Tüzel Kişilikle Akdedilecek İşyeri Kira Sözleşmeleri Hakkında

[Vomica]

Merhabalar,
Bir taşınmaz sahibi ile tüzel kişilik arasında yapılması planlanan işyeri kira sözleşmesi hakkında aşağıdaki hususlar hakkında bilgi ve görüşlerinize ihtiyacım var. Vakit ayırıp yardımcı olabilirseniz sevinirim.

1)Kira sözleşmesinin tüzel kişilikle (Ltd. yada A.Ş) yapılması mı daha uygun olur yoksa şahısla mı? (Tüzel kişilik ortaklarından birisi). Sanırım TTK’ya göre taraflardan birinin tacir olması işi de ticari iş yapıyor. Tacir olmakta basiretli davranmayı gerektiriyor. Buradan hareketle de ileride doğacak anlaşmazlıklarda sözleşmedeki cezai şartların uygulanması yada sözleşmeye istinaden tazminat istemlerinde tüzel kişlikle yapılmış bir sözleşme kiraya veren açısından daha avantajlı olmaz mı?

2)Sözleşme yapacaklara çoğunlukla memur kefil alınması önerilir. Sözleşmenin karşı tarafı tüzel kişilik olunca ve bu tüzel kişilikte uzun yıllardır sektörde faaliyet gösteriyorsa, bahse konu tüzel kişilik memur kefil vermeye yanaşmıyor; daha doğrusu “Memur kefilde nedir, benim firmamla sözleşme yapmak senin için yeterlidir. Sen kim oluyorsun da bende memur kefil istiyorsun” demeye getiriyor. Bu durumda, tüzel kişilikle yapılan sözleşmeye memur kefil yerine tüzel kişilik ortaklarından birinin yada bir kaçının şahsi kefaletinin alınması memur kefil alınması durumuna kıyasla nasıl olur? Sözleşmeyle ilgili uyuşmazlıklarda memur kefil alınması mı yoksa şirket ortaklarından biri veya birkaçının şahsi kefaletinin alınması mı kiraya veren açısından daha avantajlı olur?

3)Kiraya verilecek taşınmaz binanın zemin katındaki bir dairenin yine zemin kattaki küçük bir dükkanla birleştirilmesi neticesinde oluşturulmuş olsun. Yani görünürde bir dükkan var ama ortada iki tapu var. Tapular ın maliki aynı kişi. Sözleşme iş yeri kira sözleşmesi olarak yapılıyor ve sözleşmede bu parçalı durumdan (kiralanacak taşınmazın bir daire ve bir dükkandan müteşekkil olması durumu) söz edilmiyor. Kiraya veren açısında bu durum ilerde ne gibi olumsuz sonuçlar doğurabilir?

4)Son olarak, taraflar arasında yapılacak sözleşmeye müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla imza atanların kefaletlerinin sözleşme süresince geçerli olacağı söyleniyor. Yapılacak sözleşmeye, “Müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla imza atanların sorumluluğu sözleşmenin her yenilendiği dönem için devam eder” maddesinin konulması kefillerin sorumluluğunun devamını sağlar mı? Misal; 5 yıllık bir kira sözleşmesinde, 5. yılın sonunda sözleşmenin otomatik olarak 5 yıl için daha yenilendiği varsayımı altında yeni dönemdeki uyuşmazlıklar için şahsi kefile gidilebilir mi?

[4/Bsonyakadan]

Müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla imza atanların sorumluluğu sözleşmenin her yenilendiği dönem için devam eder” maddesinin konulması kefillerin sorumluluğunun devamını sağlar mı?

Sağlamaz.Kefalet için süre ve miktarı tam olarak belirteceksiniz.

Ortaklardan sağlam olan birini şahsi kefil olarak alın.

[Vomica]

Sağlamaz.Kefalet için süre ve miktarı tam olarak belirteceksiniz.

Ortaklardan sağlam olan birini şahsi kefil olarak alın.

Alıntı yaptığınız kısma yönelik verdiğiniz cevap için teşekkür ederim. "Ortaklardan sağlam birini şahsi kefil olarak alın" cümlenizden de memur yerine sağlam bir ortak kefaletinin daha makbul olacağını anlıyorum. Hoş, bu durumda da ortakların sağlam olup olmadıklarının yada ortaklardan hangisinin daha sağlam olduğunun tespitinin nasıl yapılacağı sorusu ve sorunu gündeme gelir; gelebilir.

[4/Bsonyakadan]

Memur olması alacağınızın teminatının maaşı olmasıdır.Elbette memur kefil alabiliyorsanız alınız.Olayımızda aday kiracınız böyle bir memur kefili vermeyeceklerini olumsuz baktıkları için en azından şahsi teminat almasız gereğine değinilmiştir.

[legal practitioner]

4)Son olarak, taraflar arasında yapılacak sözleşmeye müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla imza atanların kefaletlerinin sözleşme süresince geçerli olacağı söyleniyor. Yapılacak sözleşmeye, “Müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla imza atanların sorumluluğu sözleşmenin her yenilendiği dönem için devam eder” maddesinin konulması kefillerin sorumluluğunun devamını sağlar mı? Misal; 5 yıllık bir kira sözleşmesinde, 5. yılın sonunda sözleşmenin otomatik olarak 5 yıl için daha yenilendiği varsayımı altında yeni dönemdeki uyuşmazlıklar için şahsi kefile gidilebilir mi?

Konuyla ilgili yargıtay kararı;

"KİRA KONTRATINDA KEFİLİN SORUMLULUK SINIRI.YARGİTAY İCTİHAT KARAR ÖRNEĞİDİR.
T.C.
YARGITAY
Altıncı Hukuk Dairesi
Esas No : 2006/5059
Karar No : 2006/7401
Tarih : 26.6.2006


KEFİLİN SORUMLU OLDUĞU AZAMİ SÜRENİN BELLİ OLMASI ( Ne Kadar Uzayacağı Belirsiz Bir Kira Süresine İlişkin Olan ve Kefili Sınırsız Bir Sorumluluk Altına Sokan Sözleşme Hükümleri Geçerli Olmadığı )
KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFALET ( Süresi ve Ödenecek Kira Parasının Miktarı Açıkça Gösterilmiş Kira Sözleşmesini Kefil Sıfatıyla İmzalayan Kişi Sözleşmede Gösterilen Kira Süresi Boyunca Kiracının Ödemekle Yükümlü Bulunduğu Kira Paralarından Sorumlu Olduğu )
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UZAMASI HALİNDE KEFİLİN SORUMLULUĞU ( Kefilin Sorumluluğunun Devam Edebilmesi İçin Öncelikle Bu Hususun Sözleşmede Açıkça Kararlaştırılmış Olması Gereği )




ÖZET :

Borçlar Kanunu'nun 484. maddesi hükmü gereğince yazılı şekilde düzenlenmiş, süresi ve ödenecek kira parasının miktarı açıkça gösterilmiş kira sözleşmesini kefil sıfatıyla imzalayan kişi sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu kira paralarından kefil sıfatıyla kiralayana karşı sorumludur.

Kira süresinin, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun'un 11. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle bu hususun sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağı da açıkça gösterilmiş olmalıdır. Ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir.


DAVA :

İcra mahkemesince verilmiş bulunan karar davacı-davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:


KARAR :

Davacı alacaklı vekili tarafından davalı borçlular hakkında kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istemli olarak başlatmış olduğu icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrine davalı borçlulardan Cengiz ve Aytuğ'un yasal süresinde itiraz etmesi üzerine davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, takibin devamı ve kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuştur. Mahkemece, 2004 Aralık ayı ve Ocak, Şubat-2005 aylar bakiye kira bedeli olarak 30 YTL ve Nisan 2005 ayı kira bedeli olan 210 YTL üzerinden itirazın kaldırılmasına, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine, asıl alacak üzerinden %40 inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmesi üzerine karar davacı ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre davacı alacaklı vekilinin tüm, davalı borçlular vekilinin ise kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesine ilişkin karar kısmı ile aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı borçlular vekilinin, müşterek müteselsil kefil borçlular Cengiz ve Aytuğ'un sorumluluğuna dair temyiz itirazlarına gelince;

Davacı alacaklı vekili, dava dilekçesinde; davalı, borçlular hakkında kira alacağı nedeniyle icra takibi başlattığını kiracı Ö... Sigorta Ltd Şti'nin yasal süresinde takibe itiraz etmediğini, borçlulardan aynı zamanda şirket müdürü olan Cengiz'in yasal sürede yapmış olduğu itirazı icra memurunun şirket adına yapılmış gibi değerlendirmesi sonucu takibin tüm borçlular açısından durduğunu ancak bu hususu İcra Hukuk Mahkemesinde şikayet konusu yapmaları üzerine talebin kabul edilerek borçlu şirketin yasal süresi içerisinde takibe itiraz etmediğine karar verildiğini, bu kararın Yargıtay'ca onanmak suretiyle kesinleştiğini, müşterek müteselsil kefil davalılar Cengiz ve Aytuğ'un yasal süre içerisinde haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesini istemiş, davalı borçlular vekili sözleşmenin yenilenmesi ile kefilin sorumluluğunun son bulduğunu, kötü niyetli davacının asıl alacağın % 40'ından az olmamak üzere kötü niyet tazminatına mahkum edilmesini ve davanın reddini savunmuştur.

Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan, 01.05.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar sözleşmede kefilin sorumluluğu açıkça düzenlenmiş, davalı borçlular Cengiz ve Aytuğ'un müşterek müteselsil kefil oldukları belirtilmiş, ayrıca özel şartlar 4. madde de kefillerin sorumluluğunun kiracının faaliyet gösterdiği sürece geçerli olduğu kararlaştırılmış ise de Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.03.2006 gün ve 2006/6-78 Esas, 2006/88 Karar sayılı kararında da kabul edildiği gibi Borçlar Kanunu'nun 484. maddesi hükmü gereğince, yazılı şekilde düzenlenmiş, süresi ve ödenecek kira paralarının miktarı açıkça gösterilmiş bir kira sözleşmesini kiracının kefili sıfatıyla imzalayan kişi; sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca, kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu kira paralarından, kefil sıfatıyla kiralayana karşı sorumludur.

Zira, böylesi bir durumda, kefilin sorumluluğu süre ve miktar itibariyle belirlidir. Kefil sorumluluğunun kapsamı ve sınırlarını bilmektedir. Kira süresinin, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun'un 11. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle bu hususun ( kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için de devam edeceğinin ) sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması da şarttır. Ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir. Olayımızda da, kefaletin kiracının, kiralananda faaliyet gösterdiği sürece devam edeceği belirtilmiş ise de; kefilin gerek sorumlu olacağı süre gerekse azami miktar gösterilmemiş olduğu için müşterek müteselsil kefillerin sorumluluğu sözleşmenin düzenlendiği tarih olan 01.05.2002 tarihinden itibaren bir yıl süreyle sınırlıdır. Davacı borçlular hakkında başlatmış olduğu icra takibi ile kefillerin sorumlu olduğu bu dönemden sonra gelen Mayıs, 2003 - Nisan, 2005 aylar arası kira bedelini istemiştir. Bu durumda kefiller hakkında itirazın kaldırılmasına karar verilmesi doğru olmadığı gibi alacak istemi kısmen kabul edildiğinden reddedilen asıl alacak üzerinden davalılar lehine inkar tazminatına karar verilmemesi de hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.


SONUÇ :

Yukarıda ( 1 ) No'lu bentte yazılı nedenlerle tahliyeye ilişkin hüküm kısmının ( ONANMASINA ), yukarıda ( 2 ) No'lu bentte yazılı nedenlerle kararın davalı borçlular Cengiz ve Aytuğ açısından alacak ve inkar tazminatına yönelik olarak hüküm kısmının ( BOZULMASINA ), onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 26.06.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."

[Vomica]

Legal practitioner, teşekkür ederim. Bu Yargıtay kararı Sonyakadan'ın kefilin kefalet süresiyle ilgili söylediklerini teyit ediyor.

Diğer hususlar konusunda da fikir ve yardımlarını esirgemeyeceklerin olduğundan eminim.