Yönetici ve denetçilerin aidat ödememesi

[kons08]

site yönetimi ve denetçiler hem aidat ve site ortak giderlerini ödemiyorlar.Acaba ödememe hakları varmıdır,saygılar

[f_doruk]

site yönetimi ve denetçiler hem aidat ve site ortak giderlerini ödemiyorlar.Acaba ödememe hakları varmıdır,saygılar

Merhaba,
Genel kurul toplantısında bu yönde bir karar alınmamıssa, sadece yönetim giderleri ile ilgili olarak
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz
Denetçiler için ise eğer kurulda bir karar alınmamıssa bunla ilgili bir madde yoktur.
Saygılar, Haklarımızı Bilelim.
Ayrıca nasıl bir yerde oturuyorsunuz, tapunuz da ne yazılı, sitemisiniz. Bunlara göre de ayrı cevaplarım olacaktır.

[ealkor]

Sayın f_doruk,

Konuyla çok alakalı olarak cevabınızı rica edeceğim bir ek sorum var.
Kat malikleri kurulu site 5 kişilik bir "site yönetim kurulu" ve 3 kişilik "denetim kurulu" seçiyor. Bu 5 kişilik Site Yönetim Kurulu toplanıp içlerinden birini "Site Yöneticisi seçiyor. Site Yöneticisinin ücreti veya aidat-gider muafiyetleriyle ilgili hususlarda cevabınız çok açıklayıcı.

Ancak 3 ada üzerinde toplam 92 bağımsız bölümden oluşan bir sitede 5 kişilik yönetim kurulu ve 3 kişilik denetim kurulu üyelerinin hepsine de aidat muafiyeti tanınması ahlaken doğru olmamakla birlikte hukuken doğru mudur? Bu bir A.Ş. yönetimi değil ki 5 kişilik yönetim kurulu, 3 kişilik denetim kuruluna ihtiyaç olsun.

Bu karar kat malikleri kurulunun çoğunluk sağlanamadığı için 2. kere yapılan 14kişilik genel kurulunda alınmış. Bağımsız bölümlerin bina içi inşaatlarının maliklerce münferiden yapılacak olması nedeniyle oturan 15-20 kişi dışında diğer yerlerin boş olması ve çoğu malikin başka şehirlerde ikamet etmesi nedeniyle katılım az olmakta. Bunu fırsat bilen oturan malikler de böyle bir kararı kendi aralarında almakta. Üstelik oturanlardan yönetim ve denetim dışında kalan kişiler de yedek durumdalar.

Bu durumu değiştirmek için ne yapmalı?

[f_doruk]

Sayın f_doruk,

Konuyla çok alakalı olarak cevabınızı rica edeceğim bir ek sorum var.
Kat malikleri kurulu site 5 kişilik bir "site yönetim kurulu" ve 3 kişilik "denetim kurulu" seçiyor. Bu 5 kişilik Site Yönetim Kurulu toplanıp içlerinden birini "Site Yöneticisi seçiyor. Site Yöneticisinin ücreti veya aidat-gider muafiyetleriyle ilgili hususlarda cevabınız çok açıklayıcı.

Ancak 3 ada üzerinde toplam 92 bağımsız bölümden oluşan bir sitede 5 kişilik yönetim kurulu ve 3 kişilik denetim kurulu üyelerinin hepsine de aidat muafiyeti tanınması ahlaken doğru olmamakla birlikte hukuken doğru mudur? Bu bir A.Ş. yönetimi değil ki 5 kişilik yönetim kurulu, 3 kişilik denetim kuruluna ihtiyaç olsun.

Bu karar kat malikleri kurulunun çoğunluk sağlanamadığı için 2. kere yapılan 14kişilik genel kurulunda alınmış. Bağımsız bölümlerin bina içi inşaatlarının maliklerce münferiden yapılacak olması nedeniyle oturan 15-20 kişi dışında diğer yerlerin boş olması ve çoğu malikin başka şehirlerde ikamet etmesi nedeniyle katılım az olmakta. Bunu fırsat bilen oturan malikler de böyle bir kararı kendi aralarında almakta. Üstelik oturanlardan yönetim ve denetim dışında kalan kişiler de yedek durumdalar.

Bu durumu değiştirmek için ne yapmalı?

Sayın ealkor,
Bakınız olayları açıkladıkça sorunlar ne yöne gidiyor. 3 ada diyorsunuz, yani 3 ayrı parsel söz konusu. 28/11/2007 de yürülüğe giren 5711 sayılı kanunla 634 sayılı kanuna 9. bölüm eklendi. Bu bölüm ayrı parsellerdeki kat malikleirnin bir arada yönetilmesine imkan veriyor. Ancak böyle bir yönetim oluşması için her parselin tapuda kayıtlı yönetim planlarının(sizinde tapuda ayrı ayrı yönetim planlarınız vardır bakın) 4/5 çoğunlukla değiştirilip tapuya tescil edilmesi gerekir ve tapu dairesinin söncelikle sizi toplu yapı olarak kabul etmesi lazım. Ancak bundan sonra bir arada yönetilebilirsiniz. Aksi takdirde her parseldeki kat malikleri kendi yöneticisini seçmelidir. 3 adayı kapsayan bir yönetim planı tapuya tescil edilmedikçe birlikte yönetilemezsiniz. Ayrıca zaten yönetici ve denetçi seçilmesi için kat maliklerinin salt çoğunluğu gerekir. Yani diyelim siz 92kat malikisiniz 92/2= 46 ama bu salt çoğunluk değil 47 kişi salt çoğunluktur. Yani 47 kişinin oyunu alan yönetici ve denetçi olabilir. Aksi mümkün değildir.
İlgili Yargıtay Kararları:
*Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. Y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

“Yönetici birinci ve ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir.
Y.5hd 26.3.1983 gün 1984/2271e.2260k.
Bence sizin yönetiminiz yasal değil. Farklı parsellerdeki kar malikleri şayet bu parseller arasında kullanılan ortak yerler varsa o ortak alanlar için aralarında sözleşme yapabilirler. ve bu sözleşme sadece onu imzalayanları bağlar. Diyelimki bir evi sonradan satınm alanları bağlamaz.
5. Hukuk Dairesi 1991/3527 E., 1991/14433 K.
• KAT MÜLKİYETİ
• YAYGIN KAT MÜLKİYETİ
• YÖNETİCİ SEÇİMİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
Beşinci Hukuk Dairesi

E. 1991/3527
K. 1991/14433
T. 2.5.1991



ÖZET : 634 sayılı Kanunun ek 3. maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak
aynı parseller üzerinde yapılan birden fazla binalarda kurulabilir. Tarafların maliki bulundukları bağımsız bölümler iki ayrı parsel üzerinde inşa edilen iki ayrı blokta bulunmaktadır. Bu itibarla, kat mülkiyeti hükümlerinin her blok için birbirinden bağımsız olarak ayrı ayrı uygulanması, yönetici seçiminin de her blokun bağımsız bölüm maliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir.

(634 s. KMK. ek m. 3)

Taraflar arasındaki 634 sayılı Yasa uyarınca, 15.7.1989 tarihinde kat malikleri genel kurulunca 1316 parsele seçilen yöneticinin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine
dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar yönünden verilen
dilekçelerle istenilmiş olmakla; dosyadaki belgeler okunup, iş anlaşıldıktan
sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

634 sayılı Kanunun ek 3. maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı
parseller üzerinden yapılan birden fazla binalarda kurulabilir. Tarafların
maliki bulundukları bağımsız bölümler iki ayrı parsel üzerinde inşa edilen
iki ayrı blokta bulunmaktadır. Bu itibarla, kat mülkiyeti hükümlerinin her
blok için birbirinden bağımsız olarak ayrı ayrı uygulaması, yönetici seçiminin de her blok'un bağımsız bölüm maliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. Ayrı ayrı parseller üzerinde bulunan bloklardaki bağımsız bölüm maliklerinin bir kurul halinde toplanarak yaptıkları yönetici seçimi ve alınan kararlar geçerli değildir. Davanın bu bakımdan kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazları yerinde olmadığından açıklanan
nedenle hükmün (ONANMASINA) ve kalan onama harcının temyiz edenden
alınmasına, 2.5.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Eğer böyle bir yönetime aidat ödesi iseniz ve böyle bir sözleşmede imzanız yoksa hukuki ve akdi bir neden olmadan para alındığı için paralarınızı geri alabilirsiniz.
18. Hukuk Dairesi 1993/7958 E., 1993/10638 K.
• AYRI AYRI PARSELLERDE KAT MÜLKİYETİ
• ORTAK YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞININ SINIRI
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/7958 1993/10638

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde haksız tahsil edilen 775.000 TL.'nin faiz ve masraflar ile birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti yada sözü edilen yasa hükümlerinin uygulandığı kat irtifakının tek bir parsel üzerinde kurulması gerekli olup, birden çok parsel üzerinde kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurularak bu yasa hükümlerinin uygulanması mümkün değil ise de, üzerlerinde ayrı ayrı kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulan parsellerin bağımsız bölüm malikleri ortak tesislerinin kullanım ve yönetimi için kendi aralarında genel hükümler dairesinde bir sözleşme yapmalarına hukuki bir engel bulunmamaktadır. Böyle bir sözleşme, Kat Mülkiyeti Kanununun yönetim planının onu imzalayanlar yanında külli ve cüzi haleflerini bağlayacağına dair Kat MÜlkiyeti Kanununun 28. maddesi 3. fıkrasının aksine, sadece onu şahsen imzalayan bağımsız bölüm maliklerini bağlar.
Davacı herhangi bir sıfatla bu iki parsel bağımsız bölüm malikleri arasında mevcut olduğu bildirilen ortak yönetime ait sözleşmeyi imzalamadığına göre bu sözleşme uyarınca kendisinden kanuni ve akdi herhangi bir neden bulunmadan tahsil edilen parayı geri alma hakkına sahiptir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.10.1993 gününde oybirliğiyle karar
verildi.
Bunları nereden mi biliyorum. Bende aynı sorun var. 3 parselde oluşturulmuş bir sitede oturuyorum. 2001 yılından beri benden aidat aldılar. Bu kanunları yeni öğrendim. Ve hemen davamı açtım. Eğer verdikleriniz almak istiyorsanız. Bir avulkattan yardım alın. Eğer tuttuğunuz avuvat yeterli KMK konusunda yeterli bilgiye sahip değilse ben sizin aracılığınızla avukata yardımcı olurum. Ama önce tapu dairsine gidin. Ve sizi bağlayan yönetim planını temin edin. 10-15 ytl karşılığında verirler. Bu yönetim planı sizi bağlar. Başkası değil. Tapunuzda parsel numaranız yazar. Ona göre bakar verirler. Kanımca seçtiğiniz yöneticiler yasal değildir. Vekalet akdi hükümleri yerine gelmemiştir. Aktif husumet ehliyetleri yoktur, dava iakame edemezler. Şöyle anlayın başka bir parseldeki bir kişi sizinler ilgili bir dava açamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu 30.madde düzenlemesi yukarıda verilmiş olup ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve katılanların çoğunluğu ile karar alınır. Ancak yasada özel oy oranı aranan durumlar saklıdır. Şöyleki
OY BİRLİĞİ ARANAN KARARLAR:
-Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino , pavyon, bar ,kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane , basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için,
-Bağımsız bölüm iavesi için,
-Anagayrimenkulün yapılan ilavelerden sonra,anagayrimenkulün alacağı duruma göre,yapılan ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlere tahsis dilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden düzenlenmesi için,
-Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar için,
oybirliği aranır.

HEM SAYI HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR :
-Yönetici tayini için,
-Denetçi veya denetim kurulu üyelerinin tayini için,
-Ortak yerlerin düzgün ve bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için,
hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır.

BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK ARANAN KARARLAR :
-Yönetim planında değişiklik için,
-Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden fazla yapı yaptırılmak amacı ile birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde kat irtifakına geçiş için,
beşte dört çoğunluk aranır.
Daha çok bilgi var ama buraya sığmaz. Bence önce bu kişileri yaptıklarının kanuna uymadığı gerekçesiyle ihtar edin.
Yardımcı olduysam ne mutlu bana

Saygılarımla.

[ealkor]

Sayın f_doruk,

Paylaştığınız değerli bilgiler için size çok teşekkür ediyorum. Geciktiğim için kusura bakmayın. Hattımdaki bir sorun nedeniyle ne telefonum çalıştı ne de internete girme fırsatım olmadı. Sonunda tamir ettirebildik.

OY BİRLİĞİ ARANAN KARARLAR:
-Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino , pavyon, bar ,kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane , basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için,

diyorsunuz.Fakat bizim site yönetimi yine kat malikleri kurulunun çoğunluk sağlanamadığı için 2. kere yapılan az kişinin katıldığı son yıllık genel kurulunda aldıkları bir kararla 3 ayrı adanın 1 tanesinde işyeri açılabilmesine izin vermişler.Dediklerine göre bir adadaki kat maliklerinden bazıları bunu talep etmişler.Diğer iki adanın sakinleri kendi adalarındaki villaların işyeri olarak kullanılmasına karşı çıkmışlar.Sonuçta maliklerin yarısının bile temsil edilmediği bir genel kurulda (çoğunluk aranmayan 2. toplantı) adalardan birinde işyeri açılması için karar alınmış, üstelik sözkonusu adada oturmayan kişiler de bunun için oy kullanmışlar. Bizim bunlardan haberimiz yok.Daha doğrusu toplantı davet mektubunda böyle bir gündem maddesi de yok.
Şu anda işyeri izni olan adada çocuk yuvası,dersane,petshop,emlakçı vs. gibi işyerleri açılmış.Hatta bazı emlakçıların kiralık ilanlarında cafeye uygun işyeri diye bizim sitedeki villaların ilanları var.Düşünebiliyor musunuz. İkiz villa veya bitişik 4lü villa grubundan bir veya birkaçında umuma açık işyerleri açılıyor bir duvarla ayrılan yanındaki bitişik villada ailenizle siz oturuyorsunuz.Nasıl olacak bu?Bu çok uygunsuz bir durum.Siz şehir gürültüsü ve insan yığınlarındn kafanızı dinlemek,huzur içinde oturmak için dünyanın parasını harcayıp müstakil villaya çıkıyorsunuz,sizinle aynı amaçla yola çıktığını sandığınız gözünü para hırsı bürümüş ahlaksızlar kendi yerlerini kaptıkaçtı kararlara dayanarak işyerlerine kiralıyor.Madem kendini oturmuyorunuz aile yapısındaki kişilere kiralasanıza! Üç kuruş daha fazla almak için yan villada oturacak kişiyi düşünmeden gürültülü patırtılı işyerlerine kiralıyorlar. İşin AHLAKİ boyutu bir yana HUKUKİ yönden de yanlış olduğu anlaşılıyor.

Yukarıdaki OY BİRLİĞİ ARANAN KARARLAR hükmüne göre maliklerden biri itiraz etse veya toplantıda bulunmasa yani karara herhangi bir şekilde onay vermezse bu karar ve buna dayalı kiralama eylemleri hukuka aykırı oluyor.

Ayrıntılı cevabınızda belirttiğiniz gibi Yönetim yapısının uygunsuzluğu konusu bir yana diyelim ki usulüne uygun bir yönetim bu kararı aldı ve benim iznim yok. Bu durumda uygulamanın değiştirilmesi yani villaların işyerlerine kiralanmaması ve mevcut kiracıların tahliyesi için hangi yolu takip etmeliyim?
Teşekkür ederim

[mucella1955]

Sayın f_Doruk,

Başlık açmadan benimde size sorunum olan bir konuda danışmak istiyorum.

Şu an oturmakta olduğum sitede kiracı olarak oturmaktayım.2009 Nisan ayından bügüne değin aylık 125.00 TL.aidat ödemekteyim.Öğrendiğime göre bu ödediğimiz aidatlar geçmiş yıllara ait kömür borçlarına istinaden alındığını öğrenmiş bulunmaktayım.Ayrıca site yönetimi Ağustos ayında doğalgaz çalışmaları yaptı ve doğalgazla ısınmaya hazır hale getirdi.Kat maliklerinden bazıları doğalgazla ısınmanın pahalı olacağı gerekçesiye doğalgazı iptal davası açtı ve ilk dava görüldü.Şu anda ne kömür alındı ne de doğalgazla ısınmamız gündemde.
Eğer doğalgazla ısınacak isek, neden bizlerden yazında aidat toplandı. Toplanan bu aidatları geriye alma imkanımız varmıdır acaba ? Yönetici katı yakıt için aylarca toplanan bu paraları aldığı için suçlu olmuyor mu ? Site yöneticisinin doğalgazı Mahkeme süreci devam ederken yakmaması konusunda Mahkemece tedbir koymamız gerekir mi ?

Lütfen bu konuda bilgi sahibi iseniz benide aydınlatabilirmisiz ?

Teşekkürler,