Hukuki.NET

T.C.
YARGITAY
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu
E. 1994/5
K. 1997/2
T. 6.6.1997

Yargıtay içtihatları bölümü

Yargıtay Kararı

 


 
TAPULU TAŞINMAZLARIN TAPU DIŞI YOLLA MÜLKİYETİNİN NAKLİ
KADASTRO KANUNUNUN BÖLGEDE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ
ON YILLIK SÜRENİN TESBİT TARİHİNE GÖRE HESAPLANMASI
 
KARAR ÖZETİ : 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmeler, Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabilir. Anılan maddede öngörülen on yıllık sürenin, tespit tarihine göre hesaplanması gerekir.
(3402 s. Kadastro K. m. 13/B-b, 2,4,5,7,25,26,27, 33/4)
(743 s. MK. m. 634)
(818 s. BK. m. 2/3)
(2644 s. Tapu K. m. 26)
(1512 s. Noterlik K. m. 60/3, 89)
 
1- İÇTİHADİ BİRLEŞTİRME İSTEMİ
 
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 28.9.1994 tarih ve 1994/33 sayılı yazısıyla, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinin uygulanması bakımından, Dairenin kendi kararları ayrıca 1. ve 16. Hukuk Daireleri ile Hukuk Genel Kurulu kararları arasında içtihat aykırılığı bulunduğu belirtilerek, içtihatların birleştirilmesi istenilmiş; 1. Başkanlık Kurulu'nun 27.12.1994 gün ve 75 sayılı kararıyla içtihat aykırılığı bulunduğu belirlenerek, aykırılığın Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nda giderilmesine karar verilmiştir.
 
II- İÇTİHADI BİRLEŞTİRMEYE KONU OLAN KARARLAR
 
1-a) 7. Hukuk Dairesi'nin 30.6.1988 gün, 1985/5701 - 1988/6314 ve 21.10.1987 gün, 1987/16478 - 23592 sayılı kararlarında; tapu dışı satışa değer verilebilmesi için satış tarihinden tesbit gününe kadar on yıllık sürenin geçmiş olması gereğine değinilmiştir.
 
b)Aynı Dairenin 10.7.1991 gün, 1987/4849 - 1991/10093 ve 16.11.1992 gün, 1990/3264 - 1992/20854 sayılı kararında ise; tapu dışı temlikin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden önce yapılması ve on yıllık sürenin Kanunun bölgede yürürlüğe girdiği tarihe göre hesaplanması kabul edilmiştir.
 
2-a) 1. Hukuk Dairesi'nin 16.4.1992 tarih, 1992/1710-5061 sayılı ve 5.2.1985 tarih, 1985/14177-1126 sayılı kararlarında; tapu dışı temlik yönünden on yıllık sürenin tesbit tarihine göre hesaplanması gerektiği açıkça vurgulanmıştır.
 
b)Aynı Dairenin 24.12.1984 gün, 1984/13884-13891 sayılı kararında; harici trampanın geçerli olabilmesi için bölgede tapulamanın başladığı tarihe kadar bozulmamış olması ve on yıllık süreninde bu tarihe kadar gerçekleşmiş bulunması benimsenmiştir.
 
3-16. Hukuk Dairesi'nin 13.5.1988 gün, 1987/13648 - 1988/9085; 31.10.1991 gün, 1991/4007-14127 ve 2.11.1992 gün, 1992/102-12392 sayılı kararlarında; tapu dışı temliklerin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceği ve on yıllık sürenin tesbit tarihine göre hesaplanması gerektiğine karar verilmiştir.
 
4-Hukuk Genel Kurulu'nun 4.2.1987 tarih, 1986/1-273 - 1987/66 ve 8.12.1993 gün, 1993/7-563-794 sayılı kararlarıyla; tapu dışı yolla iktisaplarda on yıllık sürenin tesbit tarihine göre saptanması gerekeceğine işaret edilmiştir.
 
2797 sayılı Yargıtay Kanununun 16/5 ve 45. maddeleri uyarınca toplanan Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nda kararlar arasında aykırılık bulunduğuna oybirliğiyle karar verilerek, işin esasının görüşülmesine geçilmiştir.
 
III- İÇTİHAT AYKIRILIGININ KONUSU
 
3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin ne zamana kadar yapılabileceği, anılan maddede belirtilen on yıllık sürenin hangi tarihe göre hesaplanacağına ilişkindir.
 
IV- KADASTRO KANUNUNUN AMACI VE NİTELİĞİ
 
Kadastro Kanununun amacı, memleketin kadastral topoğrafik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tesbit etmek ve bu suretle Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmaktır (KK. md. 1). Bu amaca varılabilmesi, tapulu taşınmazların tapularının yenilenmesini, tapusuz taşınmazların tapuya bağlanmasını ve kamu mallarının statüsünün belirlenmesini gerektirir. Önemle belirtelim ki, Kadastro Kanunu, tasfiyeyi öngören özel ve geçici bir kanundur. Kadastro Kanunu ile eylemli durumun yasal hale getirilmesi amaçlanmış ve zilyetliğe ağırlık veren hükümlere yer verilmiştir. Yurt düzeyinde kadastro tamamlanınca Kadastro Kanununa gerek kalmayacak, kanun kendiliğinden yürürlükten kalkacaktır. Kanunun yürürlükte kalma süresi, sözü edilen amacın gerçekleşmesi ile sınırlıdır.
 
Kadastro Kanunu; işlevi, niteliği ve özelliği itibariyle genel hükümlerden ayrı ve genel hükümlere aykırı bazı hükümler içermektedir. Bunlar tapulu taşınmazın bir bölümünün veya şayi payının zilyetlikle kazanılması, tapu dışı paylaşıma değer verilmesi (md. 15) muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesi (md. 19) ölü kişi aleyhine dava açılabilmesi (md. 29) da olduğu gibi. Özellikle İçtihat aykırılığına konu olan, tapulu taşınmazın tapu dışı bir yolla temlikine geçerlik tanıyan Kanunun 13/B-b maddesi de bu tür hükümlerden biridir.
 
V- KADASTRO KANUNUNUN YURÜRLÜĞÜ
 
Kadastro Kanunu uygulamalarında her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerin idari sınırları içinde kalan yerlere "bölge", bölgelerde bulunan her köy ile belediye sınırları içinde bulunan her mahalleye "çalışma alanı" denilmektedir. Bölgede ve çalışma alanında kadastro faaliyetlerinin yürütülebilmesi için gerekli ilanların yapılması gerekir (KK. md. 2, 4). Bir köy veya mahallede (çalışma alanında) kadastro faaliyetinin başlamasıyla, kadastro Kanunu o bölgede yürürlüğe girer. Kadastro Kanununda zilyedi ve zilyetliği koruyan hükümler bulunmaktadır. Kadastronun bölgede yürürlüğe girmesiyle Kanunun 33/4. maddesi de işlerlik kazanır. Kanunun zilyede tanıdığı haklar, zilyedin leh ve aleyhinde açılan davalarda iddia ve def'i olarak ileri sürülebilir. Kanunun bölgede yürürlüğe girmesi zilyedin ancak lehinde sonuç doğurabilir.
 
Nitekim, Kadastro Kanunlarında zilyetliğe değer veren çözümler öngörülmüş olup, zilyedin durumunu ağırlaştıran hiç bir hükme yer verilmemiştir.
 
Sırası gelmişken vurgulayalım ki, açık hüküm olmadıkça kanunlar geriye doğru değil, ileriye yönelik olarak uygulanır. Bu kural Kadastro Kanunu bakımından da geçerlidir. Kadastro Kanununun 13. maddesinin uygulanmasıyla ilgili istisnai bir hüküm olmadığından, maddenin Kanunun yürürlüğe girmesinden sonraki olaylara da uygulanması doğaldır. Yine, tapu dışı temlikin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden on sene önce yapılacağına ilişkin kanunda hiç bir hüküm mevcut değildir. Bu açık ve kesin kural karşısında yorum yoluyla istisna getirilemez.
 
VI-KADASTRO İŞLEMİNİN YAPILMASI
 
Kadastro, taşınmaz malların geometrik ve hukuki durumunun belirlenmesi olarak tanımlanmaktadır. Kadastro ekibince her taşınmaz mal hakkında tutanak düzenlenmekte, taşınmazın tesbit günündeki geometrik ve hukuki durumu saptanmakta, taşınmazın o andaki görüntüsü dondurulmaktadır. Kadastro ekibi tarafından yapılan işleme "tespit" veya "kadastro tesbiti", kadastro işlemine karşı yasal süresinde kadastro mahkemelerinde açılan davalara da "tesbite itiraz" veya "kadastro tesbitine itiraz" davaları denilmektedir.
 
Kadastro Kanununun 7, 25, 26 ve 27. maddelerinde; "düzenleyecekleri kadastro tutanağı, kadastro tutanağının düzenlenmesi günü, tutanağın düzenlendiği gün, kadastro tutanağı düzenlendiği tarihte" sözcüklerine yer verilmiştir. Açıkça görüldüğü üzere bu sözcükler, tesbit tarihini ifade etmektedir. Kadastro ekibi tesbit işlemini yaparken Kanunun 4. bölümünde düzenlenen mülkiyet hakkının tesbitine ilişkin 13 ila 23. maddeleri uygulayacak ve taşınmazların hukuki durumunu tesbit tarihine göre belirleyecektir. Dava açılması halinde kadastro hakimi, aynı hükümlere göre ve tesbit tarihini esas alarak uyuşmazlıkları çözümleyecektir. Bu hükmün tek istisnası, Kadastro Kanununun 5 ve 27. maddelerinde öngörülmüştür. Buna göre tutanağın düzenlenmesi nedeniyle genel mahkemelerden kadastro mahkemelerine aktarılan taşınmaz mal davalarında tesbit tarihi değil, genel. mahkemelerdeki "dava tarihi" değerlendirmeye esas alınır.
 
VII- TAPULU TAŞINMAZ MALLARIN MÜLKİYETİNİN NAKLİNİ ÖNGÖREN SÖZLEŞMELERDE ŞEKİL ŞARTI
 
Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanununun 213 ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri uyarınca, tapulu taşınmaz malların mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin resmi şekilde ve Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yapılması gerekir. 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul satış vaadi senetlerinin de düzenleme şeklinde ve noterler tarafından yapılması zorunludur. Kanunlarda öngörülen şekil şartları ispat şartı olmayıp geçerlik şartıdır. Medeni Kanunun yürürlüğünden önceki mevzuatımızda da tapulu taşınmazların tapu dışı yollarla, el değiştirmesi yasaklanmasına rağmen devirler önlenememiş, böylece hukuki duruma aykırı eylemli durumlar oluşmuştur. İşte bu yüzden kanun koyucu tarafından eylemli durum yasal hale getirilmek istenmiş, bu amaçla Cumhuriyet döneminde ilk kez 19.4.1926 gün ve 810 sayılı "Hakkı Karar ve Senetsiz Tasarrufat ve Tashihi Kayıt Muamelatının Sureti İcrasına Dair Kanun" ve daha sonra 9.6.1929 tarih ve 1515 sayılı "Tapu Kayıtlarının Hukuki Kıymetlerini Kaybetmiş Olanların Tasfiyesi Hakkında Kanunlar" çıkarılmıştır.
 
Her iki kanun da özel nitelikli tasfiye kanunları olarak, hukuki işlemin niteliği ve süresi belirtilerek tasfiyeyi öngörmüşlerdir. Ancak, yapılan bu tasfiye işlemleri yeterli olmamış, hukuki durumla eylemli durum arasında tam bir uyum ve paralellik sağlanamamıştır. O nedenle, bu kanunlardan sonra yürürlüğe giren ve halen yürürlükten kaldırılmış bulunan, 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun 22/E, 5602 sayılı Tapulama Kanununun 13/C ve 13/Ç, 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddelerinde de, eylemli durumu yasal hale getirmeyi amaçlayan ve yurt gerçeklerini karşılayan hükümlere yer verilmiştir. Dahası, kadastro ile eski tapu kayıtlarının tasfiyesi ve yenilenmesi, yeni sicillerin oluşması zorunlu olduğundan kanun koyucu kapsamları ve şartları farklı olmakla beraber bütün kadastro kanunlarında bu konu ile ilgili düzenleme yapmak gereğini duymuş ve halen yürürlükte bulunan, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi de bu amaçla düzenlenmiştir.
 
Kanunun 13/B-b maddesi; "zilyet taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına... tesbit olunur" şeklindedir.
 
Maddede, tapu dışı sözleşmenin hangi tarihe kadar yapılması gerektiğine ve on yıllık sürenin hangi tarihten itibaren hesaplanacağına dair ayrıca hüküm bulunmasına gerek görülmemiştir. Zira, her taşınmaz hakkında tutanak düzenlenirken, mülkiyetin tesbitine ilişkin 13 ila 23. maddelerdeki hükümler uygulanacaktır. Mülkiyetin tesbitine ilişkin hükümlerin yürürlüğü ve uygulanması bakımından kanunda farklı tarihler öngörülmemiştir. Anılan 13. maddenin ikinci fıkrasının (a) bendinde; kayıt sahibi veya mirasçılarının, kadastro teknisyeni huzurunda muvafakatları halinde taşınmazların zilyet adına tesbit olunacağı hükme bağlanmıştır. Bu durumda, muvafakatın tesbit sırasında olacağı açıktır. Aynı maddenin (a) bendi uygulanırken tesbit tarihinin, (b) bendi uygulanırken Kadastro kanununun bölgede yürürlüğe girdiği tarihin kabulü, kanunun işlevine, amacına ve esprisine aykırı düşeceğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır.
 
VIII- TAPU DIŞI SÖZLEŞMELERİN BOZULMASI
 
Az yukarda açıklandığı üzere, kural olarak tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmeler geçersizdir. Belirli şartların varlığı halinde kadastro Kanununda bu sözleşmelere geçerlik tanınmıştır. kadastro kanunu, bölgede yürürlüğe girmeden yapılan tapu dışı sözleşmeler tapu kaydının hukuki geçerliliğini koruması kaydıyla süresi ne olursa olsun tek taraflı irade beyanı ile bozulabilir. kadastro kanunu bölgede yürürlükte olsa bile, sözleşme tarihinden itibaren on yıllık süre geçmemiş ise, tapu dışı sözleşme tarafların tek taraflı irade beyanı ile ancak ortadan kaldırılabilir. Esasen bu sözleşmeler geçerlik kazanıncaya kadar askıda sayılırlar. Kadastro kanununun bölgede yürürlüğe girmesiyle, kanunun yürürlüğünden önce yapılan ve varlığını koruyan sözleşmeler on yıllık süre geçmiş olmak kaydıyla geçerlilik ve bağlayıcılık kazanırlar. Daha sonra bu sözleşmeden tek taraflı olarak dönülemez. Yine, Kanunun yürürlüğünden sonra yapılan tapu dışı sözleşmeler de on yıllık süre geçmiş ise geçerlilik kazanır ve tek taraflı irade beyanıyla ortadan kaldırılamazlar. Hukuken geçerli hale gelmiş bu sözleşmelerin ancak genel hükümlere göre iptali istenebilir.
 
Kadastro kanununun bölgede yürürlüğe girmesiyle, önceki dönemde yapılan sözleşmelerin, geçerlik kazanması, daha sonra bu tür sözleşme yapılamayacağı şeklinde yorumlanamaz.
 
IX- DEĞERLENDİRME
 
İçtihat aykırılığına neden olan kanun maddesi; kadastro kanununun temel hükümlerinden olup, tasfiyeyi sağlayacak olan kuraldır. Bu hükmün uygulama alanının Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden önceki tarihle sınırlandırılması, Kanunun uygulanmasını daraltır ve giderek olanaksız kılar. Gerçektende, kadastro kanununun bölgeye girmesi tarihi ile taşınmaz hakkında tutanak düzenlenmesi tarihleri arasında çok uzun süreler geçtiği ve halen pek çok çalışma alanında kadastro yapılamadığı bilinen ve yadsınamaz bir olgu olduğu açıktır.
 
Kadastro Kanununun tasfiye kanunlarından olduğu tartışmasızdır. Değişik düşüncelerin odak noktası, tasfiyenin tarihi konusundadır. Kadastro Kanunları, 810 ve 1515 sayılı kanunlarda olduğu gibi belirli tasarruflarla veya belirli tarihe göre doğrudan tasfiyeyi öngörmemiştir. kadastro Kanununda öngörülen tasfiye, her taşınmazla sınırlı ve tutanak düzenlenirken eylemli ve hukuki durum değerlendirilerek yapılmaktadır. Kadastro sırasında taşınmaz malın geometrik ve hukuki durumunun saptanması esas olduğuna göre, tasfiyenin tesbit tarihi itibariyle yapılması da bu olgunun doğal bir sonucudur.
 
Kadastro kanununda zilyetliğe, özel önem ve değer verilmiş, bu suretle eylemli durumla hukuki durum arasındaki farklılık ortadan kaldırılarak, tesbit gününden önceki tüm uyuşmazlıkların çözümlenmesi suretiyle, güvenilir tapu sicillerinin oluşturulması amaçlanmıştır. O nedenle, bu yönün gözden kaçırılmaması zorunludur.
 
Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi, kadastro faaliyetleri ile sınırlı ve kadastroya özgü bir hükümdür. Bu hüküm genel nitelikte olmadığından (on yıllık hak düşürücü süre içinde kadastrodan önceki haklara dayanılarak açılan tapu iptal davaları hariç) kadastrosu tamamlanan ve kesinleşen taşınmazlar hakkında uygulanamaz. Hal böyle olunca, tesbit tarihinin esas alınması, anılan yasa maddesini genel hüküm haline dönüştüreceği şeklindeki yorumu dayanaksız kılmaktadır.
 
Açıklanan nedenlerle, tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin, kadastro kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceği ve sözleşmenin geçerliliği için öngörülen on yıllık sürenin, kadastro tesbit tarihine göre hesaplanması gerektiği, sonucuna varılarak, içtihatlar arasındaki aykırılığın Hukuk Genel Kurulu ve 16. Hukuk Dairesi Kararları doğrultusunda birleştirilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
 
Sonuç : 3402 sayılı Kadastro kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin, kadastro kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da\yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen on yıllık sürenin tesbit tarihine göre hesaplanması gerektiğine, 6.6.1997 tarihli ilk oturumda üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
 
Tapulu bir taşınmazın haricen satışı halinde satışın, 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C ve bunu yürürlükten kaldıran 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddeleri gereğince hukuki değer ifade edebilmesi için, satış sözleşmesinin ne zaman yapılması gerektiği, yasada öngörülen on yıllık sürenin bitiş tarihinin ne olacağı ve harici sözleşmeden ne zamana kadar dönülebileceği hususları içtihadı birleştirmenin konusunu oluşturmaktadır.
 
Tapu dışı satışa geçerlilik tanıyan 766 sayılı Tapulama Kanununun 3210 ve 34Q2 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddeleri, harici sözleşmeye dayalı olarak zilyet adına tesbitin yapılabilmesini temelde üç koşulun biraraya gelmesi ile imkan dahiline sokmuştur.
 
Öncelikle, tapuda kayıtlı taşınmaz mala kayıt maliki veya mirasçılarından başkası zilyet bulunuyorsa, zilyet; taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleri ile isbat etmelidir. Tapu dışı kavramı; tapu memuru önünde yapılması gereken, ancak bu zorunluluğa uyulmadan yapılmış sözleşmeleri kapsamına almaktadır. Tapu dışı sözleşmelerde eksik olan husus resmi şekil şartıdır. Bu bakımdan sözlü yada adi, yazılı şekilde yapılmış her türlü sözleşme, yasa hükümlerinin uygulanmasına esas teşkil eden 'harici sözleşme" sayılır. Bu sözleşmenin kuşkusuz genel geçersizlik sebeplerinden biri ile illetli olmaması gerekir. Bunun yanında, tapu dışı işlem genellikle satış sözleşmesi olarak ifade edilmekle birlikte, yasal deyimiyle "temellük" veya "iktisap" sözcüklerinden de anlaşılacağı gibi, bu işlem satış dışında mülkiyeti devir amacını güden diğer bir sözleşme örneğin, bağışlama ya da trampa da olabilir.
 
Zilyet; taşınmazı tapu dışa yolla iktisap ettiğini, kayıt malikinin veya mirasçılarının ya da temsilcilerinin beyanına dayanarak ispat edebileceği gibi, herhangi bir belge ile veya bilirkişi ya da tanık sözleriyle de kanıtlayabilecektir.
 
Öte yandan, tapu dışı işlemin zilyetlikle iktisabı mümkün kılması için bu işleme konu olan taşınmazın bulunduğu bölgede kadastro ve tapulama faaliyetinin başlaması gereklidir. Şayet bu faaliyet yoksa veya daha önce o yerde kadastro ve tapulama yapılmışsa, Medeni Kanunun genel ilkeleri karşısında tapu dışı işlem kural olarak geçersiz kılar.
 
Kadastro Kanununun 1 3/B-b hükmüne göre, harici işleme dayalı olarak tapulu taşınmazın zilyedi adına tespit edilebilmesinin diğer bir koşulu da, on yıl süre ile çekişmesiz zilyetliktir.
 
Yasada öngörülen bu düzenlemeyle, Medeni Kanunun ilkelerine uygun düşmeyen, ancak harici temliklerin tasfiyesi amacını taşıyan yeni bir kazandırıcı zamanaşımı süresi ile iktisap tarzının ihdas edildiği anlaşılmaktadır. Burada zilyetliğin, en az on yıl süreyle, malik sıfatıyla, çekişmesiz ve aralıksız sürmesi gereklidir. Ancak, zilyedin iyiniyetli olması gibi bir koşul aranmamaktadır.
 
Tapulama ve Kadastro Kanunları uyarınca tapu dışı işlemin geçerli sayılabilmesinin bir diğer koşulu da, işlemin bozulmamış olması halidir. Yukarda da değinildiği üzere, 766 sayılı Yasanın 3210 maddesinde bulunmayan 'Çekişmesizlik' unsuru Yargıtay uygulamasında, taşınmazın bulunduğu bölgede tapulama başlayıncaya kadar tapu dışı işlemin bozulmayıp varlığını koruması biçiminde kabul ve ifade edilmiştir. 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddesindeki "... en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu..." tarzındaki düzenleme ile önceki yasada mevcut eksiklik giderilmiş artık bu yönde bir zorlamaya gerek kalmamıştır. On yıllık süre dolmadan alıcının taşınmazdan çıkarılması isteği ile elatmanın önlenmesi davası açılması veya taşınmazı devreden kişinin, taşınmazı bu defa tapuda bir başkasına satması ve bu kayıt malikinin zilyed aleyhine dava açması; Yargıtay uygulamasında tapu dışı işlemi bozan haller olarak nitelendirilmiştir.
 
Yukardan beri açıklanmasına çalışılan bilgiler ışığında olaya bakıldığında sorunun, tapu dışı işleme geçerlilik tanıyan Tapulama Kanununun 32/C ve Kadastro Kanunun 13/B-b maddelerinin, konuya ilişkin olarak yeterli açıklık taşımadığından ileri geldiği anlaşılmaktadır. Yasal düzenlemelerde tapulu taşınmaz mülkiyetinin harici satın alma yoluyla iktisabı için şekle bağlı olmayan ve isbat kolaylığı sağlanan bir satış sözleşmesi yanında, on yıllık çekişmesiz zilyetlikten söz edilmekle yetinildiği, başkaca açıklamaya yer verilmediği görülmektedir.
 
Mevcut düzenlemede, tapu dışı işlemin ne zamana kadar yapılabileceğine, on yıllık sürenin hangi ana kadar hüküm doğuracağına, çekişmesizlik olgusunun olumsuz etkisinin hangi anda ortaya çıkacağına dair bir açıklık bulunmamaktadır. İşte bu belirsizlik uygulamada tereddütlere yol açmış, Daireler arasında görüş ayrılıklarına sebep olmuştur.
 
Daire ve HGK. kararları incelendiğinde görüleceği üzere, görüş ve uygulama ayrılıklarını şu başlıklar altında toplamak mümkündür:
 
a) Tapu dışı işlemin, bölgeye tapulama girmesinden önce yapılması gereklidir.
b) Tapu dışı işlem, bölgeye tapulama girdikten sonra da yapılabilir.
c) On yıllık süre, bölgeye tapulama girinceye kadar tamamlanmalıdır.
d) On yıllık süre, tesbit tarihine kadar tamamlanabilir.
e) Tapu dışı işlem, bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar bozulmamalıdır.
f) Tapu dışı işlem, tesbit tarihine kadar bozulmamalıdır.
g) Koşulların tamamlanması halinde kazanılmış hak oluşur.
 
Değinilen bu görüşlerin, her birinin HGK ve Daire kararlarında yer aldığı görülmektedir. Ne var ki, gerek Hukuk Genel Kurulu'nun gerekse Dairelerin değişik zamanlarındaki kararlarının istikrar göstermediği yukarda belirtilen hallerin kararlara şu veya bu şekilde yansıdığı bu durumun da, hem HGK. ve Daire kararlarının kendi içerisinde, hem de birbiri ile aykırı düşmesine yol açtığı anlaşılmaktadır.
 
İçtihat aykırılığının mevcudiyeti belirtilerek rapora eklenen kararlarda, yukarda yedi bend halinde özetlenen tüm görüşlere yer verildiği gibi, bu çelişkili uygulamanın diğer Daire kararlarında da bulunduğu gerçektir.
 
Öyle ise, içtihatların, yedi grupta toplanan görüşlerin her birinin irdelenip çözüme kavuşturulması suretiyle ve tevhidi içtihat raporunun mahsus bölümünde ifade olunan çerçeve dairesinde birleştirilmesinde zorunluluk olduğu kuşkusuzdur.
 
Bilindiği gibi, kadastro (tapulama) faaliyetinin biri geometrik, diğeri de hukuksal olmak üzere iki yönü vardır. Diğer bir anlatımla, Kadastro (Tapulama) Kanunlarının amacı, memleketin kadastral topografik haritasına dayalı olarak taşınmazın malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tesbit etmek ve bu suretle Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicilini kurmaktır. Bu amaç doğrultusunda kadastro (tapulama), tapusuz taşınmazları tapulamak, tapulu olanların kayıtlarını yenilemek, taşınmazlar hakkında kadastro planları hazırlamak, taşınmazların gerçek hak sahiplerini belirlemek için yapılmaktadır. Konumuzla ilgisi bakımından gerçek hak sahiplerinin belirlenmesi kavramı doktrinde "doğru tesbit ilkesi" olarak nitelendirilmiş, bu işlevi yerine getirmek üzere 766 sayılı Tapulama Kanununun 32 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13. maddeleri, yasalarda "Mülkiyetin Tesbitine ilişkin Esaslar" başlıkları altında düzenlenmiştir. Doğru tesbit ilkesinden amaç, kadastrosu yapılan taşınmazlardaki hak sahiplerinin, doğru olarak ve gerçeğe uygun biçimde saptanmasıdır. Kadastro tespitinin gerçek hak sahibi kim ise onun adına ve gerçek hak durumuna göre yapılmasıdır.
 
Kadastro (Tapulama) Kanunları, ömürleri amaçlarıyla sınırlı, geçici tasfiye kanunlarıdır. Tasfiyeden amaç, kadastronun tamamlandığı bölgede bütün taşınmazların durumunun belirlenmesi, kadastrodan önceki ve kadastro sırasında doğan tüm uyuşmazlıkların çözümlenmesi, her türlü inceleme ve araştırmanın eksiksiz yapılarak gerçek hak sahibinin belli edilmesidir.
 
Kadastro Kanununun tasfiye işlevi gereği bazı maddelerinin (örneğin, 13/B-b, 15/1-11, 17. maddeleri), kanun yapılırken düşülen. bir yanılgıya da yanlışlık sonucu değil, taşınmazlar üzerindeki fiili durumu, hukuki duruma uydurmak maksadıyla bilerek, zorunlu olarak Medeni Kanuna aykırı biçimde hazırlandığı bilinen bir gerçektir.
 
Kadastro Kanunlarının geçicilik niteliğinin genel anlamı, kadastronun bütün yurtta tamamlanması ve kesin olarak sona ermesi ile fonksiyonlarının kalmamasıdır. Yurdun tümünün kadastro işlemine tabi tutulmasından ve Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicili sisteminin ülkenin bütün taşınmazlarını kapsar biçimde kurulmasından sonra yasa kendinden bekleneni yapmış ve yürürlükten kalkmış olacaktır. Tabii ki bu süreci bir yandan teknik ve idari imkanlar, diğer yandan da uygulamanın neden olacağı hukuki uyuşmazlıkların çözüme bağlanmasındaki sürat belirleyecektir. Kadastro Kanunlarının geçicilik niteliğinin diğer bir anlamı da, belli bir bölgede kadastronun kesin şekilde sona ermesiyle kanunun uygulamasının o bölgede son bulmuş olmasıdır.
 
Kadastro Yasaları, mahiyetleri icabı ister tapulu, ister tapusuz olsun evvelce kadastro (tapulama) görmemiş yerlerde uygulanır. Kural olarak da bu yerlerin tamamında uygulanacağında kuşku yoktur. Ancak, kadastro faaliyetlerinin kadastro (tapulama) görmemiş toprakların tamamında aynı zamanda başlatılması ve yürütülmesi teknik ve mali bakımlardan mümkün olmadığından, bu faaliyetlerin bölge bölge ve farklı zamanlarda yürütülmekte olduğu gerçektir.
 
Öte yandan, tapuya kayıtlı taşınmazların da kadastro kapsamına alınması, düzenli tapu sicili oluşturma düşüncesi yanında, ülkede tapu sicillerinin tutulmaya başlandığı tarihten beri devam edegelen tapu dışı işlemler ve özellikle Medeni Kanunun öngördüğü şekil şartı ve tescil gerekliliği ilkesine rağmen, halen toplumda yaşamakta olan harici satış alışkanlığının bir sonucudur. Bu alışkanlığın, tapu sicillerinin belirttiği haklara aykırı durumlar yarattığı, bu halin sürüp gitmesinin de çok defa fiili durumun gerçek hakkı yansıttığı kanısının yerleşmesine sebep olduğu bilinmektedir. Bu nedenle, fiili durumu hukukileştirmek ve tapu siciline dayanmayan tasarrufları tasfiye etmek, böylece tapu sicilini yenilemek, kadastro faaliyetlerinin önemli bir amacını teşkil etmiştir.
 
Kadastro (Tapulama) Kanununun tasfiye amacı ve geçicilik özelliğinden söz edildiğinde, bu sözcüklerin "süre" kavramını çağrıştırdığı, tasfiye ve geçiciliğin bir "başlangıç" ve "son"u içereceği de muhakkaktır. Kadastronun genel olarak bütün yurtta tamamlanması, özel olarak da belli bir bölgede kesin şekilde gerçekleşmesiyle kanun uygulamasının sona ereceği tartışmasızdır. İçtihadı birleştirme konusu açısından bu husus önem taşımamaktadır. Ancak, kadastronun başlamasının uygulama ve konu-muz bakımından ele alınıp irdelenmesinde yarar vardır.
 
766 sayılı Tapulama Kanununun 10 ve 11. maddeleri ile 3402 sayılı Kadastro Kanununun 2 ve 4. maddeleri, kadastro (tapulama)nın bölge ve çalışma alanında ne suretle başlayacağını düzenleyen hükümler getirmiştir. Anılan yasa hükümleri ve Daire kararlarından, bölgede kadastronun başlama gününün, kadastro müdürü tarafından çalışma alanı sınırlarının tesbitine dair yapılan duyuru günü olduğu anlaşılmaktadır.
 
Belirtilen şekilde bölgede kadastronun başlamasıyla birlikte, geçici nitelikli, tasfiye amaçlı Kadastro Kanununun hükümlerinin uygulanmasına başlanacaktır. 766 sayılı Tapulama Kanununun 97 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 33/3. maddeleri ile genel hüküm niteliği izafe edilen maddeler yanında (ki bunlar 766 sayılı Kanunun 33 ve 42. maddeleri ile 3402 sayılı Kanunun 14, 15, 17, 18, 20 ve 21. maddeleridir) diğer hükümleri Kadastro Kanununun bölgeye girmesiyle uygulama alanı bulacaktır. Öte yandan, Tapulama Kanununun 92 ve Kadastro Kanununun 33/son maddeleri gereğince, bu kanunların zilyede tanıdığı hakların, zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia ve def'i olarak ileri sürebilmesi, yasa hükümlerinin henüz kesinleşmemiş davalarda uygulanması, bölgede kadastro (tapulama)nun başlaması ile mümkündür. Böylece "bölgede kadastro (tapulama) nun başlama tarihini", söz konusu yasanın bir anlamda o bölgedeki mer'iyet tarihi olarak düşünmek olasıdır (bu ifadeler kuşkusuz kanunların teknik anlamda yürürlüğe girmesi karşılığı kullanılmış değildir).
 
Bir yerde kadastro (tapulama) faaliyetinin başlamasının, o yerde Kadastro (Tapulama) Kanununun uygulanması lüzumunun bir diğer sonucu da, her kadastro bölgesinde bir veya daha fazla Kadastro Mahkemesinin kurulmasıdır (T.K. md. 6, KK. md. 24). Kadastro Mahkemesinin zaman bakımından görev ve yetkisi tapulama Kanununun 48., Kadastro Kanununun 26. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerde, Kadastro (Tapulama) Mahkemesinin görevinin her taşınmaz mal hakkında, kadastro (tapulama) tutanağının tanzim edildiği günde başlayacağı hükmüne yer verilmiştir. Uyuşmazlık konusu bir taşınmaz hakkında henüz kadastro tutanağı düzenlenmemişse, Kadastro Mahkemesi o taşınmazla ilgili davaya bakamaz. Diğer bir anlatımla, genel mahkemeler, belli bir kadastro b6lgesinde kadastro faaliyetinin başladığı gün değil, çekişme konusu taşınmaz hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği gün görevsiz hale gelir.
 
Burada, içtihadı birleştirme konusu bakımından şu ayrımın gözden kaçırılmaması gerekir. Bir yerde kadastronun başlaması ile bir taşınmaz için Kadastro Mahkemesinin zaman yönünden görevli hale gelmesinin farklı anlamlar taşıdığı muhakkaktır. Bir bölgede kadastronun başlaması halinde, kadastro tutanağı düzenlenmese dahi, o bölgedeki tüm taşınmazlar için Kadastro (Tapulama) Kanunu hükümlerinin uygulanacağında kuşku yoktur. Nitekim, 766 sayılı Kanunun 92 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 33/4. maddeleri yollamasıyla, anılan Yasaların 32/c ve 13/B-b maddelerinin haklarında tesbit tutanağı düzenlenmemiş bulunan taşınmazlar bakımından da uygulanır hale gelmesinin sebebi budur; aksi halde sözü edilen yasa hükümleri uygulama alanı bulmayacaktır.
 
Tapu Dışı İşlemin Yapılma Zamanı
 
Bütün bu açıklamalar dikkate alındığında, tapu dışı satışa değer veren 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/c ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddelerinde öngörülen harici satışın, bölgeye kadastro (tapulama) girmeden yapılması gerektiğinde birleşen görüşlerin; aksine düşünce tarzının, Kadastro (Tapulama) Yasalarının tasfiye ve geçicilik özelliklerine uygun düşmeyeceği bölgede kadastro (tapulama) başlamadan önce mevzu hukuka aykırı biçimde yapılmış olan sözleşmeleri yasallaştırmayı amaçlayan anılan düzenlemelerin, bu amaç dışında ve genişletilerek yorumlanmasının onlara genel hüküm niteliği kazandıracağı, şekil ile ilgili buyurucu nitelikteki yasa hükümlerinin yerine koymak olacağı gerekçesine dayandığı anlaşılmaktadır. Esasen, HGK.nun 8.12.1993 tarih, 1993/7-563/794 sayılı kararı ile 7. Hukuk Dairesi'nin bir kısım kararlarında ileri sürülen muhalefet görüşleri dışında, diğer tüm Daire ve Genel Kurul kararlarında harici satışın bölgede kadastro (tapulama) başlamadan önce yapılması gerektiği olgusu kabul edilegelmiştir.
 
Tapu dışı işlemin bölgede kadastronun (tapulamanın) başlamasından sonra da yapılabileceği görüşünün temelini ise, yasada aksini öngören bir hüküm bulunmadığı fikrinin oluşturduğu anlaşılmaktadır. Ancak, yasal bir düzenlemede, boşluk çözümsüzlük bulunması halinde, anılan eksikliğin aynı yasal düzenlemenin genel esprisi bunun yanında genel kanunlarda mevcut konu ile ilgili temel ilkeler gözetilerek giderilmesi asıldır.
 
Temel ilkeler ve Kadastro (Tapulama) Yasalarının genel esprisi de yukarda açıklandığı gibidir.
 
On Yıllık Sürenin Tamamlanma Zamanı
 
Yasalarda öngörülen on yıllık sürenin, hangi zamana kadar tamamlanması gerektiği de kararlarda birlik bulunmayan hallerden biridir.
 
1. Hukuk Dairesi, 7. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulunun bazı kararlarında", bölgeye tapulama girinceye kadar "on yıllık sürenin dolması gerektiği" vurgulanmış olmasına karşın, aynı Daireler ve Hukuk Genel Kurulunun öteki kararları ile diğer Daire uygulamalarında, "tespit tarihine kadar" bu sürenin geçmiş bulunması gerekli ve yeterli görülmüştür.
 
Her iki görüşün yer almasına karşın, bu görüşlerin gerekçe ve dayanaklarına kararlarda rastlamak mümkün değildir. Harici satışa dayalı zilyetliğe değer verilebilmesi için, yasalarda belirtilen on yıllık sürenin bölgede kadastro (tapulama) başlayıncaya kadar dolması gerektiğini ifade eden düşüncenin, tapu dışı işlemin, bölgeye tapulama girmeden önce yapılmasını öngören fikri temele dayandığı açıktır. Kadastro (Tapulama) Yasalarının tasfiye ve geçicilik özellikleri gereği kadastro öncesi mevzu hukuka aykırı olarak kurulmuş sözleşmeler ve buna dayalı zilyetliği yasallaştırma amaçlı düzenlemeleri bu amacı aşarak uygulamanın, şekil ile ilgili buyurucu nitelikteki yasa hükümlerini bir kenara itmek, istisnai hükümleri kural haline getirmek olacağı tarzındaki gerekçenin burada da geçerli olduğunu söylemek olasıdır.
 
Esasen, on yıllık sürenin başlayış ve bitişini aynı kurallara uygun tarzda yorumlamanın, kendi içerisinde tutarlı bir düşünceler zinciri oluşturacağı da kuşkusuzdur.
 
Bu konuda "tespit tarihini" esas alan görüşlerin hareket noktasını da "tapulama tesbiti" kavramının teşkil ettiği anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere, tapulama tesbiti; yapıldığı günde var olan, ayakta duran hakları belirleyen bir işlemdir. Görüş sahiplerince, her ne suretle olursa olsun şekil koşuluna uyulmaksızın yapılan temliki işlem tarihinden itibaren, tesbite kadar on yıllık yasal sürenin dolması halinde tartışma dışı koşulların da gerçekleşmesi ile tesbit edilebilir hakkın doğduğu kabul edilerek işleme değer verildiği anlaşılmaktadır. İçtihadı birleştirme konusu olan harici satın almayan dayanan 766 sayılı 'Kanunun 32/Cve 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddelerinde koşulları belirtilen hak, tesbit tarihi itibariyle koşullara uygun olarak doğmuş ise, tapulama tesbitinin bu hak çerçevesinde yapılacağı muhakkaktır. Ancak, tapu dışı satış sözleşmesi nedeniyle başlayan on yıllık sürenin, bu süre tamamlanmadan bölgeye tapulamanın girmesi halinde, devamla hükmünü yerine getireceğini kabul olanağı var mıdır? Diğer bir deyişle, bir kısmı bölgeye tapulama girmeden, bir kısmı da girdikten sonra tamamlanan on yıllık süre, yasa hükümlerinde sözü edilen ve hak durumunu belirleyen geçerli bir şart olarak kabul edilebilecek midir? Buna dayanan tesbitin, yasal koşulları taşıyan, doğru tesbit ilkesine uygun bir tesbit olduğu söylenebilecek midir?
 
Kadastro Yasalarının genel amacı, niteliği ve temel ilkeler gözetildiğinde, bu sorulara doğruluğu tartışmasız, olumlu yanıt verilemeyeceği inancındayız. Yukarda birçok kez tekrar edildiği üzere, tasfiye amaçlı olup, ömürleri dar anlamda, bölgede işlevini tamamlaması ile sınırlı Kadastro Yasalarının, bölgede kadastronun başlaması ile uygulanır hale gelmesi, bu tarih itibariyle fiilen mevcut hukuka aykırılıkları giderme fonksiyonu dikkate alındığında, yasanın bölgede uygulama tarihinden sonra işleyecek süreye değer verilmemesi gerektiği düşünülmelidir. Aksi takdirde, amaç ve ilkeler yönünden doğacak sakıncalar bir yana, kadastronun girdiği bir bölgede tesbit tarihlerine göre aynı konumdaki iki taşınmaz bakımından birbirinden farklı ve adalet düşüncesini zedeleyici sonuçlar ortaya çıkması olasıdır. Örneğin, aynı tapulama bölgesinde, aynı tarihte, tapu dışı satışa konu iki taşınmaz bakımından, satış tarihinden on yılın dolmasına bir ay kala bölgeye tapulama girmesi halinde, bu tarihten bir ay içerisinde tesbit gören taşınmaz yönünden harici satışa değer verilmezken, bu süre geçtikten sonra tesbit tutanağı düzenlenen diğeri için mülkiyet hakkının satın alana geçtiğini izah etmek mümkün değildir. Yahut, taksim kabiliyeti taşıyan bir tapulu taşınmazın, aynı tarihte, iki ayrı kişiye haricen satışında, yine satış tarihinden on yılın tamamlanmasına bir ay kala bölgeye tapulama girmesi durumunda, bu tarihten bir ay içerisinde tesbit gören taşınmaz bölümü bakımından harici satışa değer verilmeyecek, bu süreden sonra taşınmazın diğer bölümü için yapılan tesbit, zilyedi yararına hüküm doğuracaktır. Böyle bir uygulamanın hakkaniyet ve adalet duygularına uygun düştüğünü söyleme olanağı var mıdır? Öyle ise, hem Kadastro Yasalarının amaç ve prensiplerine, hem genel ilkelere uygun yorum ve uygulama bakımından objektif kıstasın, bölgeye tapulamanın girdiği tarih olacağı düşünülmelidir.
 
Tapu Dışı İşlemin Bozulması Sorunu
 
Bu çelişki, tapu dışı işlemin ne zamana kadar ayakta durması gerektiği ya da hangi ana kadar bozulmaması icabettiği meselesinde de karşımıza çıkmaktadır. Daireler ve Hukuk Genel Kurulu Kararlarında birlik bulunmayan hususlardan biri de budur.
 
Yukarda daha önce değinildiği üzere, 766 sayılı Kanunun 32/C ve 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddeleri uyarınca tapu dışı temliki işleme değer verilebilmesi koşullarından biri de "çekişmesizlik" veya "işlemin bozulmamış olması halidir."
 
Yüksek 1. Hukuk Dairesi'nin, 7. Hukuk Dairesi'nin, Hukuk Genel Kurulu'nun bir kısım kararlarında; harici satış sözleşmesinden bölgede tapulama (kadastro) başlayıncaya kadar dönülmemiş olması, çekişmesizlik halinin bu tarihe kadar sürmesi gerektiği vurgulanmışken, yine aynı Daireler ve Hukuk Genel Kurulu'nun bazı kararlarında; bu konuda tesbit tarihinin esas alındığı görülmektedir. Ayrıca, Yüksek Onaltı, Onyedi ve 20. Hukuk Dairelerinin görüş yazılarında da, tesbit tarihinin önemsendiği anlaşılmaktadır.
 
Bunların dışında, bir kısım kararlarda da bölgede tapulama başladığı tarihe kadar tapu dışı işleme ilişkin sözleşmeden dönülmemiş olması, diğer yasal koşulların ise tesbit tarihine kadar gerçekleşmesi gerektiği şeklinde ikili bir kabul tarzına yer verildiği görülmektedir.
 
Belirtilen kabul tarzlarından herhangi birinin tercihi halinde, hakkın tesbiti bakımından değişik sonuçlarla karşılaşılacağı tabiidir. Öte yandan, konuya çözüm ararken, daha önce tartışılan diğer yasal koşulların gözardı edilemeyeceği, meseleye onlarla birlikte bakılması gerekeceği de kuşkusuzdur.
 
Bu noktada, genelde Kadastro (Tapulama) Yasalarının deyimi olarak kullanılan "tasfiye" ile "tesbit" sözcüklerinin, kavramsal anlam, önem ve işlevine doğru ve sağlıklı teşhis konduğu takdirde, meselenin açıklığa kavuşacağı düşünülmektedir. Bu anlamda tasfiye ve tesbit, birbirinden tamamen ayrı ancak konumuz yönünden yek. diğerini tamamlayan müesseselerdir. Her tasfiye bir tesbit sonucunu doğurmayabilir, ancak her tesbitin şu veya bu şekilde bir tasfiye ürünü olduğu söylenebilir.
 
Bilindiği ve daha önce birçok kez değinildiği gibi, Kadastro (Tapulama) Yasalarının en belirgin özellikleri, tasfiye amaçlı oluşlarıdır. Bu özellikleri itibariyle mevzu hukuka aykırı biçimde oluşmuş hakları yeni bir düzene sokmak, açık ve çekişmesiz hale getirmek en önemli işlevleridir. Anılan yasalar bu fonksiyonlarını genel ve özel anlamda yürürlüğe girdikleri, uygulanır hale geldikleri zamandan sonra ancak, yürürlük tarihlerinden önceki haklar bakımından yerine getirirler. Zira doğmayanın, olmayanın tasfiyesi de olmaz. Aksine düşünce tarzı, Kadastro (Tapulama) Yasalarının uygulama zamanından sonra ortaya çıkan olgulara bu yasanın uygulanması, ona genel hüküm değeri izafe edilmesi, tasfiye özelliği nedeniyle bilinerek, istenerek, genel hükümlere aykırı, istisnai düzenlemelerin kural haline getirilmesi sonucunu doğurur. Bu bakımdan, 766 sayılı Kanunun 32/C, 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddelerine göre yapılacak kadastral tesbitin bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar yasada öngörülen bütün koşulları ile gerçekleşmiş ve yine o tarihe kadar bozulmamış, ayakta duran hakları kapsamına alması gereklidir. Bu suretle oluşan hak yasaldır ve tesbite konu olabilir. Kadastral tesbitin, tesbit tarihinde mevcut hakları belirlemesi kuralındaki hak, işte bu hak olmalıdır.
 
Çekişmesizlik yahut, işlemin bozulmamış olması halini kadastronun (tapulamanın) bölgeye girdiği tarihten sonraya taşımanın, zaman zaman fayda olarak düşünülenden, daha fazla zararlara yol açabileceği de gözden uzak tutulmamalıdır.
 
Bu konuda tesbit tarihine değer veren düşüncenin temelinde, (ki hiçbir kararda bu düşüncenin gerekçesine rastlanmamıştır) Kadastro (Tapulama) Yasalarının uygulanır hale geldikten sonra, uygulamada rastlanan mali ve teknik imkansızlıktan kaynaklanan gecikmeleri giderme saikinin yattığı bilinen bir gerçektir.
 
Düşünce sahiplerince bir bölgeye kadastro girdikten sonra, tapu dışı sözleşmeye konu taşınmaz yönünden çok uzun sürelerle tesbitin yapılamadığı bu halin de hak kaybına sebebiyet verdiği ifade edilmektedir. Ancak yasa uygulaması bakımından, tesbit tarihi esas alınıp, tapu dışı sözleşmenin de bu tarihe kadar bozulmamış olması gerekli görüldüğünde, bu kez 766 sayılı Kanunun 32/0, 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddelerinden doğan hakkın, dolayısıyla bu yasa hükümlerinin uygulama alanının kısıtlanması sonucu ortaya çıkmayacak mıdır? Doğmuş hakların ziyaına sebebiyet verilmeyecek midir? Örneğin, bölgeye kadastro girinceye kadar, harici satınalmaya dayalı temliki işlemin çekişmesiz on yılı doldurması durumunda, hakkın doğduğu kabul edilmeyecek, diyelim ki, bundan bir on yıl daha sonra tesbit yapıldığında, bu süre içerisinde zilyet, harici sözleşmenin kayıt maliki tarafından bozulması tehdit ve riski altında yaşayacaktır.
 
Bunlar dışında, bölgeye tapulama girinceye kadar tapu dışı işlemin bozulmamış olması, tesbit tarihine kadar da diğer yasal koşulların gerçekleşmesi gereğine değinen kararlardaki düşünce tarzını, sağlıklı ve geçerli bir hukuki temele oturtabilme olanağı bulunamamıştır. Diyelim ki, harici satış sözleşmesinin beşinci yılında bölgeye tapulama girdi, bu tarihe kadar da sözleşme bozulmadı, geri kalan ikinci beş yıl içerisinde sözleşmenin bozulması hukuki sonuç doğurmayacak mıdır?
 
Bu ve benzer haller göz önünde bulundurularak, meseleye; faydacı, hal ve şartlara uygunluk görüşüyle değil, yukarda açıklanan genel yasal düzenlemeler ve kurallar çerçevesinde bakılmasının isabetli olacağı kanısını taşımaktayız.
 
Kazanılmış Hak Sorunu
 
Buraya kadar yapılan açıklamalar ışığında, daha önce sözü edilen "tesbit edilebilir hak" kavramının üzerinde özellikle durulmasında yarar olduğu düşünülmektedir. Yukarda, bu hakkın, bölgeye kadastro (tapulama) girdiği tarihe kadar yasada öngörülen bütün koşulları ile oluşmuş, yani tapu dışı sözleşmeye dayalı olup, anılan tarihe değil, on yılı doldurmuş ve çekişmesiz zilyetlikten kaynaklanan hak olması gereğine değinilmiş, bu hakkın daha sonra yapılacak tesbite konu olabileceği ifade edilmiştir. Böyle bir anlatım yada tarifin "kazanılmış hak" olgusunu çağrıştıracağı muhakkaktır.
 
Yüksek Hukuk Genel Kurulu'nun bir kararında da açıklandığı üzere, kural olarak herhangi bir yasa veya düzenleyici kural yürürlüğe girdiği andan itibaren, derhal hukuksal sonuç doğurmaya başlar. Bunun doğal sonucu da yasaların yürürlüğe girmelerinden önceki olayları etkilemeyeceği, başka bir anlatımla geriye yürümeyecekleridir. Tamamlanmış hukuki durumları yeni yasa ve düzenleyici kuralın etkilememesi, onlar üzerinde hukuki sonuçlar doğurmaması, kazanılmış hakların korunması amacına yönelik bir düşüncenin ürünüdür. Kaldı ki Kadastro (Tapulama) Yasaları, yürürlük tarihinden önce doğan, varlığını sürdüren hakları tasfiye amacını taşıdıklarına göre, uygulanır hale geldikleri anda mevcut hakları tesbit edilebilir, "kazanılmış hak" olarak nitelendirmenin doğru bir düşünce tarzı olacağı inancındayız. Bu nedenle, bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar yasanın aradığı tüm koşulları ile gerçekleşmiş ve "kazanılmış hak" niteliğine bürünmüş bir hakkı, bu tarihten sonraki bozucu etkenlerle yok saymanın isabetli olmayacağı da düşünülmelidir.
 
Kuşkusuz böyle bir kabul tarzının, Medeni Kanunun 633 ve 639. maddelerine aykırılığı akla getirmesi mümkündür. Medeni Kanunun 633. maddesinde sayılan işgal, miras, istimlak, cebri icra ve mahkeme ilamına dayalı tescilsiz iktisap hallerine bir yenisi bu suretle eklenmiş olmaktadır. Öte yandan, taşınmaz mülkiyetinin iktisabını tescil koşuluna bağlayan değinilen yasa hükümleri, bu kabul ile bir kenara itilmektedir. Ancak, belirtilen bu uyumsuzluklar, tasfiye özellikli Kadastro (Tapulama) Yasalarının fonksiyonel sonuçlarıdır. Anılan yasaların düzenlenme sistemi içerisinde esasen bu aykırılık ve uyumsuzluklar mevcuttur. Taşınmaz mülkiyetinin naklini resmi şekilde bağlayan temel kuralın zorunlu olarak gözardı edilmesindeki düşünce tarzının, kazanılmış hak kavramı bakımından da geçerli olmaması için bir neden yoktur.
 
Nitekim, Yüksek Hukuk Genel Kurulu'nun 17.10.1973 gün ve 31.1.1975 tarihli kararlarında, bir bölgede tapulama başlayıncaya kadar bir taşınmaz hakkında zilyet yönünden Tapulama Kanununun 32/C maddesindeki koşullar gerçekleşmiş ise, harici satış geçerli sayılır. Sonradan akdin bozulmasına değer verilemez denmek suretiyle kazanılmış hak ilkesinin benimsendiği görülmektedir. Yüksek 1. Hukuk Dairesi de, 28.3.1994 tarihini taşıyan kararında bölgeye tapulama girinceye kadar, yasada öngörülen koşulların tamamlanmasıyla tapu dışı satışa konu taşınmaz tapu kaydının hukuki değerini yitireceği görüşünü ortaya koyarak, kazanılmış hak kavramını, tapunun hukuki değerini yitirmesi biçiminde ifade etmiş bulunmaktadır.
 
Burada, 3402 sayılı Kadastro Kanununun uygulaması ile ilgili olarak çıkarılan "Taşınmaz Malların Sınırlandırma, Tesbit ve Kontrol İşleri Hakkındaki Yönetmeliğin" 9. maddesi hükmüne de değinilmekte yarar vardır. Bilindiği üzere yönetmelikler, yasa hükümlerine açıklık getirmek, özellikle uygulamada birlik sağlamak amacıyla düzenlenen kanunlar hiyerarşisi içerisinde yer alan kurallardır. Söz konusu Yönetmeliğin de aynı espiriyi taşıdığı muhakkaktır.
 
Adı geçen Yönetmeliğin 9. maddesi, 3402 sayılı Kanunun 13. maddesinin nasıl uygulanacağını açıklarken, ikinci fıkrasında; "... çalışma alanının ilanından önce en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına tesbit edilir..." Son fıkrasında ise "Çalışma alanı ilanının yapıldığı günden sonraki tarihi taşıyan tapu dışı sözleşmelerle yapılan devir ve temlikler kabul edilemez" kurallarına yer verilmiştir.
 
Sözü edilen hükümlerin içtihadı birleştirme konusunu oluşturan tüm sorunlara çözüm getirdiğini söyleyebilme olanağı yoktur. Ne var ki, anılan düzenlemelerin, uygulamanın belirli bir disiplin içerisinde yürütülmesini, "çalışma alanının ilanı" da olsa, yukarda açıklanan" bölgede kadastronun başladığı tarihi" esas alan düşünce temeline yakın bir iradeye bağlı kıldığı sonucuna varılmaktadır.
 
Kadastro (Tapulama) Kanunlarının amacı, Medeni Kanunun öngördüğü anlamda tapu sicilini oluşturmaktır. Bu amaçları nedeniyle geçici nitelikli yasalardır. Amaç doğrultusunda uygulandıktan sonra işlevleri sona erer. Belirtilen fonksiyonları bakımından Kadastro (Tapulama) Kanunları birer araçtır. Anılan yasaları fonksiyonlarının ötesinde yorumla uygulama alanlarını genişletmek, aracı, amaç yerine koymak olur ki, bu doğru değildir.
 
Taşınmaz hukukunu, özellikle taşınmaz temlikini, geçerlilik şartı olarak şekle bağlayan Medeni Kanun ve tamamlayıcı düzenlemelerden, ülke gerçekleri, hal ve şartlara uygunluk gerekçelerinden hareketle sapmayı esasen Kadastro (Tapulama) Kanunları yapmıştır. Tartışılan yasa hükümleri, bu gerçeklerin ifadesi olan sapma hükümleridir. Bu hükümleri uygularken genişletici yorumlarla yeni sapmalara gitmenin, temel yasa hükümlerinin, buyurucu kuralların önemli ölçüde bozulması sonucunu doğuracağı kuşkusuzdur. Çoğunluk görüşünün kabulü ile artık Medeni Kanunun konu ile ilgili sistemi bir kenara itilmekte, bir yerde Kadastro Kanununun uygulanmaya başlamasıyla birlikte, temel kanunların şekil ile ilgili hükümleri işlemez hale getirilmekte, tapu dışı satış serbest bırakılmaktadır.
 
Böylece, Daire ve Genel Kurul karar ve görüşlerinin "başlangıç kısmını" oluşturan "kural olarak tapulu taşınmazların tapu dışı yolla satışı geçersizdir" yahut "Türk Medeni Kanununun sistemine göre tapulu taşınmazların harici satışı geçerli değildir" gibi ifadelerin inanılarak kullanıldığını kabul olanağı bulunmadığı gibi, bu çelişkiye çevreyi inandırmak da mümkün değildir.
 
Yukardan beri açıklanmasına çalışılan görüşler doğrultusunda; bir yandan Kadastro Yasalarının tasfiye amacını dikkate almak, öte yandan buyurucu kuralları içeren temel kanunlarda öngörülen ilkeleri gözetmek suretiyle, içtihatların "Tapulu bir taşınmazın haricen satışı (temliki) halinde, satışın (temliki işlemin) 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C ve bu Kanunu yürürlükten kaldıran 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddeleri gereğince hukuki değer ifade edebilmesi için, satış sözleşmesinin (temlike dair sözleşmenin) bölgeye kadastro (tapulama) girmeden yapılması, yasada öngörülen on yıllık sürenin bu zamana kadar tamamlanması ve harici sözleşmeden aynı tarihe kadar dönülmemiş bulunması gerektiği" biçiminde birleştirmenin uygun olacağı kanaatıyla, yasa hükümlerinin uygulanması bakımından "tesbit tarihini" esas alan sayın çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.
 
Hüseyin ÖRMECİ    Erbay TAYLAN    Orhan UZGÖREN
7. Hukuk Dairesi Başkanı  4. Hukuk Dairesi Üyesi 1. Hukuk Dairesi Üyesi
KARŞI OY
 
Taşınmaz ve akit hukukunun iki temel kanunu vardır. Bunlardan biri Medeni Kanun, ötekisi Borçlar Kanunudur. Her iki hukuk dalında başka kanunlar da çıkarılmıştır. Hatta bu kanunlardan bazıları bu iki temel Kanun hükümlerine uymayan bazı ayrık hükümler getirmiştir. Ama bu iki kanunun genel kurallarına ve sistematiğine hiçbir surette dokunulmamıştır.
 
Bu iki ana Kanunda, tapulu taşınmazların akitle devrinde şekil unsuru kabul edilmiştir. Medeni Kanunun 634. maddesi "mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar" şeklindeki emredici bir kural korken, Borçlar Kanununun 213. maddesi de "gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkule dair satım vadi ve bey'i bilvefa ve istimlak mukavelesi resmi senede raptedilmedikçe muteber değildir" hükmüyle aynı kuralı tekrarlamış, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26., 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri aynı yönde hükümler getirmişlerdir.
 
Hemen belirtmek gerekir ki, söz konusu kanun maddelerinde düzenlenen resmi şekle verilen büyük önemin bir gereği olarak resmi şekil akdin bir ispat koşulu değil geçerlilik koşulu olarak kabul edilmiş, uyulmamasının akdin geçersizliği sonucunu doğuracağı ilkesi benimsenmiştir. Resmi şekil koşulunun amacı şudur; resmi şekil tarafları daha iyi düşünmeye sevkeder. İradelerine açıklık, kesinlik getirir. Yanılmaları hile ve hataları azaltır. Sözleşme yapıldıktan sonrada sözleşmenin içeriğinin kolay anlaşılmasını ve yorumunu sağlar. İsbatını kolaylaştırır. Sözleşmeyi açıklığa kavuşturarak hak sahipleri üçüncü kişilerin haberdar olmalarına yardımcı olur. Ehliyetsizlik, irade bozukluğu, iradeyi ortadan kaldıran sebeplere dayalı iddiaların öne sürülmesini buna bağlı açılacak davaları azaltır, asgariye indirir. Böylece tapu kaydına sağlam ve güvenilir bir dayanak oluşturur. Tapu sicillerinin bu nedenlerle sık sık değişmesini ve bozulmasını önler. Olayın özelliğine göre taraflardan birini veya üçüncü bir kişiyi korursa da her zaman kamunun yararına hizmet eder.
 
Bu nedenle çağdaş hukuk sistemlerinde ve modern devletlerde tapu siciline ve tapulu taşınmazların resmi sözleşme ile devrine büyük önem verilmiş, şekil hukuku beynelmilel bir kural haline gelmiştir.
 
Ne var ki, toplumumuzda tapuyla devir alışkanlığının oluşmaması nedeniyle tapu dışı satışların büyük yekün tutması göz önünde tutularak, bir tesbit yasası olduğu kadar bir tasfiye yasası olan Kadastro Yasalarında, tasfiye amaçlarına uygun olarak mevzuu hukuka uygun olmayan işlemleri, uygun hale getirmek amacıyla şekil kuralından sınırlı ölçüler içerisinde ayrılınmış, öngörülen koşulların varlığı halinde tapu dışı satışlara ve devir işlemlerine geçerlilik tanınmak suretiyle bu taşınmazların tapuya bağlanmaları amaçlanmıştır.
 
 
Bu doğrultuda 2613 sayılı Tapu Tahrir ve Kadastro Kanununun 22/E maddesi,
 
5602 sayılı Tapulama Kanununun 13. maddesi,
 
509 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddesi,
 
766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddesi,
 
3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi,
 
ile düzenlemeler getirilmiştir. 3402 sayılı Kadastro Kanununun söz konusu 13/B-b maddesi aynen: "Zilyet, taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle isbat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde, zilyet adına tesbit olunur" şeklindedir.
 
766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddesi de hemen hemen bu maddeye benzemektedir.
 
Ancak, söz konusu maddeler on yıllık sürenin başlama (harici sözleşmenin yapıldığı ve zilyetliğin devir) tarihi ile bitiş tarihi ve sözleşmenin hangi tarihe kadar bozulmaması gerektiği yönünde sarahat taşımamaktadır. Söz konusu maddelerin gerekçelerinde de bir açıklık yoktur. İşte bu nedenle içtihatlar arasında uyuşmazlık çıkmıştır.
 
Bu durumda doğru bir sonuca ulaşabilmek için, Kadastro Kanunlarının niteliklerinin, amaçlarının bu kanunlarda yer alan diğer hükümler ile şekil koşulu ile ilgili ana kanunlardaki hükümlerin birlikte incelenmesinde ve değerlendirilmesinde zorunluluk vardır.
 
A- Kadastro Kanunları özellikleri itibariyle öteki kanunlar gibi yürürlüğe girme tarihinden itibaren bütün yurtta uygulanma niteliği kazanmaz. Uygulanabilmesi için, o yerde kadastronun başlaması gerekir. Başka bir anlatımla, kadastro işlemine başlanmayan bir yerde Kadastro Kanunu uygulanmasına olanak yoktur.
 
O halde, bir yerde kadastro başlamasının, Kadastro Kanununun uygulanması yönünden büyük önemi vardır. Kadastronun başlama tarihi 766 sayılı Tapulama Kanununun 10 ve 11., 3402 sayılı Kadastro Kanununun 2 ve 4. maddelerinde açıklanmıştır.
 
Öte yandan, kadastro başlama tarihi ile herhangi bir parselin tesbitinin yapılma tarihi tamamen birbirinden farklı tarihlerdir. Önce, bir bölgede kadastro faaliyetine başlanır. Böylece Kadastro Kanunu uygulanabilir hale gelir. Ondan sonra, bölge ve çalışma alanı içerisindeki parsellerin teker teker tesbitine geçilir. O halde, kadastro başlama tarihi daima daha önce, herhangi bir parselin tesbitinin yapılma tarihi daha sonradır. Kadastro başlamadan, Kadastro Kanunu uygulanabilir hale gelmeden tesbit işlemi yapılamaz. Başka bir anlatımla, kadastro tesbit işlemi, kadastronun başlamasına bağlıdır. 3402 sayılı Kadastro Kanununda tesbite ilişkin hükümler ise 7 ve devamı maddelerinde yer almıştır.
 
B-Kadastro Yasaları bir tesbit ve tasfiye yasalarıdır. Bu yasalara göre önce bir hakkın varlığı tesbit edilir. O hak Kadastro Yasalarının öngördüğü biçimde geometrik ve hukuki yeni bir statüye bağlanır. Böylece hak daha belirgin ve sağlam hale getirilir. Bu tesbit işlemi kesinleştikten sonra önceki hukuki durum tasfiye edilmiş olur. Önceki dönemdeki tüm belgeler bir delil durumuna düşer. Örneğin, tapulama tesbiti kesinleştikten sonra eski tapu kayıtları tapu olma niteliklerini yitirir, delil olma durumuna düşerler.
 
Bu özellikleri itibariyle Kadastro Yasaları yeni bir hak ihdas etmez. Buna bağlı olarak yenilik doğurucu istekler tapulama işleminin dışında tutulur. Genel Mahkemelere bırakılır. Muhtemel haklar kadastro faaliyetinin dışında kalır. Bu nitelikleri Kadastro Kanunlarını öteki kanunlardan ayırır. Kural olarak tüm kanunlar yürürlük tarihlerinden sonraki olaylara uygulanmasına, o kanunların geçmişe etkili olmaları (makable şumulu) istisnai bir durum teşkil etmesine karşın, Kadastro Kanunları uygulanmaya başlanıldıkları, yani kadastro başlama tarihinden önce mevcut olan hakların tesbitine yöneliktir.
 
C-Kadastro Kanunlarının başka bir özelliği de geçici olmalarıdır. Kadastro Kanunlarının uygulanması, kadastro başlama tarihine bağlı olduğundan, yer itibariyle sınırlı oldukları gibi, zaman itibariyle de sınırlıdırlar. O bölgede tapulama faaliyeti sona erip, tesbit işlemleri kesinleştikten sonra uygulanması, o bölgede ve çalışma alanında son bulur, yine genel hükümler devreye girer.
 
Bu durumda;
 
Tapulu bir taşınmazın haricen satın alınması ve zilyetliğinin başlaması,
 
On yıllık nizasız ve fasılasız malik sıfatıyla zilyetliğin devam etmesi,
 
Harici sözleşmenin bozulmamış olması gibi öngörülen üç unsurun, ne zaman mevcut olması gereğinin Kadastro Yasalarının açıklanan bu özelliklerine göre tesbit edilmesi gerekir.
 
1-Kadastro Kanunları, kadastronun başlamasıyla uygulanabilir hale gelmesi, kadastro öncesi mevcut bir hakkı tesbit etmesi, mevcut olmayan; muhtemel, yenilik doğuran, hakların tesbitinin yapılamaması ilkelerinde bir uyuşmazlık bulunmadığına göre, anılan üç unsurun kadastro başlama tarihinden önce var olması gerekir.
 
Aksi kabul edilerek tesbit tutanağının tanzim tarihi esas alındığı takdirde, Kadastro Kanununun bir tesbit kanunu olma özelliği ortadan kaldırılıp yürürlüğe girdiği tarihten sonraki olaya uygulanır hale getirilmiş, böylece yenilik doğurucu haklar bu kanunun kapsamına alınmış olur.
 
Bunun yanında, Kadastro Yasalarının bazı hükümleri özellikle 766 sayılı Yasanın 32/C, 3402 sayılı Yasanın 13/B-b hükmü bir anlamda af niteliğindedir. Tapulu taşınmazların tapu dışı devrini temel kanunlar geçersiz sayarken, bu madde hükümleri tapu dışı satış yapan kişilerin bu işlemlerini bazı koşulların varlığı halinde geçerli kabul ederek, bu kural dışı işlemi bir anlamda affetmiştir. Bilindiği üzere, hiçbir Af Yasası yürürlüğe girdikten sonraki olaylara uygulanmaz. Tapulamaya başlandıktan sonraki yani tesbit tutanağının düzenleme tarihine kadar yapılan harici satışlara değer verildiğinde bu tür satışlar teşvik edilir. Oysa yasa koyucunun amacı, bu değildir. Amaç, Kadastro Kanununun uygulanmasına başlanmadan önceki tapulu taşınmazların harici satışlarına sınırlı ölçüler ve sınırlı zaman içerisinde geçerlilik tanımaktadır.
 
2-Tapulama başlama tarihinden sonraki bir tarihe, yani tesbit tarihine göre işi çözümlemek, aynı zamanda Kadastro Kanununun sistematiğine ve çeşitli hükümlerine de aykırıdır.
 
Kadastro Kanunlarını da konumuz yönünden sınıflandırırsak, üç grup hüküm. vardır:
 
a-Genel Mahkemelerde de uygulanan genel nitelik kazanmış hükümler (14, 15, 17, 18, 20, 21),
 
b-Tapulama başlama tarihini esas alan hükümler (12, 13, 33/son),
 
c-Tesbit tutanağının düzenlenmesi ile ilgili hükümler (7, 11, 25, 26, 27).
 
766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b hükümleri, kadastro başlama tarihine göre düzenlenen genel hükümlerdir. Herhangi bir parselle değil, tüm taşınmazlarla ilgili hüküm içermektedir. Aynı nitelikteki ve bu maddeler ile birlikte değerlendirilmesi gereken 766 sayılı Kanunun 92. maddesi aynen: "Bu kanunun zilyede tanıdığı iktisap hakları tapulamasına başlanan bölgede zilyet aleyhine açılan davalarda defan dermeyan edilebilir" derken, bu maddenin bir benzeri olan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 33/son maddesi; "Bu kanunun zilyede tanıdığı haklar kadastrosuna başlanan bölgede zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia defi olarak ileri sürülebilir" hükmüyle tesbit tarihini değil, tapulama başlama tarihini esas almak gerektiğini açıkça belirtmiştir. Yine, 766 sayılı Tapulama Kanununun 31/2. maddesi; "Bu sicillerde belirtilen haklara tescilleri tarihinden itibaren on sene geçtikten sonra tapulamaya takaddim eden sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz" hükmünü içermektedir. Bu hükme paralel 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. maddesi aynı kuralı vurgulamış ve tapulama öncesi nedenden söz etmiştir. Görüldüğü gibi, bu maddelerin hiçbirisinde "tesbit öncesi neden" denmemiş, hepsinde "tapulama öncesi nedenden" söz edilmiştir. Esasen Yargıtay kararlarında da "tesbit öncesi" değil "tapulama öncesi" sözcüğü kullanılmıştır.
 
On yıllık sürenin, başlama ve bitim tarihlerinin tespit tarihlerine bağlanması bu kanunların açık hükümlerine aykırı bir durum yaratır.
 
3-Tüzükler; yasa hükümlerinin daha iyi uygulanması, uygulamalarda duraksamaların ortadan kaldırılması, onların daha iyi anlaşılabilmesi için çıkarılır. 3402 sayılı Kanunun uygulanması yönünden de on adet tüzük çıkarılmıştır. Bunlardan birisi de "Taşınmaz Malların Sınırlandırma, Tesbit ve Kontrol işleri Hakkındaki Yönetmelik"tir. Bu Yönetmeliğin 9. maddesinde aynen: "çalışma alanının ilanından önce enaz on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde, zilyet adına tesbit edilir. On yıllık zilyetlik süresi dolmamış ise, kayıt maliki veya mirasçılarının muvafakatı aranır" denmiştir.
 
Yönetmeliğinin bu hükmü, söz konusu madde hükmüne hiçbir tereddüde meydan vermeyecek biçimde açıklık getirmiştir.
 
O halde Kadastro Yasalarının amaçları, özellikleri, sistematiği ve bu yöndeki açık hükümleri, anılan yönetmelik hükmü, bu üç unsurun tapulama başlama tarihinden önce var olması gerektiğini açıkça göstermektedir. Aksinin kabulü, Kadastro Kanunlarının yönetmeliğin bu açık hükümlerine, sistematiğine ve amaçlarına ters düşer. Bu maddeye genel hüküm niteliği kazandırır. Esasen, kanun koyucunun böyle bir amacı bulunsa idi, ya genel hükümlerde bu yönde bir değişiklik yapılır veya asgariden bu hükümlere Kadastro Kanunu içerisindeki bazı hükümler gibi genel nitelik verilirdi. Hemen belirtmek gerekir ki, 3402 sayılı Kanunun söz konusu bu maddesi, amacına uygun sınırlı süre içerisinde uygulanmaz, yani tesbit tutanağının düzenlenme tarihine kadar uzatılırsa şekil koşuluyla ilgili Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanununun 213, Tapulama Kanununun 26. maddelerinde hükme bağlanan şekil kuralı gereksiz yere hırpalanacak, zilyet yararına hareket etmek isterken, çok gerekli ve önemli şekil kuralını çiğneyerek çok büyük eşitsizliklere ve adaletsizliklere neden olunacaktır.
 
5-Tesbit tutanağının tesbit tarihine esas kabul etmek her zaman zilyet yararına sonuç da doğurmaz. Tapulama tarihinden önce on yıllık zilyetlik süresini doldurmuş yani tapulama başlamadan önce lehlerine üç koşul oluşmuş zilyetler için bu süre tesbit tutanağının düzenleme tarihine kadar uzatıldığı takdirde, haricen satan kişi yönünden akti bozma hakkı da bu tarihe kadar uzatmış olur. Oysa uygulamada, tapulama başlama tarihine kadar on yıllık süresini dolduran olaylar çoğunluktadır. Tapulamanın başlaması ile önceki olayların büyük kısmının çekişmeli hale geldiği bilinen bir gerçektir. Tesbit tutanağının düzenleme tarihi esas alındığı takdirde, tüm harici sözleşmeler tapulamanın başlaması ile bozulacak, anılan Kanun maddesi uygulama olanağını büyük ölçüde yitirecektir. Tesbit tarihine göre on yıllık süreyi dolduranlar için kazanılmış hak kuralının uygulanmasını doldurmayanlar yönünden zilyetlik süresini tesbit tarihine kadar uzatılmasını kabul etmek ise, eşitlik ve adaletle bağdaşmaz. Haricen satanın bütün hakları kısıtlanmış, zilyede ise yasal olmayan çok geniş bir hak tanınmış olur.
 
6- Tesbit tarihinin esas alınması, aynı tapulama bölesi veya çalışma alanı içerisinde bulunan taşınmaz malikleri arasında eşitsizlik de yaratır. Bilindiği üzere bir bölgeye tapulama girdikten sonra o bölge içerisindeki taşınmazların tesbitleri çok farklı tarihlerde yapılmaktadır. Daha önce tesbiti yapılan taşınmaz yönünden on yıllık zilyetlik süresi dolmadığı için bu kimsenin zilyetliğine değer verilmeyip, talebi reddedilecek, yanı başındaki taşınmazın daha sonra yapılan tesbiti sırasında on yıllık süre dolacağından, taşınmaz o kişi adına yazılacaktır. Maliklerin iradesi dışında yaratılan bu eşitsizlik hakka ve hukuka aykırı bir durum doğuracak, adalete karşı olan saygı azalacaktır. Oysa, adaletin en önemli unsurlarından birisi eşitliktir. Tapulama başlama tarihi esas alındığı takdirde, tapulama bir bölgede aynı anda başlayacağından ve o bölgedeki binlerce parselin zilyetlik süresi aynı kurala göre belirleneceğinden, bu parsel malikleri arasında bu eşitsizlik vücuda gelmeyecek, adalete güven sağlanacaktır.
 
Açıklandığı üzere, özel bir amacı bulunan geçici Kadastro Yasalarının sınırlarının, genel yasalar aleyhine genişletilmesini, tapulu taşınmazların temlikleri hakkında kabul edilen çok önemli ve çok gerekli şekil kuralının zedelenmesini haklı gösterecek hiçbir hukuki ve mantıklı neden bulunmamaktadır. Bu nedenle, 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddelerinde hükme bağlanan on yıllık zilyetlik süresinin başlangıcı, bitimi ve harici devir sözleşmesinin bozulmama koşulları için, kadastro başlama tarihinin esas alınması yönünde içtihatların birleştirilmesi görüşünde olduğumdan, sayın çoğunluğun kararına katılamıyorum.
 
Eraslan ÖZKAYA
1.Hukuk Dairesi Başkanı
 
KARŞI OY YAZISI
 
Konuya ilişkin Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının raportörlüğünü yapan Sayın Orhan Uzgören'in kaleme aldığı karşı oy yazısında belirttiği; tamamen Medenin Kanunun sistematiğine uygun düşen ve Kadastro Yasasının tasfiye amacını ortaya koyan görüşünde olduğumdan, sayın çoğunluğun kararına katılamıyorum.
Cemil ÇETİNER
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Üyesi
 
KARŞI OY AÇIKLAMASI
 
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca, 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların, tapu dışı bir yolla mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin, ayni Yasanın bölgede yürürlüğe girmesinden sonrada yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen on yıllık sürenin de, tesbit tarihine göre hesaplanması gerektiğine ilişkin kararında dayanılan gerekçelere ve varılan sonuca katılamamaktayım.
 
Şöyle ki;
 
Konunun Açıklanması
 
İçtihadı birleştirmeye neden olan kararlar arasındaki aykırılık, yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Yasasının 32/c ve yeni 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/B-b maddesinde düzenlenen sürenin, gerek başlangıcının ve gerekse sona ermesinin hesaplanmasında, göz önünde tutulması gereken hukuki olgunun, kadastro işleminin bölgede işe başladığı tarihin mi, yoksa kadastronun o taşınmaz hakkında düzenlediği tesbit tutanağı tarihinin mi esas alınacağı noktasında toplanmaktadır. Bazı Daire ve Hukuk Genel Kurulu kararlarında tesbit tarihi; bazı kararlarda ise, tapulamanın bölgede işe başladığı tarihin esas alınması yönünde kararlar oluşmuştur. Böylece, içtihat aykırılığının varlığı açıkça ortaya çıkınca birleştirilmesi yoluna gidilmiştir.
 
Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için, "kadastro bölgesi" tabiri ile "kadastro tesbit tarihinin" açıklanmasında yarar vardır. 3402 sayılı Yasanın 2. maddesinde; her ilçenin idari sınırları içinde kalan yerler "kadastro bölgesi", her köy ve mahallede "kadastro çalışma alanı" olarak isimlendirilmiştir. İçtihadı birleştirme kararları ile varılan sonuç, bu iki birimin dışında bir olguyu öngörerek, "taşınmazla ilgili olarak düzenlenen tesbit tutanağını" esas almıştır. Bu durumda, değerlendirmenin idari sınırla ilgili ve bağlantılı olmadığı, taşınmazın bizatihi kendisi ile ilgili olarak düzenlenecek tutanak tarihinin esas alındığı sonucuna varılmış bulunmaktadır. Karar henüz yazılıp elimize geçmediği için, yasal dayanağının ne olduğu konusunda bilgimiz bulunmamaktadır.
 
Yasal Düzenlemeler
 
Bilindiği üzere, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tapu sicilinde tescilin zorunlu olduğu MK.nun 633. maddesinin bir gereğidir. Ne var ki aynı maddede, tescil dışı olan ayrık durumlar da sınırlı biçimde sayılmıştır. Bunları kıyas yoluyla arttırmak olanağı bulunmamaktadır. İşte gerek yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Yasasının 32/c ve gerekse 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/B-b maddesi de, MK.nun 633. maddesinde yer alan ayrık durumlara bir yenisini eklemiş ve getirmiş bulunmaktadır. Anılan maddedeki sonucun gerçekleşmesi için, yine maddede ifade edilen koşulun gerçekleşmesi gerekmektedir. Ne var ki, maddede öngörülen on yıllık sürenin başlangıcının tapulama çalışmasına ilişkin bulunan hangi olgu ile başlayacağı konusunda bir açıklık bulunmamaktadır.
 
Bu durumda, sonucu belirleyici nitelik taşıyan olgunun belirlenmesi için yasa koyucunun yerine geçip bir düzenleme yapılamayacağına göre, yasanın diğer maddelerindeki düzenlemeyi, yasanın ve özellikle 13/B-b maddesinin amacını göz önünde tutmak suretiyle bir sonuca varmak gerekecektir.
 
Sorunun, 3402 sayılı Yasa kapsamı içinde kalınarak çözümü gerektiğine göre, ilgili maddelerin açıklanması gerekmektedir. Yasanın 12. maddesinde, kadastrosu tamamlanan ve çalışma alanı içinde kalan eski tapu kayıtlarının artık tapu sicilinde işleme tabi tutulamayacağı; 26. maddesinde ise, kadastro mahkemesinin yetkisinin (görev olacak) taşınmaz hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlayacağı hükme bağlanmıştır. Buna karşılık, aynı Yasanın 33/son maddesinde aynen: "Bu kanunun zilyede tanıdığı haklar, kadastrosuna başlanan BÖLGEDE zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia ve def'i olarak ileri sürülebilir" kuralı yer almıştır. Buna benzer düzenleme, 766 sayılı Yasanın 92 ve 97. maddelerinde de mevcuttur. Yine aynı maddenin 2. fıkrasında ise, 3402 sayılı Yasanın uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmazlar hakkında bölgede kadastro işleminin başlamış olması koşulu ile bu Yasanın 14, 15, 17, 18, 20 ve 21. maddelerinde uygulandığı hükme bağlanmıştır.
 
Yasal Düzenlemenin Değerlendirilmesi
 
Yukarıda açıklanan bu yasal düzenlemeler bir değerlendirmeye tabi tutulduğunda, Yasanın 12/a maddesinde yer alan hüküm, mülkiyet hakkının kaybedilmesi veya kaldırılması ile ilgili olmayıp, karışıklıkları önlemek için eski kayıtların işleme tabi tutulamayacağı yönündedir. 26. maddesi ise, mahkemenin görevi ile ilgilidir. Bir taşınmaz hakkında mahkemenin görevinden söz edilebilmesi için, taşınmazın hukuki ve geometrik durumunu belirleyen tutanağın düzenlenmesi bir zorunluluktur. Görüldüğü gibi, bu düzenlemeler mülkiyetle ilgili değildir.
 
Yasanın 33/son maddesine gelince, kadastrosuna başlanan BÖLGEDE zilyedin leh ve aleyhindeki tüm yönler gözetilerek değerlendirileceğinden mülkiyet hakkının kaybedilmesi ve kazanılmasını düzenlediği açıktır. Diğer bir anlatımla, yeri tapu dışı bir yolla eline geçirip zilyet olan kişinin, zilyetliğe dayanarak mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacağına ilişkin olup süre, bölgede tapulamanın başlaması ile sonuçlarını doğuracaktır. Anılan bu hükümle, o bölgede kadastro işleminin başlaması ile, bir taşınmaz hakkında tutanak düzenlenmiş olsun veya olmasın, bölge sınırları içinde kalan tüm taşınmazlar hakkında zilyede tanınan hakların ileri sürülebileceği hüküm altına alınmıştır. Böylece, 3402 sayılı Yasanın 13/B-b maddesinde yer alan ve uyuşmazlığa konu olan on yıllık sürenin de bölgede tapulama başlaması ile tüm taşınmazlar için uygulamak gerekecektir. Bu sonuç, yasal düzenlemenin zorunlu bir gereğidir.
 
Bu Sonuca Varmamızın Nedeni
 
-Kadastro Yasaları, yasaların genelliği ve sürekliliği ilkesi karşısında özel ve geçici bir nitelik taşırlar. Bundan dolayı da, ayrık kuralları içerirler. Nitekim, 3402 sayılı Yasanın 13/B-b maddesi de, Eşya Hukukunun genel kurallarından farklı ve ayrık bir durumu içermektedir. Bundan dolayı da, yasanın bu maddesini, bu ayrık durumu gözetilerek dar yorumlanmalı, uygulamayı genişletecek, diğer bir anlatımla, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını veya kaybedilmesini yasadaki bu özel durumdaki düzenlemeden farklı ve genel ilkelere yakın bir duruma getirecek sonuçlardan kaçınılmalıdır. Aksi halde, bu ayrık olan durum dışlanmış olup uygulanamaz bir hale gelir.
 
-Anılan sürenin bölgede tapulamanın başladığı tarihe göre sonuç doğurması esas alındığında, uygulamada genellik ve eşitlik sağlanacak ve böylece denge kurulmuş olacaktır. Aksi halde aynı bölgenin köyleri arasında, hatta aynı köyün birbirine bitişik iki taşınmazı arasında farklı sonuçlar ortaya çıkmış olacaktır. Çünkü, tesbit tarihi esas alındığında, aynı tarihte tüm taşınmazların tesbitinin yapılması olanaksız olduğundan farklılık kendiliğinden ortaya çıkacaktır. Böylece, bitişik iki taşınmazı aynı tarihte haricen alan ve zilyedi olan kişi, farklı tesbit tarihleri nedeniyle, birini kazanırken diğerini kaybedebilir. Bu sonuç da vatandaşta güvensizliği arttırır. Ayrıca, bunu anlamakta da zorlanacaktır.
 
-Tesbit tarihinin esas alınması, başka bir yönde de yasal düzenlemeye aykırıdır. Şöyle ki; 3402 sayılı Yasanın 33/3. maddesinde belirtildiği üzere, bölgede kadastro başlamışsa, genel mahkemelerde görülen davalarda da 13/B-b maddesi uygulanacaktır. Bu duruma göre, henüz tutanağı düzenlenmeyen bir taşınmaz hakkında zilyet, genel mahkemede açtığı bir davada 13/B-b maddesine dayanarak yerin adına tescilini isteyebilecektir. Buna rağmen on yıllık süre, bölgede tapulamanın başlama tarihine göre değil de, tutanağın düzenlendiği tarihe göre sonuca etkili görülmesi belirtilen sonuçla çelişecektir. Çünkü, iki farklı olgudan aynı sonuç ortaya çıkmaz.
 
- Kadastro Yasasının 13/B-b maddesi ile öngörülen husus, bölgede kadastro işleminin başladığı tarihe kadar, zilyet lehine on yıl ve daha fazla sürenin geçmiş bulunması ve bu tarihe kadar zilyetliğin bozulmamış olması halinde, mülkiyet zilyede geçecektir. Buradaki hukuki sonuç, gerek kadastro tesbit işleminin ve gerekse mahkeme kararının bu mülkiyet hakkını tesbit etmeye yönelik olmasıdır. Diğer bir anlatımla, tesbit veya mahkeme kararı yenilik doğuran bir sonucu değil, var olan ve gerçekleşen bir mülkiyet hakkını tesbit etmekten ibaret olmasıdır. Mülkiyeti kazanma tarihi de, bölgede tapulamanın başladığı tarihtir.
 
-Tesbit tutanak tarihinin esas alınması, önemli sakıncalar doğuracaktır. Şöyle ki; bölgede tapulamanın başladığı tarihe kadar on yıllık zilyetlik süresinin dolmuş olmasına karşın, henüz tutanak düzenlenmemişse, kararla varılan sonucu bilen tapu maliki, satış sözleşmesini bozacaktır. Böylece, kötüniyetli kişiye prim verilmiş olacak ve Yasanın 13/B-b maddesi de böylece uygulanamayacaktır. İyiniyetli davranan tapu maliki ise, bu iyiniyeti nedeniyle, kötüniyetli olana rağmen hak kaybına uğramış olacaktır.
 
Bu değerlendirmeye karşı en ağır eleştiri, bir bölgede yıllarca kadastro işleminin sürdürüldüğü, böylece kadastronun başlamasından sonraki devirlere veya kadastronun başladığı tarihe kadar on yılını doldurmayan zilyede hak tanınmamasının haksızlık olduğu noktasında idi. Bir defa, bir bölgede kadastro işlemi iddia edildiği gibi 40-50 yıl devam etmemektedir. Zaten edemezde, devam eden ve uzayan kadastrodan sonra görülen kadastro davalarıdır. Zannederim iki olgu birbirine karıştırılmıştır. Ayrıca kadastronun uzamasında yanların hiçbir katkısı olmadığına göre, sonuçtan da onların subjektif hakları etkilenmemeli. Kaldı ki yasanın amacı, bölgeye girer girmez bölgenin kadastrosunu bitirmektir.
 
Sonuç olarak, 3402 sayılı Yasanın 1 3/B-b maddesini, tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin, bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar on yıllık sürenin dolmuş ve bu tarihe kadar yine bozulmamış olması biçiminde anlaşılması ve uygulanması gerektiğini düşünüyorum. Bundan dolayı tesbit tarihini esas alan çoğunluğun düşüncelerine katılamıyorum.
 
Bilal KARTAL
Üye
 
 
İçtihat:
Hukuk Forumlarından Seçmeler



YARGITAY KARARLARI :
İçtihat Arama motoru anasayfa   2007   2006   2005   2004   2003    2002    2001    2000   1999    1998    1997    1996   1995   1994   1993    1992    1991    1990    1989    1988    1987    1986    1985    1984    1983    1982    1981    1980    1979    1978    1977    1976    1975    1974    1973    1927-1972

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini