Ortaklýktan çýkarma

7 ortaklý bir terekede mirasçýlardan bir tanesi, sürekli olarak meþgul olduðunu öne sürerek tereke üzerinde yapýlmasý gerekli iþlemler için imza atmýyor, vekalet vermiyor. Bu yüzden zarara uðruyoruz.
Bir kiþinin, diðer 6 ortaðýn hissesini satýn almak için izale-i þuyu davasý açýp satýþta en yüksek bedeli vererek satýn almasýnýn yeterli olduðunu biliyoruz.
Ancak biz diðer 6 ortak, 7. ortaðýn hissesini ortaklaþa olarak satýn almak istiyoruz.
Yani 6 ortak olarak her birimiz tereke ederinin 1/42'si kadar bedeli, çýkartmak istediðimiz ortaða ödeyerek hisselerimizi 1/7'den 1/6'ya çýkartmak istiyoruz.
Bunu kiþinin kendisi ile yapmamýz mümkün deðil. "Ben miras falan istemiyorum" diyor, ancak reddi miras için gerekli iþlemleri yürütmek için avukata vekalet vermek dahil, hiç bir þekilde hiç bir iþ için hiç bir iþlem yapmaya yanaþmýyor.
Nasýl bir yol izlemeliyiz?

Mirasýn elbirliði halinde intikali yapýlmýþ durumda mý ?

Tek bir mirasçý tarafýndan bu iþlem yapýldý. Þu anda mirasçýlarýn e-devletlerinde 1/7 hisse olarak görünüyor.
Ayrýca arsa üzerinde belediyenin vergi alacaðýna istinaden haciz görünüyor, icra dairesine ödemesi yapýldý, borcu yok, belediyeden þerhi kaldýrmasýný istediðimizde -tüm ortaklarýn- imzasýný istiyor, þerhi kaldýramýyoruz.

Tapu Kanunu ile Bazý Kanunlarda Deðiþiklik Yapýlmasýna Dair 5831 Sayýlý Kanun 27/01/2009 tarih 27123 sayý ile Resmi Gazete yayýmlanarak yürürlüðe girmesi ile Bazý Kanunlardaki deðiþiklik maddeleri ve mevzuat çerçevesinde aþaðýdaki konularda açýklýk getirilmiþtir.
A- ÝNTÝKAL
Bilindiði üzere; ilgi (a, b ve c ) genelgeler ile intikal iþlemlerine açýklýk getirilmiþ ve mevzuat gereði; taraf olarak tüm mirasçýlarýn katýlýmý ile paylý (Müþterek) mülkiyet esasýna göre mahkemeden alýnan veraset belgelerine göre intikal talep edilmesi halinde müþterek mülkiyet esasýna göre; taraf olarak mirasçýlardan birisinin talebi ile mahkemeden alýnan veraset belgelerine göre intikal talep edilmesi halinde ise elbirliði (Ýþtirak) halinde mülkiyet esasýna göre tescil iþlemleri yapýlmaktaydý.
Ancak, 5831 sayýlý Kanunun 8 nci maddesi ile 3402 sayýlý Kadasatro Kanununa “ Elbirliði mülkiyetinin paylý mülkiyete dönüþtürülmesi” baþlýðý ile eklenen Ek 3 ncü maddesi “ Bir mirasçý, miras ortaklýðýndan doðan elbirliði mülkiyetinin paylý mülkiyete dönüþtürülmesi isteminde bulunduðu takdirde tapu sicil müdürü, diðer mirasçýlara çaðrýda bulunarak belirleyeceði süre içinde varsa itirazlarýný bildirmeye davet eder. Tebligat masraflarý ilgilisince karþýlanýr.
Elbirliði mülkiyetinin devamýna yönelik bir itiraz ileri sürülmediði veya mirasçýlardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaþma davasý açmadýðý takdirde, istem konusu taþýnmaz mal üzerindeki elbirliði mülkiyeti paylý mülkiyete dönüþtürülerek, hissedarlýk esaslarýna göre mirasçýlar adýna tapu kütüðüne tescil edilir.” Hükmü ile tebligat esasýna dayalý elbirliði mülkiyetin paylý mülkiyete dönüþtürülmesi imkaný getirilmiþtir. Buna göre;
1- Miras Ortaklýðýndan Doðan Elbirliði (Ýþtirak) Halindeki Mülkiyet:
Elbirliði (iþtirak) halinde mülkiyet, kanun veya kanunda belirtilen sözleþmeler uyarýnca aralarýnda ortaklýk baðý bulunan kiþilerin, bu ortaklýk nedeniyle bir mala veya hakka birlikte malik olma durumudur
Muris veya Murislerin adlarýna kayýtlý taþýnmaz/larda; taraf olarak mirasçýlardan birisinin talebi ile mahkemeden alýnan veraset belge/lerine göre intikal talep edilmesi halinde Elbirliði (Ýþtirak) halinde mülkiyet esasýna göre tescil iþlemleri yapýlacaktýr.

2- Paylý (Müþterek) Mülkiyet Esasýna göre Tescil:
a)Tüm mirascýlarýn katýlýmý ile; taraf olarak mirasçýlardan birisinin talebi ile mahkemeden alýnan veraset belge/lerinde; tüm mirasçýlarýn katýlýmý ile intikal talep edilmesi ve paylý mülkiyet esasýný kabul ve beyan edilmesi halinde paylý (Müþterek) mülkiyet esasýna göre intikal iþlemlerinin yapýlmasý,
Noter tarafýndan tespit ve tevsik edilen muvafakat beyaný Tapu Sicil Müdürü huzurunda yapýlmýþ muvafakat sayýlýr.
b) Mahkeme kararýnda veya mahkemeden alýnan veraset belgesinde paylý (Müþterek) mülkiyet kararý verilmiþ ise; veraset belgesi veya mahkeme kararý tüm mirasçýlarýn taraf olmasý ve paylý (Müþterek) mülkiyet esasýna göre tescil kararý verilmiþ ve karar kesinleþmiþ ise mirasçýlardan birinin talebi halinde paylý (Müþterek) mülkiyete göre intikal iþlemlerinin yapýlmasý, aksi halde elbirliði(Ýþtirak) halindeki mülkiyete göre tescilin yapýlmasý gerekmektedir.
c) Tebligat yapýlarak, paylý (Müþterek) mülkiyet esasýna göre tescil; taraf olarak mirasçýlardan birisinin talebi ile veraset belge/leri alýnmýþ ise ve mirasçýlardan biri veya birden fazlasý intikal talep etmiþ ise talep edenler dýþýndaki mirasçýlara 7201 sayýlý Tebligat Kanunu hükümleri doðrultusunda tebligat yapýlarak paylý (Müþterek) mülkiyet esasýna göre tescil iþlemleri yapýlmasý gerekmektedir.
3- Elbirliði (Ýþtirak) Halinde Tescilli Mülkiyetin Paylý(Müþterek) Mülkiyete Çevrilmesi:
a) Tüm mirasçýlarýn talebine göre: iþtirak halinde tescilli taþýnmaz/larýn tescile dayanak veraset belge/lerine göre tüm mirasçýlarýn talebi ve elbirliði ( iþtirak) halindeki mülkiyetin müþterek mülkiyet esasýný kabul ve beyan edilmesi halinde paylý (Müþterek) mülkiyet esasýna göre tescil iþlemleri yapýlacaktýr.
b) Mahkeme Kararýna göre; Elbirliði (iþtirak) mülkiyet halinde tescilli taþýnmaz/larýn Mahkeme Kararýna göre elbirliði (Ýþtirak) halindeki mülkiyetin paylý (Müþterek) mülkiyet esasýna göre tesciline karar verilmiþ ise kesinleþmiþ Mahkeme Kararýna göre tescil edilmesi gerekir.
c) Tebligat yapýlarak, elbirliði (Ýþtirak) halindeki mülkiyetin paylý (Müþterek) mülkiyet esasýna göre tescili; iþtirak halinde tescilli taþýnmaz/larýn tescile dayanak veraset belge/lerine göre talep edilmesi halinde tüm mirasçýlara Tapu Sicil Müdürlüðünce 7201 sayýlý Tebligat Kanunu hükümleri doðrultusunda tebligat yapýlarak müþterek mülkiyet esasýna göre tescil iþlemleri yapýlmasý gerekmektedir.

Teþekkürler, burada "Elbirliði Mülkiyeti" ve "Paylý Mülkiyet" diye iki ayrý kavram olduðunu öðrendim. Bunlarýn ne olduðunu araþtýrmaya çalýþtým. Bizim durumumuzda anlaþýlan o ki, "Elbirliði Mülkiyeti" söz konusu. Zira tek bir ortak bunu talep ve tesis ettirdi.
Elbirliði Mülkiyeti ve Paylý Mülkiyet arasýndaki farký anlamaya çalýþtýðýmda:
1- Elbirliði Mülkiyetinde ortaklardan biri haklarýný bir baþkasýna devredebilmek için diðer tüm ortaklarýn onayý gerekli iken, Paylý Mülkiyette her bir paydaþ, kendi hissesi üzerinde trasarrufta bulunabiliyor.
2- Elbirliði Mülkiyeti, yine bir ortaðýn talebi ile Paylý Mülkiyete çevrilebiliyor. Bunun için tüm ortaklara davaya katýlmasý için davet gönderiliyor, ama gelmeyen olursa Paylý Mülkiyete çevrilmesini kabul etmiþ sayýlýyor.
Bu iki madde doðru mu?

Yine de sorumun cevabýna iliþkin bir sonuca varamadým. Bizim her birimizin 1/7 olan hisselerimizi, ortaklardan birini çýkartarak (hakkýný ödeyerek) 1/6 yapmamýz ya da 6 kiþiden birinin, yedinci kiþinin hissesini alarak kendi hissesini 2/7 yapmasý nasýl mümkün olabilir?

Bir de bizde e-devlette hisse 1/7 olarak görülüyor. Bu durumda Paylý mülkiyete geçilmiþ olabilir mi? Buna ihtimal vermiyorum ama tapu kayýtlarýnda hisse görünüyor olmasý kafamý karýþtýrdý. Zira okuduklarýmda, Elbirliði Mülkiyetinde tapuda hisse yazýlmayacaðý söylenmiþ.

Herhangi bir tapu müdürlüðüne gidip sorgulama yaptýrýn mülkiyetinizin durumunu öðrenin, elbirliði mi yoksa paylý mülkiyet mi? Kafa karýþýklýðýný gidermiþ olursunuz ve sorunuzu tam anlamýyla yazarsýnýz. Cevabý da tam anlamýyla alýrsýnýz.

E-devletteki taþýnmaz kayýtlarýnda göründüðüne, hisse oraný da mevcut olduðuna göre bu sorunun cevabýný almýþ oluyor muyuz yoksa bu dýþarýdan ulaþýlamayan, ancak tapu müdürlüðünde görünebilen bir bilgi mi?
Malum, tapu dairesine gidebilmek için iþten izin almak gerek. Bu yüzden baþka bir yol arýyorum.

Þenol bey elbirliði yada paylý mülkiyet, neticede en baþtaki sorunuza çözüm olmayacak mülkiyet þeklinin ne olduðu.
SÝzin de belirttiðiniz gibi 7.kiþiyi ortaklýktan çýkartabilmenin yolu kendisinin rýza gösterip hakkýný sizlere satmasý ile olabilir ancak. Onun dýþýndaki yol ise ortaklýðý dava yoluyla sonlandýrmak. Yani mahkeme kararý ile ihaleye çýkýlýp satýlmasý. Onu da neticede 6 kiþi birleþip almak isteseniz de ( eðer sýrf bu ihaleye girip satýn almak için bir þirket kurmayacaksanýz 6 ortaklý) , satýn alan kendi payý dýþýndaki kýsmýn tamamýnýn bedelini mahkeme kalemine ödemek zorunda kalacak. Tek bir kiþi adýna herkes kendi payýna dþeni ödemeye güveniyorsa sorun olmayacaktýr.

Ayrýntýlý cevabýnýz için teþekkürler. Tam olarak sorumun cevabýný aldým.