Aidat borçlusu kat maliklerinin icra takibinde izlenecek yol

Sn.Hukukçu dostlar,

289 daireli oldukça büyük bir sitede kat malikiyim..evim kirada ve çok þükür aidat konusunda ödemelerini düzenli yapýyor..ancak bazý kötü niyetli kat malikleri ödemelerini aksatmýþ,eski dönem yöneticileri tahsilatta yeterince ýsrarlý davranmamýþ ve özetle yaklaþýk 100.000 TL alacak birikmiþ..ödenmeyen paralar nedeniyle de yönetimler saða sola borçlanmýþlar ancak yönetimden alacaklý olanlar ýsrarcý olmalý ki yeni yönetim bu borçlarý ödeyebilmek için ödemesini düzenli yapan kat maliklerinden avans adý altýnda bir para talep etmektedir.
Neden ödemeyenlerin üzerine gidilmediði sorulunca da konuyu avukatýn takip ettiðini her bir alacak davasý için keþif bedeli dahil yaklaþýk 500 TL masraf gerektiðini bu masrafalrýn davanýn sonucunda borçludan alýnabileceðini ancak davalarýn sonuçlanmasýnýn 3 yýlý bulabileceðini söylemektedirler..yani özetle ödenmeyen paralar için "siz ödeme yapýn borçlarý kapatalým,avukata bir fon oluþturalým o da davalarý takip etsin alacaklarý bu þekilde tahsil edebilelim" demektedirler..bu bana hiç de adil bir çözüm gibi görünmüyor.
Bu ödeme utanmazlarýný ödemeye zorlayacak baþka bir yaptýrým þeklimiz olamaz mý?
Açýlacak her dava anlatýldýðý gibi bir masrafa mý tabidir? mesela topluca bir dava açýlýp takibat,icra v.b. yapýlamaz mý?

Hukuk bize paran yoksa alacaðýný da tahsil edemezsin mi demektedir?

Sevgili dostlar bilmem sitenin ve kat malikleri olarak bizlerin çaresizliðini yeterince aktarabildim mi?
Yardým ve önerilerinizi rica edeceðim

Saygýlar,sevgiler.

Kimin ne kadar borcu olduðunu biliyorsanýz siz de dava açabilirsiniz.(KMK 20.Mad.3 fýkra.)
Önce ilamsýz icra takibi de yapabilirsiniz.Ýtiraz ederlerse icra takip davasýný sulh hukuk Mahkemesine açarsýnýz.Herkezin kendine ait dava açacaksýnýz.Mahkeme masrafý 350 TL yi bulabilir.Toplu dava açýlmaz.

Yönetici %51 oy ve arsa payý çoðunluðu (145) ile seçildiyse, kmk ya göre sadece aidat tahsil davalarý açabilir vekil tutabilir.
Önceki yöneticiler görevlerini tam yapmamýþlar.
Yönetim aidatýný ödemeyen kat malikine en geç 1 ay içinde ikaz edip icra tahsil iþlemlerini baþlatmalýydý.
Tavizler çok verilirse, taviz isteyen kat malikleri çoðalýr.
Site borçlarý birikir çoðalýr.
Sorunlar büyür.
Önemli olan sorunlarý küçük iken çözmek.
Dönem sonu olaðan kat malikleri toplantýlarýna katýlýp finansal geliþmeleri her zaman sorgulayýn.
Böylelikle olumsuzluklardan erken haberiniz olur.
Her blok kendi yönetim kurulunu oluþturmalý.
Blok yönetim kurullarda toplanýp SÝTE yönetim kurulunu oluþturmalý.
Site yönetim kurulu yönetim isini kendimi yapacak yoksa disariya profesyonel bir þirkete sözleþme ile bu görevi verecek mi kararlaþtýrýrlar.
Her kat maliki aidatýný ödemeyen kat malikine bireysel dava açabilir.

Sevgili kardeþim öncelikle hýzlý yanýtýnýz için teþekkür ederim..site yönetiminin çalýþtýðý avukatýn bilmemesi mümkün deðil gibi gelmekle beraber konuyu biraz daha kat malikleri açýsýndan anlaþýlýr hale getirmek için sormak istiyorum:
-Ýlamsýz icra takibi tam olarak nedir ve masrafý yok mudur? (sadece borçluya borcunu hatýrlatmaktan mý ibarettir)
-Sonuç almak açýsýndan yeterli midir? (içerisinde icra kelimesi var direkt icra yolu mu açýk demek bu)
-Ýtiraz edilmezse süreç nasýl iþler?
-Ýtiraz edilirse mahkeme yolu kaçýnýlmaz gibi görülüyor..hiç olmazsa bu þekilde belki bazý utanmazlar korkup ödeme yapar ve mahkeme masraflarý minimize edilebilir.

Yanýtýnýz için peþinen teþekkürlerimi iletiyorum,sevgiler.

- - - Updated - - -

Son yönetim toplantýsýnda çoðunluk vardý ve deðiþik kararlar oybirliði ile alýndý ancak alýnan kararlar arasýnda avans toplamak gibi bir karar olduðunu hatýrlamýyorum..bu durumda site yönetimi kafasýna göre "ben eski borçlarý ödemek için avans toplayacaðým" gibi bir uygulama yasal dayanaðý olan bir durum mudur?
zira bu tür keyfi uygulamalar yönetimlere sýnýrsýz bir yaptýrým gücü verir gibi duruyor..sonra ödeme yüssüzleri bu avansa da katýlmayarak ve de üstelik avans toplamak hukuksuz ise ödememe konusunda yasal dayanak da bulmuþ olmayacaklar mý?
Katkýlarýnýz için peþinen teþekkürlerimi iletiyorum,sevgiler.

1-Siz hangi malik ne kadar borçlu bilmediðiniz için, bu bilgileri bilen Yönetimin ilamsýz icra iþlemini baþlatmasý gerekir.
2-Kat malikleri kurulunda alýnmayan bir karara uymak zorunda deðilsiniz.
Öncelik aidat yüzsüzlerinin borçlarýný ödemesi.
Yönetim görevini yapsýn yada görevi devretsin.

Sn.hakkaniyetli, size özelden bir mesaj göndermiþtim, rica etsem bakabilir misiniz? Teþekkürler

Ýcra daireleri adliye binalarýnýn içersinde olur.Ýlamsýz icra çok tehlikelidir de aslýnda hiç bir delil göstermeden kiþiyi borçlu çýkartabilirsiniz.Yedi gün içersinde icra dairesine gidip itiraz etmezseniz icra kesinleþir.Bir iyi yönüde hiç bir gerekçe göstermeden süresi içersinde borca itiraz ediyorum diye dilekçe verirseniz takip duruyor.Ýcraya verme Ýcra dairelerine bizzat giderek gerçekleþir.Ýcra dairesinden alýnan maktu kaðýdý doldurarak baþlatabilirsiniz.Masrafý 50 TL gibi tutabilir.
Sonuç alma bakýmýndan tek baþýna yeterli deðil.Ýtiraz etme hakký oluyor.Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesine icra takip davasý açabilirsiniz.
Ýtiraz edilmezse icra kesinleþir.Ýcra ya giderek baþlatma giriþiminde bulunulur,Çalýþansa maaþýnýn dörtde birine el konur.Bankalara ,tapuya yazý yazýlýr,mal varlýðý incelenir,arabasý varsa baðlatýlýr, Bankadaki parasýna ipotek konur.Bir þekilde tahsil edilir.
.

Sayýn Hakkaniyetli;
"Yönetici %51 oy ve arsa payý çoðunluðu (145) ile seçildiyse, kmk ya göre sadece aidat tahsil davalarý açabilir vekil tutabilir." demiþsiniz bu durumun aksine;
Yönetici yýllýk olaðan toplantý dýþýnda, olaðan üstü toplantý kapsamýnda fakat olaðan üstü toplantý esas ve usullerine uyulmadan ve %51 oy ve arsa payý oraný gözetilmeden seçildiyse durum ne olur?
1-Dava açabilirmi, hangilerini açabilir hangilerini açamaz?
2-Yönetimi bu þekilde devir alanlar olaðan üstü toplantý koþullarýna uymadýðý için evrakta sahtecilikle suçlanabilirmi?
(forumda buna benzer bir konu vardý, olaðan üstü toplantý usul ve esaslarýna uyulmadan devir almýþlar,)

Kat maliklerinin %51 oy ve arsa payi (Cifte kosul) onayi olmadan secilen yöneticiler, ayni zamanda kat maliki de degilerse hic bir dava acamaz.
Kat maliklerinin %51 oy ve arsa payi (Cifte kosul) onayi olmadan secilen Yönetici ayni zamanda kat maliki ise aidat tahsil davasi acabilir.
KMK 20 ye göre her kat maliki aidatini ödemeyen kat malikine aidat tahsili icin ilamsiz icra baslatabilir.
Sulh hukukda aidat tahsil davasi acabilir.

örnek:
Kat maliki olmayan yönetici ortak alana müdahalenin menni davasi acamaz.

Cünki bu yetki Borclar kanunu md 504 e göre özel ilave vekalet gerektirir.

Ortak alana müdahalenin menni davasini sadece her kat maliki acabilir.

Sayýn Hakkaniyetli yukarýdaki cevabýnýza binaen emsal karar varsa ve paylaþýrsanýz memnun olurum, teþekkürler.