Kiracýyý Çýkarmak Ýçin Mülkün El Deðiþtirilmesi

Merhabalar.Mal sahibimle baþým dertte..2016 mart ayýnda 5 senelik kontrat yaparak mal sahibinden 10 daire kiraladým,ardýndan 5 dairesini daha yeni kontrat ile kiraladým,ardýndan 15 daire için 10 senelik 1 kontrat daha yaptýk daha geniþ kapsamlý tadilat yapma sözüm karþýlýðýnda ama iþ ilk kontratý yaptýktan sonra deðiþti,benim borçlarýn altýna girmemden itibaren devamlý çeþitli yollarla çýkartýcaðýný söylereyerek bitmeyen istekleri baþladý..Son kontratta bu daireleri pansiyon olarak iþleticeðimi belirten 1 madde eklettim ve ruhsatlarýmý alýp pansiyona çevirdim bu 15 daireyi..Kiracýlýða baþladýðým tarihten itibaren yüzlerce milyar tadilat yaptým harabe evleri A dan Z ye yenileyip pýrýl pýrýl hale getirdim ve bu iþletme içinde yüzlerce milyarlýk demirbaþ aldým..þuan 2. kira dönemindeyim kirayý toplu olarak kira gününde ödüyorum hatta bu sene önümzdeki senenin kirasýný bile erkenden bir kýsmýný aldý ve yazý verdi tahsil ettiðine dair.Sorun þu ki bitmeyen istekleri var hergün aþýrýya kaçan isteklerde bulunup yapmadýðýmda "binayý birine devreder çýkartýrým seni ortada kalýrsýn borçlarýnla" vs. gibi tehditlerde bulunuyor..Þuan bir dünya borçla beraber tehditlere boyun eðmek zorunda kalýyorum.Bugüne kadar bu tehdit yalan dolanlarla 100 bine yakýn hava parasý kopardý benden,anlýycaðýnýz baya zor durumdayým bugünde önümüzdeki senenin kirasýndan 15 bin tl daha istiyor ve yoktan anlamýyor...Ýlk girdiðim gündeki dairelerin harabe durumlarýný resimledim ve þuanki durumlarý ortada 1.5 senedir tadilat yapýyorum devamlý biyerler yenileniyor,yaptýðým biçok tadilatýn faturasý mevcut zaten yapýlan iþlerde ortada deðiþen belli yapan usta belli..hesabýna yolladýðým kira harici birçok para var,dairelerin milyarlarca liralýk eski elektrik su borçlarýna kadar ödedim ve ortada 3 adet kontrat mevcut..Bu durumda dediði gibi daireleri birine satýþ yapsa durumum ne olur ? Yardýmcý olursanýz çok sevinirim inanýn çok zor durumdayým 1.5 senedir hayatýmý zehir etti resmen iliðimi kemiðimi kuruttu diþimizle týrnaðýmýzla borçlarla yaptýklarýmýzý hergün kopara kopara alýyo bizden..

Mesajýma Kamu Spotu tadýnda bir giriþ yapacaðým:
***
Maalesef ülkemizde insanlar ticari iþletmelerinde bu örnekte olduðu gibi yüzlerce milyar yatýrým yaparken, bu yatýrýmlarýný hukuki güvence altýna almak için avukata 1000 TL ödemeyi fazla buluyorlar. Bir ticari iþletmenin hiç olmazsa yaptýðý yatýrýmýn yüzde 2-3'ü oranýnda hukuki danýþmanlýða da yatýrým yapmasý, sonradan ah vah etmemek için yararlý olur. Hukuki uyuþmazlýklar ortaya çýktýktan sonra çözüm bulmak, hukuki uyuþmazlýðý engellemekten çok daha zor ve masraflýdýr. Sözleþme yaparken kendinizi garantiye almak için ne yapýlmasý gerektiðini bu forumda en az beþ kez yazmýþýmdýr, ama bu fýrsatý þu anda kaçýrmýþ görünüyorsunuz.

Açýlacak bir tahliye davasýný kaybetmeniz halinde 15 evin yýllýk kirasýnýn yüzde 12'si tutarýnda yani her dairenin kirasý eþit ise, bir dairenin yaklaþýk 2 yýllýk kirasýna eþit bedeli karþý vekalet ücreti olarak ev sahibinin avukatýna ödemeniz gerekecekti. Yani yaptýðýnýz yüzlerce milyarlýk yatýrýmdan dolayý kaybettiklerinizin üzerine bir de dairelerin ortalama kirasý 500 TL olsa, tahliye davasýný kaybettiðinizde yaklaþýk 10.000 TL karþý vekalet ücreti eklenecekti.

Bu nedenle "koruyucu hukuk" uygulamalarýnýn geliþmesi ve özellikle ticari iþletmelerin sözleþmelerini yapmadan önce hukuki yardým almasýnda fayda var.
***

Ancak iyi haber, bundan sonrasý çözümsüz deðil.
Eðer tek bir ev kiralamýþ olsaydýnýz, kiraya veren bunu satar, yeni alan kiþi bir ay içinde ihtar göndererek kendisinin, eþinin veya çocuklarýnýn ihtiyacý nedeniyle 6 ay içinde tahliyenizi talep edebilirdi. Buna karþý yapabileceðiniz bir þey yok. (Kiraya veren devretmeden de kira sözleþmesi sonunda, yani beþ yýl sonra, Mart 2021'de ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir.)

Ancak sizin þansýnýz bir kiþinin 15 eve birden ihtiyacýnýn olmasýnýn pek olaðan olmayýþý. Dolayýsýyla devretse bile devralanýn 15 daire için ihtiyaç nedeniyle tahliye davasý açmasý makul deðil.

Ancak hukukta elbette her istisnanýn müstesnasý, her müstesnanýn istisnasý var. Kiraya verenin de uðraþmak isterse bir karþý hamlesi var, ama 5000 TL deðerindeki bu hamleyi yazarak ev sahibine yol göstermeyelim. Çünkü o da Türkiye'nin en çok okunan hukuk sitesini muhtemelen okuyordur.

Bu nedenle demem odur ki, eðer kaybedince üzüleceðiniz bir tutarda ticari yatýrým yapýyorsanýz, riske attýðýnýz paranýn en az yüzde 2-3'üne karþýlýk gelecek bir hukuki danýþmanlýk alýn. Sözleþmeyi imzalamadan avukata danýþýn.

* Özellikle ev sahibi deðil, kiraya veren dedim. Oturmak için kiraladýðýnýz bir ev olmadýðý için. Ticari amaçla kiraladýðýnýz evlerin stopajýnýn size ait olduðunu da unutmamalý.

Oncelikle tesekkurler.Aslinda avukata danistim fakat normal bir kiralama olarak gordu sanirim standart kontrat sartlarindan baska bir onlem almamla alakali tavsiyesi olmadi tabi tahminde edemedik bu derece seylerin olabilcegini.Cevabinizdan anladigim kadariyla cikarmak istese illa bir yolu var..Bu durumda tazminat hakkim gibi birsey soz konusu mu ? Sonucta bu sekilde her mal sahibi yerini bastan asagi yaptirip ettirip bir el degistirmeyle kiracidan kurtulabilir bunun hukukta bir karsiligi yok mu ?

Kiracý kiraladýðý gayrimenkule esaslý bir tadilat yaptýrýyorsa, buna yaptýðý masraflarý baþtan sözleþme yaparken garanti altýna almalýdýr.
Aksi takdirde, gayrimenkul sahibi doðal olarak bunlarý yaparken bana mý sordun deme hakkýna sahip olur. Hele yeni satýn alan kiþi sözleþmede yazýlý olmayan þeyle sorumlu olmaz.

Ama siz bir daire deðil, 15 daire kiraladýðýnýz için þanslýsýnýz. Ev sahibi bunlarý bir baþkasýna satsa dahi, satýn alan ancak ve ancak ihtiyacý nedeniyle tahliye edebilir. 15 dairenin 15'ine de kendisinin eþinin veya çocuklarýnýn ihtiyacý için alacak bir kiþi olmasý çok zor ihtimal.

Benim bahsettiðim çok istisnai durum ise 100 kiþiden 99'unun aklýna gelmez.

15 daireyi birden satmak zorunda deðil sonuçta mülk sahibi.
5 daireyi 5 farklý kiþiye satabilir, o durumda da her satýn alan için Yusuf beyin bahsettiði kendi veya ailesinden birinin ihtiyacý için tahliye talep hakký doðar.

Sanirim kanunda beni kolliyacak bisey soz konusu degil.Biriyle 10 senelik anlasma yapip yarisinda bozmak bile tazminat icin gecerli bir sebep olmali ama kanunlar pekte oyle demiyor anladigim kadariyla.

iþin özü , yapýlan anlaþmada o durumlarýn da gözönüne alýnýp tedbir alýnmasý gerektiði aslýnda.

Evet en basinda hata yapmisiz bunuda olabildigince kullaniyor mal sahibi.

En baþýnda eksik iþ yapmanýza raðmen hala mülk sahibinin *ihtiyaç* nedeniyle tahliye için çok uðraþmasý lazým.

Böyle bi giriþimde bulunduðundan en fazla ne kadar sürer çýkarma süreci ?