İkinci toplantıya kimsenin katılmaması durumu

[elciny]

Bilindiği üzere Kanunun 30/2. maddesinde "ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu" olacağı belirtilmiştir. İkinci toplantıya yönetici ve denetçiden başka katılanın olmadığı durumda, bu durumun sonucu nedir, ve neler yapılması gerekir?

[f_doruk]

Bilindiği üzere Kanunun 30/2. maddesinde "ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu" olacağı belirtilmiştir. İkinci toplantıya yönetici ve denetçiden başka katılanın olmadığı durumda, bu durumun sonucu nedir, ve neler yapılması gerekir?

Merhaba,
En az 3 kişi olamlıdır. Ancak her kararı alamazlar. Yönetici ve denetçi 2. toplantıda bile kat maliklerinin salt çoğunluğu ile seçilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 30.madde düzenlemesi yukarıda verilmiş olup ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve katılanların çoğunluğu ile karar alınır. Ancak yasada özel oy oranı aranan durumlar saklıdır. Şöyleki
OY BİRLİĞİ ARANAN KARARLAR:
-Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino , pavyon, bar ,kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane , basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için,
-Bağımsız bölüm iavesi için,
-Anagayrimenkulün yapılan ilavelerden sonra,anagayrimenkulün alacağı duruma göre,yapılan ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlere tahsis dilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden düzenlenmesi için,
-Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar için,
oybirliği aranır.

HEM SAYI HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR :
-Yönetici tayini için,
-Denetçi veya denetim kurulu üyelerinin tayini için,
-Ortak yerlerin düzgün ve bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için,
hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır.

BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK ARANAN KARARLAR :
-Yönetim planında değişiklik için,
-Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden fazla yapı yaptırılmak amacı ile birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde kat irtifakına geçiş için,
beşte dört çoğunluk aranır.
Örnek Yargıtay Kararları:
1) Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556- “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.”
2) Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 28.1.2003 Tarih Esas 2002/11829 Karar 2003/500 “Yasaya aykırı bir şekilde bütün kat maliklerinin rızası sağlanmadıkça yapılan işlem zamanla geçerlilik kazanmadığı gibi yasal olmayan böyle bir iş için yapılan harcamalardan buna rıza göstermeyen kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağı kuşkusuzdur.”
3) Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020- "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak, paydaşlar tesis için sözleşme yapabilirler ve bu sözleşmeyi imzalayan kat maliki bununla bağlı olur..................."
4) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, "
5) Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E.2001/5799-K.2001/6811-T.20.04.2001 tarihli kararında …. bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz”.
6) Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 9.6.1997 Tarih,1997/ 5408 Esas, 1997/ 6070 “Birden çok parsel üzerinde yer alan yapılardaki bağımsız bölüm malikleri bir araya gelerek, ortak bir kat mülkiyeti kuramayacaklarından, aralarında çıkan uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanununa göre çözümlenemez.”
7) Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132) “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre….. “Ve bunlar gibi birçok Yargıtay Kararı bulunmaktadır.
8) 634 Sayılı KMK.'nun Ek 3'üncü maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı parseller üzerinde yapılan l'den fazla binalarda kurulabilir. Bu nedenle yöneticinin de, her bloğun bağımsız bölüm mâliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. (Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/3527, K. 1991/14433.)
9) ''Aynı parsel üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında düzenlenen yönetim planında blok yapıların ve bağımsız bölümlerin çok sayıda olması dikkate alınarak yönetimde kolaylık sağlanması bakımından bloklar için ayrı yönetici öngörülmesi işin gereğine de uygun düşecektir.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 20.2.2003 Tarih,Esas 2002/11904 Karar 2003/1091 sayılı kararı.)
10) Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.) *Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. Y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.
Saygılar

[elciny]

Yanıtınız için çok teşekkür ederim, ancak belirttiğim gibi mevcut durumda ikinci toplantıya 2 kişi katılmıştır, dolayısıyla da herhangi bir karar alınamamıştır. Zira toplantı gündeminden biri de yönetici ve denetim kurulu seçilmesidir. Dolayısıyla bundan sonra yapılması gereken işlemler ile ilgili bilgi alabilirsem çok sevinirim.

[f_doruk]

Yanıtınız için çok teşekkür ederim, ancak belirttiğim gibi mevcut durumda ikinci toplantıya 2 kişi katılmıştır, dolayısıyla da herhangi bir karar alınamamıştır. Zira toplantı gündeminden biri de yönetici ve denetim kurulu seçilmesidir. Dolayısıyla bundan sonra yapılması gereken işlemler ile ilgili bilgi alabilirsem çok sevinirim.

Merhaba,
O zaman ya olağanüstü toplantı yapılacak,
"I - Toplantı zamanı:

Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.(md:14)

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. (md:14)"

Ya da biri sulh hukuk mahkemesinden anagayrimenkule yönetici atanması için başvuru da bulunacak, ve hakim ilgili yere bir yönetici atayacak, ancak hakimin atadığı yönetici 6 ay geçmedikçe değiştirilemez.

"D) Yönetici:


I - Atanması:

Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. (md:18)"

[TECHNOGOD]

Merhabalar,

HEM SAYI HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR :
-Yönetici tayini için,

Sitede oturanların 1/4 ü toplantıya katılmışsa, arsa payı olarak çoğunluk sağlanamadığından yönetici seçilemez mi ? Mahkemeye başvurup yönetici tayin ettirmek mi lazım ?
2. toplantıda oy birliği sağlanamadığından haydi arkadaşlar 3. toplantıda haftaya burada aynı saatte buluşuyoruz diye sözle söyleyerek 3. toplantı yapılırmı ? Böyle bir şey kanuni mi ?
Yani özetle şunu sormak istiyorum "HEM SAYI HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR" bütün maliklerin çoğunluğı ile alınacak kararlarmıdır ? Yoksa 2. toplantıya katılan 1/4 oranındaki maliklerin oyları yeterlimi ?

[f_doruk]

Merhabalar,

HEM SAYI HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR :
-Yönetici tayini için,

Sitede oturanların 1/4 ü toplantıya katılmışsa, arsa payı olarak çoğunluk sağlanamadığından yönetici seçilemez mi ? Mahkemeye başvurup yönetici tayin ettirmek mi lazım ?
2. toplantıda oy birliği sağlanamadığından haydi arkadaşlar 3. toplantıda haftaya burada aynı saatte buluşuyoruz diye sözle söyleyerek 3. toplantı yapılırmı ? Böyle bir şey kanuni mi ?
Yani özetle şunu sormak istiyorum "HEM SAYI HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR" bütün maliklerin çoğunluğı ile alınacak kararlarmıdır ? Yoksa 2. toplantıya katılan 1/4 oranındaki maliklerin oyları yeterlimi ?

Merhaba,
Yönetici ve denetçi seçilebilmesi için bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. İsterse 10. toplantı olsun. Örnek 50 daireli arsa payları eşit bir yerde, 26 kişinin oyunu almadan kimse yöneticilik yapamaz. Yargıtay kararı var. 3. Toplantı diye bir şey olmaz. 2. toplantıdan sonra ancak olağanüstü toplantılar yapılabilir. Şartları KMK da yazar. Bakınız.
Saygılar