DAVA : Taraflar arasındaki "kira tesbiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; ( Konya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi )nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 29.5.1989 gün ve 1988/1206-1989/500 sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.9.1989 gün ve 1989/5867-7092 sayılı ilamiyle; ( ... Yörede oluşan kira paraları üzerinde bilirkişi tarafından yapılan inceleme sonucunda dava konusu yerin yıllık 15.000.000 lira kira parası getirebileceği belirtilmiştir.

Mahkemece, hak ve nefaset ilkelerine göre kira parası belirlenmesi gerekirken endekslere göre hesabedilen kira parası ile serbestçe getirebileceği kira parası arasındaki farkın ikiye bölünmesi şeklinde bir hesap yönteminin uygulanması doğru değildir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz edenler : 1- Davacı vekili. 2-Davalı vekili.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : 1-Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara göre davalı banka vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.

2- Davacı vekilinin temyizine gelince

Taraflar arasındaki 1.1.1982 başlangıç tarihi 10 yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar başlıklı 3 numaralı bendi "ikinci beş yıldaki kira parası günün şartlarına göre yeniden tesbit edilecektir" hükmünü içermektedir.

Davacı kiralayan, ikinci 5 yılın başlangıcında kiracı ile belli bir kira parası üzerinde anlaşma sağlanamayınca bu davayı açmış olup Özel Dairenin bozma kararı kapsamı dışında kalan diğer hususlar kesinleşmiş bulunduğundan direnme kararıyla ortaya çıkan uyuşmazlık davalının temyiz itirazları reddedilmiş olduğu da dikkate alınarak, tesbit edilen kira parasına ve bu kira parasının tesbitinde uygulanan yönteme ilişkindir.

Taraflar, kira sözleşmesi kapsamı içinde kalan ilk beş yılın yıllık kira parasının saptanması konusunda belli kuralları kabul etmiş iseler de ( her yıl belli bir oranda arttırma ) ikinci beş yıllık süre için belli bir yöntem belirlememişlerdir. Akid serbestisi ilkesinden hareketle böyle bir yöntem belirlenmiş olsa idi bu yönteme ilişkin şart iptal edilmedikçe, kira akdinin kapsadığı süre içinde geçerli olacaktı. Ancak taraflar ikinci beş yıllık süre için belli bir kira parası ya da bunun tesbiti için belli bir yöntem ( oran ya da karşılaştırılabilecek başka bir değer ) belirlememiş olduklarından, bu konuda Yargıtay'ca kabul edilmiş olan esasların uygulanması gerekir.

Mahkemece reddedilmeyen ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kiraya verilen taşınmazın 1987 yılı kirasının, önceki yıla ait kira parası dikkate alınarak toptan eşya fiyatları endeksi uygulandığında 1.904.296 TL. boş olarak kiraya verildiğinde ise 15.000.000 TL. olacağı belirtilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında "...kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tesbit edilecek olağan raiç ve bu tesbit edilemez ise ekonomi esasları ve hak ve nesafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hakim tarafından doldurulması gerektiği..." hükme bağlanmıştır.

Yargıtay kararlarıyla belirlenmiş uygulamalara göre, belli bir çevrede muntazaman ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş, istikrar kazanmış kira paralarının ulaştığı belli değer olan olağan raiç yeteri kadar konut ve işyeri olmadığı halde, ileri derecede nüfus artışı yanında toptan eşya ve geçim endekslerinde olağan dışı yükselmelerin olduğu ve paranın iç alım gücünün de giderek azaldığı hergün hissedilen bir ekonomik ortamda oluşamaz. Bu durumda, içinde bulunulan ekonomik durum dikkate alındığında, her an kira tesbit davasına konu olunabilecek bir kaç yere ait kira sözleşmesindeki kira paralarına bakarak da olağan raiç belirlenemeyeceğinden, İçtihatları Birleştirme Kararında sözü edilen "ekonomik esaslar ve hak ve nesafet" uyarınca kira parası tesbit edilmelidir.

Bu hususlar dikkate alınarak Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Dairenin "mahkemece ekonomik esaslar ( toptan eşya fiyatlarının kiraya yansıyan oranda arttırılması ) uygulanmak suretiyle saptanacak kira parasının hak ve nesafete uygun olmadığı kanaatine varılan hallerde, nedenleri ve dayanakları gösterilmek suretiyle bu kira parasının aşırı olmayan bir oranda hakim tarafından arttırılması gerektiği" şeklinde özetlenebilen kararları doğrultusunda gerekli araştırma ve inceleme yapılarak kira parası tesbit edilmelidir. Bu kira parası tesbit edilirken çevrede oluşan kira paraları dikkate alınmalıdır. Ancak, kiracının kiralanan da bulunduğu süre de gözönünde bulundurulmak suretiyle kiralananın, boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasına hükmedilemeyeceği gibi, ekonomik göstergeler ve paranın alım gücündeki hızlı değişmeler de dikkate alınarak kira parasında yapılacak artışın, çevrede oluşan kira paralarının çok altında belirlenmesi de doğru değildir. İçtihatları Birleştirme Kararında sözü edilen "hak ve nesafet" bu kuralların gözetilmesini gerektirir. Yeni dönem kira parası tesbit edilirken, kiralananın yapılacak karşılaştırmalar sonunda çevrede oluşan kira paraları da incelenerek boş olarak getirebileceği kira parası dikkate alınmakla beraber, 6570 sayılı Kanunun 11. maddesi uyarınca kira akdinin devam ettiği ve taşınmazın boş olmadığı gözönünde bulundurulmak suretiyle bu kira parasına eşit olacak şekilde veya çok yakınına ulaşan aşırı bir arttırıma gidilmemelidir. Ancak yapılacak arttırımla belirlenecek kira parası, yine yukarıda sözü edildiği üzere çevrede oluşan kira parasının çok altında da olmamalı, günün ekonomik koşullarına göre anlamlı bir meblağı ifade etmelidir.

Direnmeye konu olan mahkeme kararındaki yöntem, ( kiralananın toptan eşya fiyatları endeksine göre hesap edilen kira parası ile boş olarak kiraya verildiği takdirde getirebileceği kira parası arasındaki farkın yarısının endekse göre bulunan kira parasına eklenmesi ) bu davada da görüldüğü üzere çoğu zaman hak ve nefaseti yansıtmamaktadır. Kiralananın çevrede oluşan kira paralarına göre getirebileceği kira parası 15.000.000 TL. olduğu halde, bu yöntemin uygulanması sonucu hükmolunan kira parası, 8.452.148 TL. olmuştur. Aradaki fark fahiştir ve bu suretle tesbit edilen kira parası çok düşük olduğundan hak ve nefasete uygun değildir.

Genel Kuruldaki müzakereler sırasında, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin üç numaralı bendinde yer alan "kiranın günün şartlarına göre yeniden tesbit" edileceğine dair ibarenin, kiralananın boş olarak getirebileceği kira parası anlamında olduğu ve bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak getirebileceği saptanan 15.000.000 TL. kira parasının "hak ve nesafete" uygun bir meblağı ifade ettiği konularındaki değişik gerekçelerle bozma kararına bu yolda bir ilave yapmak suretiyle ilaveli bozma önerilmiş ise de bu öneri çoğunluk tarafından kabul edilmemiştir.

Bu itibarla Özel Daire bozma kararında gösterilen ve yukarıda açıklanan nedenlere göre Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ : 1- Davalı banka vekilinin tüm temyiz itirazların REDDİNE.

2- Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 14.3.1990 günü yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için 21.3.1990 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ite karar verildi.

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972