ortakligin gierilmesi / mülkün degeri nasil tesbit edilir.

öncelikle türkce klavye kullanmadigim icin sizi yoracagim, lütfen anlayis ve tahammül.
öncelikle türkiye bana yabanci bir ülke, yasalarini bilmiyorum.

durum: bir arazi iki mülk sahibi (yani hisseli tapu). gecinemiyoruz, onun icin ortakligin giderilmesi icin avukat tuttum. derken avukat bana yazmis (sagida okuyacaksiniz)....bu yazdigi böyle dogrumu? cünkü adi gecen arazinin karsisinda bir aile yasiyor, diyorlarki "senin araziye gelip giden olmadi" (yani kesif filan gelmedi). derken o ailenin oglu dediki:

burda kesif icin araziye gelinmez....memur parsel sorgulamayi acip arazinin nerde olduguna bakar. derken elinde bir liste vardir, o listeyi acar ve o mülkün m²si kac lira bakar. oglanin dedigine ikna oldum (onunda arazi derdi var), herhalde her defasinda memur arazilere gelip bakmaz.

derken onun dedigi laf kulagimda kaldi, internette resmi bir sayfa buldum, adi www.gib.gov.tr gibi bir sey. orda il/ilce vs ayarliyorsun hangi bölgede 1m² asgari olarak kac TL ögreniyorsun. o listeye göre benim mahkemelik oldugum arazinin m²si 16.30 TL.

SORU: Gercekten bir arazinin degerini tesbit etmek asagida yazdigi gibimi, yoksa memur google earth ve asgari listeyi acip (araziyi görmeden) "m²si bu kadardirmi diyor?


Avukatin iddia ettigi sey bu:


KEÞÝF TUTANAÐI

ESAS NO : XXXXXX Esas

HAKÝM : XXXXXXX

KATÝP : XXXX

KEÞÝF TARÝHÝ : 14/02/2018

Mahkememizce verilen ara karar gereðince mahallinde bu gün keþif yapýlmasýna karar verilmiþ olup Hakim XXXXXX, Katip XXXXX, Mübaþir XXXXX resen refakate alýnan Fen bilirkiþisi XXXXX, Ziraat bilirkiþisi XXXXXX, Emlak bilirkiþisi XXXXXX, 06 XXX 123 plakalý Adalet Teþkilatýný Güçlendirme Vakfý aracý ile birlikte keþif mahalline gelindi.

Keþif mahallinde davacý vekili Av. XXXXX hazýr olduðu görüldü, açýk keþife baþlandý.

FEN BÝLÝRKÝÞÝSÝ XXXXXX: (filan adam ve filan kadinin oglu) XX7XX/XXXX (dogum tarihi) halen XXXXX ilçesinde serbest harita mühendisi olarak görev yapar taraflarý tanýmaz engel hali yok yemini yaptýrýldý.

ZÝRAAT BÝLÝRKÝÞÝSÝ XXXXXXX: (filan adam ve kadinin oglu) , XX/XX/XXXX doðumlu, Ziraat mühendisi olarak çalýþýr, taraflarý tanýmaz engel hali yok yemini yaptýrýldý.

EMLAK BÝLÝRKÝÞÝSI XXXXXXXXX (filan kadin ve adamin oglu) , XX/XX/XXXX doðumlu, Emlak bilirkiþisi olarak çalýþýr, taraflarý tanýmaz, bilirkiþiliðe engel halinin bulunmadýðý anlaþýlarak usulen yemini yaptýrýldý.Yapacaðý iþ anlatýldý.

Yukarýdaki kimlik bilgileri bulunan teknik bilirkiþiler yemin ihtaratý tahtýnda huzura alýnýp soruldu , davaya konu yeri mahkeme keþif heyeti ile birlikte gezdik gördük gerekli notlarýmýzý aldýk bize süre verildiðinde ayrýntýlý raporumuzu mahkemeye ibraz edeceðiz dediler, beyanlarý okundu, yeminleri yaptýrýldý, imzalarý alýndý

Ziraat Bilirkiþi Emlak bilirkiþisi Fen Bilirkiþisi

Mahkemece yapýlan gözlemde: XXXXX ili XXXXX Ýlçesi XXXXXX mah. 123 ada 1 parselde bulunan taþýnmaza gelindi. Taþýnmazýn üzerinde muhtelif sayý ve çeþitte aðaçlarýn bulunduðu görüldü.Keþifi istenilen hususlarda gerekli incelemeler yapýldý. Bilirkiþiye yapacaðý iþler anlatýldý.

Keþif mahallinde yapýlacak baþka bir iþlem kalmadýðýndan açýk keþfe son verildi.

(gerisini buraya aktarmadim)

gercekten bu kadar kisinin araziye geldiklerine inanmiyorum, uydu resimleri ve resmi asgari bedel listleri kullanildi diyorum, cünkü: avukat onlari beklemis. iyide avukat arazinin nerde oldugunu nasil bildiki? madem avukat bekledi, öyle 1 araba arazi önünde park etti. derken digerleri geldi etti 2 araba, belki haritacida özel arabasi ile geldi etti 3 araba ama biz diyelim 2 araba. arazi büyük. neden komsu onlari ve araclarini görmedi? derken tutanakta agaclardan bahseliyor. arazide en az 6 tane yapi var (depo, havuz....) onlardan söz edilmiyor.

lütfen beni aydinlatin, cünkü bende yardim etmesini seven birisiyim.

tesekkürler.

Gerçekten keþife gelip gelmedikleri hakkýnda kesin bir þey söylemek mümkün deðil. Ancak keþife gelecek kiþilerin her biri kendi arabasýna binip gelmez. Bilirkiþiler, hakim ve avukatlar Adliyeden kalkan bir minibüse binerler. Hatta bu araç ayný gün içinde o bölgedeki 4-5 yere gider. Dolayýsýyla keþif için gelen 3-4 araç beklemek yanlýþ olur.

Tutanaktan sadece avukatýn baþka þekilde geldiði anlaþýlýyor. Haritacý "fen bilirkiþisi" olarak geçiyor, zaten minibüs ile gelmiþ. Avukat daha önce kendi imkanlarýyla geldiði için fark edilmemiþ olabilir. Adresi nereden biliyordu? Bu devlet sýrrý deðil ki. Tapu bilgilerini tapu sorgulama web sitesine girdiðinizde koordinatlarý alabilirsiniz, navigasyona bunu verdiðinizde kolaylýkla bulabilirsiniz. Zaten adliyenin aracý da ayný þekilde geliyor.

Bilirkiþi yerin deðerini belirlerken emlak vergisine esas olan rayiç deðeri de hesaba katar. www.gib.gov.tr veya hangi siteyi kastettiyseniz oradaki tam baðlantýyý vermediðiniz için orada yazan deðer bu mu onu da bilemiyorum.

Ayrýca satýþ açýk arttýrma ile yapýlýr. Bu þu demek oluyor: Keþif sonucunda belirlenen rayiç bedelin altýnda da satýlabilir, iki üç katýna da satýlabilir. Ýlk arttýrmada belirlenen deðerin %70'inden, ikincisinde %40'ýndan baþlanarak ihale yapýlýr.

Ancak deðer belirlenirken arazi üzerindeki yapýlarýn hesaba katýlmamýþ olmasý elbette bilirkiþi raporuna itiraz nedenidir. Arazinin çýplak halinin deðerinin de düþük olduðunu düþünüyorsanýz, mesela sahibinden.com sitesinden yakýnlarýndaki arazilerin m2 fiyatlarý ile kýyaslayarak bu yönden de itiraz etmek mümkündür. Vereceðiniz bilgiler doðrultusunda avukatýnýz rapora itiraz edebilir.

Arazi büyüklüðü ne kadar? Bilirkiþi rayiç deðeri kaç olarak belirledi? Bu deðer m2'si 16,5 TL'ye mi denk geliyor?
Sizce arazinin deðeri ne olmalý?

öncelikle tesekkürler )

herkes sizin gibi düzgün türkce yazsa keyfimden ölmeye raziyim bunuda diyeyim.

benim esas bilmek istedigim: gercekten kesife geldilermi. avukat gittik diyor, ama arazinin önündeki komsular gelip gideni görmemisler. bir kesif 5 dakikada olup bitecek bir sey degil, cünkü arazi toplam 12.500m², "ve" sinirlari belli degil.
belli olmamasina sebep, arazi 40 yildan beri ekilip dikilmedi, bir bakim görmedi. gelen kesif yanilmiyorsam önce 19 tane arazi kösesini belirlemek zorunda. arazi yamacta bir ucundan öbür ucunu görmek corafi sebeplerden dolayi mümkün degil.
gelen haritaci bir saat arazide gecirmek zorunda diye düsünüyorum, cünkü benim getirdigim bir haritaci takeometre ile bir saat ugrasti. ve gelenler araziye girebilmek icin benim komsunun kapi önünde park yapmak zorundalar ve komsu bütün gün evde.

her neyse:

www.gib.gov.tr tüm bölgedeki arazileri asgari olarak 16.30 TL diye belirlemis. bu asgari bir bedel, ama bir tarla (arsa degil) m² olarak (demin baktim) 50TL den basliyor, ama öte yandan o araziler bakimli, benimki vahsilesmis ve zorlu bir arazi, (yamac) ama m²sini 50+ TLden satanin arazisinede www.gib.gov.tr tarafindan 16,30 TL asgari deger bicilmis.

ben araziyi alirken tapu dairesi arazinin degerini 18.000 TL olarak belirledi bu bedele göre tapu harclarini hesapladi. tapu daireside biliyor kabul ettigi degerlerin piyasa degerinin cok altinda oldugunu.

kesif 14.subat.2018de imis iddiaya göre, avukata sordum degeri kac TL kabul edildi diye, asagi yukari dedi "önce hesaplanacak". bu güne kadar bir rakam elimize gecmedi. dün verdigi yazinin hepsini buraya aktarmadim, o aktarmadigim kismi su idi:

""
1-Mahkeme keþif heyetine 2018 yýlý rayiçlerine göre yolluk ödenmesine,
2-Teknik bilirkiþilere raporlarýný taraf sayýsýndan bir fazla suret halinde ibraz etmesi için kendisine 10 günlük mehil verilmesine; ücretin rapor ibrazýndan sonra ödenmesine,
3- Raporlar ibraz edildikten sonra taraflara tebliðine,
Dair tutulan iþ bu keþif zaptý keþif mahallinde hazýr bulunanlarca hep birlikte ""

isin tuhaf yani: bana verdigi "kesif tutanaginda" hic bir imza ve mühür yok. inanamiyorum TR'de degerli bir kadigin imzasiz mühürsüz olabilecegine.

agaclardan bahsedilip yapilardan bahsedilmemesine sebep bence google-earth, cünkü yapilar agac alti. her neyse.

sizin son sorulariniza cevap:

arazi 12.500 m², bilirkisi hala deger söylemedi, arazinin su anki degerine ben m² basi 10 TL zor veririm, cünkü bakimsiz, düzensiz, meyilli. taslardan ve cali vb. seylerden ariklanmali (cok masraf istiyor kullanmadan önce). ne kamyon girebilir ne traktör.

size ben sunu sorayim:

siz bu cevap islerini iyilik olsun diye bedavami yapiyorsunuz? bilmediginiz: arazi anladigim kadariyla kanunen tapusu ayrilamiyor, satisa cikarilacak. avukata tembih ettim, benim ortak fesat birisi ama fakir fukara, niyetim ellerinden mal alarak mülkümü cogaltmak istemiyorum, söyleyin hakim beye, karsi tarafin fakirligi göz önüne alinarak tapulari ayirmak yoluna gidilsin, yarin köprü altinda yasamalarini istemiyorum. bakalim hakim ne diyecek.

ve size sormak istedigim birde su olsun:

ön alma hakki: diyelim araziyi ben alamayacagim, param yetmiyor. kabul edelim 12500 m² x 16.30 TL = 203.750 TL. zaten yarisi benim etti 101.875 TL. dediginiz %70 eder 71.312 TL. kabul edelim benim (örnek) 50.000 TL var. böyle bir durumda "ön alma hakki"na tutunarak "hakim bey, 50.000 TL pesin, gerisini taksikle" diyebilirmiyim?

ve son soru: kesif tarihinden sonra ne kadar beklemem gerekir arazinin degerini ögrenebilmek icin? belki rakam benim bütceme yüksek gelirse mahkeme durusmasi olmadan davadan vaz gecmek isteyebilirim, cünkü annem hayatta iken o araziyi satamam, annem bana verirken satmayacagima söz verdim (satmakta istemiyorum, mecbur kaldigim icin ortakligin giderilmesi yoluna saptim, eger alamayacaksam davayi geri cekebilirim).

ve: ben sordum diye imzasiz mühürsüz bir "kesif tutanagini" bana gönderdi, böyle bir sey mümkünmü?

vereceginiz cevaplara bir bedel vermeyi istiyorum, belese yasamayi sevmem.

saygilarimla.

- - - Updated - - -

Belki de daha önce akademisyen olarak çalýþmamýn verdiði alýþkanlýkla sorulan hukuki sorunlarý en ince ayrýntýsýna kadar açýklama alýþkanlýðým var. Ancak bu nedenle gelen 10 müvekkilden 8'i davayý yürütmek için gerekli her þeyi öðrendiklerini düþünerek ayrýlýyorlar. Bu yüzden müvekkil kaybediyorum. :) (Aslýna bakarsanýz 6'sý sonradan kendi baþlarýna açtýklarý davayý kaybediyorlar, çünkü mahkemede sorup öðrenmedikleri baþka bir durum ortaya çýkýyor.)

Ýþte tam bu nedenle "tecrübeli avukatlar" dava detaylarý hakkýnda az konuþmayý düstur edinmiþler. Bu vekaletnameyi alýp vekalet sözleþmesi yapýncaya kadar bir dereceye kadar anlaþýlabilir. Ancak sonrasýnda da ayný tavrý sürdürüyorlar.

Gerçekten keþife gelip gelmedikleri için kesin bir þey söylemek daha önce mümkün deðildir. Ama büyük ihtimalle gelmiþlerdir. Ancak keþif sizin tahmin ettiðiniz kadar uzun sürmüyor. Haritacý bilirkiþi arazinin tam sýnýrlarýný ölçmüyor.
Gittiðim keþiflerden edindiðim tecrübeye göre orada en fazla 10-15 dakika kalýnmýþtýr ve %99 ihtimalle gidilmiþtir.

Arazi yapýsý yaklaþýk konumuna bakýp bir deðer biçiyorlar. Bu deðer de açýk arttýrma için baþlangýç deðeri. Açýk arttýrmada arazinin satýþ bedeli daha önce de ifade ettiðim gibi belirlenen deðerin %40'ý + dava masraflarýndan az olmamak kaydýyla ihale ile belirlenecek. Ýhalede belirlenen deðerin 10 katýna satýlmasý dahi mümkün.

Bilirkiþi raporu tarafýnýza teblið edildiðinde (avukatýnýz olduðu için ona teblið edilecek) belirlenen deðere itiraz etme imkaný da var. (Üzerindeki yapýlarýn deðeri hesaba katýlmamýþ. Metrekare fiyatý x deðil, y olacak, yakýndaki örnekleri þunlar gibi)

Tutanaðýn devamýnda dediði gibi keþife giden bilirkiþiler raporlarýný hazýrlayýp sunarlar. Avukatýnýzýn açýklamasýna göre bu rapor henüz avukatýnýza teblið edilmemiþ.

2013 yýlýndan itibaren elektronik imza kullanýlýyor. Dolayýsýyla keþif tutanaðý gerçektir.

Rapor teblið edilince çýkacak bedelin az veya çok olduðunu siz takdir edeceksiniz. Buna göre avukatýnýz itirazýnýzý yapabilir.


Arazinin bölünme ihtimali varsa bölünerek yoksa satýþ yoluyla ortaklýðýn giderilmesini talep ettiyseniz önce bölünme ihtimali araþtýrýlacaktýr. Arazinin bölünüp bölünmemesinde tarým arazisi olup olmadýðý, cephesinin uzunluðu gibi pek çok faktör rol oynar.

Önalým ya da þufa hakký baþka bir þey. Eðer birden fazla kiþinin ortak olduðu bir gayrimenkulde ortaklardan biri payýný dýþarýdan birine satar veya satmak isterse diðer ortaklar bu payý satýþ deðeri üzerinden alabilir. Buna önalým hakký deniyor. Karþý taraf burayý satýþa çýkarmadýðý için önalým hakkýnýz bulunmuyor.

Açýk arttýrmaya katýlýp en çok siz arttýrýrsanýz çýkan rakamý peþin ödemeniz gerekiyor. Eðer bu süre içinde ödeyemezseniz arttýrmada ikinci gelene satýlýr, aradaki fark sizin alacaðýnýz paydan düþülür.

Siz 200.000 TL verdiniz, ödemeniz gereken 100.000 TL'yi ve payýnýza düþen yargýlama giderlerinin yarýsýný ödeyemediniz. Bir önceki 195.000 TL verdi. Satýþ sonrasýnda elinize hissenizden dolayý (100.000 TL - yargýlama giderlerinin yarýsý) düþecekken, bundan 5000 TL eksik düþer.
Davadan her aþamada feragat edebilirsiniz. Ancak bu durumda yargýlama giderleri üzerinize kalýr. Karþý tarafýn avukatý varsa mahkeme onun için vekalet ücreti ödemenize hükmeder.

Daha önce açýkladýðým gibi belge elektronik imzalýdýr.

detaya girdiginiz icin gercekten cok tsk ederim. bende bir soruya yarim yamalak cevap vermek yerine tam bir cevap vermeyi tercih ederim.

bir müddet daha avukata arazinin degeri hakkinda resmi bir yazi ulasacakmi bekleyeyim, cünkü su an aramiz bozuk sebep: yasal bir hareket olunca haber vermiyor, ancak ben sorarsam cevap veriyor. misal:

bir gün sordum "ocak ayinda kesif vardi, ne oldu?", o dedi "iptal edildi, 14 subat tarihine ertelendi". 14.subattan sonra nerdeyse dört hafta ses seda cikarmadim, derken sordum "14.subatta ne oldu?" ...nemi dedi? cok kizdi sordugum icin, ben onu sucluyormusum, ve iddia etti, "her bir hareketi ben size aninda bildirdim" diye...iyide bu iddiaya biz sahitlik yapamiyoruz ondan soruyoruz :)

öfkeli aninda iste o tutanagi bana gönderdi...almanyada biz asagidaki misal gibi alistik:

burda ufak bir harekette olsa avukat 48 saat icinde bir sureti bana gönderir, bende bilgi sahibi olurum. misal: gecenlerde avukat yazmis "polis dosyayi savciliga göndermis, size bana polisten gelen yazinin suretini gönderiyorum...gelecek asamada savcidan dosyayi görmek isteyecegiz"

bilmem türkiye'de davalar nasil yürütülür, burda genelde davaci mahkeme durusmasina girmiyor, avukatlar temsilci olarak hallederler, ama ben yinede yazdim..."mahkeme tarihini bana lütfen bildiriniz, durusmaya seyirci olarak girecegim (sahit veya davaci olarak girmek istemiyorum yani) sebep sizi kontrol etmek vb bir sey degil, adami seyrederek hakkinda genel bilgimi genisletmek, para ve mezhep ugruna (adam sii, beni sünni kabul ettigi icin borcunu ödememek icin girip cikmadigi maskaralik kalmadi) hangi maskaraliga kadar gidecek bunu izlemek". o adam durusmaya gelmek zorunda, umarim bu defa hapise girecek cünkü alman devleti parasi olupta borcunu ödemeyen ve param pulum yok diye icra memuru önünde 10 yildan beri yemin billah gidene hapishane kapisini acik tutuyor. avukat söz vermedi ama "onu tecrübe icabi hapishanede görüyorum" dedi.

öte yandan: hapise girerse bence nara atacak sevincinden "gazi / sehit oldum kerbelanin intikami icin" gibi.

====

dönelim mevzuya. 30 nisana kadar ses seda cikarmadan bekleyeyim, araziye ne kadar deger bicilmis. 14.subat-30.nisan arasi hala "arazinin degerini budur" diye bir rakam ortaya cikmazsa, yada eskiden yaptigi gibi "biliyordum ama sormadi söylemedim" politikasini yine uygularsa (yapma dedim ona) icimden bir his o avukattan vaz gecip size yönelmeyi istiyor. izmir'densiniz, ben ancak gaziemir'e girip cikiyorum (kayinvalide ziyareti...ordanda mugla'ya) belli olmaz belki size ugrar bir cay iceriz.

===

türkce harfler kullanamama sebep: ben kimseyi okurken yormak istemem, windows7 kullanirken elimdeki almanca klavyede cok ender yada hic kullanmadigim tuslarin altina türkce harfleri yerlestirmistim. simdi iki haftadan beri linux kullaniyorum, bilmem linux'u windows'da oldugu gibi ayarlayabilirmiyim. google ürünlerini sevmeyen biriyim . whattsapp yerine "signal" kullaniyorum, signal: ücüncü bir kisi iki kisi arasindaki yazilari okuyamiyor, hangi tarihte kim kime ne yazmis bilemiyor. ücüncü kisinin ögrenebilecegi tek sey kayit/yükleme yaptigim tarih. edward snowdem kendisi kullaniyor.

su anlik cok tskler ve hoscakalin, saygilarimla.