Hukuki NET sitesinde payla��mda bulunmak, soru sormak ve cevap yazmak i�in �ye olun. �yelik �cretsizdir.

Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim

24-01-2016 21:36:51 balabanraca #

Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim

Merhaba,

takribi olarak iki y�ld�r, 1 parsel �zerinde 2 bloktan olu�an ve "3 Toplu Yap�lar� Y�netim Plan�" olan butik bir sitede oturuyorum.

Bu sitede A blok 100 daire, B blok 80 daireden olu�maktad�r.

Personel say�s� ise

A blok : 3 G�venlik + 1 Temizlik
B blok : 3 G�venlik + 1 Temizlik

Ortak Personel : 1 Bah��van + 1 Teknik + 1 Muhasebeci

Sitede : Elektrik vb. her �ey ayr� durumdad�r. Yak�t ise tek bir saya�ta fakat �s� pay �l�er sistemdir.

Bu sitede A bloktan 20 dairesi fazla oldu�u i�in ayda 4.000, y�lda 50.000 tl fazla para toplanmaktad�r.
Her �ey, t�m personel say�lar� e�it oldu�u halde, ayn� hizmet kalitesi ile biz A blok sakinleri y�netime ayl�k 4000 tl, daire ba�� takribi 40 tl fazladan para �d�yoruz.

Not : A ve B Blok aidatlar� ayn�d�r. Aradaki fark 20 daire fazlam�z oldu�u i�in ortaya ��kmaktad�r.

Ayn� hizmeti ayn� personel say�s� ile alan A ve B blo�un, bloksal anlamda e�it b�t�esi olmas� gerekmiyor mu?

Y�netim tek bir noktadan y�r�t�lmektedir.

T�m bunlar �er�evesinde, akl�ma tak�ld�� i�in Sitenin Y�netim Plan�na g�z atmak istedim. Y�netim plan�na ula�mam tam 1 ay s�rd�. Mevcut Y�netim Ofisinin ve Y�neticilerin "Y�netim Plan�m�zdan" haberleri dahi yoktu.

Y�netim Plan�m�z� okudu�umda; "3 Toplu Yap�lar� Y�netim Plan�"

Ortak Giderlere Kat�lma : .... 3 Toplu yap�s� iki "2" bloktan m�te�ekkil olup, kat malikleri �ncelikli bulunduklar� blok anayap�s�n�n genel giderlerine a�a��daki esaslara g�re kat�l�rlar.
-arsa pay� ne olursa olsun kap�c�, kaloriferci, bah�evan vb. hizmet sunan ki�ilere ve var ise y�netici ayl��na e�it olarak kat�l�rlar.

Y�netim Organlar� : Blok Y�netim Organlar� : Blok Kat Malikleri Kurulu : ... 3 Toplu yap�s� i�indeki anagayrimenkul iki bloktan m�te�ekkil olup, �zerindeki blok kat malikleri kurulu sadece o blo�un kat maliklerinden olu�acakt�r. Blok kat malikleri kurulunun g�rev ve yetkilerinin esas�n�, ait olunan blok anayap�s�n�n sorunlar�n�n ve y�netim i�lerinin hali olu�turur.

- Blok kat malikleri kurulu her y�l Ocak ay�n�n i�inde olmak �zere ola�an olarak toplan�r.
- Blok kat malikleri kurulu her y�l Ocak ay�n�n i�inde yapaca�� toplant�da kendi aralar�ndan veya d��ar�dan say� veya arsa pay� �o�unlu�u ile bir y�netici veya blok kat malikleri kurulu gerek g�r�r ise, y�netici ba�kanl��ndan azami 3 ki�iden m�te�ekkil bir y�netim kurulu se�er.

Y�netim Organlar� : .... 3 Toplu Yap�s� Kat Malikleri Kurulu ... 3 Toplu Yap�s� kat malikleri kurulu, .... 3 Toplu yap�s� i�indeki anagayrimenkulun �zerinde in�a edilmi� veya edilecek bloklar�n t�m�n�n ba��ms�z b�l�m maliklerinden olu�ur.

- ... 3 toplu yap�s� kat malikleri kurulu her y�l �ubat ay�n�n i�inde ola�an olarak toplan�r.

demektedir..

5711 say�l� yasa ile 2007 de de�i�en Kmk ile blok y�netimi ve site y�netimi ayr��t�r�ld�. Sitemiz 2008 teslim oldu�u i�in direkt olarak Toplu Yap� Y�netim Plan� �zerinden tasarlanm��.

Fakat.. Y�netim plan�nda bahsi ge�en Blok Y�netim Se�imleri 2 y�ld�r ya�ad��m site de yap�lmam��t�r. Bunun yerine sadece �ubat ay�nda 2 blok sakinlerinden olu�an genel kurul toplant�lar� yap�lm��. Ve bu toplant�larda 3 ki�iden olu�an Y�netim Kurullar� se�ilerek, tek bir noktadan site y�netimi yap�lmas� sa�lanm��t�r.
Ge�mi� d�nemlerde de y�netimler ayn� �ekilde se�ilmi�ler.

Bu �ekilde olunca, yukar�da bahsetti�im gibi A blok sakinleri olarak, ayn� hizmeti 20 daire fazlam�z oldu�u i�in 4000 tl her ay fazladan �deyerek al�yoruz.

Yine bu zamana kadar B blokta �at� onar�lacaksa, A blok sakinlerinden de para toplanarak, �at�s�n�n alt�nda olmad��m�z B blok �at�s� onar�lm��t�r.

Yukar�da yazd��m gibi y�netim plan�m�z, Toplu Yap� y�netim Plan� olarak ge�mekte ve bu planda belirtildi�i gibi "3 Toplu yap�s� iki "2" bloktan m�te�ekkil olup, kat malikleri �ncelikli bulunduklar� blok anayap�s�n�n genel giderlerine a�a��daki esaslara g�re kat�l�rlar. " her blok kat malikleri �ncelikli olarak bulunduklar� blok genel giderlerine kat�lmakla m�kellefler.

Ocak ay�nda Blok y�neticileri, ait olduklar� blok kat maliklerinden se�ilir.
�ubat ay�nda 2 blo�un Kat maliklerin kat�ld�� toplant�da ise, �st y�netim temsilcileri se�ilerek, blok d��ndaki ortak alanlar� �st y�netimin idaresine b�rak�l�r.

Yani bu zamana kadar sitemizde "3 Toplu Yap�lar� Y�netim Plan�na" uygun se�imler yap�lmam��t�r.

KMK 69. madde toplu yap� y�netimini bu �ekilde a��kl�yor.

Y�netim Plan�m�z� okudu�umda, �uan ki y�neticilere �ubat ay�ndaki Genel Kurulda Site y�netimini tan�mayaca��m�, Genel Kurul Karar defterine, yasalar �er�evesinde ba�lay�c�l�� olan "3 Toplu Yap�lar Y�netim Plan�na" ayk�r� olarak yap�lacak olan herhangi bir se�imi kabul etmedi�ime dair �erh d��ece�imi, akabinde sulh hukuk mahkemesine gidece�imi bildirdim. Kendileri Y�netim Plan�ndan bihaber olduklar� i�in, yorum yapmad�lar. Ve u�ra�mak istemediler.

Do�ru yolda olup olmad��m� konusunda, fikirlerinize ve y�nlendirmenize �ok ihtiyac�m var.??

24-01-2016 23:25:01 ceceli341 #

Cevap: Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim

Siz blok y�neticilerini se�memi�siniz. Ama yasal olarak site y�netimini se�mi�siniz. Blok kat malikleri toplanarak Blok y�neticinizi se�ebilir kendi b�t�enizi olu�turabilirsiniz. Sadece Sitenin ortak personeli ve ortak alan giderlerini se�ti�iniz site y�netmine �deyebilirsiniz.

- - - Updated - - -

Bu sayd��n�z personellerin maa�lar� ne kadar? Blok y�netimine ge�ti�inizde ayr� bir y�netici ve denetci maa�� mali m��avir defter tutma �cretleri gibi �cretlerin do�abilece�ini hesap ettinizmi?

6 personel her biri 2000 Tl den 12.000 Tl maa� als�nlar
12000/180 =66,6 Tl yapar
6000/100=60 Tl yapar arada 6,6 Tl daire ba��na fazla �demi� olursunuz. Maa�lar bundan y�ksek bile olsa mesala 2 kat� daire ba�� 13,2 tl �dersiniz. Profestonel y�netici istihdam etseniz fark bundan daha fazla olur.

24-01-2016 23:52:40 balabanraca #

Cevap: Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim

Alıntı:

ceceli341 rumuzlu �yeden al�nt�

Say�n ceceli341 cevab�n�z i�in �ok te�ekk�r ederim.

Y�llard�r site deki durum bu �ekildedir. Ocak ay�nda blok y�neticileri, �ubat ay�nda �st Temsilciler kurulu se�ilmesi gerekirken, hep �ubat ay�nda 3 Y�netici se�ilmi� ve tek bir b�t�e �zerinden y�netim sa�lanm��t�r. Bu da belirtti�im gibi KMK 69. madde ye ve sitemizin 3 Toplu Yap� Y�netim plan�na ayk�r�d�r diye yorumlamaktay�m.

1 personel maa� + ssk dahil ki�i ba�� ortalama 2550 tl.

A blok : 3 g�venlik + 1 temizlik "a blok �desin"
B blok : 3 g�venlik + 1 temizlik "b blok �desin"

�st y�netim kadrosu da : 1 teknik + 1 bah��can + 1 muhasebe (2 blok taraf�ndan ortak �densin)

Y�neticilere maa� �demiyoruz. Sadece karar al�rsak, huzur hakk� ad� alt�nda aidat �demeyebiliyorlar. Yani masraflar� yok.

Denet�ilerimiz de kendi i�imizden ve maa� �denmiyor.

Mali M��avir ve Avukat�m�z var �uan var. Bunlar�n maliyetlerine de ortak kat�labiliriz.

Anlatmak istedi�im asl�nda �u.. Bu sene i�in olu�turulan b�t�e 50.000 tl diyelim..

A blok 25bin + B blok 25 bin ortak �demesi gerekirken. Biz A Blok olarak ayn� personel ayn� hizmet i�in 20 dairemiz fazla diye ayl�k 4000 tl fazla �d�yoruz.

Halbuki toplu yap� y�netim plan�m�za Kmk 69 un da emretti�i gibi uyulsa ve usul�ne uygun blok y�netimleri ve ortak giderler i�in de �st y�netim kurulsayd�.

50.000 b�t�e;

A Blok : 25000 /100 daire : Aidat 250 tl
B Blok : 25000 /80 daire : Aidat 312 tl olmas� gerekirdi.

Yani iki blokta birbirine y�k olmayacakt� bu �ekilde. ��nk� bloklar�n kendi personelleri ve ortak personeller dahil.. Ayn� hizmeti ayn� oranda al�yoruz. Ama 20 dairemiz fazla oldu�u i�in A blok olarak bu ayn� hizmete ay da 4bin tl fazla para veriyoruz.

say�n ceceli341 yanl�� bir noktada m�y�m? yoksa ba�lay�c�l�� olan toplu yap� y�netim plan�m�z ve kmk69. maddeye g�re, do�ru bir yol mu izliyorum?

25-01-2016 00:56:57 ceceli341 #

Cevap: Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim

�u anda yasal bir site y�netimi var. Blok y�netimi olu�turuncaya kadar bu personeller sitenin ortak personelidir. ve ortak personel giderlerine y�netim plan�ndaki yada kmk daki payla��ma uyarak �demeniz gerekiyor.

180 daireli bir site y�netimi ilelebet �cretsiz bu i�i yapmaz. Hatta profesyonel y�neticisiz bu i�i g�t�rmeniz zor.

Hesab� yanl�� yap�yorsunuz gibi geliyor bana.

2550*3=7650/180= 42,5 TL Ortak personel gideri.
2550*6=15300/180=85 TL +42,5 = 127,5 Tl �u andaki da��t�m personel gideri
2550*3=7650/100=76,5 +42,5 = 119 Tl Bloklar ayr�ld�� zamanki �deyece�iniz tutar. personel gideri.

25-01-2016 01:57:49 balabanraca #

Cevap: Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim

Alıntı:

ceceli341 rumuzlu �yeden al�nt�

Say�n ceceli341, g�r��lerinizi payla�t��n�z i�in tekrar te�ekk�r ederim

Sitemiz daha �nce "Profesyonel Site Y�netim" �irketi ile �al��rken, aidatlar�n bir nevi kira bedeli kadar olmas� gerek�esiyle, site sakinlerinden olu�turulan Y�netim ve Denetim Kurullar�na ge�i� yap�ld�. Sitemiz Y�neticileri Huzur hakk� ad� alt�nda Aidat �demeye biliyorlar.

Son yap�lan Ola�an�st� Genel Kurulumuza kat�l�m 20 kat malikinden ibaretti. Y�netime ya aday ��km�yor, ya da siz yapars�n�z, ba�ar�rs�n�z telkinleri ile birilerinin bu ta��n alt�na elini koymas�n� sa�layan bir durum s�z konusu.

Bu Ola�an�st� Genel Kurulda, Aidat �deme sorumlulu�u olmayan ki�iler ve yapt�r�m g�c� olmayan Y�netimin ortaya ��kard�� mali tablo y�z�nden, site banka hesaplar�m�za bloke koyulmamas� ad�na, t�m bor�lar�n kapat�lmas� i�in ek aidat toplanmas� karar� al�nm��t�.

Aidat�n� d�zenli �deyen biri olarak, aidat �deme sorumlulu�u olmayan g�ruhun olu�turdu�u bor�lar y�z�nden beni ilgilendirmemesi gereken bir mebla� �dedim.

T�m bunlar y�z�nden de Y�netim Plan�m�z� aray�p buldum.

Hesapta �u �ekilde yanl�� yok.

A Blok : �uan ki b�t�e ile 23600
B Blok : �uan ki b�t�e ile 19400 tl para toplamal�. "Aidatlar d�zenli �denirse"

Aradaki fark 4200 tl ayl�k.. Y�ll�k 50400 tl A Bloktan fazla para toplan�yor.

Ve bahsetti�im gibi A Blok ve B Blokta �al��an personel say�s�, hizmet kalitesi ayn�.
Uyulmayan Site Y�netim Plan�m�za g�re Bloklar kendi y�neticileri se�er kendi b�t�elerini olu�turur ise,
A Blok 23600 ile B blok 19400 ile kendi kadrolu 4 personelini ve 3 ortak personelini vb. �demek durumunda olacak.
B�ylelikle A blok sakinleri yani bizler ayl�k 4200, y�ll�k 50400 tl'lik cebimizde kalan para ile blo�umuzu demirba� paras� toplamadan yenileye bilece�iz.

B blok ise 19400 tl ayl�k b�t�esi ile, bizimle ayn� say�daki kadrolu ve ortak personel say�s�, hizmet kalitesi ile kendisini �eviremeyecek ve Aidatlar�n� art�rmak zorunda kalacak. Bu da hem Site Toplu Yap� Y�netim Plan�m�za g�re Hemde Kmk 69 a g�re beni ilgilendirmiyor kan�s�nday�m.

2 y�ld�r, 300 tl demirba� ve 300 tl �denmeyen t�m bor�lar i�in toplanan Ek B�t�e.. Beni art�k bu duruma soktu.
Belirtmek isterim ki, Y�netim Plan�ndan habersiz B Blok sakinlerinin iddaas�, Onlar�n �at�lar�n�n onar�lmas� gerekirse, bizden yani A bloktan ta para toplanabilece�i y�n�nde. Nitekimde �yle oldu. Ortak alanm��.

Dertliyim bu konuda say�n ceceli341

- - - Updated - - -

2550*3=7650/180= 42,5 TL Ortak personel gideri.
2550*6=15300/180=85 TL +42,5 = 127,5 Tl �u andaki da��t�m personel gideri
2550*3=7650/100=76,5 +42,5 = 119 Tl Bloklar ayr�ld�� zamanki �deyece�iniz tutar. personel gideri.

Birde bu �ekilde de�il.

2550X3 =7650 tl "3 Ortak personeli diyelim."
Bunun yar�s� 3825 tl A blo�un, di�er yar�s� B blo�un

A blok 100 daire oldu�u i�in daire ba��: 38,25 tl �der
B blok 80 daire oldu�u i�in daire ba��: 47,81 tl �der

Di�erleri de ayn� �ekilde. Bizim blokumuz da 20 daire fazla.

Mesela 3 G�venlik 7650 diyelim.
7650 / 100 : 76,50 A Blok Daire ba�� der.
7650 / 80 : 95,62 B Blok Daire ba�� der

B blo�un s�rt�m�zda y�k oldu�unu, Toplu yap� y�netim plan�m�z� ve kmk 69 maddeyi okuduktan sonra daha iyi anlad�m.

25-01-2016 02:41:33 ceceli341 #

Cevap: Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim

1-Blok y�netimine ge�seniz bile Ortak site giderleri yar�s� a yar�s� b blok olarak pay edilmez. Toplam ortak site gideri kmk ya ve y�netim plan�nda belirtieln �ekli ile 180 e b�l�n�r.
2- Ben hesaplamamda sadece sizin kazanc�n�z� hesaplad�m. Di�er blo�un ne �dedi�inin bu hesapta �nemi yok. Sizin kazanc�n�zda Ayl�k 8,5 Tl*100 =850 Tl Di�er olacak.
3- �at� giderine kat�lmayabilirdiniz Blok y�netimine ge�erseniz di�er blo�un giderlerine kat�lmayacaks�n�z.
4- Zaten �imdiden 2 y�ll�k bina olmas�na ra�men y�netim sorunlar�n�z var ve bu anlad��m kadar�yla devam edecek. Kimse bedavaya ba�kas�na hizmet edip birde klasik y�netici dedikodusu �ekmez. 9 personelli bir siteyi sadece aidat �demeden y�netecek birini bulmakta zorluk �ekeceksiniz. En az�ndan belirli bir �cret �demek durumunda kalacaks�n�z. Hem blok y�netimine hemde site y�netimine. B�yle bir durumda 2 y�netim gideriniz olacakki ayr�lman�z�n size getirisi olmayacak.

�lk iletinizde sitede bir muhasebecinin oldu�unu yazm��s�n�z. 9 personelli bir sitede neden bu kadar maliyetli bir muhasebeci �al��t�r�l�r anlam�� de�ilim. �stanbul Smmm odas� �cret tarifesine g�re sigorta ve defter kay�t i�ini 200 tl ye rahatl�kla bir mali m��avire yapt�rabilirsiniz hadi 300 Tl olsun. Muhasebe kadrosuna �deyece�iniz �creti y�netici kadrosuna ay�rabilirsiniz. Hatta �al��an muhasebecinin vas�flar� var ise d��ardan y�netici olarak atayabilirsiniz.

Sonu� olarak �u anki Sitenin y�neticisi legal bir y�netimdir. Blok y�netimi olu�tursan�z dahi legaldir. Tan�m�yorum diyemezsiniz. Sizin Blok y�neticisi se�memeniz �u anki y�netimi illegal yazmaz. Sadece �u anda b�t�n personel ortak personel olarak ge�mekte. Blok y�netimi olu�turursan�z y�ntem de�i�ecek. D��er blo�un demirba� giderlerine kat�lmayacaks�n�z+ �� personeli siz �al��t�racak di�er 3 ortak personelin giderlerine hisseniz oran�nda kat�lacaks�n�z. B blokta kendisi 3 personeli �al��t�racak.

25-01-2016 03:20:22 balabanraca #

Cevap: Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim

Alıntı:

ceceli341 rumuzlu �yeden al�nt�

Say�n ceceli, bu gece de�erli vaktinizi fazlas�yla ald�m. �ok te�ekk�r ederim.

- Y�netim plan�m�za g�re "Arsa pay� ne olursa olsun, kap�c�, kaloriferci, bah��van vb. hizmet sunan ki�ilere ve var ise y�netici ayl��na e�it olarak kat�l�rlar." demekte.

- 8. y�l�nda olan bir siteyiz. �ahs�m 2 y�ld�r bu sitede oturmaktad�r.
- Y�netim sorunlar� ger�ekten had safhada. Kimse site y�netimine talip olmad�� gibi, �effaf bir y�netim anlay�� da hak getire.

- D�zeltme : Sitemizde muhasebeci olarak bahsetti�im ki�i "Halkla ili�kiler ve Aidat Takip" Personelidir. Maa� �demeleri, Muhtasarlar, vb. �demeleri de yapmaktad�r. Ayr�ca Mali M��avir hizmetini d��ar�dan 600 tl ye almaktay�z.

- Sitemizde toplam 11 personel vard�r.

Biz A blok sakinleri olarak daha avantajl� bir aidat yap�s�na kavu�aca��m�z� d��nmekteyiz. Tek derdimiz 50m2 1+1daireye 300 tl 2+1 daireye de 350 tl aidat �dememek. Sosyal tesis vb. imkanlar�m�z da olmad�� i�in bu aidat �ok fazla gelmektedir. Ayr�ca aidat�n i�inde �s�nma ya da su giderleri yoktur.

Tespitlerinize sonuna kadar kat�l�yorum.

Son sorum �udur "Site Y�netim Plan�m�z; Blok Y�netimleri olu�turulur, Blok B�t�eleri ayr�l�r, Ortak alanlar ve ortak personel �st Y�netim Kurulunda kal�r diyor." Site Y�netim Plan�na uyulmamas� usuls�z m�d�r?

Blok Y�netimleri illaki olu�turulmal� m�d�r?

25-01-2016 04:19:17 ceceli341 #

Cevap: Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim

�u anda b�t�n personel ortak personeldir ve bundada us�ls�z birdurum yoktur. Sitedeki g�venlik ortak g�venliktir. temizlik g�revlisi ortak temizlik g�revlisidir. Blok y�netiminin olmamas�n�n bir sak�ncas�da yok. Zaten yukar�dada bunu anlatmaya �al��t�m. Blok olarak yar�lmak size sadece di�er Blo�un Demirba� giderlerine kat�lmaman�z� sa�larki yar�n sizin �at�n�zda problem oldu�unda Blok olarak ayr�l�rsan�z 180 yerine 100 e b�l�necek. Ayr�ca sizin siteniz toplu yap� stat�s�nde de�il gibi Ayn� parseldesiniz ��nk�. �u an toplanan paralarda birisi suistimal etmiyorsa e�er Normal giderler y�n�nden �ok avantaj sa�layaca��n�z� zannediyorsan�z yan�l�yorsunuz diyebilirim.

Mesela Blok ve Site olarak 2 ayr� muhasebe �cretine kat�lacaks�n�z. Y�neticiye para vermezseniz ve bankadan �deme almazsan�z sizinde ayr� aidat toplama eleman�n�z olacak. Vs vs

Y�netici, kat maliklerinin, hem say� hem arsa pay� bak�m�ndan �o�unlu�u taraf�ndan atan�r. �lk iletinizde belirtmedi�iniz sonraki iletilerizde belirtti�iniz gibi 20 ki�i ile y�netici se�tiyseniz e�er, zaten bu y�neticiye itiraz etme hakk�n�z var. Y�neticiniz yetkisiz vekil konumunda �u anda. Kat malikleri yetkisiz vekilde olsa z�mmen kab�l edebilirler oda ayr�.

Ama kat malikerinden biri Sulh hukuk mahkemesine y�netici se�iminde yeterli say� sa�lanmad��ndan siteye y�netici atanmas�n� hatta kendisinin y�netici atanmas� i�in hakimin m�dahalesini isteyebilir. Hakim siteye y�netici atayabilir. Bu atanan y�neticiye en az asgari �cret d�zeyinde �cret tayin eder ve bu atanan y�netici 6 ay dolmadan de�i�tirilemez. Bir dahaki y�netici se�ebilme zaman�na ve �o�unlu�u sa�lan�ncaya kadar kal�r.

Ayn� �ekilde Sulh hukuk mahkemesine Y�netim plan�na g�re Blok y�neticisi atanmas� i�in dava a�abilirsiniz.

Site Toplu Yap� Y�netim Plan�na Uymayan Y�netim