Ortaklıktan çıkarma

[Şenol Eker]

7 ortaklı bir terekede mirasçılardan bir tanesi, sürekli olarak meşgul olduğunu öne sürerek tereke üzerinde yapılması gerekli işlemler için imza atmıyor, vekalet vermiyor. Bu yüzden zarara uğruyoruz.
Bir kişinin, diğer 6 ortağın hissesini satın almak için izale-i şuyu davası açıp satışta en yüksek bedeli vererek satın almasının yeterli olduğunu biliyoruz.
Ancak biz diğer 6 ortak, 7. ortağın hissesini ortaklaşa olarak satın almak istiyoruz.
Yani 6 ortak olarak her birimiz tereke ederinin 1/42'si kadar bedeli, çıkartmak istediğimiz ortağa ödeyerek hisselerimizi 1/7'den 1/6'ya çıkartmak istiyoruz.
Bunu kişinin kendisi ile yapmamız mümkün değil. "Ben miras falan istemiyorum" diyor, ancak reddi miras için gerekli işlemleri yürütmek için avukata vekalet vermek dahil, hiç bir şekilde hiç bir iş için hiç bir işlem yapmaya yanaşmıyor.
Nasıl bir yol izlemeliyiz?

[Erdoğan Kırcalı]

Mirasın elbirliği halinde intikali yapılmış durumda mı ?

[Şenol Eker]

Tek bir mirasçı tarafından bu işlem yapıldı. Şu anda mirasçıların e-devletlerinde 1/7 hisse olarak görünüyor.
Ayrıca arsa üzerinde belediyenin vergi alacağına istinaden haciz görünüyor, icra dairesine ödemesi yapıldı, borcu yok, belediyeden şerhi kaldırmasını istediğimizde -tüm ortakların- imzasını istiyor, şerhi kaldıramıyoruz.

[gmevzuat]

Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 5831 Sayılı Kanun 27/01/2009 tarih 27123 sayı ile Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe girmesi ile Bazı Kanunlardaki değişiklik maddeleri ve mevzuat çerçevesinde aşağıdaki konularda açıklık getirilmiştir.
A- İNTİKAL
Bilindiği üzere; ilgi (a, b ve c ) genelgeler ile intikal işlemlerine açıklık getirilmiş ve mevzuat gereği; taraf olarak tüm mirasçıların katılımı ile paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre mahkemeden alınan veraset belgelerine göre intikal talep edilmesi halinde müşterek mülkiyet esasına göre; taraf olarak mirasçılardan birisinin talebi ile mahkemeden alınan veraset belgelerine göre intikal talep edilmesi halinde ise elbirliği (İştirak) halinde mülkiyet esasına göre tescil işlemleri yapılmaktaydı.
Ancak, 5831 sayılı Kanunun 8 nci maddesi ile 3402 sayılı Kadasatro Kanununa “ Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi” başlığı ile eklenen Ek 3 ncü maddesi “ Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır.
Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.” Hükmü ile tebligat esasına dayalı elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi imkanı getirilmiştir. Buna göre;
1- Miras Ortaklığından Doğan Elbirliği (İştirak) Halindeki Mülkiyet:
Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet, kanun veya kanunda belirtilen sözleşmeler uyarınca aralarında ortaklık bağı bulunan kişilerin, bu ortaklık nedeniyle bir mala veya hakka birlikte malik olma durumudur
Muris veya Murislerin adlarına kayıtlı taşınmaz/larda; taraf olarak mirasçılardan birisinin talebi ile mahkemeden alınan veraset belge/lerine göre intikal talep edilmesi halinde Elbirliği (İştirak) halinde mülkiyet esasına göre tescil işlemleri yapılacaktır.

2- Paylı (Müşterek) Mülkiyet Esasına göre Tescil:
a)Tüm mirascıların katılımı ile; taraf olarak mirasçılardan birisinin talebi ile mahkemeden alınan veraset belge/lerinde; tüm mirasçıların katılımı ile intikal talep edilmesi ve paylı mülkiyet esasını kabul ve beyan edilmesi halinde paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre intikal işlemlerinin yapılması,
Noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanı Tapu Sicil Müdürü huzurunda yapılmış muvafakat sayılır.
b) Mahkeme kararında veya mahkemeden alınan veraset belgesinde paylı (Müşterek) mülkiyet kararı verilmiş ise; veraset belgesi veya mahkeme kararı tüm mirasçıların taraf olması ve paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescil kararı verilmiş ve karar kesinleşmiş ise mirasçılardan birinin talebi halinde paylı (Müşterek) mülkiyete göre intikal işlemlerinin yapılması, aksi halde elbirliği(İştirak) halindeki mülkiyete göre tescilin yapılması gerekmektedir.
c) Tebligat yapılarak, paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescil; taraf olarak mirasçılardan birisinin talebi ile veraset belge/leri alınmış ise ve mirasçılardan biri veya birden fazlası intikal talep etmiş ise talep edenler dışındaki mirasçılara 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri doğrultusunda tebligat yapılarak paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescil işlemleri yapılması gerekmektedir.
3- Elbirliği (İştirak) Halinde Tescilli Mülkiyetin Paylı(Müşterek) Mülkiyete Çevrilmesi:
a) Tüm mirasçıların talebine göre: iştirak halinde tescilli taşınmaz/ların tescile dayanak veraset belge/lerine göre tüm mirasçıların talebi ve elbirliği ( iştirak) halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyet esasını kabul ve beyan edilmesi halinde paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescil işlemleri yapılacaktır.
b) Mahkeme Kararına göre; Elbirliği (iştirak) mülkiyet halinde tescilli taşınmaz/ların Mahkeme Kararına göre elbirliği (İştirak) halindeki mülkiyetin paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tesciline karar verilmiş ise kesinleşmiş Mahkeme Kararına göre tescil edilmesi gerekir.
c) Tebligat yapılarak, elbirliği (İştirak) halindeki mülkiyetin paylı (Müşterek) mülkiyet esasına göre tescili; iştirak halinde tescilli taşınmaz/ların tescile dayanak veraset belge/lerine göre talep edilmesi halinde tüm mirasçılara Tapu Sicil Müdürlüğünce 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri doğrultusunda tebligat yapılarak müşterek mülkiyet esasına göre tescil işlemleri yapılması gerekmektedir.

[Şenol Eker]

Teşekkürler, burada "Elbirliği Mülkiyeti" ve "Paylı Mülkiyet" diye iki ayrı kavram olduğunu öğrendim. Bunların ne olduğunu araştırmaya çalıştım. Bizim durumumuzda anlaşılan o ki, "Elbirliği Mülkiyeti" söz konusu. Zira tek bir ortak bunu talep ve tesis ettirdi.
Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet arasındaki farkı anlamaya çalıştığımda:
1- Elbirliği Mülkiyetinde ortaklardan biri haklarını bir başkasına devredebilmek için diğer tüm ortakların onayı gerekli iken, Paylı Mülkiyette her bir paydaş, kendi hissesi üzerinde trasarrufta bulunabiliyor.
2- Elbirliği Mülkiyeti, yine bir ortağın talebi ile Paylı Mülkiyete çevrilebiliyor. Bunun için tüm ortaklara davaya katılması için davet gönderiliyor, ama gelmeyen olursa Paylı Mülkiyete çevrilmesini kabul etmiş sayılıyor.
Bu iki madde doğru mu?

Yine de sorumun cevabına ilişkin bir sonuca varamadım. Bizim her birimizin 1/7 olan hisselerimizi, ortaklardan birini çıkartarak (hakkını ödeyerek) 1/6 yapmamız ya da 6 kişiden birinin, yedinci kişinin hissesini alarak kendi hissesini 2/7 yapması nasıl mümkün olabilir?

Bir de bizde e-devlette hisse 1/7 olarak görülüyor. Bu durumda Paylı mülkiyete geçilmiş olabilir mi? Buna ihtimal vermiyorum ama tapu kayıtlarında hisse görünüyor olması kafamı karıştırdı. Zira okuduklarımda, Elbirliği Mülkiyetinde tapuda hisse yazılmayacağı söylenmiş.

[gmevzuat]

Herhangi bir tapu müdürlüğüne gidip sorgulama yaptırın mülkiyetinizin durumunu öğrenin, elbirliği mi yoksa paylı mülkiyet mi? Kafa karışıklığını gidermiş olursunuz ve sorunuzu tam anlamıyla yazarsınız. Cevabı da tam anlamıyla alırsınız.

[Şenol Eker]

Herhangi bir tapu müdürlüğüne gidip sorgulama yaptırın mülkiyetinizin durumunu öğrenin, elbirliği mi yoksa paylı mülkiyet mi? Kafa karışıklığını gidermiş olursunuz ve sorunuzu tam anlamıyla yazarsınız. Cevabı da tam anlamıyla alırsınız.

E-devletteki taşınmaz kayıtlarında göründüğüne, hisse oranı da mevcut olduğuna göre bu sorunun cevabını almış oluyor muyuz yoksa bu dışarıdan ulaşılamayan, ancak tapu müdürlüğünde görünebilen bir bilgi mi?
Malum, tapu dairesine gidebilmek için işten izin almak gerek. Bu yüzden başka bir yol arıyorum.

[Erdoğan Kırcalı]

Şenol bey elbirliği yada paylı mülkiyet, neticede en baştaki sorunuza çözüm olmayacak mülkiyet şeklinin ne olduğu.
Sİzin de belirttiğiniz gibi 7.kişiyi ortaklıktan çıkartabilmenin yolu kendisinin rıza gösterip hakkını sizlere satması ile olabilir ancak. Onun dışındaki yol ise ortaklığı dava yoluyla sonlandırmak. Yani mahkeme kararı ile ihaleye çıkılıp satılması. Onu da neticede 6 kişi birleşip almak isteseniz de ( eğer sırf bu ihaleye girip satın almak için bir şirket kurmayacaksanız 6 ortaklı) , satın alan kendi payı dışındaki kısmın tamamının bedelini mahkeme kalemine ödemek zorunda kalacak. Tek bir kişi adına herkes kendi payına dşeni ödemeye güveniyorsa sorun olmayacaktır.

[Şenol Eker]

Ayrıntılı cevabınız için teşekkürler. Tam olarak sorumun cevabını aldım.