Kooperatif Yönetimi Tarafından Yapılan Yetersiz Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Merhabalar,
85 daireli bir kooperatifte kat malikiyiz. 1999 yılında başlayan kooperatif, 2017 yılına geldğimizde 4 blok 88 daire şeklinde çevre düzenlenmesi hariç fiilen tamamlanmış ve içinde oturulmakta olan ancak hala yapı kullanma izni alınamamış bir şekilde (İmara ve projesine aykırı durumlardan dolayı) İnşaat ruhsatı yenilerken riskli yapı olduğu ortaya çıktığından 2018 yılı nisan ayı itibariyle kentsel dönüşüm kanunu kapsamında riskli yapı ilan edildi ve 2 ay içinde boşaltmamız yönünde tebligatlar gelmeye başladı. Bu süreçte müteahhitlerle görüşülmeye başlanarak proje ve maliyet konularında anlaştığımız bir müteahhiti genel kurul kararıyla seçtik. Aynı genel kurulda kooperatifteki inşaat mühendisi, makine mühendisi, elektrik mühendisi ve inşaatçılardan oluşan 5 üyeyi komisyon olarak seçtiler. Ben de ilgili komisyonun inşaat mühendisi üyesiyim.
Müteahhitle yapılan görüşmelerimiz sırasında gerek tecrübelerimden gerekse müteahhit ve avukat arkadaşlarımdan yararlanarak oluşturduğum birkaç madde eklemek istedim. Ancak kendi yönetimimiz ve müteahhit kabul etmediler. Mesela sözleşmede inşaat süresi 24 ay olarak belirlenmiş ve bu süre geçerse çevre ve şehircilik bakanlığının rayiç bedellerince kira yardımı alacağımız yazılmış ancak başka bir maddede belediyeden izin ve tadilat belgelerinin istenme ve verilmesi arasında geçen sürelerin inşaat süresine eklenebileceği yazılmıştr. Bu madde kullanılarak 24 aya eklemeler yapılabileceği gün gibi ortadadır. Hem de o izin ve tadilatlar beklenirken inşaat çalışmaları durmayacak devam edebilecektir.
Müteahhitten alınacak metrekarelere hakediş usulü ödeme yaparken ayrıca müteahhite inşaat tamamlandıkça hakediş usulü daire tahsisi yaparken son teslimatı ısrarla yapı kullanma izin belgesi öncesine koydular. Bu madde sayesinde yapı kullanma izin belgesinin alınması zorlaşmakta, süresi uzayabilmektedir.
Kat yüksekliği için minimum bir sınır belirlememiz gerektiğini yoksa imar yönetmeliğine göre minimum olan 2.60 m yapabileceğini söyledim ama dikkate almadılar. Bize sunulan avan projenin uygulanabilir olup olmadığını ön onay şeklinde belediyeden kontrol ettirelim dedim dinlemediler. Sözleşmede belediye, kamu kurumları veya diğer hissedarlardan doğabilecek ön alım haklarıyla ilgili tamamını itirazsız yükleniciye devredeceğimize yönelik olan maddeye itiraz ettim ama dikkate almadılar.
29 nisan 2018 akşamı kooperatifin WhatsApp hesabından kendimce gördüğüm tüm bu eksiklikleri üyelere duyurdum. Kooperatif yönetimini temsil eden 3 üyenin tepkisi ile karşılaştım ve mantık hatalarıyla dolu itirazlarına kendimce mantıklı cevaplar yazdım. Diğer üyeler teknik detaylara hakim olmadıkları için yorum yapmadılar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ne kadar bağlayıcı olduğunu ısrarla yazdım ama dikkate almadılar.
30 nisan 2018 günü, kimseye bilgi vermeden, noter huzurunda sözleşmeyi imzalamışlar.
Konuyla ilgili sorularım:
1-Sözleşmeyi, gerekirse üyelerin nitelikli çoğunluğunu ikna ederek, geçersiz kılmanın bir yolu var mıdır?
2-Sözleşmede benim söylediğim maddelerin eksikliğinden dolayı oluşabilecek zararları yönetimden talep edebilir miyiz?
3-Müteahhiti kötü niyetli olmaktan dolayı suçlayabilir miyiz?
85 daireli bir kooperatifte kat malikiyiz. 1999 yılında başlayan kooperatif, 2017 yılına geldğimizde 4 blok 88 daire şeklinde çevre düzenlenmesi hariç fiilen tamamlanmış ve içinde oturulmakta olan ancak hala yapı kullanma izni alınamamış bir şekilde (İmara ve projesine aykırı durumlardan dolayı) İnşaat ruhsatı yenilerken riskli yapı olduğu ortaya çıktığından 2018 yılı nisan ayı itibariyle kentsel dönüşüm kanunu kapsamında riskli yapı ilan edildi ve 2 ay içinde boşaltmamız yönünde tebligatlar gelmeye başladı. Bu süreçte müteahhitlerle görüşülmeye başlanarak proje ve maliyet konularında anlaştığımız bir müteahhiti genel kurul kararıyla seçtik. Aynı genel kurulda kooperatifteki inşaat mühendisi, makine mühendisi, elektrik mühendisi ve inşaatçılardan oluşan 5 üyeyi komisyon olarak seçtiler. Ben de ilgili komisyonun inşaat mühendisi üyesiyim.
Müteahhitle yapılan görüşmelerimiz sırasında gerek tecrübelerimden gerekse müteahhit ve avukat arkadaşlarımdan yararlanarak oluşturduğum birkaç madde eklemek istedim. Ancak kendi yönetimimiz ve müteahhit kabul etmediler. Mesela sözleşmede inşaat süresi 24 ay olarak belirlenmiş ve bu süre geçerse çevre ve şehircilik bakanlığının rayiç bedellerince kira yardımı alacağımız yazılmış ancak başka bir maddede belediyeden izin ve tadilat belgelerinin istenme ve verilmesi arasında geçen sürelerin inşaat süresine eklenebileceği yazılmıştr. Bu madde kullanılarak 24 aya eklemeler yapılabileceği gün gibi ortadadır. Hem de o izin ve tadilatlar beklenirken inşaat çalışmaları durmayacak devam edebilecektir.
Müteahhitten alınacak metrekarelere hakediş usulü ödeme yaparken ayrıca müteahhite inşaat tamamlandıkça hakediş usulü daire tahsisi yaparken son teslimatı ısrarla yapı kullanma izin belgesi öncesine koydular. Bu madde sayesinde yapı kullanma izin belgesinin alınması zorlaşmakta, süresi uzayabilmektedir.
Kat yüksekliği için minimum bir sınır belirlememiz gerektiğini yoksa imar yönetmeliğine göre minimum olan 2.60 m yapabileceğini söyledim ama dikkate almadılar. Bize sunulan avan projenin uygulanabilir olup olmadığını ön onay şeklinde belediyeden kontrol ettirelim dedim dinlemediler. Sözleşmede belediye, kamu kurumları veya diğer hissedarlardan doğabilecek ön alım haklarıyla ilgili tamamını itirazsız yükleniciye devredeceğimize yönelik olan maddeye itiraz ettim ama dikkate almadılar.
29 nisan 2018 akşamı kooperatifin WhatsApp hesabından kendimce gördüğüm tüm bu eksiklikleri üyelere duyurdum. Kooperatif yönetimini temsil eden 3 üyenin tepkisi ile karşılaştım ve mantık hatalarıyla dolu itirazlarına kendimce mantıklı cevaplar yazdım. Diğer üyeler teknik detaylara hakim olmadıkları için yorum yapmadılar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ne kadar bağlayıcı olduğunu ısrarla yazdım ama dikkate almadılar.
30 nisan 2018 günü, kimseye bilgi vermeden, noter huzurunda sözleşmeyi imzalamışlar.
Konuyla ilgili sorularım:
1-Sözleşmeyi, gerekirse üyelerin nitelikli çoğunluğunu ikna ederek, geçersiz kılmanın bir yolu var mıdır?
2-Sözleşmede benim söylediğim maddelerin eksikliğinden dolayı oluşabilecek zararları yönetimden talep edebilir miyiz?
3-Müteahhiti kötü niyetli olmaktan dolayı suçlayabilir miyiz?