Meskende iþyeri açmak

11 daireli bir binamýz var.3 amcam ve babamýn.Amcaoðullarý kendilerine düþen bir daireyi sattý.Alan kiþide Tapuda mesken olarak görünen daireyi Bilgisayar sarf malzemeleri, emlak ve cep telefonlarýna melodi logo yüklemek gibi iþlerle uðraþmak için açmaya çalýþtý.Bizde 13.02.2006 geri kalan 10 dairenin malikleri olarak tarihinde Belediyeye dilekçe verdik. Bizzat kendimi gidim Küþat Müdürü ile görüþmem sonucu zabýta gelerek kapattý.
Bir iki gün önce adam tekrar faaliyetlerine devam etmeye baþladý.Bugün elime belediyeden 3ay önce yazdýðým dilekçenin cevabý geldi.Aynen þöyle:
Ýlgi:13.02.2006 tarihli dilekçeniz.
Ýþyeri açma ve çalýþma ruhsatlarýna iliþkin yönetmeliðin iþyerlerinde aranacak genel þartlarý düzenleyen 5. maddesini I fýkrasýnýn (B) bendinde: 634 sayýlý Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamýna giren gayri menkullerin, tapu kütüðünde mesken olarak gösterilen baðýmsýz bölümlerinde sinema,tiyatro , kahvehane .gazino ,pavyon ,bar,kulüp,dans salonu ve benzeri eðlence ve toplantý yerleri,fýrýn ,lokanta ,pastahane,süthane gibi gýda ve beslenme yerleri; imalathane,boyahane,basýmevi dükkan, galeri ve çarþý gibi iþyerlerinin açýlmasý hususunda kat maliklerinin oy birliði ile karar almasý gerektiði hükme baðlanmýþtýr.Benzer hükümler 634 sayýlý kat mülkiyeti kanununun 24.maddesinde bulunmaktadýr.
Ancak büro iþyeri açma ve çalýþma ruhsatlarýna iliþkin yönetmelikte sayýlan iþyerlerinden olmadýðý, bu tür iþyerleri içinde kat maliklerinin muvafakati aranmayacaðý hususunda Ýdare mahkemeleri kararýyla da istikrar kazandýðýndan meskene büro iþyeri açma çalýþma ruhsat verilmesinde mevzuata aykýrýlýk bulunmamaktadýr.

Adam burayý büro olarak kullanmýyor fakat büro olarak ruhsat aldý.Þimdi ben ne yapmalýyým.
_ Belediyenin verdiði karar doðrumu?
_ Doðru ise alýþveriþ yapýlan bir yer büro mu dükkan mý?
_ Belediyeye gidip durumun düzeltilmesini mi isteyeyim?
_ Kaymakamlýk bana bu konuda yardýmcý olabilir mi?
_ Belediyeyi Kat Mülkiyeti Kanunu'nu uygulamadýðý için dava mý açayým?
_ Ýþyerini açan kiþiye mi dava açayým?

Arkadaþlar biraz uzun oldu ama kusura bakmayýn.Kafayý yiyeceðim.En kýsa yoldan çözümü açýklarsanýz sevinirim.


yukarýdaki konuyu sizin sitede okudum
buna dayanarak belediyeye ruhsat müracatýnda bulundum
kat maliklerinden muvafak istediler bende belediye idare mahkemesinin kararýna dayanarak büro faliyeti göstereceðimi belirttim benden idare mahkemesinin verdiði kararý yer zaman ve karar numarasý olarak istediler bunu nasýl temin ederim

iþyeri faliyetim radyo yayýný ve anonim þirket merkez ofisi
herhengi bir mal satýþýmýz veya giriþimiz yok ajanslardan gelen reklamlar bilgisayara girilir ve konuk ayda birkere alýnýr
yer kendimize ait kiralýk deðil

þuanda bizim için imza toplayýp kapatma kararý alacaklarýný söylediler
herhangi bir sikayette ruhsat alamazsam kendimi nasýl savunabilirim
yeri satýn aldýðýmýz kiþinin babasýnýn elimizde imzalý olarak büro olarak kullanýmýna izin veren yazýsýda varkendiside ayný binada oturuyor
acil cevap verirseniz sevinirim
iyi çalýþmalar

bu konuyu yantlayacak bir arkadaþ yokmu acaba

mehmet bey bu kararda anladýðým kadarýyla kiracý iþyerini kapatacakmý
yoksa devammý edecek

Bu konuyla ilgili tüm forumlarý okudum ancak anlayamadýðým küçük bir ayrýntý var yanýtlarsanýz sevinirim.

Tapuda mesken olarak gözüken bir baðýmsýz bölümün avukatlýk bürosu, mimarlýk-mühendislik bürosu, doktor muayenehanesi vb. gibi kullanýlmasý için kat maliklerinin muvaffakatý gerekli midir?

Bazý iletilerde gerekli olmadýðý bazý iletilerde de "Bu arada yönetim planýnda baðlayýcý bir madde varsa bu iþler dahi yapýlamaz." denmiþ. Eðer yönetim planýndaki baðlayýcý madde bu tür faaliyetleri de kýsýtlýyorsa; hemem hemen tüm yönetim planlarýnda baðlayýcý madde var demektir. Çünkü tapudaki kat irtifaký kurulurken imzalanan yönetim planlarýnda böyle bir madde var.

Biz iki ayrý þahýs firmasý (firmalardan biri mühendislik firmasý diðeri emlak firmasý) ortak bir daire kiralamayý ve kiraladýðýmýz daireyi mühendislik bürosu ve emlak bürosu olarak ortak kullanmayý düþünüyoruz. Dairede herhangi bir mal satýþýmýz olmayacaktýr. Bu durumda kat maliklerinden muvaffakat almamýz gerekiyor mu? Eðer yasal olarak bir engelimiz yoksa kiraladýðýmýz dairenin dýþarýdan görünen biryerine tabela asabilir miyiz?

Ýyi akþamlar.

yargýtay kararlarý da tam bir açýklýk taþýmýyor.

kimi kararýnda yönetim planýný esas almýþ kiminde ise direk kanunu yorumlamýþ.yani 654 sayýlý kanunu kat mülkiyeti kanununu 24 .maddesini.

benim anladýðým kadarýyla

dükkansal yani alýþveriþ yapýlmamak,kaydýyla iþyeri olarak kullanýlabilir.ama yargýtay kararlarý açýk ve net deðil.

þu anlamda yapýlan iþe göre yorum yapýlýyor.yani bu iþin özelliði nedir.bu iþi yapmak ,kat maliklerine zarar verir mi anlamýnda.yani yoðun bir iþyeri trafiði olur mu olmaz mý.

mehmet bey ilginiz için teþekkürler
ban yalnýzca yargýtayýn büro olarak kullanabilir þeklinde bir kararýný arýyorum bugün belediyeden de bu yönde karar örneði istediler bunu bulmamýz mümkünmü acaba

T.C
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAÝRESÝ

ESAS KARAR
1993/5174 1993/6984

Y A R G I T A Y Ý L A M I

Dava dilekçesinde tahliye ve kira sözleþmesinin iptali istenilmiþtir.
Mahkemece davanýn reddi cihetine gidilmiþ, hüküm davacý vekili tarafýndan
temyiz edilmiþtir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduðu anlaþýldýktan sonra dosyadaki
bütün kaðýtlar okunup gereði düþünüldü:
Yargýtay uygulamalarýna ve Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi hükmüne
göre tapuda mesken olarak kayýtlý olan taþýnmazýn iþyeri olarak
kullanýlabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliði ile karar almasý
zorunludur.
Mesken olarak kayýtlý olan baðýmsýz bölümde kiracý olanýn .....Atýk
Sanayii ve Ticaret Limited Þirketi olduðu anlaþýlmaktadýr. Ticaret Þirket
merkez ve þubeleri ise iþyeri olup Yargýtay uygulamalarýnda tanýmlanan büro
niteliðinde deðildir. Büro genellikle baðýmsýz çalýþýlan ve daha çok münferit
mesaide kullanýlan yazýhane niteliðinde yerlerdir. Þirket'in bu duruma
uymadýðý açýktýr. O halde mahkemece gerekli inceleme yapýlarak mesken olan
baðýmsýz bölümün eski hale getirilmesi için makul bir süre verilmeli, bu süre
içerisinde eski hale getirilmediði takdirde tahliyesine karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarýda açýklanan esaslar gözönünde tutulmaksýzýn yazýlý
þekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazlarý bu nedenlerle yerinde
olduðundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereðince BOZULMASINA,
temyiz peþin harcýnýn istek halinde temyiz edene iadesine, 24.5.1993 gününde
oybirliðiyle karar verildi.

Muvaffakat aranmasý halinde kat maliklerinin tamamýnýn onayýný almak mý gerekli yoksa çoðunluðun oylarý yeterli midir?

Hukukçu arkadaþlar bu konuda yargýtayýn "Mesken olarak kayýtlý baðýmsýz bölümün büro olarak kullanabileceði" þeklinde bir kararýný bulabilirseniz ben de sevinirim.

Asvilya arkadaþým yukardaki sormuþ olduðum soruyu buraya örnek olarak göstermen güzel.Aslýnda biz iki karþý tarafýz.Senin iþin gerçekten zor.Çünkü benim olayýmda adam belediyeden adam bularak buý iþi gerçekleþtirmiþ ve bana bahanesi olarak idare mahkemesi kararlarýný göstermiþti.Küþat müdürüne giderek bana idare mahkemelerinin kararlarýný görmek istiyorum dediðimde kývýrtarak bizim heyet gittiðinde orasý büro idi dedi. Bunun neticesinde 3 sayfa dilekçe ve 5 sayfa ekler toplam 8 sayfalýk ( belge, kanun,yönetmelik.fortoðraf ve yargýtay karalarýný ) ders niteliðinde cevabým sonucunda ruhsat iptal edildi.

Sen her nekadar uðraþýp büro ruhsatý almaya çalýþsanda sonucun bu olacaktýr.Senin için üzgünüm.

18.HUKUK DAÝRESÝ'nin 03/10/2002 tarihli ve 2002007345 esas nolu kararýnýn özeti;

Þirketlerin irtibat bürolarý dahil, hangi amaçla olursa olsun kullandýklarý yerler iþyeri niteliðinde kabul edilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanununun 24.maddesinde de meskenlerin iþyeri olarak kullanýlabilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliði ile karar vermeleri aranmaktadýr.

Bir örnek daha
18.HUKUK DAÝRESÝ'nin 21/09/1993 tarihli ve 1993007493 esas nolu kararýnýn özeti;

Yargýtay'ýn yerleþmiþ uygulamalarýna göre þirketlerin faaliyet gösterdikleri mekanlar iþyeri niteliðinde olup daha çok ferdi ve baðýmsýz çalýþanlarýn faaliyet yerleri olan büro niteliðinde bulunmalarý söz konusu deðildir.