Duvardan su geliyor

Merhaba;

Öncelikle herkesin yeni yýlý kutlu olsun. Umarým herkes huzurlu bir yýl geçirir.

Dairemin dýþ cephesinden kaynaklý bir sorun yaþamaktayým. Konu ile ilgili olarak yaþadýklarýmý ve sorunlarýmý olabildiðince tarafsýz ve detaylý anlatmak ve sizlerden nasýl bir yol izleyebileceðim hakkýnda görüþ almak istiyorum. Az çok yardýmcý olan, fikir veren herkese þimdiden teþekkürü bir borç bilirim.

Oturduðum bina 5 katlý ve 10 daireden ibaret.Yaklaþýk 2 sene önce 5.katta oturan yöneticimiz Y.A. tavandan dairesine su geldiði ve karþý dairede de zaman zaman bu sorun olduðu için toplantý yaparak o zamana kadar düz teras biçiminde olan çatýyý kiremit çatýya çevirdi. Daire baþýna 1.100-TL düþtüðünü söyledi. Çok büyük bir miktar olmadýðý ve aylýk 100-TL'lik taksitler þeklinde ödeyeceðimiz için kabul ettik. Apartmana kiremit çatý yapýldý.
Yine ayný zamanlarda bahçe duvarý yapýlmasý amacýyla daire baþýna 200-TL para toplandý. Ancak bu para bahçe duvarý yapýmýna harcanmayarak, çatý yapýmýna harcandýðý ileri sürüldü.

Yaklaþýk 3 sene kadar önce ise binanýn dýþ cephesi eskidiði ve bu zamana kadar ince sýva ve boya haricinde bir þey yapýlmadýðý için yöneticimiz toplantý yaparak dýþ cephe mantolama yapma kararý aldý. Benim dairemde de salon pencerelerinin üst tarafýnda yer alan duvarda içeriye su aktýðý ve duvarýn kabararak dökülmeye baþlamasýndan dolayý derhal yapýlmasýný teþvik ettim. Bir bankanýn kampanyasýndan yararlanarak dýþ cephe mantolama için apartman adýna kredi çekilerek taksitleri kat maliklerine eþit pay edildi. Taksit ödemelerini de ilgili bankanýn þubesine yaptýk. Kesin olmamakla birlikte toplamda 3.500-TL civarý bir ödeme yaptýk.

Bu yýl ise (artýk geçen yýl, 2014) bahçe duvarý yapýlmasý için toplantý yapýldý ve aidatlarýn 15-TL'den 25-TL'ye çýkarýlmasý kararýyla birlikte, her þeyi ile toplamda 12.000-TL, daire baþýna ise 6 ay x 200-TL=1.200-TL bahçe duvarý parasý ödeme kararý alýndý. Önümüz kýþ, kýþýn yapýmý zor olur diye düþünerek elimden geldiðince erken, aylýk taksitlere bakmaksýzýn tek seferde ödedim. Bahçe duvarýnýn henüz kabasý bitmiþ iken iþten eve geldiðim bir gün apartman giriþinde farazi bir tarihte toplantý yapýldýðý ve alýnan kararla bahçe duvarý için para yetmediði gerekçesi ile daire baþýna 60-TL'lik birer ödeme daha gerektiðini bildiren bir yazý gördüm. Farazi bir tarih diyorum çünkü böyle bir toplantý yapýlacaðýna / yapýldýðýna dair tarafýma ne bir bildiride bulunuldu ne de apartman ilan panosunda ilan edildi. Resmen keyfe keder bir yazý olduðunu düþündüðüm için bu ödemeyi yapmama kararýna vardým. 3 gün sonra ise yeni bir yazý asýlmýþ ve yine farazi bir tarihte yapýldýðý öne sürülen, tarafýma bildirimi yahut apartman panosuna ilaný yapýlmayan toplantý sonucu duvar yapýmý için ustalýk bedeli adý altýnda daire baþýna 15-TL ödeme gerektiði yazýyordu.

Bu zamana kadar apartmana yapýlan hiç bir harcamanýn faturasý ibraz edilmediði gibi apartman ilan panosunda da ilaný yapýlmadý.

Buraya bu konuyu açmama ve apartman yöneticisi hakkýnda olumsuz düþüncelere kapýlmama sebep olan son noktayý da bu 15-TL koydu. Bu zamana kadar yöneticiden yaptýðý harcamalara ve bunlarýn tutarlarýna dair herhangi bir ispat talebim olmamakla birlikte bu son 60-TL ve 15-TL'lik absürt ödeme talepleri ile önceki yýllarda yapýlan masraflarýn da meblaðlarýndan þüphe duymaya baþladým. Ayrýca salon duvarýnda yaþadýðým sorunu defalarca sözlü olarak belirttiðim, dýþ cephe mantolama yapýmý gündeme geldiðinde teþvik ettiðim halde halen benim salon duvarýmdan içeriye akýyor. Öyle damla damla veya sýzma falan deðil; ip gibi akýyor. Duvarda 2-3cm'e varan kabarmalar mevcut. (Ekleye bilirsem fotoðraflarýný da ekleyeceðim.)

Bu konu ile ilgili olarak sözlü rica ve taleplerden artýk vazgeçtim. Son 60-TL ve 15-TL'lik keyfi talepler ile önceki ödemelerimin de yerine ve doðru meblaðlarda yapýlmadýðýndan þüphelendiðim için hakkýmý hukuk ile aramak istiyorum. Ne yapabileceðim konusunda yardýmcý olacak arkadaþlara ve vakit ayýrýp bu kadar uzun yazýmý okuyan herkese teþekkür ederim.

http://www.image-share.com/upload/2806/149m.jpg
http://www.image-share.com/upload/2806/150m.jpg
http://www.image-share.com/upload/2806/151m.jpg
http://www.image-share.com/upload/2806/152m.jpg
http://www.image-share.com/upload/2806/153m.jpg

- - - Updated - - -

5'ten fazla resim ekleyemedim. Son 2'sini link olarak veriyorum.
http://www.image-share.com/ijpg-2806-154.html
http://www.image-share.com/ijpg-2806-155.html

Herkes bireysel olarak yöneticiden hesap isteyemez. Bunun kural ve kaideleri aþaðýdaki gibidir.
Yönetici kmk da alýnan kararlar gereði bu tür giderler yapabilir. Her ne kadar iþ bedeli ve iþletme projesi kmk da kabül edilip karara baðlansada hesapta olmayan ilave iþler için yeni bir iþletme projesi hazýrlayýp Gider avansý toplayabilir. Zaten bu þekilde bir para da toplanmýþ ve sizde itiraz etmeden ödemiþsiniz. 12000 Tl lik bir iþte 75 tl lik ilave bir gider çýkabilir. Bu konuda biraz mantýklý olmanýzý öneririm. 12000 Tl lik bir gideri sorgulamayýp bunun 12 de birini sorgulamanýz da ilginç.

Fakat her halükarda yönetici aþaðýdaki kanun maddelerinde belirtilen usüller ile denetlenebilir.

Dairenizin içine su gelmesinin nedeni nedir? Bu su nereden geliyor. Duvarda bir su gideri varmý? O duvar yukardaki bir dairenin balkonu altýndamý kalýyor?
Yada dairenizin içinde bir yoðunlaþma olayýmý var. Bizim apartmandada Kuzey batý cephesindeki odalarda havalandýrma olmadýðýnda ve kapý kapalý iken çamaþýr kurutma esnasýnda aþýrý nemden yoðunlaþma oluyor ve duvarlardan ayný sizinki gibi gözyaþý þeklinde akmalar olmaktadýr. Sebebi buldunuzmu?





Kat Mülkiyeti Kanununun 39. maddesi;

”Yönetici, yönetim plânýnda yazýlý zamanlarda, eðer böyle bir zaman yazýlmamýþsa her takvim yýlýnýn birinci ayý içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayýsýyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapýlmýþ olan giderlerin hesabýný vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarýsý isterse, bunlarýn arsa paylarý ne olursa olsun yönetim plânýnda yazýlý zamanlar dýþýnda da hesabýn gösterilmesi yöneticiden istenebilir.”

Kat Mülkiyeti Kanununun 41.maddesi;

”Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlý olarak denetler ve haklý bir sebebin çýkmasý halinde onu her zaman deðiþtirebilir.

Hesaplarýn denetlenmesi için yönetim plânýnda belli bir zaman konulmamýþsa bu denetim her üç ayda bir yapýlýr bununla beraber haklý bir sebep çýkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapýlabilir. Kat malikleri kurulu denetim iþini, kendi aralarýndan sayý ve arsa payý çoðunluðuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kiþilik bir denetim kuruluna verebilir ”

Sorguladýðým kýsým 75-TL deðil, her hangi bir toplantý ilan edilmeden hatta yapýlmadan yöneticinin 3 gün arayla, toplantý yapýlmýþ gibi apartman kararý alýnmýþ þekilde para talep etmesidir.

Resimleri yer alan duvar salon duvarýdýr. Güney-güneybatý cephesinden su gelmektedir. Dairemiz monoblok bir binada olduðu için üst katta da salon vardýr ve sýzýntý olan yerde kombi kalorifer tesisatý dahil her hangi bir su gideri/tesisatý geçmemektedir. Sýzýntýnýn sebebi dýþ cephe ile ilgilidir. Zira diðer dairelerde de mevcuttur. Kimi kat maliki içeriden tekrar yalýtým yaptýrarak sorunu gidermeye çalýþmýþtýr.

KMK'dan alýntýladýðýnýz 39. ve 41. madde ile ilgili bu zamana kadar (yaklaþýk 8 yýl) hiç bir þekilde uygulanmadý.

Hiçbir etki yok iken dýþ duvardan su gelmez. Yaþadýðýnýz sorun Yaltýmla ilgili bir sorundur. Alçýlý ve saten boyalý ve soðuk gelen cephelerde daha fazla meydana gelir ve gerçekten can sýkýcýdýr. Ýçerdeki duvarý alçýsýz ve plastik boya ile boyamak sureti ile boyandýðýnda çözülebileceðini söylüyorlar. Evet içten mantolama ilede çözülebilir. Fakat bütün dairelerde ayný problem var ise dýþtan yalýtým daha randýmanlý ve iyi olur. Önce çözümün ne olacaðýný uzman birine danýþmanýzý öneririm.

Mantoloma kararýný Yönetici tek baþýna veremez. Fakat gündeme alabilir ve görüþülmesini saðlayabilir. Ayný þeyi denetçide yapabilir. Yada olaðan toplantýda kat malikleri önerge vererekte görüþebilir.

Mantolama kararýný 6 oy ile alabilirsiniz.

Bazen iþleri hýzlandýrmak adýna resmi olmayan toplantýlar ile bu tür bilgilendirmeler yapýlabiliyor. Zira Olaðanüstü toplantý prosedürü uzun ve zordur.

39- ve 41. maddelere uyulmasý için diðer kat maliklerini, yöneticiyi ve denetçiyi uyarýnýz. En azýndan bir denetçi, vardýr ve denetçi kmk toplantýsýnda kat malkerine kýsada olsa bir rapor sunup oylanýyordur . Yönetmin ibrasý için.

Nasýl ýsýnýyorsunuz?

Her dairenin kendi kombisi mevcut.

- - - Updated - - -

Mantolama daha yeni yapýldý. En fazla 3-4 sene olmuþtur.
39. ve 41. maddelere hiç uyulmadýðý gibi bir denetçi de mevcut deðil. Ve bahsettiðiniz þekilde bir rapor sunulmasý da bugüne kadar hiç olmadý.

Mantolama ve yaþadýðýnýz sorunla ilgili, bildiklerimi yukarýda belirtmiþ idim. Bununla ilgili çok ahkam kesmek istemem ama, Mantolama yapýldýðýna göre, Mantolama yapýlýrken yoðunlaþma hesabý iyi yapýlmamýþ olabilir. Evin boyasý, alçýlý bir yer olmasý, Mantolama yapýlýrken kullanýlan straforlarýn inceliði yada kalýnlýðý, sýcak soðuk hava çarpýþmasýnýn yoðun olmasý gibi faktörlerden daire içlerinde bu tür gözyaþý damlasý gibi durumlar olabilir. Bunun yetkin bir kiþi tarafýndan incelettirmenizi tavsiye ederim.
Yalnýz bu yetkin kiþi boyacý ise sorun boyadan, Mantolama iþi yapan biri ise mantolamadan diyebiliyor. Bunu bizzat yaþadýk.

Yaþadýðýnýz soruna çare olur belki;
Tesadüf 3 saat önce kendi hatamdan dolayý sizin yaþadýðýnýza benzer bir sorun yaþadým. Fakat bu sorunu kendim yarattýðýmýda belirteyim.
Yaþadýðým ilde þimdiye kadar görülmemiþ þekilde Yoðun bir kar yaðdý -15 derecelerde bir sýcaklýk var 1 haftadýr. ve heryerde buzlanma var. Bizde bireysel kombi ile ýsýnýyoruz ve kombi ayarlarýda ful düzeyde olmasýna raðmen üþümekteyiz. Bazen yaptýðým ve faydasýný gördüðüm þekilde ocaða bir tencereye su koyup kaynatmaya baþladým. Ýçeride biraz yoðunlaþma olmasý için. aslýnda bunu yarým saatten fazla yapmamam gerekirken mutfaðýn kapýsý kapalý þekilde býrakýp baþla bir odada 1 saatten fazla oyalanýp mutfaða dönünce, dairenin dýþ yüzeylerine bakan taraftaki Mutfak duvarlarýnýn köþesinden su damladýðýný ve duvarlarda komple gözyaþý gibi damlalarýn aktýðýný,camlarýn içerden ýslandýðýný gördüm. Duvarlarý kuruladým ve þu anda her þey normal durumda.
Ayný sorunu çamaþýr astýðým ve kapýsýný kapadýðým bir odamdada yaþadým. O oda yine kapalý ve çamaþýr kurutmuyorum ve hiçbir sorun yok.



Denetçi yok ise yöneticiyi Kat malikleri denetler. Yönetici hesap vermiyor ise 39 maddeye göre hesap sorabilirsiniz. Ayrýca yöneticiyi her zaman deðiþtirme hakkýna sahipsiniz. Yöneticiyi deðiþtirirken birde denetçi seçimi yaparsýnýz. Yeni yönetici eski yöneticinin faaliyetlerini ve hesaplarýný yetkin bir kiþiye incelettirir ve bu konuda bir rapor düzenlettirir. yada kendisi tespitleri yapar bir rapor düzenler, bunlarý kat malikleride inceler, varsa bir usulsüzlük bununla ilgili ne yapýlacaðýna karar verirsiniz.



E) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlý olarak denetler ve haklý bir sebebin
çýkmasý halinde onu her zaman deðiþtirebilir.
Hesaplarýn denetlenmesi için yönetim planýnda, belli bir zaman konulmamýþsa; bu denetim her üç ayda bir yapýlýr;
bununla beraber haklý bir sebep çýkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapýlabilir.
Kat malikleri kurulu denetim iþini, kendi aralarýndan sayý ve arsa payý çoðunluðuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç
kiþilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planýnda yazýlý zamanlarda, eðer zaman
yazýlmamýþsa, her takvim yýlýnýn birinci ayý içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve
anagayrimenkulün yönetim tarzý hakkýndaki düþüncelerini bildirir; bu rapor çoðaltýlarak birer örneði taahhütlü mektupla kat
maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararlarý ve gerekli gördükleri diðer hususlarý, (1) den baþlayýp sýra ile giden
sayfa numaralarý taþýyan ve her sayfasý noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altýný imza ederler.
2. Hesap Verme:
Madde 39 – Yönetici, yönetim planýnda yazýlý zamanlarda eðer böyle bir zaman yazýlmamýþsa her takvim yýlýnýn
birinci ayý içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayýsiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapýlmýþ olan
giderlerin hesabýna vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarýsý isterse, bunlarýn arsa paylarý ne olursa, olsun yönetim planýnda yazýlý zamanlar dýþýnda da
hesabýn gösterilmesi yöneticiden istenebilir.