Kiracý olan eve yeni malikin gereksinimi

Konu hakkýnda bilgi sahibi olan sayýn hukukçularýmýzdan yardýmlarýný esirgememelerini diliyorum. Durum þöyle;
15.09.2014 tarihinde kiralayan ile kiracý arasýnda yapýlmýþ olan sözleþme, yýl bitiminde yenilenmeyip kira iliþkisine devam edilmiþtir. depozito dahil olmak üzere ilk sene için yapýlmýþ olan senet, kira bedeli olarak düzenlenmiþ ve karþýlýklarý ay/yýl/ KÝRA BEDELÝ açýklamasýyla kiralayanýn banka hesabýna her ayýn 15 inde ödenmiþ olup dekontlarý mevcuttur.
15.01.2017 tarihinde kira bedeli yatýrýlmýþ olup kiralanan 18.01.2017 tarihinde 3.ncü þahsa satýlmýþtýr. Yatýrýlan bedele göre kiralayanýn 15.02.2017 tarihine kadar oturma hakký bulunuyor. 20.01.2017 tarihinde yeni maliðin talebi üzerine kiralayan ile kira sözleþmesi yapýlmak istenmiþ fakat kiralayan bu sözleþmeyi Borçlar Kanununun 310.Maddesini "Sözleþmenin kurulmasýndan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el deðiþtirirse, yeni malik kira sözleþmesinin tarafý olur." öne sürerek kabul etmemiþ ve yasal olarak 6 ayýnýn bulunduðu fakat 45 gün içinde uygun bir ev bulursa çýkacaðýný sözlü olarak belirtmiþtir. Kiralayan yeni malike yasal yola gitmek isterse noterden ihtarname çekebileceðini bunun daha uygun olacaðýný belirtmiþtir.
31.01.2017 tarihinde 24.01.2017 tarihli düzenlen ihtarname kiralayana teblið edilmiþ ve içeriðinde aþaðýdaki belirtilen maddeler bulunmaktadýr.
1-Eski malikle yaptýðýnýz sözleþmesi gereðince kiracý olarak bulunduðunuz .....18.01.2017 tarihinde satýn almýþ bulunmaktayým.
2-Satýn aldýðým tarihten itibaren xxx( % 10 fiyat artýrýlmýþ) tl olan kiranýn tarafýma ait ..... hesabýma yatýrýlmasýný talep ediyorum.
3-Ayrýca bahse konu gayrimenkulü mesken olarak kullanacaðým
4-Tarafýnýzla yapmýþ olduðumuz görüþmede en geç 45 gün içerisinde tahliye edeceðinizi saygýlý bir ifadeyle belirtmiþ olmanýz takdire þayan olmakla birlikte hukuki prosedür gereði ve istemeyerek de olsa iþ bu ihtarý çekmek zorunda kalmýþ bulunmakla birlikte ihtarýn tarafýnýza tebliðinden itibaren hukuki sürelere riayet ederek gayrimenkulü tahliye etmenizi aksi takdirde hakkýnýzda tahliye davasý açacaðýmý, bu dava masraflarý ile birlikte vekalet ücretinin de tarafýnýza yükleneceðini saygýlarýmla ihtar ederim.

Sormak istediðim;
1- Kirasý ödenmiþ olan bedelleri talep edebilir mi? Bununla ilgili davada nasýl ispat edilebilir? (dekontlar mevcut)
2- Gayrimenkulu mesken olarak kullanacaðý belirtilmiþ. Borçlar Kanunu Md.355 de yeniden kiralama yasaðý nasýl iþler?
3- Yeni malik kira bedeline nasýl zam yapabilir?
4- Ýhtarýn tebliðinden itibaren yasal haklar nelerdir?

Yardýmlarýnýz için teþekkür eder iyi günler dilerim.

1- 15 Ocak kirasýný ödediðinize göre 15 þubattan itibaren yeni kira bedellerini yeni ev sahibinin hesabýna yatýracaksýnýz.
15 Ocak kirasýný önceki malikten talep edebilir. Eðer ki size 15 Ocak kirasý için icra takibi yaparsa, buna yedi gün içinde itiraz ederek önceki ev sahibine ödediðinizi beyan edin.

2- Kiraya veren, gereksinim amacýyla kiralananýn boþaltýlmasýný saðladýðýnda, haklý sebep olmaksýzýn, kiralananý üç yýl geçmedikçe eski kiracýsýndan baþkasýna kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykýrý davrandýðý takdirde, eski kiracýsýna son kira yýlýnda ödenmiþ olan bir yýllýk kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu tazminatý talep etmek için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmanýz gerekir.

3- Süren sözleþmeye taraf olduðu için zam isteme hakký yoktur. Kira sözleþmesi kendiliðinden yenilendiði 15 Eylülde sözleþmeniz devam ediyor olursa ÜFE oranýnda zam isteyebilir.

4- Bir ay içinde ihtar çekerek mesken olarak kullanma ihtiyacýný belirttiðine göre 6 ay sonunda 15 temmuzda tahliye etmediðiniz takdirde tahliye davasý açabilir. Tahliye davasý anlattýðýnýz þartlarda ev sahibi lehine sonuçlanýr, mahkeme masraflarý ile ev sahibinin avukatý varsa karþý vekalet ücreti ödemek zorunda kalýrsýnýz.

Sayýn Yusuf Selçuk ATEÞKAN,
Öncelikle vaktinizi ayýrýp cevap verdiðiniz için teþekkür ederim.
Ayrýca sormak istediðim ayrý bir konu var;
Teblið edilen ihtarnameye içindeki gerçeði yansýtmayan maddeler için (ödenmiþ aylarýn tekrar ödenmesi, kira bedelindeki faiz) cevaben noter tarafýndan ihtarda bulunmamýz gerekir mi? ya da herhangi bir þekilde haklarýmýzý belirtmek için cevap vermemiz gerekir mi?
Teþekkürler.

Bir ihtara cevap vermemek kabul anlamýna gelmez. Kanundaki istisnalar hariç red/inkar anlamýnda algýlanmalýdýr.

"Ýhtar" yasada öngörülmüþ ise, bir dava koþulu / hakkýn kullaným koþuludur.
Noter kanalýyla yapýlmasý ispat kolaylýðý saðlar.

Size çekilen ihtarýn asýl amacý TBK 351 uyarýnca tahliye hakký kazanmaktýr.
Ev sahibi satýn aldýktan sonra 1 ay içinde yazýlý olarak bildirmeseydi, 6 ay sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasý açma hakkýný kullanamayacak, genel hükümler gereði ancak kira dönemi sonunda 15 eylülde açacaktý.

Hazýr notere gidip masraf yapmýþken bir satýr daha ekleyip %10 zam isteyeyim demiþ.

Eðer 15 ocak kirasý için veya kira bedelinin eksik yatýrýldýðý için icra takibi yapacak olursa, buna 7 gün içinde icra dairesinden itiraz etmeniz gerekir.
Süresi içinde itiraz etmezseniz takip kesinleþir. Ama þu an için yapmanýz gereken þey normal kira ödemelerini 15 þubattan baþlayarak yeni ev sahibine ödemekten ibaret.

Eðer ev sahibi icra takibi yapar, takip sizin 7 gün içinde itiraz etmenizle durursa, o da kendine güveniyorsa itirazýn iptali davasý açabilir.
Böyle bir dava açýlýrsa, siz de ocak ayýný ödediðinize dair belge ve kira baþlangýcýnýn 15 eylül olduðunu gösterir kontrat ile duruþmalara katýlýp kendinizi savunmalýsýnýz.

Teþekkürler