Yeni ev sahibinin kiracıların tahliyesini istemesi

[Persona non grata]

Merhaba Arkadaşlar,

Benim Türk Eğitim Vakfı'na ait bir binada 25 yıldır ikamet etmekte olan bir tanıdığım var. Binanın 2-3 ay kadar önce satılması sebebiyle, içindeki kiracılar tahliye edilmek isteniyor. Kiracılara 01.06.2005 tarihine kadar mühlet verilmiş. Bu tarihte daireleri boşaltmaları isteniyor ve bu tarihe kadar da kendilerinden kira istenmiyor. Bunun için, her kiracıya bu hususa dair bir belge imzalatılmak istenmiş (ben belgeyi görmedim; tahliye taahhütnamesi olabilir); bu belgede, yukarıda belirtilen tarihte kiracının evi boşaltmış olacağı ve bu tarihe kadar kira ödemeyeceği belirtiliyormuş. Benim tanıdığım, bu belgeyi henüz imzalamadı çünkü, daha yüksek kirayla (burada ödediği kira piyasa rayicinin yarısı veya üçte biri civarındaydı), peşinat depozito vs. vererek yeni bir eve çıkacak maddi gücü yok ve binanın yeni sahibinin kiracıları çıkartmak için onlara bir taşınma yardımı yapma zorunluluğu (Zorunluluk yoksa bile benzer durumlarda böyle bir yardımın yapılmış olduğu örnekler var mıdır?) olup olmadığını ve imzalanacak o belgeye buna ilişkin bir madde de eklenip eklenemeyeceğini merak ediyor. Bu arada, yukarıda yazdığım cümle evden çıkmayı reddediyor olarak anlaşılmasın; belirtilen tarihte tabii ki evi boşaltmış olacak ancak, bu durumda böyle bir hakkı olup olmadığını bilmek istiyor. Ayrıca, belirtilen sözleşmenin imzalanmamış olması, kiraların da -söylendiği gibi- ödenmiyor olması (şimdiye kadar 2 aylık kira ödenmedi), böyle bir hak varsa da kiracının bundan mahrum olmasına sebebiyet verir mi? Yardımcı olabilirseniz çok sevinirim.

Hoşçakalın.



Chi va piano va sano e va lontano.

[Av.Tayfun Eyilik]

Yazım biraz geç oldu ancak sanırım siteden kaynaklanan problemler var
Merhaba ; kira hukuku konusunda daha uzman olan arkadaşlar var forumda ben çok ayrıntılı olmasa bile genel kuralları size izah etmeliyim.
6570 sayılı GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN’nun 7. maddesi hangi hallerde tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir. (a) ve (d) fıkraları sizing konunuz ile ilgilidir.
“Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,
b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,
c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,
ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,
d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihbarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,
e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında,
Tahliye dâvası açabilirler.
Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeğe mecburdur.”

Tahmin ettiğiniz gibi imzalatılmak istenen belge büyük bir olasılıkla tahliye taahhütnamesidir. Ve böyle bir taahhüt verilmesi halinde mal sahibinin (a) fıkrasına göre tahliye davası açma hakkı vardır. Tam bu arada daha sonra sormuş olsanız bile “bir taşınma yardımı yapma zorunluluğu (Zorunluluk yoksa bile benzer durumlarda böyle bir yardımın yapılmış olduğu örnekler var mıdır?) olup olmadığını ve imzalanacak o belgeye buna ilişkin bir madde de eklenip eklenemeyeceğini merak ediyor.” Sorunuza şimdi cevap vermekte fayda var. Tahliye taahhütnamesi tek taraflı bir sözleşmedir. Tek taraflı bir sözdür. Eğer taahhütnameyi alan kişininde bir takım sözler vermesini verdiği sözleri tutmasını istiyorsanız iki taraflı bir sözleşme (yani mal sahibinin de imzalayacağı) yapmalısınız. Böyle bir halde tahliye tarihine kadar kira almayacağı- almadıklarından ibra ettiğini- tahliye anında gerekli nakliye işlemlerinin mal sahibi tarafından yerine getirileceği veya masraflarının mal sahibi tarafından karşılanacağı gibi hükümler sözleşmeye konulmasında (mal sahibi kabul ederse tabi) bir sakınca yok. Ancak mal sahibini buna zorlayacak sözleşme dışında bir yasal düzenleme yok


Zaman insanları değil, armutları olgunlaştırır...

[zara]

Sayın Persona non grata,

mesajınızı almış olmama rağmen, tarafıma yöneltilen soruların çokluğu + işlerimin yoğunluğu ve sitedeki teknik arızâlar nedeni ile, ancak cevap verebilmekteyim. posta kutunuza atmaya çalıştığım cevap mesajım, teknik nedenlerle adresine ulaşamamıştır.

sözünü etmiş olduğunuz belgenin içeriği bilinmeden, yorum yapmak yanlış olabilecektir.

ancak anlatımlarıızdan anladığım kadarı ile;
Türk Eğitim Vakfı'na ait bu binanın satılması nedeni ile, binanın yeni mâlikinin, uygulanması gereken (kiracılara süresinde ihtâr keşide etmek, ihtiyaç vb. nedenlerle tahliye dâvâsı açmak ve neticelendirmek gibi, uzun sayılabilecek) prosedürü bilmekte olduğu ve bu nedenle, olayı kısa yoldan çözmek amacı ile bu şekilde bir formül bulduğu, anlaşılmaktadır.

ayrıca; yeni mâlikinin, binanın içindeki kiracıların, piyasa fiyatlarına göre cari rayicin altında sayılabilecek kira bedelleri ödediklerinin de farkındadır ki, buna göre hesabını kitabını yapmış olduğu ve haziran ayına kadar kira bedeli alınmaması gibi bir "teklif" getirdiği, anlaşılmaktadır.

sizin sormuş olduğunuz soruya gelince; yeni mâlikinin, kiracıları çıkartmak için taşınma yardımı yapma zorunluluğu) şeklinde, yasalarda herhangi bir düzenleme YOKTUR.

açıkçası, -her ne kadar böyle bir yasal düzenleme yok ise de- uygulamada bazen, tarafların anlaşarak -belirli bir toplu ödeme karşılığında- mal sahibi lehine tahliye taahhütnâmesi tanzim ve imza ettikleri de görülebilmektedir. sizin olayınızda da, sanırım, kanunlarda yer almayan, gayriresmi uygulamanın benzer bir örneği söz konusudur. yeni mal sahibinin, kiracısına taahhütnâme karşısında bir miktar para ödemek yerine, belli aylara ait kira bedellerinden ferâgat ettiği anlaşılmaktadır.

bu duruma göre; sizin tanıdıklarınızın da, o belgeyi imzalamadan önce, gerek bu hususu ve gerekse haklarını iyice düşünmeleri ve hesabını buna göre yapmaları gerektiği, görüşündeyim.

Not:

Tabi, bütün bunları belirtirken, bu kabil bir belgenin imzalanmaması olması, dolayısıyla, bu şartların, bu binada kiracı sıfatı ile ikâmet eden kiracılar tarafından kabul edilmemesi anlamına gelmiş olacağından, kira bedellerini de, - yeni mal sahibi ile temerrüde düşmemeleri bakımından- ödemek mecburiyetinde olduklarını, sanırım, ayrıca ifâde etmem yersiz olacaktır. zira,bu belgede, kira bedellerinin ödenmemesi hali, ancak, aynı belgedeki, taahhüt tarihinde tahliyenin gerçekleştirileceği şartına göre, temerrüt teşkil etmemiş olacaktır.

[Av.Tayfun Eyilik]

Taşınmazı satın alan yeni malik yukarıda (d) maddesindeki kurala dayanarak tahliye davası açabilmesi için "kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihbarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,"
Kanunda belirtilen sürelere riayet etmelidir.
" İktisap ve ihtiyaç sebcbiyle tahliye davası açılacak ise:
İktisaptan ilibaren 1 ay içinde, kiralananın satın alıdığının ve ihtiyaç için kullanılacağının kiracıya bildirilmesi ve gene iktisaptan itibaren 6 ayın geçmesinin beklenmesi gerekir.
İhtarın, iktisaptan itibaren 1 ay içinde kiracıya ke§idesi değil tebliği şarltır. Davanın iktisabı izleyen 6 ay geçtikten sonra açılması süreye bağlı değildir. Akdin sonuna kadar dava ikamesi mümkündür." (YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 1995/4240 K. 1995/4424 T. 26.4.1995)
Ihtiyaç iddasında samimi olmalıdır.
"İhtiyaca dayanan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Olayımızda; aynı nedenle dava ikame edilmiş o dava samimi görülmeyerek reddedilmiş, karar düzeltme isteği de reddedilerek karar kesinleşmiştir. O kararın kesinleşmesinden kısa bir süre sonra bu dava açılmıştır. Reddedilen davanın kesinleşme tarihi ile bu davanın açıldığı tarih arasında 3 ay geçmemiştir. Kısa süre içerisinde davacıların durumunda önemli bir değişiklik olduğu iddia ve ispat edilmiş değildir. O halde, davanın reddine karar verilmesi gerekir. " (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2004/6-19 K. 2004/40 T. 28.1.2004 )



Zaman insanları değil, armutları olgunlaştırır...

[Av.Tayfun Eyilik]

Ayrıca, belirtilen sözleşmenin imzalanmamış olması, kiraların da -söylendiği gibi- ödenmiyor olması (şimdiye kadar 2 aylık kira ödenmedi), böyle bir hak varsa da kiracının bundan mahrum olmasına sebebiyet verir mi? Yardımcı olabilirseniz çok sevinirim.

Mal sahibi ile bir anlaşma yapmadan kira bedellerini ödememis temerrüt halidir. Bu halde mal sahibi kiracıyı temerrüt nedeniyle çıkartabilir. Aynı dönem içinde iki ihtarname gönderirse yukardaki maddenin (e) fıkrasına öre tahliye davası açma hakkı kazanır. Bu durumda Mal sahibinin insafına kalmış olursunuz


Zaman insanları değil, armutları olgunlaştırır...

[zara]

Sayın Persona non grata,

söz konusu belgenin içeriği hakkında daha fazla mâlumat verirseniz, konuyu bu çerçevede yeniden yorumlamak mümkün olacaktır.