Kiracı - Kira ve Tahliye problemi

[sdt23]

Herkese Merhaba,

benim sorunumda evimden 2 senedir çıkmak istemeyen kiracım. kiracımın kontratı 5 ağustosta sona erdi. bu tarihten 1 ay önce yani 5 temmuzda noterden evi ihtiyacımdan dolayı boşaltması için ihtarname çektim. evi boşaltması için 6 aylık bir süreci olduğunu söyledi. ve yeni kirayı zamlı olarak banka hesabıma yatırdı. bu kirayı kabul etmem, ihtarnamemi fes eder mi? bu kirayı 6 ay daha oturmaya hakkı varsa almalı mıyım? şimdiden çok teşekkür ederim.

Kirayı almanız ihtarı geçersiz kılmaz.
Derhal 6570 sayılı kanunun 7. maddesinin b fıkrası gereğince kendi ihtiyacınız nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz.
Davada ihtiyacınızı ispatlamanız gerekecek. İlk celse için adli tatil sonrasına yani 8 eylülden sonrasına gün verilecek. Mahkeme yoğunluğuna göre dava günü daha sonra da olabilir.

Kira dönemi sonunda 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır.
Veya yeni satın alan kişi satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtiyacını bildiren ihtar çekerse 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Yani kiracının bahsettiği 6 aylık sürenin sizin durumla ilgisi yok.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılarak boşaltılan ev 3 yıl süreyle kimseye kiralanamaz.

[scmm]

A-Bir hukuk sitesinde şu tarzda bir görüş okudum. Bu görüş dogrumudur.
"kiracının tahliyesine karar verilirse; kiracının bu kararı temyizi mümkün olmakla birlikte kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez."

Yane,karar temyiz edilmesine ragmen,tahliye işleminede bir yandan devam edilebilinirmi.

B-Bir yıl içinde, kiracının iki kez kira ödememesi sonucu yapılan icra takibi,tahliye gerekçisi olmaktadır.

Bagzı hukukçular ise "1.takip sonucu 30 günlük süre dolmuş ve kira borcu ödenmemişse, 2. bir takibe ihtiyaç duyulmaksızın,mal sahibinin dogrudan tahliye davası açma hakkı dogmuştur" demektedir.Bu görüş dogrumudur.

C-Ayrı aylara ait,iki adet kira alacagı aynı günde,fakat ayrı ayrı dosyalar halinde icra takibine konulursa,iki kez yapılması gereken icra takibi şartı,bu yöntemle bir seferde gerçekleştirilmiş olurmu?

Çünki bagzı avukatlar" iki aya ait kira alacagı dosyası farklı günlerde icra takibine verilmeyipte,iki alacak ayrı dosyalar halinde olsada aynıgün takibe konulmuşsa bu iki kez degilde, birkez takip yapılmış gibi addolunur" diyorlar.Ben bu fikrin yanlış oldugu kanısındayım.Sizin ise bu konuda görüşünüz,nedir.

D-Malumunuz; 1 yıllık kontratların süresi doldugunda,tahliye tahütnamesi yoksa ve önceden kiracının tahliyesi için yasal süresinde kiracıya noterden tebligat yollanılmamışsa mevcut kontrat yasa geregi otamatikman 1 yıl daha uzamaktadır.

Oysaki hukukçular "bir yıl içinde iki kez kiracı aylık kira ödeme gerçekleştirmemiş fakat takibat sonucu ödemişse,kontratın bitim tarihi sonrasındaki bir ay içerisinde tahliye davası açılır" diyorlar.

Yıllık kontratın süresi bittiginde,zaten süresi tekrar 1 yıl daha uzamıyormuda,biz tahliye davası açabiliyoruz.

Yanıtlarınız için şimdiden teşekürler.

[sdt23]

B-Bir yıl içinde, kiracının iki kez kira ödememesi sonucu yapılan icra takibi,tahliye gerekçisi olmaktadır.

Bagzı hukukçular ise "1.takip sonucu 30 günlük süre dolmuş ve kira borcu ödenmemişse, 2. bir takibe ihtiyaç duyulmaksızın,mal sahibinin dogrudan tahliye davası açma hakkı dogmuştur" demektedir.Bu görüş dogrumudur.

İkisi farklı konudur. İkisi de tahliye nedenidir.
Birincisi 6570 sayılı kanunun 7 maddesinin e fıkrasında yer almaktadır.
https://www.hukuki.net/hukuk/index.php?article=107
İkincisi ise borçlar kanununun 260. maddesinde yer almaktadır.
https://www.hukuki.net/hukuk/index.php?article=53

Arasındaki fark şudur:
Bir haklı ihtar tebligatını kiracı aldıktan sonra 30 gün içinde öderse temerrüt yani (BK 260) gerçekleşmez. Tahliye için ikinci haklı ihtar gerekir. İki haklı ihtarla dönem sonunda tahliye davası açılır. (6570 sayılı K. md 7-e)
Bir haklı ihtar tebligatını kiracı aldıktan sonra 30 gün içinde ödemezse temerrüt
oluşur, derhal tahliye davası açılabilir.

C-Ayrı aylara ait,iki adet kira alacagı aynı günde,fakat ayrı ayrı dosyalar halinde icra takibine konulursa,iki kez yapılması gereken icra takibi şartı,bu yöntemle bir seferde gerçekleştirilmiş olurmu?

Çünki bagzı avukatlar" iki aya ait kira alacagı dosyası farklı günlerde icra takibine verilmeyipte,iki alacak ayrı dosyalar halinde olsada aynıgün takibe konulmuşsa bu iki kez degilde, birkez takip yapılmış gibi addolunur" diyorlar.Ben bu fikrin yanlış oldugu kanısındayım.Sizin ise bu konuda görüşünüz,nedir.

Bizim değil yargıtayın görüşü de bu yöndedir.
Tahliye nedeni olabilmesi için iki haklı ihtar olabilmesi için
1. farklı borçlara ait,
2. en az 30 gün arayla
3. aynı kira dönemi içinde tebliğ edilmiş
olması gerekir.

Yani mesela kira dönemi 1 eylülde yenileniyorsa, farklı borçlar için 30 gün arayla biri 3 ağustos diğeri 3 eylülde iki haklı ihtar çekseniz yine iki haklı ihtara dayanarak tahliye şansınız yoktur.

D-Malumunuz; 1 yıllık kontratların süresi doldugunda,tahliye tahütnamesi yoksa ve önceden kiracının tahliyesi için yasal süresinde kiracıya noterden tebligat yollanılmamışsa mevcut kontrat yasa geregi otamatikman 1 yıl daha uzamaktadır.

Yanlış. Kiracıya istediğiniz kadar "kira dönemi sonunda tahliye et" diye ihtar gönderirseniz gönderin 6570 sayılı kanun ve borçlar kanunundaki tahliye şartları yoksa bunun bir faydası yoktur. Kira dönemi dolmadan önce ihtar göndererek kira sözleşmesini sonlandıracak kiracıdır, mülk sahibi değil.

Madde 11 - Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

Oysaki hukukçular "bir yıl içinde iki kez kiracı aylık kira ödeme gerçekleştirmemiş fakat takibat sonucu ödemişse,kontratın bitim tarihi sonrasındaki bir ay içerisinde tahliye davası açılır" diyorlar.
Yıllık kontratın süresi bittiginde,zaten süresi tekrar 1 yıl daha uzamıyormuda,biz tahliye davası açabiliyoruz.

Mülk sahibi ancak borçlar kanunu veya 6570 sayılı kanunun 7. maddesindeki koşullardan biri varsa tahliye talep edebilir. Kira dönemi doldu diye tahliye talep edemez.

[caymaz01]

ev,iş yeri sahibi olmak o kadar cok zor ki allah kiracıyada ev sahibinede yardım etsin kimi dinlesen o haklı

[scmm]

Tahliye nedeni olabilmesi için iki haklı ihtar olabilmesi için
1. farklı borçlara ait,
2. en az 30 gün arayla
3. aynı kira dönemi içinde tebliğ edilmiş
olması gerekir.

Buradaki 30 günlük 2 takip arasındaki olması gerekli takip süresi aralıgına ait bilgi vermişsiniz.Bu verdiginiz detaylı ve bence degerli bilginize vede diger açıklayıcı izzahatınızada özellikle teşekkür ederim.sanırım bu 30 günlük süre kanunca aranılan zaman dilimidir.Yanlış anlamayın bu sizin beyanınıza olan güvensizligimden kaynaklanmıyor ve ben sagdecene ögrenmek ve bilgi dağarcıgım açısından bu 30 günlük süre yasanın hangi maddesinde dile getiriliyor.Bunu bu maddeyi belirtirseniz dahada çok memnun olurum.

Sordugum A maddesiyle ilgili olarak, müsbet veya menfi bir görüşünüzde mümkünse olabilirmi.

[sdt23]

Buradaki 30 günlük 2 takip arasındaki olması gerekli takip süresi aralıgına ait bilgi vermişsiniz.Bu verdiginiz detaylı ve bence degerli bilginize vede diger açıklayıcı izzahatınızada özellikle teşekkür ederim.sanırım bu 30 günlük süre kanunca aranılan zaman dilimidir.Yanlış anlamayın bu sizin beyanınıza olan güvensizligimden kaynaklanmıyor ve ben sagdecene ögrenmek ve bilgi dağarcıgım açısından bu 30 günlük süre yasanın hangi maddesinde dile getiriliyor.Bunu bu maddeyi belirtirseniz dahada çok memnun olurum.

Yargıtay içtihatları bu yönde.
Mesela:
HD 06, E: 2005/009978, K: 2005/000386, Tarih: 01.02.2005

(..)geç ödeme sebebiyle muaccel hale gelen aylar kira paraları 27.08.2003 tarihinde başlatılan icra takibine konu edilerek istenmesi mümkün iken bölünerek ayrı ihtara konu edilemez. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.
(..)muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir

T.C. YARGITAY Altıncı Hukuk Dairesi
E: 2005/7888 K: 2005/9634
T: 20.10.2005
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE

ÖZET: İki haklı ihtar olgusunun gerçekleşmesi için, iki ihtarın da bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde tebliğ edilmesi gerekir.

[scmm]

30 günlük süre izzahınız için teşekkürler ben olayın dayanagını izzahınızdan algıladım.
Malumunuz kira kontratlarında genelde kiranın hitamı taraflarca yazılı olarak,belirtilmektedir.

Şayet tahliye taahhütnamesine dayalı bir çıkartma yapılacaksa,bu tahliyenin tarihi,hukuken geçerli olması için kira kontrat tarihinin bitişinin hemen ertesi günlerine rastlayacak şekildemi düzenlenmelidir.

[sdt23]

30 günlük süre izzahınız için teşekkürler ben olayın dayanagını izzahınızdan algıladım.
Malumunuz kira kontratlarında genelde kiranın hitamı taraflarca yazılı olarak,belirtilmektedir.

Şayet tahliye taahhütnamesine dayalı bir çıkartma yapılacaksa,bu tahliyenin tarihi,hukuken geçerli olması için kira kontrat tarihinin bitişinin hemen ertesi günlerine rastlayacak şekildemi düzenlenmelidir.

Evin tahliye edileceği tarihin kira sözleşmesinin bitimi olması gerekmez.
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi yapılmadan önce veya kira sözleşmesi yapılırken verilmesi onu geçersiz kılar. Tahliye taahhütnamesi kiracı eve girdikten en az 1 ay sonra verildiyse geçerlidir.

Mesela 1 mart 2007'de giren kiracı 15 ağustos 2008 tarihinde 30 ekim 2008'de tahliye edeceğine dair bir tahliye taahhüdü verebilir.

Ama 1 mart 2007'de giren kiracının 26 şubat 2007'de veya 1 mart 2007'de verdiği 1 mart 2008'de tahliye edeceğine dair taahhüt itirazı halinde geçersizdir.

[scmm]

Mesela 1 mart 2007'de giren kiracı 15 ağustos 2008 tarihinde 30 ekim 2008'de tahliye edeceğine dair bir tahliye taahhüdü verebilir.

Tahliye taahhütnamesi kiracı eve girdikten en az 1 ay sonra verildiyse geçerlidir.

Ama 1 mart 2007'de giren kiracının 26 şubat 2007'de veya 1 mart 2007'de verdiği 1 mart 2008'de tahliye edeceğine dair taahhüt itirazı halinde geçersizdir.

Verdiginiz bilgi için öncelikle teşekkür ederim.Yukarıda taahhütnamenin imza tarihinin vede tahliyenin kira bitimi sonrasındaki bir tarihi rastlaması gerektigi şeklinde belirtmişsiniz.Ama konunun dahada açıklık kazanması için;

Varsayalım,kontratın bitim tarihi 1.1.2008 olsun.kontratın imza tarihinden tarihinden(1.1.2007) elli gün sonra alınmış(20.2.2007) olsa ve 10 ay (16.10.2007)veya 13 ay (16.1.2008) sonrasına ait kiralanan o meskenin boşaltılacagına dair alınmış olan, bu iki adet tahliye taahhütnamesinden hangisi geçerli olur?
Örneginize göre,ben 10 ay için alınmış olanı bu durumda geçersiz oluyor gibi algıladım. Konuya açıklık getirebilirmisiniz?

A-Kiracıya ait açılan icra takibine ait verilen 30 günlük ödeme süresi dolmadan vede bu sürenin öncesinde veya bu süre dolunca,kiracının varsa menkul malının üzerine,mal kaçırılması veya kiracının ansızın kaçıp gitmesi ihtimaline karşı tedbir çözümü olarak,"ihtiyati haciz tedbiri" koydurtmak mümkünmüdür? Her iki durumdada mümkün degil ise,o zaman bu hakkımız alacak takibinin hangi safhasında yasal olarak işleme konulabilir.

Şayet bu türden bir talebimiz mümkün olabiliyorsa, talebin müracaat mercii neresidir.

[zynpo]

İçerisinde kiracı bulunan bir ev satın aldım.Tapuyu aldığım gün kiracıya noterden ihtarname gönderdim.İhtarname süresi olan 6 ay 4Mart 2009da,eski ev sahibi ile yapılan kontrat 15 şubat 2009da doluyor.Satın aldığım evin kirası rayiç altında kaldı.Kiracının kontrat bitiminde yine aynı kiracıya evimi sanki ilk defa kiraya veriyormuş gibi rayiç bedelinden kiraya verebilir miyim?Yoksa kira artışı Tefe-Tüfe oranında mı olmalı?Ki kiracı bu bedeli kabul etmezse tahliye davası açacağım.Çünkü bende kiracıyım ve şu an evimde oturan kiracıdan aldığım kira oturduğum evin kirasına yetmiyor.Ayrıca sahip olduğum başka evim yok.