 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
Y A R G I T A Y
18. HUKUK DAİRESİ
ESAS KARAR
1996/10132 1996/10441
Y A R G I T A Y İ L A M I
Mahkemesi : Silifke Asliye Hukuk Mahkemesi
Tarihi : 21.8.1996
Nosu : 1996/496-526
Davacı : Fatma Ünlü Vek.Av. Mehmet Güler
Davalı : Karayolları Gen.Müd.Vek.Av. Nazmi Tiryaki
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve
masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen
kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Bozma ilamına uyulmuş ise de, gereği bilirkişi kurullarınca tam olarak
yerine getirilmemiştir.
Yargıtay uygulamalarına göre, somut emsal alınan taşınmaz imar
düzenlemesi sonucu meydana gelen parsel; dava konusu taşınmazın ise bu
nitelikte olmaması halinde dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılması
sonucu, bulunan değerinden veya kamulaştırılan yüzölçümünden İmar Kanununun
18. maddesinin 2. fıkrasında sözü edilen düzenleme ortaklık payına tekabül
edecek oranda indirim yapılması gerekmektedir. Dava konusu taşınmaz imar
düzenlemesine tabi tutulmadığına göre, yüzölçümü, imar planındaki konumu ve
imarına etkili diğer unsurlar dikkate alınarak, olduğu gibi kamulaştırılmayıp
imar düzenlemesine tabi tutulsa idi, İmar Kanununun 18. maddesinde sözü
edilen yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami, karakol
ve dispanser gibi genel hizmetlere düzenleme ortaklık payı olarak ayrılması
gereken yerin miktarı veya oranının Belediye İmar Müdürlüğünden sorulmakla
beraber, ilgili Yönetmelik hükümleri de dikkate alınarak belirlenmesi ve bu
belirlemeye göre, yukarıda açıklandığı üzere karşılaştırma sonucu taşınmazın
bulunan değerinden indirim yapılması gerektiği dikkate alınmalıdır.
Mahkemece bunun yerine, imar parseli olan somut emsalin düzenleme
sebebiyle uğradığı zayiat oranının hesaplanarak, dava konusu taşınmazın
yüzölçümünden bu oranda indirim yapılması suretiyle düzenlenen bilirkişi
raporlarına itibar edilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Yapılacak
indirimin miktarı ve oranı dava konusu taşınmazın niteliğine göre belirlenir.
Emsalin uğradığı imar zayiatı onun değerini ilgilendirir, dava konusu
taşınmazın değil.
Gerçekten, değerlendirme, dava konusu taşınmaza ait olduğuna göre,
değerlendirmenin, bu taşınmazın nitelikleri dikkate alınarak yapılması
gerekir. Emsalin, imar parseli haline gelirken uğradığı imar zayiatı
oranının, bu nitelikte olmayan dava konusu taşınmaza uygulanması, yanıltıcı
ve adil olmayan sonuçlara yol açar. İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca imar
düzenlemesine konu olan taşınmazın yüzölçümünden düşülen alan, bu taşınmazın
imar parseli haline gelmesi nedeni ile kazandığı değer artışına karşılık
olup, bu alanın miktarı ve oranı, taşınmazın niteliklerine göre 35'ten çok
olmamak üzere belirlenir. Böylece imar parseli haline gelmeden önce emsal
taşınmazdan, örneğin 20 oranında indirim yapılmış iken dava konusu
taşınmazda (imar düzenlemesine konu edilse idi) 15 oranında indirim
yapılması gerekebilecektir. Bu oranlar tersine de olabilir.
Örneğin, konumu ve diğer nitelikleri itibariyle imar düzenlemesi
yapılırken yasanın öngördüğü azami oran olan 35 oranında imar düzenleme
ortaklık payı ayrılmış bir imar parseli emsal alındığında, dava konusu
taşınmazın konumu, yüzölçümü ve diğer nitelikleri itibariyle imar
düzenlemesine konu olsa idi sadece 20 düzenleme ortaklık payı düşülecek ise,
35'i düşmek, davacı taşınmaz malikine; oranların tersine çevrilmesi halinde
de davalı idareye haksızlık olacaktır. En adil ve sağlıklı sonuca, dava
konusu taşınmaz değerlendirildiğine göre, onun uğruyacağı imar zayiatını
belirleyip uygulamakla varılabileceği açıktır. Öteden beri yerleşmiş uygulama
da bu yolda olup, davalı yararına usulen kesinleşmiş, hükmüne uyulan bozma da
bu yöndedir. Bu uygulamadan amaç, kadastro parseli (brüt) olan dava konusu
taşınmazı, imar parseli (net) olan emsal taşınmazla bu yönden aynı niteliğe
getirmek olduğuna göre, yapılacak indirimin dava konusu parsele göre ve ona
ilişkin olarak hesaplanması doğaldır.
İmar planında yer alan dava konusu taşınmazın düzenlemeye tabi
kılınması halinde uğrayacağı imar zayiatının (düzenleme ortaklık payı) ne
şekilde hesaplanacağı, 3194 sayılı İmar Kanununa göre çıkarılmış bulunan
"İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle
İlgili Esaslar Hakkında" Yönetmelikte ayrıntılı biçimde hükme bağlanmış olup,
taşınmazdan ne miktarda ve oranda düzenleme ortaklık payı ayrılacağı
matematiksel bir kesinlikle hesaplanabilmektedir.
Bu nedenlerle, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, imar parseli
olan emsalin 8 oranında zayiata uğradığı için dava konusu taşınmazdan da bu
oranda indirim yapılmasının bir mantıki ve hukuki dayanağı yoktur. Bu oran
dava konusu taşınmaza göre belirlenecektir. Yapılacak indirim, yukarıda sözü
edilen araştırma sonucunda 8'den az veya çok olabilecektir.
Değişik adalarda veya değişik konumlarda olan değişik nitelikte ve
yüzölçümde bulunan taşınmazlardan aynı oranda düzenleme ortaklık payı
düşülmesi, bu konudaki yönetmeliğe aykırı olduğu gibi, dava konusu taşınmazın
niteliklerinin önemli bir bölümünün dikkate alınmayarak onların yerine
değerlendirmeye konu edilmeyen taşınmazın (emsal) niteliklerinin alınması
suretiyle yanlış değerlendirilmeye gidilmesine yol açar.
Bu konuda dikkate alınması gereken bir husus da, (olayımızdaki durumun
aksine) dava konusu taşınmazın imar parseli, emsalin ise kadastro parseli
olması halidir. Bu gibi hallerde imar parseli olan dava konusu taşınmazın
uğradığı imar zayiat oranı değerlendirilmekte ise de, bu zayiat oranı, dava
konusu taşınmaza aittir. Onun için dikkate alınması doğrudur. Kendisi imar
parseli olan dava konusu taşınmaza bu hale gelirken fiilen uygulanmış imar
zayiatı, karşılaştırma sonucu bulunan değerine ilave edilmektedir. Ancak,
görülen davada bu husus (dava konusu taşınmaz imar parseli, emsalin kadastro
parseli) varit olmadığından bu uygulamaya yer yoktur. O nedenle karşı oyda,
bu konudaki Daire kararına yapılan yollama da varit değildir.
Bu durumda hükmüne uyulan bozma ilamında açıklanıp, Hukuk Genel
Kurulunda ve Dairede istikrar bulmuş uygulama gereği mahkemece yapılacak iş,
Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak, dava konusu taşınmazın imar
planında yer aldığı bölge, yüzölçümü ve diğer nitelikleri itibariyle İmar
Kanununun 18. maddesi uyarınca imar düzenlemesine konu edilmesi halinde bu
maddenin 2. fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payının hangi oranda olacağı
saptanıp, bilirkişi raporlarında belirlenen m2 değerlerinden (1.550.000 ve
1.800.000 TL./m2) veya kamulaştırılan alandan (1996 m2) ek raporlardaki 8
yerine, bu oranda indirim yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar vermek
olmalıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı
şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde
olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,
temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.11.1996 gününde
oyçokluğuyla karar verildi.
Başkan Üye Üye Üye Muh.Üye
Sait Rezaki S.Erçoklu V.Canbilen M.Tutar A.Nazlıoğlu
KARŞI OY YAZISI:
İmar Yasasının 18. Maddesinin 2. fıkrasına göre, imar düzenlemesine
tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden 35'i geçmemek koşuluyla,
yeteri kadar alan, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları
karşılığında, düzenleme ortaklık payı olarak düşülebilir. Parasal herhangi
bir karşılık alınmadan terkedilen düzenleme ortaklık payı, 18. madde hükmüne
göre, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, park, çocuk
bahçesi, yeşil saha gibi hizmetlere tahsis edilir. Bu hizmetlerin taşınmazda
meydana getireceği değer artışları, terk edilen bölümün gerçek karşılığıdır.
Yasa koyucu, kalan bölümde düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan yerin
bedeli kadar bir artışın gerçekleşeceğini varsaymıştır. Bir örnek vermek
gerekirse, bir arsanın 20 düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalan
kısmı 125.000 TL./m2'den satılmışsa, gerçekte bu bedele düzenleme ortaklık
payının neden olduğu 20 değer artışı da dahildir ve düzenleme görmemesi
halindeki değeri, 125.000 TL.'nın 20 eksiği olan 100.000 TL.'dir. Bir başka
anlatımla, 1.25 m2'lik bir alandan 20 düzenleme ortaklık payı düşülmesi
sonucu 1 m2'lik bir alan oluşturulduğuna göre 125.000 TL., düzenleme görmeden
önceki 1.25 m2'lik bir alanın bedelidir. (m2 100.000 TL.)
Emsalin gerçek değerinin bu yöntemle belirlenmesi ilke olarak
benimsendikten sonra, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan yüzdenin,
emsalin m2 değerinden (veya alanından) düşülerek dava konusu taşınmaz gibi
düzenleme görmemiş haldeki fiyatı belirlenip, aynı niteliğe irca edilmiş
taşınmazlar arasında karşılaştırma yapılması yada düzenleme görme unsuru
dikkate alınmaksızın emsalle dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırma
sonucu bulunacak değerinden (veya alanından) emsalde fiilen uygulanan oranda
düzenleme ortaklık payı karşılığı bir miktarın indirilmesi sonucu
değiştirmeyecektir.
Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin g bendi, kamulaştırılan arsa
bedellerinin emsal satışlara göre belirleneceğini öngörmektedir. Şu halde
emsal taşınmazın gerçek değerinin bilinmesi gerekir. Emsal taşınmazın gerçek
değerinin belirlenmesi ve sağlıklı bir karşılaştırma yapılabilmesi ise, ancak
emsalden fiilen terkedilen düzenleme ortaklık payının, aynı oranda hesaba
katılmasıyla mümkündür. Emsalden fiili olarak ayrılan ve oranı belinen miktar
yerine, dava konusu taşınmazdan düşülmesi muhtemel muhayyel bir düzenleme
ortaklık payına itibar edilmesi; gerçekçi olmayacağı gibi, emsalden 35
düzenleme ortaklık payı düşülmüşken, kamulaştırılan arsadan 10 düşülmesi
yada emsalden 10 düzenleme ortaklık payı düşülmüşken, dava konusu arsadan
35 oranında düzenleme ortaklık payı düşülmesi gibi adil olmayan sonuçlar
doğurabilecektir.
Nitekim, Daire uygulamalarında, dava konusu taşınmazın düzenleme
görmüş, emsalin düzenleme görmemiş olması durumunda, genelleştirilmesi
gereken bu yöntem uygulanmakta, dava konusu taşınmazın düzenleme nedeni ile
uğradığı zayiat oranında bir artış, emsal bedele yansıtılmaktadır. (10.9.1996
günlü 1994/6383-7150 sayılı karar)
Sonuç olarak, düzenleme ortaklık payı nedeniyle emsalde fiilen
gerçekleştirilen zayiat oranında bir miktarın, kamulaştırılan taşınmaz
alanından (ya da fiyatından) indirilmesi yolundaki bir uygulama, yasaya
uygun, adil ve gerçekçi olacaktır.
Kararın belirtilen gerekçelerle onanması gerektiği kanısıyla sayın
çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.
Üye
Alpaslan Nazlıoğlu
|
