Cevap: Sitedeki bahçelerin bahçe dubleks sahiplerine özgülenmesine nasıl itiraz edilir?
2. ORTAK YER VE TESİSLERİN BAŞKA BAGIMSIZ BÖLÜMLERE TAHSİSİ
Ortak yerlerin bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsisi kural olarak mümkün değildir. Ancak:
a) Onaylı Mimarî Projede bir veya birkaç bağımsız bölüm malikine tahsis yapılabilir. Bu proje ile sonraki malikler de bağlıdır.
Ancak, Mimarî Projede tadilat yaparak tahsis işlemi yapılacaksa, bütün kat maliklerinin rızası şarttır.
b) Kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kuruluşu aşamasında düzenlenen Yönetim Plânı ile tahsis yapılabilir.(Tahsis edilemeyecek ortak yerler ve tesisler de vardır:) Ancak, Yönetim Plânına sonradan konulacak bir hükümle ve bütün kat maliklerinin 4/5'inin oylarıyla değişiklik yapılıp, ortak yerlerin tahsisi işlemi yapılamaz.
c) Kat Mâlikleri Kurulu kararı ile tahsis yapılabilir. Ancak, bu konudaki kararın oybirliği ile alınması şarttır.
Ortak yerlerin özel amaçlara tahsisi için kat malikleri zorlanamaz.
Tahsis edilemeyecek ortak yerler ve tesisler de vardır:
a) Nitelikleri gereğince mutlak olan ortak yer ve tesisler kesinlikle tahsis edilemez.
Bu konuda dikkat edilecek nokta; ortak yer ve tesisin sağladığı faydanın ve kullanım şeklinin, ana gayrimenkuldeki diğer ortak bir yer veya tesis ile de sağlanabilmesinin mümkün olup olmadığıdır. Meselâ; pasajdaki dükkânların koridoru mutlak ortak yerdir. Ama bu koridorda genel tuvalet varsa, bu mutlak ortak yer değildir. O halde, tuvalet duş amacına veya benzer bir amaca tahsis edilebilir.
b) Sığınak gibi amaçları yönünden mutlak olan yer ve tesislerin başka bir amaca tahsis edilebilmesi için, özel amacının kaldırılması gerekir imar mevzuatında değişiklik yapılmadıkça, yani sığınak bulunması şart olmaktan çıkarılmadıkça, başka bir amaca tahsis edilemez.
KMK. md: 4'e göre; ortaklaşa korunma ve faydalanma için zorunlu olan sığmaklar ortak yerlerdendir. Ancak, bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiraya verilebilirler. fY. 18. HD., 01.02.2000, E. 2000/ 192, K. 2000/1112.)
Tahsis nasıl kaldırılır?
Mimarî Proje ya da Mimarî Proje tadilatı ile yapılan tahsis bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacakları karar ve Mimarî Projede tadilatla mümkündür.
Buna yasal olarak girmezler çünkü maliyetlidir. Genel uygulama kolay yoldan işgaldir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onayı gerekmektedir. 25 bloğun temsilci ve yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir. Mülkiyete dair olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan kaydırağın yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespitiyle kaydırağın kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”( Yargıtay 18. HD., T:13.01.2014, E:2013/12506, K: 2014/136)
"Bazı" dedikleriniz şunlardır. Diğer yandan geniş anlamı ile bulunan parselde bağımsız birim olmayan her yer ortak alandır.
IV - Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma
yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus
olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve
sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler
sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Teşekküre gerek yok gerçekten. Vatandaşın bilinçlenmesi ve uyanıklara haklara saygıyı öğretmesi asıl maksat.. Gerçekten de inşaatçılar tüketicileri ....... yerine koymaktadır..