Ortak Kullaným Alaný çoðunluk kararýyla parsellenebilir mi?

Merhaba, apartmanýmýza ait ve sokaktan bariyer ile ayrýlmýþ olan ortak otopark alanýndaki geniþçe ve gölgelik bir kýsmý apartman yöneticisi çoðunluk kararý alarak kendine tahsis etmeye çalýþýyor. Yani, ortak alanýn belirli bir kýsmýný kendi dairesine ait bir "eklenti" haline getirmeye çalýþýyor. Ben ise ortak alanýn içindeki avantajlý yerlerin kullanýmý hususunda tüm sakinlerin EÞÝT hakký olduðunu düþünüyorum.

Hiç bir apartman sakinin "Burasý bana ait, sen git þu ufak yere park et" deme hakký olmadýðýný düþünüyorum. Komþulara yer gösterme hakkýnýn çoðunluk kararý ile de verilemeyeceðini düþünüyorum.

(Üstelik bu kiþi arsa payý açýsýndan diðer sakinlere nazaran daha az hak sahibi. KMK 3.bölüm 16.Md'de "Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa paylarý oranýnda, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar" dendiði halde kendisine bizlerle eþit park yeri hakký tanýnmýþ. Ancak o bununla yetinmediði gibi arsa payý daha büyük olanlarý daha küçük park yerlerine yönlendirmeye kalkýþýyor.)

Sorularým çok basit:

1- Yönetici çoðunluk kararý alarak belirli yerleri belirli dairelere tahsis edebilir mi?

KMK 1.Bölüm 6.Md'de "Eklentiler kat mülkiyeti kütüðünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapýnýn oturduðu zeminin dýþýnda kalanlar kadastro planýnda veya tapu haritasýnda ayrýca gösterilir." deniyor.

2- Çoðunluk kararý alýnarak böyle bir eklentinin oluþturulup tapu kütüðüne kaydedilmesi mümkün müdür?

Teþekkür ederim.

Yönetim planýnda otopark yerleri belli deðilse herkes arsa payý oranýnda buralarý kullanmakta serbesttir. Oy çokluðu ile buralarýn kullanýmý kýsýtlanamaz yada yönetim planý deðiþtirilemez.

Kararlara uymayýn aracýnýzý dilediðiniz yere koyabilirsiniz.

Çok teþekkürler.
Benim merakým þu: çoðunluk kararý alýnarak yönetim planýna "þu-þu daire aracýný sadece þu-þu gösterilen yerlere park edecektir" yönünde bir hüküm eklenebilir mi? Böyle bir haksýz eyleme karþý bizi KMK ve/veya diðer kanunlarda hangi maddeler korumaktadýr acaba?

Oy birliði gerekir.

Sizi tekrar rahatsýz ediyorum kusura bakmayýnýz.
"Oy birliði gerekir" demeniz içime su serpti. Ancak KMK 28'de "4/5 çoðunlukla Yönetim Planýnýn deðiþebileceði"nden söz edilmiþ. Bizim durumumuzda 4/5 deðil de oy birliðinin gerekli olduðunu savunabilmem için hangi kanun maddesine dayanabilirim acaba?
Çok teþekkürler.

Ortak alanlar kat mülkiyetinin parçasýdýr ve herkes burada arsa payý oranýnda yada eþit olarak yararlanma hakkýna sahiptir. Bu haklar ancak kiþinin rýzasý ile olabilir. Buralarýn kiralanmasý kullaným haklarýnýn baþkasýna devredilmesi oy birliði ile olabilir

IV - Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleþme ile belirtilebilir. Aþaðýda yazýlý yerler ve þeyler bu Kanun gereðince her
halde ortak yer sayýlýr.
a) Temeller ve ana duvarlar, taþýyýcý sistemi oluþturan kiriþ, kolon ve perde duvarlar ile taþýyýcý sistemin parçasý diðer
elemanlar,baðýmsýz bölümleri ayýran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriþ kapýlarý, antreler, merdivenler,
asansörler, sahanlýklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapýcý daire veya odalarý, genel çamaþýrlýk ve
çamaþýr kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazý saatlerinin korunmasýna mahsus olup
baðýmsýz bölüm dýþýnda bulunan yuvalar ve kapalý kýsýmlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnýçlar, yapýnýn genel su depolarý,
sýðýnaklar, (1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dýþýndaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallarý ile kalorifer, su, havagazý ve
elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak þebeke ve antenler sýcak ve soðuk hava tesisleri,
c) Çatýlar, bacalar, genel dam teraslarý, yaðmur oluklarý, yangýn emniyet merdivenleri.
Yukarýda sayýlanlarýn dýþýnda kalýp da, yine ortaklaþa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diðer
yerler ve þeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
B) Baðlantýlar :
I - Baðýmsýz bölümlerle arsa payý arasýndaki baðlantý:
Madde 5 – Kat mülkiyetinin baþkasýna devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona baðlý arsa payý da birlikte
geçer; arsa payý, kat mülkiyetinden veya kat irtifakýndan ayrý olarak devredilemiyeceði gibi, miras yoluyla da geçmez ve
baþka bir hakla kayýtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine baðlanmamýþ veya lehine kat irtifaký kurulmamýþ arsa payý býrakýlamaz.
–––––––––––––
(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayýlý Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende "Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra
gelmek üzere "taþýyýcý sistemi oluþturan kiriþ, kolon ve perde duvarlar ile taþýyýcý sistemin parçasý diðer elemanlar,"
ibaresi eklenmiþ ve metne iþlenmiþtir.4135
Kat mülkiyetini kayýtlayan haklar, kendiliðinden arsa payýný da kayýtlar.
Kat irtifakýna konu olan arsa üzerinde bu hakla baðdaþmasý mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasýndan önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasýna tescil veya
þerhedilmiþ olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payý oranýnda, kendiliðinden kayýtlar.
II - Baðýmsýz bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasýndaki baðlantý:
Madde 6 – Bir baðýmsýz bölümün dýþýnda olup, doðrudan doðruya o bölüme tahsis edilmiþ olan kömürlük, su
deposu, garaj, elektrik, havagazý veya su saati yuvalarý, tuvalet gibi eklentiler, ait olduðu baðýmsýz bölümün bütünleyici
parçasý sayýlýr ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek baþýna maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüðünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapýnýn oturduðu zeminin
dýþýnda kalanlar kadastro planýnda veya tapu haritasýnda ayrýca gösterilir.
Baðýmsýz bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diðer kat maliklerinin haklariyle baðdaþmasý mümkün olmayan
irtifaklar kurulamaz.
Baðýmsýz bölümlerin baþkasýna devri, kayýtlanmasý veya kiralanmasý halinde, eklentiler ve ortak yerler de
kendiliðinden devredilmiþ, kayýtlanmýþ vaya kiralanmýþ olur.
C) Ortaklýðýn (Þüyuun) giderilmesi ve öncelikle satýnalma (Þüf'a) hakký:
I - Ortaklýðýn giderilmesi:
Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakýna tabi olan gayrimenkulde ortaklýðýn giderilmesi istenemez.
Baðýmsýz bölümler, baðýmsýz bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklýðýn giderilmesi istenebilir.


T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2002/497
Karar: 2002/1567
Karar Tarihi: 12.02.2002
ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununun 45.maddesi; anagayrimenkulün bir hakla kayýtlanmasý veya ortak yerlerinin kiralanmasý gibi önemli yönetim iþlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliðiyle verecekleri karar üzerine yapýlabileceðini öngörmüþtür. Yargýtay uygulamalarýnda da, ortak yerlerin her ne amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde yasanýn bu kuralýna uyulmasý aranmaktadýr.
(634 S. K. m. 45)




G) Temliki tasarruflar ve önemli iþler:
Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayýtlanmasý veya arsanýn bölünmesi ve bölünen kýsmýn mülkiyetinin
baþkasýna devrolunmasý gibi temliki tasarruflar veya anayapýnýn dýþ duvarlarýnýn, çatý veya damýnýn reklam maksadiyle
kiralanmasý gibi önemli yönetim iþleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliðiyle verecekleri karar üzerine yapýlabilir.


YUKARIDAKÝ YARGITAY KARARI VE MADDE 45 SÝZÝN DAYANAKLARINIZ OLUR.
DÝÐER MADDELERÝ ORTAK YERLERDEKÝ DÜZENLEMEELR ÝÇÝN BELÝRTTÝM.

Çok çok teþekkürler. Sanýyorum benim þu an için bir þey yapmama gerek yok.
Anladýðým kadarýyla þayet yönetici çoðunluk kararýna dayanarak kendisine (ve diðerlerine) otoparkta yer tahsis etmeye kalkýþýrsa bu yasa dýþý bir þey olacak ve ben buna uymak zorunda deðilim. Ýstediði kadar toplantý yapýp imza toplasýn, yönetim planýnda bu yönde deðiþiklik yapmak ve/veya otopark yerlerini tapu küyüðüne kaydettirmek vs. iþlemleri kanunsuz olacak. Üstelik bu yöneticinin arsa payý oraný diðer dairelere göre düþük (giriþ dai.) ve apartmanýn arkasýndaki ortak bahçe alanýna yatak odasýndan çýkýþ yapmýþ ve kendine aitmiþ gibi kullanýyor.
Yani "hem suçlu, hem güçlü" durumu da söz konusu.
"Haklýlar da haksýzlar kadar inatçý-cesur olmalý" ünlü söz.
Saygýlarýmla

Konu ile ilgili diðer kat maliklerini bilgilendirmenizde fayda var. Sonra nahoþ durumlar ortaya çýkýyor. Oy birliði bile olsa imza toplamak ile olmaz. Usulüne uygun yapýlmýþ Kat malikleri toplantýsýnda karar defterine iþlenmesi lazým.
Usulsüz açýlan kapý için kapatmasýný söyleyebilirsiniz.

Ben bu "otopark yerlerini dairelere göre parselleme" iþini kabul etmediðime göre zaten "oy birliði"nden söz edemeyiz.
Tavsiyeniz doðrultusunda hemen kat maliklerine bir yazý yazarak; yapýlmaya çalýþýlan þeyin yasalara aykýrýlýðýný ve bu yönde alýnabilecek bir "çoðunluk kararýnýn" geçersiz olacaðýný bildireceðim.
Arka bahçeyi kendi dairesine katmasýna kimse ses çýkarmayýnca þimdi de (arsa payý oranýnýn küçüklüðüne bakmadan) öndeki otoparktaki büyük yeri oldubittiye getirerek kendi arabasýna tahsis etmeye kalkýþýyor.
Yani küçük arsa payý olan, büyük arsa payý sahiplerine küçük yer göstermeye kalkýþýyor.
Efendice sessiz durmak iþte bazen böyle durumlara da yol açabiliyor.
Sürekli sessiz kalmak yerine yasalarla tanýnmýþ haklarýmýzý hata yapmadan korumak zorunda kalýyoruz iþte böyle. :)

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19:
"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin BEÞTE DÖRDÜNÜN YAZILI RIZASI OLMADIKÇA anagayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz" [1]

YARGITAY 18. Hukuk Dairesi E:2008/9280 K:2008/12619
"..."...kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beþte dördünün yazýlý rýzasý olmadýkça anataþýnmazýn ortak yerlerinde inþaat, onarým, tesis ve deðiþiklik yaptýramaz." Yasanýn bu hükmünün karþýt yorumundan kat maliklerinin BEÞTE DÖRDÜNÜN KATILIMIYLA bu tür tesis ve deðiþikliklerin YAPTIRILABÝLECEÐÝ açýkça anlaþýlmaktadýr." [2]

[1] http://www.mevzuat.gov.tr/Metin1.Asp...ertip=5&No=634
[2] http://emsal.yargitay.gov.tr/VeriBankasiIstemciWeb/
(EsasNo: 2008/9280; Karar No:2008/12619)