Arsa payı nedİr, nasıl hesaplanır?
ARSA PAYI NEDİR, NASIL HESAPLANIR?
Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir.
Arsa payı bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilmeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de pay verilmemelidir.
Arsa paylarının hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırılmasında, ne projeyi tasdik eden belediyeler ne de tapu daireleri bu konuda gerekli hassasiyeti göstermediklerinden birçok kooperatif ve müteahhit de olayın önemine veya bilgisine vakıf olmadığından arsa payları gelişi güzel veya arsayı binadaki bağımsız bölüm sayısına eşit bölmek suretiyle paylaştırılmaktadır ki bu yanlış ve adil bir uygulama değildir.
Arsa payını yasaya ve usulüne uygun yapan kooperatifleri ve müteahhitleri tenzih ediyoruz.
Tapu senedi üzerinde ana yapının bulunduğu parsel, 1000 m2 dir ve 12 bağımsız bölümden oluşan bu binada 80 m2 bir dükkanın tapu senedin de 20 /169 arsa paylı olduğu yazılmaktadır; buna göre bu gayrimenkule isabet eden arsa kaç metrekaredir?
Arsa payı hesaplama formülü :
1-Nolu bağımsız bölüm dükkan 80 m2 satış değeri : 200.000 TL = Arsa payı 20/169 = Arsa payı: 118,340 m2
2- Nolu bağımsız bölüm dükkan 70 m2 satış değeri: 150.000 TL = Arsa payı 15/169 = Arsa payı: 88,757 m2
3- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 120.000 TL= Arsa payı 12/169 = Arsa payı: 71,005 m2
4- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 120.000 TL= Arsa payı 12/169 = Arsa payı: 71,005 m2
5- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satışı değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı: 76,923 m2
6- Nolu bağımsuz bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı: 76,923 m2
7- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 140.000 TL= Arsa payı 14/169 = Arsa payı: 82,840 m2
8- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 140.000 TL= Arsa payı 14/169 = Arsa payı: 82,840 m2
9- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 150.000 TL= Arsa payı 15/169 = Arsa payı: 88,757 m2
10-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 150.000 TL= Arsa payı 15/169 = Arsa payı: 88,757 m2
11-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı: 76,923 m2
12-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı:76,923 m2
------------------
1,690,000 TL
Özetleyecek olursak, yukarıdaki ana yapının, yani binanın toplam arsası
1.000 m2 dir ve bu arsa üzerinde 12 bağımsız gayrimenkul yer almaktadır.
Örneğin: 12 nolu gayrimenkulün arsa payı 13/169 şeklinde yazılmıştır.
Bu gayrimenkule tekabul eden arsayı şöyle bulabilirsiniz:
1.000 m2 : 169 x 13 = 76,923 m2
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2005/1500 - K:2005/3483
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ
( Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa Paylarının Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu )
BAĞIMSIZ BÖLÜME ARSA PAYI ÖZGÜLENMEMİŞ OLMASI
( Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa Paylarının Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu )
KAT MÜLKİYETİ KURULMASI
( Kurulduğu Tarihteki Değeri İle Oranlı Olarak Arsa Payının Belirlenmesi Buna Bağlı Olarak Anayapıdaki Diğer Bağımsız Bölümlere Özgülenen Arsa Paylarının da Yeniden Düzenlenmesi Gereği )
ÖZET :
Dava, dava konusu dükkan nitelikli bağımsız bölümün belediyece onaylanan mimari projesinde gösterilmiş olmasına karşın anataşınmazda kat mülkiyeti kurulurken bu bağımsız bölümün tapuya tescil edilmemesi ve arsa payı özgülenmemesi nedeniyle söz konusu bağımsız bölüme arsa payı verilerek kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi, böylece arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı hiç özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır.
Olayda, bu bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payının belirlenmesi, buna bağlı olarak anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının da yeniden düzenlenmesi, böylece dava konusu bağımsız bölüm de dahil anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının saptanması için bilirkişiden ek rapor alınması, gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak yerinde yapılacak inceleme ile ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınması, bundan sonra dava konusu bağımsız bölümün arsa payını gösterir biçimde tapuya tescili, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili değişikliğin tapuya tescili yolunda hüküm kurulması gerekir.
Yargıtay E: 2011/1461 - K: 2011/4119
ÖZET :
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirlenmesinde hata yapıldığını ileri sürmüştür.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat malikinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükmüne yer verilmiştir.
Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzenlenmesinde hata yapıldığı belirlenmiş olup mahkemece de bu bilirkişi raporuna itibar edildiğine göre davacıya ait arsa paylarının düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesi gerekir.
Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir.
Arsa payı bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilmeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de pay verilmemelidir.
Arsa paylarının hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırılmasında, ne projeyi tasdik eden belediyeler ne de tapu daireleri bu konuda gerekli hassasiyeti göstermediklerinden birçok kooperatif ve müteahhit de olayın önemine veya bilgisine vakıf olmadığından arsa payları gelişi güzel veya arsayı binadaki bağımsız bölüm sayısına eşit bölmek suretiyle paylaştırılmaktadır ki bu yanlış ve adil bir uygulama değildir.
Arsa payını yasaya ve usulüne uygun yapan kooperatifleri ve müteahhitleri tenzih ediyoruz.
Tapu senedi üzerinde ana yapının bulunduğu parsel, 1000 m2 dir ve 12 bağımsız bölümden oluşan bu binada 80 m2 bir dükkanın tapu senedin de 20 /169 arsa paylı olduğu yazılmaktadır; buna göre bu gayrimenkule isabet eden arsa kaç metrekaredir?
Arsa payı hesaplama formülü :
1-Nolu bağımsız bölüm dükkan 80 m2 satış değeri : 200.000 TL = Arsa payı 20/169 = Arsa payı: 118,340 m2
2- Nolu bağımsız bölüm dükkan 70 m2 satış değeri: 150.000 TL = Arsa payı 15/169 = Arsa payı: 88,757 m2
3- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 120.000 TL= Arsa payı 12/169 = Arsa payı: 71,005 m2
4- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 120.000 TL= Arsa payı 12/169 = Arsa payı: 71,005 m2
5- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satışı değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı: 76,923 m2
6- Nolu bağımsuz bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı: 76,923 m2
7- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 140.000 TL= Arsa payı 14/169 = Arsa payı: 82,840 m2
8- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 140.000 TL= Arsa payı 14/169 = Arsa payı: 82,840 m2
9- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 150.000 TL= Arsa payı 15/169 = Arsa payı: 88,757 m2
10-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 150.000 TL= Arsa payı 15/169 = Arsa payı: 88,757 m2
11-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı: 76,923 m2
12-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı:76,923 m2
------------------
1,690,000 TL
Özetleyecek olursak, yukarıdaki ana yapının, yani binanın toplam arsası
1.000 m2 dir ve bu arsa üzerinde 12 bağımsız gayrimenkul yer almaktadır.
Örneğin: 12 nolu gayrimenkulün arsa payı 13/169 şeklinde yazılmıştır.
Bu gayrimenkule tekabul eden arsayı şöyle bulabilirsiniz:
1.000 m2 : 169 x 13 = 76,923 m2
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2005/1500 - K:2005/3483
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ
( Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa Paylarının Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu )
BAĞIMSIZ BÖLÜME ARSA PAYI ÖZGÜLENMEMİŞ OLMASI
( Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa Paylarının Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu )
KAT MÜLKİYETİ KURULMASI
( Kurulduğu Tarihteki Değeri İle Oranlı Olarak Arsa Payının Belirlenmesi Buna Bağlı Olarak Anayapıdaki Diğer Bağımsız Bölümlere Özgülenen Arsa Paylarının da Yeniden Düzenlenmesi Gereği )
ÖZET :
Dava, dava konusu dükkan nitelikli bağımsız bölümün belediyece onaylanan mimari projesinde gösterilmiş olmasına karşın anataşınmazda kat mülkiyeti kurulurken bu bağımsız bölümün tapuya tescil edilmemesi ve arsa payı özgülenmemesi nedeniyle söz konusu bağımsız bölüme arsa payı verilerek kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi, böylece arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı hiç özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır.
Olayda, bu bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payının belirlenmesi, buna bağlı olarak anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının da yeniden düzenlenmesi, böylece dava konusu bağımsız bölüm de dahil anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının saptanması için bilirkişiden ek rapor alınması, gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak yerinde yapılacak inceleme ile ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınması, bundan sonra dava konusu bağımsız bölümün arsa payını gösterir biçimde tapuya tescili, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili değişikliğin tapuya tescili yolunda hüküm kurulması gerekir.
Yargıtay E: 2011/1461 - K: 2011/4119
ÖZET :
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirlenmesinde hata yapıldığını ileri sürmüştür.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat malikinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükmüne yer verilmiştir.
Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzenlenmesinde hata yapıldığı belirlenmiş olup mahkemece de bu bilirkişi raporuna itibar edildiğine göre davacıya ait arsa paylarının düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesi gerekir.