Hukuki NET sitesinde payla��mda bulunmak, soru sormak ve cevap yazmak i�in �ye olun. �yelik �cretsizdir.

Apartman y�netimi yaptirimlari

27-02-2016 22:21:06 venom #

Apartman y�netimi yaptirimlari

Merhaba,
Y�klenici firma tarafindan tam olarak tamamlanmayan bir binada oturuyoruz. Bina 37 daire ve �uan 15 daire oturuyor �antiye elektri�i ve suyu kullanarak.
Arsa sahiplerinden birisi karar defterini onaylatarak y�neticili�ini ilan etti. Bu toplantuda ka� ki�i oldugunu bilmiyorum ��nk� toplantiya katilmadim ancak daha sonra beni evine �a�irip �uraya imza at �eklinde istekde bulunuldu. Kararda y�klenici firmanin tamamlamadi�i dogal gaz tesisati i�in 1000 tl para toplanaca�i yaziyordu. Ben buna itiraz ettim ve problemlerimiz ba�ladi. �ncelikle bu tarz bir harcama yapilabilir mi? Firmanin eksiklerine karsilik sozle�mede teminat olarak 3 adet daire olmasi gerekiyor ancak bunlari arsa sahipleri vermisler hi�bir teminat yok. Bunun icin tespit davasi acilmis ancak devam etmek icin dava masrafi var denip bizden talep ediliyor. Bu durumda benim ne yapmam gerekiyor. Bunlarin yaninda birkac sorum daha olacak.
1. �antiye elektri�i ve suyu kullaniyoruz ve y�netici nekadar yazarsa okadar veriyoruz. Bir sekilde hesaplayip yaziyor nasil teyit edebiliriz? Yanlislik varsa nasil bir yol izlememiz gerekir?
2. Aidat karari alinmis ancak �uan sadece oturan dairelerden aidat toplaniyor ve genel giderler icin harcaniyor. Bina girisine cati,giri� kapisi gibi isler yapiliyor ama bunlari sonradan gelenlerde kullanacak aidat toplaniyorsa herkesden toplanmasi gerekmezmi?
3.daha sonra hakkimi aramak icin karar defterinin yada yapilan harcamalarin listesini talep edebilirmiyim?
4. Ola�an toplantilar ve denetci raporlari falan hi�bir�ey yapilmiyor bu konuda ne yapmam gerekiyor?
5.sene ba�inda onaylatilmayan karar defterinin bir cezasi yada y�netimin d��mesi gibi bir durum s�zkonusu mu?
6.y�netimi usule uygun bir �ekilde faliyetlerini yapmaya nasil zorlayabilirim?
7. Tamamlanmami� bir bina icin arsa sahiplerinin sorumlulugu nedir? Teminat olarak tutmalari gereken dairelerin de sati�ini vermi�ler bu durumda teminat kadar sorumlu olmalari gerekmezmi?
8. Dava a�mak istesem firmayami arsa sahiplerinemi a�mam gerek?
Yardimci olursaniz sevinirim.

28-02-2016 12:20:03 ceceli341 #

Cevap: Apartman y�netimi yaptirimlari

Kat maliklerinden biri karar defterini onaylat�p di�er kat maliklerine ilk toplant� i�in g�ndem haz�rlay�p ola�an�st� toplant� �a�r�s� yapabilr. Ola�an�st� toplant�larda g�ndem hairici konularda karar al�nmaz.

Y�netici Toplam kat maliklerinin arsa ve say� olarak yar�dan bir fazlas� ile se�ilebilir.( Burada dikkat edin toplant�ya kat�lanlar�n de�il toplam�n�n) Side yuvarlak olarak b� say� 20)

Bir kat maliki dairelerin 1/3 ten fazlas�na sahip olsa dahi 1/3 ten fazla oy kullanamaz. Yine sizin apartmanda bir ki�i en fazla 2 ki�iye vekalet edebilir.

B�t�n bunlara uyulmad� ise zaten toplant� us�ls�z yap�lm�� ve y�netici us�l�ne g�re se�ilmemi� demektir.

1- Sizin �zerinize yada apartman ad�na abonelik yok ama kullan�landa bir su var. bu suyun kullananlar aras�nda e�it olarak payla��lmas� en adili �u anda.
2- Apartman�n iskan y�n�nden bir s�k�nt�s� yok ise ola�an Genel giderlere t�m kat malikleri y�netim plan�nda aksi bir h�k�m yok ise arsa pay� oran�nda kat�lmak zorundad�r. Fakat bir apartman�n hukuki olarak oturulabilmesi i�in iskan al�nm�� yada al�nabilir olamas� gerekir ve iskan� olmayan dairede otumayaca��m dolay�s�yla ola�an i�letme giderlerine kar�lmayaca��m diyebilir. Ama iskan var ise t�m� kat�lmal�.

Demirba� giderleri i�in durum ayr�. Kap� �at� gibi i�ler i�in yine oy fazlas� ile karar al�nmal�d�r. Bunlar l�ks ve gereksi ise ve herkesi kullanaca�� bir yerde de�il ise bunu kullanmak istemeyenler bu giderlere kat�lmazlar ama kullanacaklar� zaman bedelini �demek durumundalar. Kap� �at� i�lerine yukar�da belirtti�im oranda t�m kat malikleri ortak olarak kat�lmas� gerekir.

3-Kat maliklerinin yar�s� isterse her zaman hesaplar� isteyebilirler. Yine kat maliklerinden 1/3 imza toplayarak toplant� talep edebilirler.
4- Y�netici bir y�ll�k se�ilir ve ola�an toplant� yine y�netim plan�nda aksi bir tarih yok ise her y�l ocak ay�nda toplan�r. Y�neticinin g�rev s�resi bitmi� ise yetkisiz vekil durumundad�r. Kat maliki olan yetkisiz vekil y�netici ola�an giderleri �deyebilir ve di�er kat maliklerinden toplayabilir. Ama genel giderler harici demir ba� giderlerini toplamada yetkisizdir.
5-Karar ve i�letme gibi yan defterlerin her y�l ocak ay�nda kapan�� tastikinin yapt�r�lmas� gerekir. bunu yapt�rmayan y�neticiye hakim ceza verebilir.

Yukar�da belirtti�im gibi toplant� ve y�netici se�imi us�l�ne g�re yap�lmam�� ise zaten y�netici yetkisiz durumda. Bence ola�an giderler haricindekileri �demeyebilirsiniz. �cra i�lemi yaparsa yerkisiz oldu�undan dolay� itiraz edebilirsiniz. Ama bununla ilgili t�m bilgiler olmad�� i�in net bir�ey s�ylemek zor.

6- Ne i�in zorlamak istiyorsunuz?
7-8Siz daireyi kim satt� ise ondan hesap sorabilirsiniz yada dava a�abilirsiniz. Arsa sahiplerinin bir y�k�ml�l�k ve sorumlulu�u yok. Kat kar��l�� olarak m�tahite vermi�ler ise m�tahit ile aralar�ndaki s�zle�me aralar�ndad�r. teminat olarak verir vermez sizi ilgilendirmez. Ayr�ca b�t�n bu eksikliklerden dolay� onlarda ma�dur durumda de�ilmi?

Siz anahtar teslimi daire alm��san�z b�t�n bu eksiklerden daireyi sat�n ald��n�z ki�i yada firma sorumlu de�ilmi? b�t�n bu dava i�leri ile onun ilgilenmesi gerekir. Yani �s�tma sistemini m�tahit yapt�r�yor ve s�tma firmas� ile s�zle�meyi o yapt�.onun da�olgaz firmas�ndan hesap s�rmas� gerekmezmi? Tabi sizinde t�m eksikler i�in m�tahitten hesap sorman�z gerekir.

M�tahittende hesap sorman�z i�inde dava a�man� laz�m. Tabi bu eksikliklerin oldu�unu isbat emek i�inde delil tespiti yapman�z gerekir.

Sordu�unuz sorular�n hepsi birbirine ba�l� sorular biri de�i�irse di�erlerinin durumuda de�i�ebilecek durumda ve konuyu tamamiyle bilmiyoruz.

Tavsiyem di�er malikler ile konu�up bir avukata gidin. Kime nas�l dava a�aca��n�za o zaman karar verin.

V - Hakimin m�dahalesi:
Madde 33 � (De�i�ik birinci f�kra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
kurul toplant�s�na kat�lan ancak 32 nci madde h�km� gere�ince ayk�r� oy kullanan her kat maliki karar tarihinden ba�layarak bir
ay i�inde, toplant�ya kat�lmayan her kat maliki karar� ��renmesinden ba�layarak bir ay i�inde ve her halde karar tarihinden
ba�layarak alt� ay i�inde anagayrimenkul�n bulundu�u yerdeki sulh mahkemesine iptal davas� a�abilir; kat malikleri kurulu
kararlar�n�n yok veya mutlak butlanla h�k�ms�z say�ld�� durumlarda s�re ko�ulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut
onun kat�ndan kira akdine, oturma hakk�na veya ba�ka bir sebebe dayanarak devaml� surette faydalanan kimsenin, bor� ve
y�k�mlerini yerine getirmemesi y�z�nden zarar g�ren kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkul�n bulundu�u yerin sulh
mahkemesine ba�vurarak h�kimin m�dahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve y�netim plan�na ve bunlarda bir h�k�m yoksa, genel h�k�mlere ve
hakkaniyet kaidelerine g�re derhal karar�n� verir ve bunun, tesbit edece�i k�sa bir s�re i�inde yerine getirilmesi l�zumunu
ilgiliye tefhim veya tebli� eder.
(De�i�ik ��nc� f�kra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen s�re i�inde h�kimin karar�n� yerine getirmeyenlere,
ayn� mahkemece, ikiy�z elli T�rk Liras�ndan ikibin T�rk Liras�na kadar idar� para cezas� verilir. 25 inci madde h�km�
sakl�d�r

III - Oya kat�lma:
Madde 31 � Her kat maliki, arsa pay� oran�na bak�lmaks�z�n, bir tek oy hakk�na sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade ba��ms�z b�l�m� olan kat maliki, her ba��ms�z b�l�m i�in ayr� bir oy hakk�na
sahiptir; bununla beraber onun malik oldu�u ba��ms�z b�l�mlerin say�s� ne olursa olsun, sahip olaca�� oy say�s� b�t�n oylar�n
��te birinden fazla olamaz; oy hesab� yap�l�rken kesirler g�z�n�ne al�nmaz.
Bir ba��ms�z b�l�m�n birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunlar� i�lerinden vekalet verecekleri birisi
temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni m�messili temsil eder.
Al�nacak karar do�rudan do�ruya kendini ilgilendiren kat maliki g�r��melerde haz�r bulunabilir, fakat oya kat�lamaz.
(De�i�ik son f�kra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir ki�i,
oy say�s�n�n y�zde be�inden fazlas�n� kullanmak �zere vekil tayin edilemez. Ancak, k�rk ve daha az say�daki kat m�lkiyetine
t�bi ta��nmazlarda bir ki�i, en fazla iki ki�iye vek�let edebilir.

01-03-2016 16:15:37 venom #

Cevap: Apartman y�netimi yaptirimlari

Merhaba,
�ncelikle zaman ay�r�p cevap verdi�iniz i�in te�ekk�r ederim.
Karar defteri onaylatildi ancak bir g�ndem hazirlanmasi yada toplanti �a�r�s� yap�lmad�. Toplantida y�netici se�imi i�in yeterli say�n�n topland�g�n� d��nm�yorum ��nk� sonradan toplantida olmad��m halde karara imza atmam istendi. Forumda bir konuda bu olayin evrakda sahtecili�ek kadar gidebilece�i �eklinde bir yaz� da okumu�tum. Bu bilgiler ��nda y�netici se�imi ile ilgili ve al�nan kararlari iptal ile ilgili dava a��p hakim m�dehalesi mi istemem gerekir? Kararlar tarihinden 1 y�l gecti ama resmi olarak tebli� edilmedi ben y�netime bir yaz� yaz�p al�nan kararlar� tebli� etmelerini isteyip edildikden sonrada mahkemeye gitmeyi d��n�yorum.
Apartman�n iskan� al�nmam�� durumda ama yap�lan giderler bah�e d�zenlemesi, giri� kap�s�nin de�i�tirilmesi ( hic gerek yokken) dogal gaz tesisat�n�n yap�lmas� ( m�tait firman�n sorumlulugu ) ve giri� yolunun �zerinnin �at� ile kapat�lmas� gibi keyfii ve acelesi olmayan isler. Bunlar icin karar alinmas� gerekmezmi?
Yetkisiz vekil olarak aidat toplanabiliyor mu? Suan �antiye elektrik ve suyu kulland�g�miz icin bunlar�n paras�n� zaten �d�yoruz bunun d��nda bir gider yok.
Defterlerin kapan��n�n yap�l�p yap�lmad�g�n� ancak defteri g�r�p anlayabiliriz bunun i�in karar defterinin bir kopyas�n�m� almak gerekir? Buna yetkimiz varm�d�r?
Y�neticiyi her i�lemi kural�na uygun yapmas� i�im zorlamak istiyorum. Aidat� bike makbuzumu almadan �demiyorum.makbuz vermekden ka��n�ld�� i�in.toplanan su ve elektrik paralar� i�in zaten hi� makbuz vermeye yana��lmiyo kalan k�s�ratlar� sordu�umuzda kasada deniyor. Bir art niyet oldu�u belli her�ey kay�t alt�na al�n�rsa bunu �nlemi� olaca�im.
Daireyi m�tahitten ald�m ancak arsa sahipleri ile ortak �al��t��n� d��n�yorum firma yapam�yoruz diyor bu �ekilde bize yapt�r�l�yor eksikler.tespit davas� a��l�p tespit yap�lm�� ama davaya devam edilmiyor. Yap�lan bu tespiti delil olarak kullana bilirmiyim? Kendi ad�ma dava a�mak i�in?
Te�ekk�r ederim.

01-03-2016 17:47:28 ceceli341 #

Cevap: Apartman y�netimi yaptirimlari

Alıntı:

venom rumuzlu �yeden al�nt�

Evet dava a�abilirsiniz.

- - - Updated - - -

Alıntı:

venom rumuzlu �yeden al�nt�

Apartman�n iskan� al�nmam�� durumda ama yap�lan giderler bah�e d�zenlemesi, giri� kap�s�nin de�i�tirilmesi ( hic gerek yokken) dogal gaz tesisat�n�n yap�lmas� ( m�tait firman�n sorumlulugu ) ve giri� yolunun �zerinnin �at� ile kapat�lmas� gibi keyfii ve acelesi olmayan isler. Bunlar icin karar alinmas� gerekmezmi?
.

Evet karar al�nmas� gerekir.

- - - Updated - - -

Alıntı:

venom rumuzlu �yeden al�nt�

Yetkisiz vekil olarak aidat toplanabiliyor mu? Suan �antiye elektrik ve suyu kulland�g�miz icin bunlar�n paras�n� zaten �d�yoruz bunun d��nda bir gider yok.
Defterlerin kapan��n�n yap�l�p yap�lmad�g�n� ancak defteri g�r�p anlayabiliriz bunun i�in karar defterinin bir kopyas�n�m� almak gerekir? Buna yetkimiz varm�d�r?
Y�neticiyi her i�lemi kural�na uygun yapmas� i�im zorlamak istiyorum. Aidat� bike makbuzumu almadan �demiyorum.makbuz vermekden ka��n�ld�� i�in.toplanan su ve elektrik paralar� i�in zaten hi� makbuz vermeye yana��lmiyo kalan k�s�ratlar� sordu�umuzda kasada deniyor. Bir art niyet oldu�u belli her�ey kay�t alt�na al�n�rsa bunu �nlemi� olaca�im.
Daireyi m�tahitten ald�m ancak arsa sahipleri ile ortak �al��t��n� d��n�yorum firma yapam�yoruz diyor bu �ekilde bize yapt�r�l�yor eksikler.tespit davas� a��l�p tespit yap�lm�� ama davaya devam edilmiyor. Yap�lan bu tespiti delil olarak kullana bilirmiyim? Kendi ad�ma dava a�mak i�in?
Te�ekk�r ederim.

Yetkisiz vekil aidat toplayabilir. Verdi�iniz m�ddetce problem yok. Zaten Giderleri �deyen bir kat maliki ise bu �ekilde faturalar� �deyip di�er kat maliklerinden isteyebiliyor.

Yap�lan tespiti delil olarak kullanabilece�inizi d��n�yorum..��in dava a�amas�ndaki us�llere tam vak�f de�ilim ama a�t��n�z davada delil tespiti yap�lan dosyay� delil olarak g�sterebilece�inizi d��n�yorum.

Sizden talep edilen paralar�n usul�ne g�re yap�lmayan yoplant�da al�nan kararlar i�in dava a�acaks�n�z ancak.M�tahit ile anla�man�z nedir bilmiyorum ama di�er giderleri m�tahit yapacakt� ve yapmad� ise m�tahitede dava a�man�z gerekebilir.

Tavsiyem istedi�iniz belgeleri ald�ktan sonra. bir dava a�mak istiyorsan�z di�er maliklerden itiraz eden var ise onlar�da ortak edin yada yapaca��n�z masraflara ortak edin.

01-03-2016 21:37:42 venom #

Cevap: Apartman y�netimi yaptirimlari

M�tahit ile yapt��m s�zle�mede teslim tarihi daha gelmemi� durumda. M�tahitin durumunu bildi�imiz i�in ileri tarihe aldik. Bu y�zden yasal olarak teslim tari gelmemi� biryer i�in m�rahit sorumlulu�unda olan i�ler i�in �deme yapmak istemiyorum yapsamda bunu belgelemek istiyorum ki daha sonra hakk�mi aramk i�in kullanayim.
Te�ekk�rler

Apartman y�netimi yaptirimlari