Hukuki NET sitesinde payla��mda bulunmak, soru sormak ve cevap yazmak i�in �ye olun. �yelik �cretsizdir.

Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?

05-05-2015 15:16:42 erdogancevher #

Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?

Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?
M�teahhite daire kar��l�� arsam�z� verdik. Arsa pay� %50-%50 olacak diye noterde s�zle�me yapt�k. M�teahhit bizden �at�da k��k bir alan kullanmak istedi�ini s�zle belirtti ve kendisine s�zle r�za g�sterdik. 3 daire onun (biri �at� piyesli dubleks), 3 daire bizim oldu. Arsa pay�, noterdeki s�zle�memizin aksine %42-%58 �eklinde tescillendi.

- M�teahhitin �at� piyesine kar��l�k gelen, bize ait en �st kattaki dairenin �st�ndeki �at� aras�n�n bizim oldu�unu m�teahhit s�zle kabul etti.
- Kendimizi sa�lama almak i�in, Apartman�n Kat Malikleri Kurulu toplant�s�nda, "bize d��en en �st kat�n �st�ndeki �at� aras�n�n ortak alan olmad��n�" ve "sadece bizim kullan�m�m�za" mahsus oldu�unu (burada de�i�iklikler yapabilece�imizi vs.) oybirli�iyle (6/6) karar ald�k, Apartman (Y�netim) Karar Defterine i�ledik.

M�teahhitin �at� piyesli dubleksinin �at� piyesli k�sm�n�n ve bizim �st�m�zdeki �at� aras�n�n apartman bo�lu�undan ayr� ayr� d�� kap�lar� olup, ayr� giri�leri mevcut.

Mimari projede ortak alanlar olarak:
"Bodrum katta; Binaya ait depo=41,00 m2, Su deposu=6,80 m2, Koridor=11,85 m2 Toplant� Odas�=60,00 m2, Elektrik Odas�=5,85 m2"
yaz�yor. �at� aras� kesinlikle ortak alan olarak belirtilmiyor.

Kendimizi daha da sa�lama almak i�in, Apartman�n Y�netim Plan�'nda da, bu �ekilde bir de�i�ikli�i i�letmeli miyiz?
Y�netim Plan�nda olmayan ancak Apartman Karar Defterinde olan bu belirtim bize yeterli hukuki garanti sa�lar m� (�zellikle m�teahhitten sonradan daire sat�n alacaklar i�in vb.)?

�lgili kanun maddeleri:

KMK Madde 4: Ortak yerler:
Madde 4 � Ortak yerlerin konusu s�zle�me ile belirtilebilir. A�a��da yaz�l� yerler ve �eyler bu Kanun gere�ince her halde ortak yer say�l�r.
c) �at�lar, ...
Yukar�da say�lanlar�n d��nda kal�p da, yine ortakla�a kullanma, korunma veya faydalanma i�in zaruri olan di�er yerler ve �eyler de (Ortak yer) konusuna girer.

KMK: Madde 42 � Kat malikleri,anagayrimenkul�n ortak yerlerinde kendi ba�lar�nda bir de�i�iklik yapamazlar; ortak
yerlerin d�zg�n veya bunlar�6,80 kullanman�n daha rahat ve kolay bir hale konulmas�na veya bu yerlerden elde edilecek faydan�n
�o�alt�lmas�na yar�yacak b�t�n yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin say� ve arsa pay� �o�unlu�u ile verecekleri karar �zerine
yap�l�r

KMK Madde 28:
Y�netim plan�n�n de�i�tirilmesi i�in b�t�n kat maliklerinin be�te d�rd�n�n oyu �artt�r. Kat maliklerinin 33 �nc� maddeye g�re mahkemeye ba�vurma haklar� sakl�d�r.
Y�netim plan� ve bunda yap�lan de�i�iklikler, b�t�n kat malikleriyle onlar�n k�lli ve c�zi haleflerini ve y�netici ve denet�ileri ba�lar.

S�zle�me serbestisi...

15-05-2015 20:43:06 erdogancevher #

Cevap: Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?

KMK 19 (2007 De�i�ikli�i): Kat maliklerinden biri, b�t�n kat maliklerinin BE�TE D�RD�n�n yaz�l� r�zas� olmad�k�a anagayrimenkul�n ortak yerlerinde in�aat, onar�m ve tesisler, de�i�ik renkte d�� badana veya boya yapt�ramaz.

YARGITAY 18. Hukuk Dairesi E:2008/9280 K:2008/12619
"..."...kat maliklerinden biri b�t�n kat maliklerinin be�te d�rd�n�n yaz�l� r�zas� olmad�k�a anata��nmaz�n ortak yerlerinde in�aat, onar�m, tesis ve de�i�iklik yapt�ramaz." Yasan�n bu h�km�n�n kar��t yorumundan kat maliklerinin BE�TE D�RD�N�N KATILIMYLA bu t�r tesis ve de�i�ikliklerin YAPTIRILAB�LECE�� a��k�a anla��lmaktad�r."

18-05-2015 22:53:25 erdogancevher #

Cevap: Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?

KMK Madde 4: Ortak yerler:
Madde 4 � Ortak yerlerin konusu S�ZLE�ME �LE BEL�RT�LEB�L�R. A�a��da yaz�l� yerler ve �eyler bu Kanun gere�ince HER HALDE ortak yer say�l�r.
c) �ATIlar, ...
Yukar�da say�lanlar�n d��nda kal�p da, yine ORTAKLA�A KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA ��N ZARUR� OLAN di�er yerler ve �eyler de (ortak yer) konusuna girer.

KMK 4.Maddede, "�ATI" deniyor, "�ATI ARASI" denmiyor.
Ayr�ca, "�at� aras�" ile ifade edilen yer, �ok�a "tavan aras�" olarak da isimlendirilmektedir.
Yani, "bo�luk"un isimlendirilmesinde, �ste izafe edilebilece�i gibi, alta da gayet rahatl�kla izafe edilebilir.

Kanaatime g�re:
1) "�at� aras�n�n ortak yer oldu�u bir s�zle�me ile belirtilmemi�se"
2) Mimari projenin "kat irtifak� tablosu"nda "Ortak Alanlar" s�tununda, �at� aras�n�n ortak yer oldu�u belirtilmemi�se; bu s�tunda, �at� aras� hi� bir �ekilde zikredilmiyorsa,
(belediyeden 15TL'ye temin edilebilecek mimari proje ozalit kopyas�ndan bu kontrol edilebilir)
3) "�at� Aras�", ORTAKLA�A KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA ��N ZARUR� bir alan de�ilse
(ki 1. ve 2. maddelere g�re bu anla��labilir)

�ATI ARASI ORTAK YER DE��LD�R! B�ylesi bir �at� aras�n�, �at� aras�n�n alt�ndaki son kat ba��ms�z b�l�m sahibi istedi�i gibi tepe tepe kullanabilir.

Yard�mc� Bilgi: �stanbul BB �mar Y�netmeli�i: 7.02.2. �at� Aras�n� Kullanma:
�at� aralar�na ba��ms�z b�l�m yap�lamaz. Bu k�s�mlarda ANCAK su deposu, asans�r kulesi, do�algaz y�netmeli�ine uygun olarak kazan dairesi ile son kattaki ba��ms�z b�l�mlerle irtibatl� piyesler yap�labilir.
(Dolay�s�yla, "ORTAKLA�A KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA ��N ZARUR� OLAN" yerler olarak, �stanbul BB, ��kard�� mar Y�netmeli�i ile, bu zaruri kalemleri listelemektedir: a. su deposu b. asans�r kulesi c. do�algaz y�netmeli�ine uygun olarak kazan dairesi)
"Son kattaki ba��ms�z b�l�mlerle irtibatl� piyesler" zaten son kattaki ba��ms�z b�l�mlerle �RT�BATLIDIR; �at� Aras�'na g�z diken, daha alt kattaki ba��ms�z b�l�mlerle de�il. Dolay�s�yla, �at� aras� bu �ekilde, son kattaki ba��ms�z b�l�mle eklenti tescili olarak "�at� piyesi" ise, zaten hi�bir �ekilde ortak yer de�ildir.

�at�, �atmak fiilinden gelir. Eskiden kiremit �at�y� tutmak i�in, kal�n kalaslar tavan aras�na konurdu.
�imdi, �ing�l �at� sistemleri var, �at�lar�n �rt�leri �ok hafifledi. Ayr�ca, �elik profil kafesler sayesinde, tavan aras�nda kal�n kalaslar olmadan da, �at� �at�labilmektedir.

13-11-2017 09:37:19 hakang1969 #

[langtitle=de]Cevap: Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?[/langtitle]

�ATI ARASI NASIL ORTAK ALAN OLMUYOR i�lerine gelince �ATI TAM�RAT� i�in para toplan�yor !

27-07-2018 10:11:07 erdogancevher #

Cevap: [langtitle=de]Cevap: Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?[/langtitle]

"�at�" (kiremitlerin, �ing�l�n, ondulinin oldu�u �rt�), her hal�karda ortak alan.
�at�yla ilgili masraflara t�m malikler kuzu kuzu kat�lmak zorunda.
"�at� aras�" ise (i�i bo� olsa dahi), ortak alan olmayabilir.

T�rkiye'de milyonlarca dubleks dairenin �st kat� �at�n�n aras�na yap�l�yor, resmi olarak tapu belgesinde de nitelik k�sm�nda "�at� aras� piyesli mesken", "�at� piyesli mesken", "Depolu mesken", "�at�da banyosu olan daire", "�at� aral� mesken", "�at� aras�nda ya�am mahalli olan mesken", "�at� aras� mesken" vb. adlarla kaydediliyor.

"�at� aras�" ortak alan deyip, adam�n dubleksinin �st kat�na girmeye �al��rsan, "haneye tecav�z"den kodesi boylars�n.

Yanisi, "�at� aras�" dubleksin �st kat� olarak bir kat malikine aitse, ZATEN, H��B�R �EK�LDE ORTAK ALAN DE��LD�R.

"�at� aras�" i�i bo� oldu�unda bile bir kat malikine �zg�llenmi� olabilir, bu durumda yine ortak alan olmaz.

04-11-2019 19:12:01 erdogancevher #

Cevap: Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?

�ATI ARASI (�ATI KATI, TAVAN ARASI), "MUTLAK ORTAK ALAN" DE��LD�R VE B�R KAT MAL�K�NE �ZG�LENEB�L�R:

KMK 4'e g�re, "�at�" (kiremit/ond�lin �rt�s�) ortak aland�r.

"�at�" (kiremit/ond�lin �rt�s�) ve �ATI ARASI (�ATI KATI, TAVAN ARASI) farkl� �eylerdir.

"�at� aras�" (tavan aras�; �at� kat�), "mutlak ortak alan" DE��LD�R ve B�R DA�REYE �ZG�LENEB�L�R.

��ATI KATI (�ATI ARASI), Y�netim Plan��yla birisinin kullan�m�na ve tasarrufuna �ZG�LENEB�L�R�
(Yarg�tay 18. Hukuk Dairesi 2014/14018E 2014/15014K 28.10.2014)

�at� aras�;
1) "Kat Kar��l�� n�aat S�zle�mesi, Y�netim Plan�, Apartman Karar Defteri"nde, �at� aras�yla ilgili �zel bir h�k�m yoksa VE
2) Mimari Proje'nin kat irtifak� tablosundaki Ortak Alanlar s�tununda ve Yap� Kullan�m Belgesi'nin (�skan) "89. Ortak Kullan�m Alanlar�" k�sm�nda, "�at� aras�" (tavan aras�; �at� kat� vb. bir ifade) yer al�yorsa,
ORTAK ALANDIR.

http://www.resmigazete.gov.tr/eskile...070130-5-2.doc
(TS 10970 FORMLAR - YAPI KULLANMA �Z�N BELGES�; 8.sayfa:)
54. B�l�m: Yap�n�n � �� ve daha fazla daireli konut binas�� vb. kullanma ama�lar� ile yap�ya ili�kin ortak alan AYRINTILI OLARAK belirtilecektir. Yap� i�i ortak alan; yap� i�indeki giri� holleri, ��kl�klar, merdivenler, yang�n merdivenleri, asans�rler, kalorifer dairesi, k�m�rl�k, s��nak ve otopark gibi ortak kullan�ma a��k alanlard�r. Bir yap�da birden fazla kullanma amac� var ise her bir kullanma amac� ayr� ayr� yaz�lacakt�r. Bu b�l�m ruhsata esas k�s�mlar i�in doldurulacakt�r.
89. B�l�m: Belge verilen yap�ya ili�kin ORTAK KULLANIM ALANLARI i�aretlenecektir.

Apartmandaki bir ortak alan projesinde g�sterilen ama� d��nda kullan�labilir.
(Yarg�tay 18.HD 2008/10436E 2009/701K 05.02.2009)

Y�netim Plan� ile ortak alanlar�n kullan�m� bir veya k�s�m ba��ms�z b�l�me b�rak�labilir.
(Yarg�tay 20.HD 2017/1032E 2018/163K 16.01.2018)

KMK 19 (2007 De�i�ikli�i):
Kat maliklerinden biri, b�t�n kat maliklerinin BE�TE D�RD�n�n yaz�l� r�zas� olmad�k�a anagayrimenkul�n ortak yerlerinde in�aat, onar�m ve tesisler, de�i�ik renkte d�� badana veya boya yapt�ramaz.

"..."...kat maliklerinden biri b�t�n kat maliklerinin be�te d�rd�n�n yaz�l� r�zas� olmad�k�a anata��nmaz�n ortak yerlerinde in�aat, onar�m, tesis ve de�i�iklik yapt�ramaz." Yasan�n bu h�km�n�n kar��t yorumundan kat maliklerinin BE�TE D�RD�N�N KATILIMIYLA bu t�r tesis ve de�i�ikliklerin YAPTIRILAB�LECE�� a��k�a anla��lmaktad�r." (Yarg�tay 18. Hukuk Dairesi 2008/9280E 2008/12619K)

�ATI ARASINI (�ATI KATI, TAVAN ARASI) SADECE B�R DA�REYE �ZG�LEMEN�N YOLU
1. Y�netim Plan� de�i�ikli�i yapabilmek i�in, usul�nce apartman Kat Malikleri Kurulu toplat�l�r (15 g�n �nceden g�ndemle birlikte di�erlerini haberdar etme vb.)
2. Toplant�da, ["�at� aras�n�n sadece X'in kullan�m�na ve tasarrufuna ait oldu�u, yani sadece X'e �zg�lendi�i" maddesinin y�netim plan�na eklenerek Y�netim Plan� de�i�ikli�i yap�lmas�] oylat�l�r, 4/5 oy oran� sa�lan�rsa, ["�at� aras�n�n sadece X'in kullan�m�na ve tasarrufuna ait oldu�u, yani sadece X'e �zg�lendi�i"] maddesi, apartman Karar Defteri'ne yaz�l�r.
Bu de�i�iklik i�in, apartman Karar Defteri'nde, en az 4/5 oy oran�n� sa�layan imzalar, ilgili karar�n alt�na at�l�r.
3. Y�netim Plan� De�i�ikli�i, de�i�ikli�in ne zaman y�r�rl��e girece�ine ili�kin bir h�k�m Y�netim Plan�'nda yoksa, Kat Malikleri Kurulu'nda Karar Defteri'ne imzaland�� anda ge�erli olur.

3a. Literat�r ispat: (�afak N. EREL, �E�yaya Ba�l� Bor�, Ankara 1982, s.236)

[[Y�netim plan�n�n ge�erli olmas� i�in tapu m�d�rl��nde bir tescil i�lemi yap�lmaz. Y�netim plan� veya y�netim plan�nda sonradan yap�lan de�i�iklikler, kat m�lkiyeti k�t��n�n BEYANLAR hanesinde g�sterilir (Yarg�tay HGK 2008/14-576E 2008/555K 24.09.2008). Beyanlar hanesinde g�sterme, bir tescil de�ildir. �lk y�netim plan� beyanlar hanesinde g�sterildi�i gibi sonraki de�i�ikliklerin tarihi de beyanlar hanesine kaydedilir ve de�i�iklik metni i�lem dosyas�ndaki eski y�netim plan�na ba�lanarak kurulu� belgeleri aras�nda saklan�r. Y�netim plan�n�n tapuda i�letimi, bir bilgilendirme i�lemidir. Kat m�lkiyeti kurulurken, y�netim plan�n�n kurulu� belgeleri aras�nda bulunmas� �artt�r, y�netim plan�ndaki de�i�iklikler bu belgeye ba�lan�r. Ancak tescil gibi bir zorunluluk olmad��ndan, y�netim plan�n�n ge�erlili�i de tapuya ibraza ba�lanmaz. �ekline uygun (4/5 oy oran�; Kat Malikleri Kurulu toplant�s�nda karar al�n��; Karar Defteri�ne yaz�l��) de�i�iklik yap�l�p Kat Malikleri Kurulu�nda de�i�iklik kabul edilip kat maliklerince imzaland�� andan itibaren hukuken y�r�rl��e girer. Ge�erlilik i�in tapuya ibraz� beklenmez; tapuya ibraz bir ge�erlilik �art� de�ildir. Y�netim plan� hukukumuzda kanunen e�yaya ba�l� bor� niteli�inde olup; Kanun h�k�mleri gere�i t�m kat maliklerini (de�i�iklikleri ile de) kendili�inden ba�lar; beyanlar hanesine yaz�lmasa da bu nitelik de�i�mez (�afak N. EREL, �E�yaya Ba�l� Bor�, Ankara 1982, s.236)]].

3b. Yasal mevzuat uygulamas� ispat�: "Y�netim Plan� De�i�ikli�i beyan� bilgisi", Y�netim Plan� De�i�ikli�i tarihi belirtilerek, o anda kat maliki olanlar� ve de�i�iklik sonras� kat maliki olanlar�n hepsinin Ta��nmaza Ait Tapu Kayd��nda her bir daire i�in ayr� ayr� �Ta��nmaz �erh/Beyan/�rtifak� tablosunda yer al�r. Bir ki�i, Y�netim Plan� De�i�ikli�i tarihi ile bu de�i�ikli�in tapuya i�letimi aras�ndaki d�nemde apartmandan daire sat�n al�rsa, "Y�netim Plan� De�i�ikli�i beyan� bilgisi" o ki�inin Ta��nmaza Ait Tapu Kayd��ndaki �Ta��nmaz �erh/Beyan/�rtifak� tablosunda da yer al�r.

3c. Y�netim Plan� De�i�ikli�i'nin Tapu M�d�rl��'ne i�letimi iyidir; zira, apartman karar defteri kaybolabilir ve Y�netim Plan� De�i�ikli�i'ni ispatlamak zorla�abilir, ama Tapu M�d�rl��'ne i�letilirse, Tapu M�d�rl��, tapu kay�tlar�na g�z� gibi bakar.

4. Y�netim Plan� De�i�ikli�i (["�at� aras�n�n sadece X'in kullan�m�na ve tasarrufuna ait oldu�u, yani sadece X'e �zg�lendi�i"]), Tapu M�d�rl��'ne i�letilir. Bu i�letim, de�i�ikli�in yap�ld�� bilgisinin sonsuza kadar korunmas� amac�yla yap�l�r.

17-02-2020 20:27:47 erdogancevher #

Cevap: Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?

Yarg�tay 18. Hukuk Dairesi 2014/14018E 2014/15014K 28.10.2014:
"Y�netim Plan�yla, �at� kat� (�at� aras�), birisinin kullan�m�na ve tasarrufuna �zg�lenebilir".

Yarg�tay 18. Hukuk Dairesi 2013/18509E 2014/3860K 04.03.2014:
"Mimari projede ba��ms�z b�l�m olarak ayr�lmayan yerler, y�netim plan�na g�re kullan�lmas� i�in de kimseye b�rak�lmam�� ise ortak yerdir"

Yarg�tay 20. Hukuk Dairesi 2019/4235E 2019/7317K 10.12.2019:
"KMK�na g�re anagayrimenkul�n ortak yerlerinin belirlenmesi ile ortak yerlerin kullan�m�n�n bir veya bir k�s�m kat maliklerine b�rak�lmas� farkl� hukuki d�zenlemelere tabidir. Kanuna g�re, ortak yerler mimari proje ve b�t�n maliklerce d�zenlenen ilk tescildeki s�zle�me (y�netim plan) ile belirlenebilece�i gibi kullan�m� da bir veya bir k�s�m kat maliklerine b�rak�labilir. Anagayrimenkul�n t�m kat maliklerinin OYB�RL�� ile alacaklar� kararla bir k�s�m yerlerin ortak alandan ��kar�lmas� veya bir k�s�m yerlerin ortak alan olarak belirlenmesi de m�mk�nd�r.
...
kat malikleri kurulunun 4/5 (t�m kat maliklerinin) �o�unlu�u ile alacaklar� kararla �zel amaca tahsisli (s��nak, kap�c� dairesi v.b. gibi oybirli�i gerektirmeyen) olmayan bir k�s�m ortak yerlerin kullan�m� bir veya bir k�s�m kat maliklerine b�rak�labilir.".

�zetlersem arkada�lar; "Sahiplik" i�in, t�m daire sahiplerinin oybirli�i, "Kullan�m" i�in, t�m daire sahiplerinin 4/5 �o�unlu�u gereklidir.

Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemi� "�ATI ARASI" ortak alan m�d�r?