Olağan kat malikleri kurulu toplantısı
ilan edilen gündeme yeni gündem maddesi ilavesi talep edilebilir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2002/3259 K:2002/4425
DAVA :
Dava dilekçesinde, 30.1.2000 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısının yönetim planında öngörüldüğü üzere Ocak ayının ilk on günü içerisinde yapılmadığından olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu ve buna göre de çağrının toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla duyurulmasına ilişkin yasa hükmüne uyulmadığı ve toplantıda yapılan yönetici seçiminde yeterli çoğunluk bulunmadığı, yönetici sayısının yönetim planına aykırı olarak bir iken üçe çıkarıldığı, toplantıya katılıp başkaları adına oy kullananların vekaletlerinin olmadığı ileri sürülerek usul ve kanuna aykırı olarak yapılan bu toplantının ve alınan kararların iptali istenilmiştir.
Bilirkişi tarafından yapılan inceleme sonucu düzenlenen raporda; genel kurul toplantısının yönetim planında belirtilen sürede yapılmaması nedeniyle olağanüstü toplantı niteliğinde sayılacağı ve bu tür toplantılar için yasada aranılan çağrı koşullarına uyulmadığı, kat maliki olmadıkları halde toplantıya katılan Z.Y. ve R.A.nın vekaletlerinin bulunduğunun anlaşılması halinde yönetici seçimi için yeterli nisabın oluşacağı, ancak bu kişilerin vekaletnamesi yoksa yönetici seçimi bakımından alınan kararın yasada öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğunun altında kalacağı belirtilmiştir.
Mahkemece diğer hususlar incelenip değerlendirilmeden toplantının olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu kabul edilip kat maliklerine toplantıdan 15 gün önce usulünce yapılmış bir çağrı olmadığından 30.1.2000 tarihli toplantıda alınan kararların iptaline karar verilmiştir.
KARAR :
Kat Mülkiyeti Kanununun 29.maddesinin ilk fıkrasında kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı öngörülmüş, olağan nitelikteki bu tür toplantılar için kat maliklerinin toplantıdan belli bir süre önce haberdar edileceğine dair bir hükme yer verilmemiştir.
Dosya içerisinde bulunan yönetim planının 21.maddesinde kat malikleri kurulunun olağan toplantısının her yıl Ocak ayının ilk 10 günü içerisinde yapılacağı açıklanmış ise de, karar defterinin incelenmesinden yıllık olağan toplantıların genellikle Ocak ayı içerisinde ve son günlerinde yapılmakta olduğu ve bunun yerleşik bir kural halini aldığı görülmektedir. Ayrıca bir önceki 1999 yılı olağan toplantısı da 31.1.1999 tarihinde gerçekleşmiş bu toplantıda da yönetici yasa gereği olarak bir yıl için seçilmiştir. Yasanın öngördüğü bir yıllık sürenin bitimi de bu toplantının yapıldığı tarihe isabet etmektedir. Bu bakımdan ve toplantının gündeminde normal yönetici seçiminin yanısıra bir yıllık aidatların belirlenmesi ve bir yıllık sürede normal yönetimle ilgili yapılacak işlerin görüşülmesi ve kararlaştırılmasının da bulunduğu gözetildiğinde Yasanın 29.maddesinin 2.fıkrasında olağanüstü toplantı için öngörülen önemli bir sebebin çıkması hali de sözkonusu olmadığından, Ocak ayının içinde ancak gecikmeli yapılan bu toplantının olağan bir toplantı olarak kabulü gerekir.
Hal böyle olunca mahkemece, sözkonusu toplantının olağan bir toplantı olduğu kabul edilerek bu toplantıda alınan kararlar bakımından yeterli nisabın bulunup bulunmadığı ve diğer hususların mevcut delillere göre incelenip değerlendirilmesinden sonra bir karar verilmesi gerekirken sadece çağrının usulsüz olduğu nedenine dayanılarak davanın kabulü yolunda hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesi hükmü uyarınca bu tür davalar kat malikleri aleyhine açılır. Kat maliki olmadıkları halde iptali istenen toplantıya katılan davalı Z.Y.ve R.A.nın pasif husumet ehliyetleri bulunmadığından temsil ettikleri kat malikleri tespit edilerek bunların da davaya dahil edilmemiş olmaları da doğru değildir.
SONUÇ :
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.4.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2002/3259 K:2002/4425
DAVA :
Dava dilekçesinde, 30.1.2000 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısının yönetim planında öngörüldüğü üzere Ocak ayının ilk on günü içerisinde yapılmadığından olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu ve buna göre de çağrının toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla duyurulmasına ilişkin yasa hükmüne uyulmadığı ve toplantıda yapılan yönetici seçiminde yeterli çoğunluk bulunmadığı, yönetici sayısının yönetim planına aykırı olarak bir iken üçe çıkarıldığı, toplantıya katılıp başkaları adına oy kullananların vekaletlerinin olmadığı ileri sürülerek usul ve kanuna aykırı olarak yapılan bu toplantının ve alınan kararların iptali istenilmiştir.
Bilirkişi tarafından yapılan inceleme sonucu düzenlenen raporda; genel kurul toplantısının yönetim planında belirtilen sürede yapılmaması nedeniyle olağanüstü toplantı niteliğinde sayılacağı ve bu tür toplantılar için yasada aranılan çağrı koşullarına uyulmadığı, kat maliki olmadıkları halde toplantıya katılan Z.Y. ve R.A.nın vekaletlerinin bulunduğunun anlaşılması halinde yönetici seçimi için yeterli nisabın oluşacağı, ancak bu kişilerin vekaletnamesi yoksa yönetici seçimi bakımından alınan kararın yasada öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğunun altında kalacağı belirtilmiştir.
Mahkemece diğer hususlar incelenip değerlendirilmeden toplantının olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu kabul edilip kat maliklerine toplantıdan 15 gün önce usulünce yapılmış bir çağrı olmadığından 30.1.2000 tarihli toplantıda alınan kararların iptaline karar verilmiştir.
KARAR :
Kat Mülkiyeti Kanununun 29.maddesinin ilk fıkrasında kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı öngörülmüş, olağan nitelikteki bu tür toplantılar için kat maliklerinin toplantıdan belli bir süre önce haberdar edileceğine dair bir hükme yer verilmemiştir.
Dosya içerisinde bulunan yönetim planının 21.maddesinde kat malikleri kurulunun olağan toplantısının her yıl Ocak ayının ilk 10 günü içerisinde yapılacağı açıklanmış ise de, karar defterinin incelenmesinden yıllık olağan toplantıların genellikle Ocak ayı içerisinde ve son günlerinde yapılmakta olduğu ve bunun yerleşik bir kural halini aldığı görülmektedir. Ayrıca bir önceki 1999 yılı olağan toplantısı da 31.1.1999 tarihinde gerçekleşmiş bu toplantıda da yönetici yasa gereği olarak bir yıl için seçilmiştir. Yasanın öngördüğü bir yıllık sürenin bitimi de bu toplantının yapıldığı tarihe isabet etmektedir. Bu bakımdan ve toplantının gündeminde normal yönetici seçiminin yanısıra bir yıllık aidatların belirlenmesi ve bir yıllık sürede normal yönetimle ilgili yapılacak işlerin görüşülmesi ve kararlaştırılmasının da bulunduğu gözetildiğinde Yasanın 29.maddesinin 2.fıkrasında olağanüstü toplantı için öngörülen önemli bir sebebin çıkması hali de sözkonusu olmadığından, Ocak ayının içinde ancak gecikmeli yapılan bu toplantının olağan bir toplantı olarak kabulü gerekir.
Hal böyle olunca mahkemece, sözkonusu toplantının olağan bir toplantı olduğu kabul edilerek bu toplantıda alınan kararlar bakımından yeterli nisabın bulunup bulunmadığı ve diğer hususların mevcut delillere göre incelenip değerlendirilmesinden sonra bir karar verilmesi gerekirken sadece çağrının usulsüz olduğu nedenine dayanılarak davanın kabulü yolunda hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesi hükmü uyarınca bu tür davalar kat malikleri aleyhine açılır. Kat maliki olmadıkları halde iptali istenen toplantıya katılan davalı Z.Y.ve R.A.nın pasif husumet ehliyetleri bulunmadığından temsil ettikleri kat malikleri tespit edilerek bunların da davaya dahil edilmemiş olmaları da doğru değildir.
SONUÇ :
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.4.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.