Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
Maddenin ilk fıkrası emredici hüküm niteliğindedir. Yani "Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz" bu hükme aykırı olarak kat malikleri sözleşme yapmış, rıza göstermiş olsa dahi sözleşme geçerli değildir bu hükmün aksi kararlaştırılamaz. Ancak devamına eklenmiştir ki "dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır."
"medikal estetik üzerine doktor muayenehanesi", dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan yerlerdense birinci fıkradaki emredici hükmün dışındadır. (medikal estetik üzerine doktor muayenehanesinin niteliğini ve tam olarak ne gibi şeyler yapıldığını bilmediğim için kesin bir şey söyleyemiyorum.)
Ancak maddenin 2.fıkrası ise şu şekildedir:
" Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, [u]ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir</u>."
Fıkrada yer alan gibi edatlarıyla sayımın sınırlayıcı olmadığını anlayabiliyoruz.Yani sadece fıkrada yazan yerlerle sınırlı olarak degil bu yerler gibi yerler içinde kat mailikleri kurulunun oybirliği ile vereceği karar gerekmektedir."medikal estetik üzerine doktor muayenehanesi" de ikinci fıkra kapsamına girdiği kanaatindeyim. Bu sebeple de kat maliklerinden rıza alınması gerekmektedir.
Birinci fıkra da yer alan emredici hüküm ile ikinci fıkrada yer alan hüküm arasındaki fark şudur:
Birinci fıkrada kat malikleri onay vermiş olsa dahi sayılan yerler açılamaz ancak ikinci fıkradaki yerler (ve bunlara benzeyen yerler)in açılması için ise muhakkak ki kat maliklerinin rızası şarttır.
Sorunuz hakkında yorumum bu şekilde umarım bir yanlışlık yoktur. Bununla beraber altta da benzer bir olaya ilişkin Yargıtay kararı vermiş bulunmaktayım.Saygılarımla.
T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS KARAR
2004/1333 2004/2407
Y A R G I T A Y İ L A M I
Mahkemesi :Adana 3.Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava dilekçesinde, davalılardan Nihal'in mülkiyetinde olan mesken nitelikli bağımsız bölümün diğer davalı Kasım tarafından röntgen ve ultrasounol Laboratuvarı olarak kullanıldığı, meskenin laboratuvar olarak kullanılamayacağı, bu yerdeki röntgen cihazlarından yayılan ışınlardan apartman sakinlerinin zarar gördüğü ve sağlıklarını tehdit ettiği, ayrıca girip çıkan hastaların ortak yerlere tükürüp sigara izmariti atmak suretiyle de rahatsızlık verdiği ileri sürülerek hakimin bu duruma müdahale edip eski hale getirme kararı verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece, dava konusu yerin röntgen muayenehanesi olarak kullanıldığı ve bunun yasaya aykırılık teşkil etmediği yolundaki bilirkişi raporu esas alınarak davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 24.maddesinin birinci fıkrasında, anataşınmazın kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseselerin kurulması kesin şekilde yasaklanmış; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bunun dışında tutulmuştur. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre de, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde başkaca işyeri açılabilmesi için buna kat malikleri kurulunca oybirliği ile karar verilmiş olması gerekir.
Bu hükümler çerçevesinde anataşınmazın mesken nitelikli bağımsız bölümünün başka amaçla kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde öncelikle, bağımsız bölümde yapılan işin niteliği net ve doğru bir biçimde ortaya konulup belirlenmelidir. Yapılan iş, anılan yasa maddesinin ilk fıkrasında yasaklanan nitelikte bir iş ise meskenin bu yasak işte kullanılmasının önlenmesi gerekecektir. Maddenin ikinci fıkrası kapsamında iş veya ticaret yeri olarak kullanımın sözkonusu olması halinde; kat malikleri kurulunca oybirliği ile verilmiş bir karar yoksa yine bu kullanım önlenip mesken haline getirilmesi yoluna gidilecektir. Meskenin gerçek kişi tarafından dispanser, klinik, poliklinik, laboratuvar niteliğinde olmayan doktor muayenehanesi olarak kullanıldığının saptanması durumunda bu yerin (yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararı ile de yasaklanmamış ise) muayenehane olarak kullanılmasında sakınca bulunmamaktadır.
Somut olayda; dava konusu yerin röntgen ve ultrasounal laboratuvarı olarak kullanıldığı ileri sürüldüğü halde bilirkişi raporunda; davalı Kasım tarafından işletilen böyle bir laboratuvarın daha çok münferit ve kişisel emeğe dayalı olarak faaliyet gösteren doktor muayenehanesi olarak kabulünün mümkün olup olmadığı ya da Kat Mülkiyeti Yasasının 24.maddesinin birinci fıkrasında sayılan yasak işler kapsamına girip girmediği dayanakları ve gerekçeleri gösterilmek suretiyle açıklanmamış, sadece muayenehane niteliğinde olduğunun belirtilmesiyle yetinilmiştir. Ayrıca konunun Sağlık Bakanlığından, radyoloji uzmanı doktorun muayenehanesinde "muayene" sözcüğünün ifade ettiği anlam çerçevesinde yapabileceği işlerin neler olduğunun, bu kapsamda hangi cihazları muayenehanede bulundurup kullanabileceğinin ve de tıbbi tanı cihazı bulundurma yetkisi ile ruhsatını almış bir laboratuvarın hasta yoğunluğu da dikkate alınarak yasada belirtilen dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehane kapsamına girip girmeyeceği sorulup tespit edilmemiştir.
Öte yandan, davada röntgen cihazlarının yaydığı ışınların apatman sakinlerinin sağlığı yönünden sakınca teşkil ettiği ve rahatsızlık verdiği de ileri sürüldüğüne göre yerinde aletsel ölçümlemeye dayalı bilirkişi incelemesi yaptırtılıp gerçekten rahatsızlık verici bir durumun olup olmadığı ve ışın ve radyasyon etkisinin çevreye zarar vermemesi bakımından gerekiyorsa alınacak önlemlerin neler olduğu tespit ettirilmemiştir. Keza dava konusu yere gelip giden hastaların anagayrimenkulün ortak yerlerini kirletip rahatsızlık verdiği iddiası da araştırılmamıştır.
Mahkemece, yukarıda belirtilen hususlar etraflıca araştırılıp bilirkişiden bu çerçevede ek rapor alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 29.3.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.