Aidat Adý Altýnda Onarým Giderleri Toplanmasý

Apartmanýmýzýn bu ay içinde yapýlmýþ olan olaðan genel kurul toplantýsýnýn gündeminde "Geçici bütçenin görüþülmesi ve aylýk aidatlarýn belirlenmesi" ve "Rutin ve zorunlu iþlerin dýþýnda, yapýlmasý istenilen önemli iþlerin karara baðlanmasý (Dýþ cephe mantolama, yönetime borcu olanlarýn icra takip iþlemleri" adlý iki madde bulunmaktaydý.

Kurulduðu 1977 yýlýndan beri apartmanýmýz merkezi sistem ile ýsýnmaktaydý. Kurulduðu tarihten beri apartmanýmýzda aylýk aidatlar; Doðalgaz, Elektrik ve müteferrik giderler arsa payý oranýnda, Kapýcý Maaþ ve SGK giderleri ise daire sayýsýna göre eþit miktarda hesaplanarak belirlenmekteydi. Apartmanýn ortak yerlerinin büyük çapta bakým ve onarým giderleri ise aidat ödemeleri dýþýnda yönetici tarafýndan önceden belirlenen bütçe önerisi görüþülerek genel kurul toplantýsýnda karara baðlanmakta ve oyçokluðuna dayalý verilen karar doðrultusunda yapýlmakta veya yapýlmamaktaydý. Bu tip onarýmlarýn yapýlmasýna karar verildiði takdirde ayrýca kat maliklerinden arsa payýna göre para toplanmaktaydý. Bu para kesinlikle aidatlar ile karýþtýrýlmamaktaydý. 2012 yýlýnda Isý Pay Ölçer sistemine geçildi ancak yaþanan olumsuzluklar ve sorunlar sebebiyle bu ay içinde yapýlan genel kurul toplantýsýnda oyçokluðu ile merkezi sisteme (aylýk aidat sistemine) geri dönülmesi kararlaþtýrýldý.

Ancak, aidatlarýn ne miktarda olacaðý genel kurul toplantýsýnda görüþülmedi ve genel kurul kararýna bu yönde açýk seçik bir karar düþülmedi. Toplantý sonrasý, çok eski iki komþumuz apartmanýmýza yeni (bir kaç yýl önce) taþýnmýþ olan genç ve yeni yöneticimizle bir araya gelmiþ ve aidatlarý kendi aralarýnda belirlemiþler ve aidat listesini kat maliklerine kapýcý vasýtasýyla yazý ile ilettiler. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kapýcý ve SGK giderlerini eþit miktarda, Doðalgaz ve Elektrik giderlerini ise arsa payýna göre hesapladýktan sonra, yaklaþýk 10000 TL tutarýnda bir onarým ve muhtelif masrafý da (öðrendiðim kadarýyla büyük bir kýsmý çatý onarýmý içinmiþ) arsa payýna göre aidatlara eklemiþ ve dairelere göre aidat bedellerini bu þekilde belirleyerek kat maliklerine yazý ile daðýtmýþlardýr. Bu gizli ekleme de aylýk aidatlarýmýzý belli oranda arttýrmýþtýr.

Aidatlar 38 yýldýr sadece yakýt, elektrik, kapýcý maaþý ve bazý müteferrik masraflar içererek hesaplanýrken, merkezi sisteme ara verdiðimiz dönem sonunda tekrar merkezi sisteme geçerken aidatlara ciddi oranda onarým ve tadilat bütçesinin yedirilerek eklenmesi yasalmýdýr? usule uygunmudur? Onarým ve tadilat iþinin genel kurul karar defterine yazýlmamýþ olmasý, kat maliklerine daðýtýlan aylýk aidat listesinde sadece aidat miktarlarýnýn belirtilmiþ olmasý, nasýl hesaplandýðýna dair hiç bir þeffaf hesap veya bilgi verilmemesi (38 yýl boyunca bu bilgi þeffaf bir biçimde yönetici tarafýndan kat maliklerine iletiliridi) yasalmýdýr? usule uygunmudur? Ýtiraz için kat maliki olarak yasal bir hakkýmýz doðmuþmudur?

Cevaplarýnýz için þimdiden teþekkür eder, saygýlar sunarým.

KMK aþaðýdaki ilgili maddlerine dayanarak yapmýþ olabilir. Burada iþletme projesine itiraz hakkýnýz var.
Ama bazý apartmanlarda kýsaca iþletme projesi görüþülüp kabül edildi þeklinde madde koyabiliyorlar. Biz böyle yapýyoruz. Acil birþey yapýlmasý gerekirse Tekrar takrar toplantý yapýlmasýna ihtiyaç olmuyor. Tabi bizim fonda devamlý bu tür iþler için paramýz oluyor.

Gider avanslarýnýn toplanma þeklinde ve yöneticinin dürüstlüðü konusunda þüpheniz yok ise. Yönetici denetlenebiliyorsa. itiraz etseniz elinize ne geçecek? Bidaki toplantýda kararý alarak önünüze gelirler. Bence yasal olarak karar almalarýna gerekte yok. Sadece iþletme projesine itiraz hakkýnýz doðar. Onada itirazýnýzý kabül etmeyebilirler yada edebilirler. Yeni projeyi yine kabül etmek durumunda kalýrsýnýz. Sonuçta bu çatý tamiri yapýlacak. Alttaki dairelere zarar vermeden yapýlmasý sizin menfaaitinize deðilmidir?
Hesaplamada problem yok ise ödeyin efendim.

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katýlma :
Madde 20 – (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarýnda baþka türlü
anlaþma olmadýkça:
a) Kapýcý, kaloriferci, bahçývan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eþit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakým, koruma, güçlendirme ve onarým giderleri ile
yönetici aylýðý gibi diðer giderlere ve ortak tesislerin iþletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payý
oranýnda; (1)
Katýlmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkýndan vazgeçmek veya kendi baðýmsýz bölümünün
durumu dolayýsýyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadýðýný ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payýný
ödemekten kaçýnamaz.
(Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payýný ödemeyen kat maliki hakkýnda, diðer kat maliklerinden
her biri veya yönetici tarafýndan, yönetim planýna, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açýlabilir, icra takibi yapýlabilir.
Gider ve avans payýnýn tamamýný ödemeyen kat maliki ödemede geciktiði günler için aylýk yüzde beþ hesabýyla gecikme
tazminatý ödemekle yükümlüdür. (1)
Birinci fýkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun baðýmsýz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan
kiþinin kusurlu bir hareketi sebep olmuþsa, gidere katýlanlarýn yaptýklarý ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu haklarý vardýr.


3. Ýþletme projesinin yapýlmasý:
Madde 37 – (Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiþ iþletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir iþletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yýllýk yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarý;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düþecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diðer muhtemel giderleri karþýlamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre
vermesi gereken avans tutarý;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya baðýmsýz bölümden fiilen yararlananlara, imzalarý karþýlýðýnda veya taahhütlü mektupla
bildirilir. Bildirimden baþlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakkýnda, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazýrlanýr.
Kesinleþen iþletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iþletme giderleri ile ilgili kararlarý, Ýcra ve Ýflas Kanununun
68 inci maddesinin 1 inci fýkrasýnda belirtilen belgelerden sayýlýr.

II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim iþlerinin görülmesi:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planýnda belirtilir; yönetim planýnda aksine hüküm olmadýkça, yönetici
aþaðýdaki iþleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlarýn yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanýlmasý, korunmasý, bakýmý ve onarýmý için gereken tedbirlerin
alýnmasý;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim iþleriyle korunma, onarým, temizlik gibi bakým iþleri ve asansör ve kalorifer,
sýcak ve soðuk hava iþletmesi ve sigorta için yönetim planýnda gösterilen zamanda, eðer böyle bir zaman gösterilmemiþse,
her takvim yýlýnýn ilk ayý içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranýn toplanmasý ve bu avansýn harcanýp
bitmesi halinde, geri kalan iþler için tekrar avans toplanmasý;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diðer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayýsiyle doðan borçlarýn
ödenmesi ve kat malikleri tarafýndan ayrýca yetkili kýlýnmýþsa, baðýmsýz bölümlere ait kiralarýn toplanmasý;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatýn kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkýn kaybýna meydan vermiyecek gerekli
tedbirlerin alýnmasý;
h) Anagayrimenkulün korunmasý ve bakýmý için kat maliklerinin yararýna olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar
adýna alýnmasý;
i) Kat mülkiyetine iliþkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karþý dava ve icra takibi yapýlmasý ve
kanuni ipotek hakkýnýn kat mülkiyeti kütüðüne tescil ettirilmesi;
j) Topladýðý paralarý ve avanslarý yatýrmak ve gerektiðinde almak üzere muteber bir bankada kendi adýna ve fakat
anagayrimenkulün yönetici sýfatý gösterilmek suretiyle, hesap açtýrýlmasý;
k) Kat malikleri kurulunun toplantýya çaðýrýlmasý.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir þekilde iþletilmesinin saðlanmasý
amacýyla aylýk bakýmlarý ile yýllýk kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun þekilde yaptýrýlmasý ve bu iþlemlere iliþkin
ücretlerin ödenmesi.
(Ek fýkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen þartlarý taþýmasýna raðmen yönetici
atamasý yapýlmayan anagayrimenkulde, birinci fýkrada sayýlan iþlerin yaptýrýlmasýndan kat malikleri müþtereken sorumludur

Isý pay ölçer sistemine geçilipte nasýl bir olumsuzlukla karþýlaþýldý gerçekten ilginç.Kmk 19.madde size yardýmcý olacaktýr.

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakýmýna ve mimarý durumu ile güzelliðini ve saðlamlýðýný titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Deðiþik fýkra: 13/04/1983 - 2814/8 md.;Deðiþik fýkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beþte dördünün yazýlý rýzasý olmadýkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluðun anayapýya veya baðýmsýz bir bölüme veya bölümlere zarar verdiðinin ve acilen onarýlmasý gerektiðinin veya anayapýnýn güçlendirilmesinin zorunlu olduðunun mahkemece tespit edilmiþ olmasý halinde, bu onarým ve güçlendirmenin projesine ve tekniðine uygun biçimde yapýlmasý konusunda kat maliklerinin rýzasý aranmaz. Kat maliki kendi baðýmsýz bölümünde anayapýya zarar verecek nitelikte onarým, tesis ve deðiþiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baðlantýlý bulunan baðýmsýz bölümlerin baðlantýlý yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rýzasý ile anayapýya zarar vermeyecek onarým, tesis ve deðiþiklik yapýlabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diðer baðýmsýz bölümlere, kusuru ile verdiði zarardan dolayý diðer kat maliklerine karþý sorumludur.

Sayýn ceceli341 ve lyon adlý üyeler:

Öncelikle her ikinize de konu ile ilgili cevap ve yorumlarýnýz ve KMK'nýn ilgili bölümlerini paylaþtýðýnýz için teþekkür ederim. Ancak, ceceli341; KMK'nun 20. ve 37. maddelerini iþaret edip, mesajýmýn çatý onarým masrafý ile ilgili kýsmýna vurgu yaparak hesaplamada problem yok ise ödenmesi gerektiðini, lyon ise KMK'nun 8. maddesine vurgu yaparak onarýmýn hangi koþul ve þekilde yapýlabileceðini ve ýsý pay ölçer ile ilgili bir düþüncesini belirtmiþ. Benim öðrenmek istediðim husus her ikisi de deðil, Aidat adý altýnda onarým masrafý bütçesi toplanýp toplanamayacaðýdýr. Çatý masrafý vb. her türlü masraf elbette ödenmelidir. Mesajýmda ödemeden kaçma gibi bir ifade veya anlam yoktur. Isý pay ölçer'den ise aidatlarýn ne sebeple bir kaç yýl aradan sonra tekrar hesaplanmasý gerektiðini belirmek için bahsettim. Isý pay ölçerin de konu ile alakasý yoktur. Mesajýmda sorduðum soruya biraz daha açýklýk getirmemin ve daha net ve açýk bir biçimde sormamýn uygun olacaðý kanaatindeyim:

Ülkemiz genelinde KMK'na taabi apartmanlarda Aidat kelimesi genel itibariyle sadece "bir apartmanýn yakýt ve elektrik gibi iþletme masraflarý ve kapýcý maaþýný içeren aylýk ödeme" olarak bilinmektedir. Benim öðrenmek istediðim: "Aylýk aidata apartman için gerekli olan Onarým ve Tadilat masraflarýnýnýn bütçesini aylýk bazda eklemek usule uygunmudur?". KMK'da bu konu ile ilgili açýk seçik bir madde yok. Eðer aylýk aidatlara yýllýk onarým masraflarý için gerekli olan bütçeyi yedirerek eklerseniz ve bunu da kat maliklerine þeffaf ve yazýlý bir biçimde açýklamazsanýz, kiracýlar bu durumu öðrendiklerinde yönetici olarak ciddi sorunlar ve itirazlar yaþarsýnýz. Çünkü, kiracýlar aidatlarýnýn sadece yakýt ve kapýcý masraflarý içermesi gerektiðini bilmekte, bu paranýn içine onarým ve tadilat masrafý gizlice eklenmiþ ise bu tutarýn mal sahibi tarafýndan ödenmesi gerektiðini haklý olarak talep edeceklerdir.

Yönetici için hangi masraflarý kimin ödeyeceðinin önemi yoktur. Kiracý ile ev sahibi arasýnda bir mevzudur. Kiracý kendisine ait olmayan giderlerdende ödediði kira bedeli kadar sorumludur. Bu nedenle aidatýn tümünü öder fakat demirbaþ giderlerini kiradan düþer. Ýþte, iþletme projesinin bu anlamda önemi vardýr. Kiracýlar ve ev sahipleri giderlerin daðýlýmýný görebilirler.
Bazý yerlerde uygulamada demirbaþ giderleri direkt kat maliklerinden istenir. Ama bu þeklide bir þart yoktur.

Sorumlu olmadýðýnýz giderleri kiradan düþeceðinizden dolayý, Yöneticiden yazýlý olarak iþletme projesini isteyin. Vermezse ev sahibinden isteyebilirsiniz.