doğal afetlerde malike gelen hasarlardan bina sorumlu mudur?

[kerpir]

binamızda kot altı bir dükkana kurangalezden yoğun yağmur yağdığı bir gün sel suyu girmiş. dükkan sahibi binanın hasarı karşılaması gerektiğini iddia ediyor. bina dışarıdan gelen bu sel ile ilgili şahsa ait dükkanın hasarını karşılamak zorunda mıdır? hukuksal dayanağı nedir?
ilgili dükkan sahibi 1,5 yıldır aidatını ödememekte olup, yağmur suyunu bahane etmektedir.
ilginiz için teşekkür ederim.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Müddei iddiasını ispatla mükelleftir. Dükkan sahibine iddiasının dayanağını sorun.

[Aydın Develi]

Sayın kerpir;

İfadenizden anlaşıldığına göre bağımsız bölüm içerisinde meydana gelen hasar doğal bir olay sonucu meydana gelmiştir.
Bağımsız bölüm maliki de yönetimin kusuru nedeniyle zararın meydana geldiği gibi bir gerekçe ile hasarın tazmini yönünde bir istemde bulunuyor olabilir.

634 s Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her kat maliki binaya veya bağımsız bölümlere verdiği zarardan sorumludur. Bu zarar yapılması veya yapılmamasından kaynaklanan yönetim faaliyetinden kaynaklanmakta ise yönetici ve dolayısı ile kat malikleri sorumlu olur.

Onaylı mimari projede Kuranglez olduğunu ve bağımsız bölüm malikinin de mimari projeye aykırı herhangi bir şey yapmadığını ve de dışarıdan Kuranglez bulunduğu bölgeye yönetim tarafından herhangi bir müdahalede bulunulmadığı farz edersek, burada ki sorumluğu yönetime yönlendirmenin doğru olmayacağını düşünüyorum. Bağımsız bölüm malikinin ve / veya yönetimin aksi imalatları değerlendirmeleri farklılaştırabilir.

Kaldı ki mimar projesini yapmış ilgili yerler onaylamış bina iskana açılmış ve bu olay meydana gelmiştir. Bağımsız bölüm malikinin bu tür doğal olaylara göre de gerekli öngörüleri yaparak alınması gereken önlemleri kendisi alması gerekirdi. Hatta kendi başına yapamayacağı imalatları da yönetimle paylaşarak pek tabi ki yaptırabilirdi. Hangi gerekçe ile böyle bir talepte bulunuyor açıkçası anlayamadım.

Sayın kerpir;

Bağımsız bölüm içerisinde (dükkanda) onaylı mimari projeye uygun Kuranglez olup olmadığı, herhangi bir değişiklik yaptırılıp yaptırılmadığının araştırılmasında fayda görmekteyim. Ayrıca hiç vakit geçirmeden aidat ve avansların toplanması yönünde dava ve icra takibi başlatın. Bu tüm ödeme yapmayan malikleri içinde geçerlidir. Bu olması gereken de budur. Bağımsız bölüm maliki (dükkan sahibi) zararın tazmini için dava açacaksa açsın, haklı olsa da olmasa da bu en doğal hakkıdır.

Saygılar.


(Hukukçu değilim. Yazdıklarımın hukuki bir geçerliliği yoktur. Sadece bilgi amaçlıdır. Doğruluğu tartışılır.)

[kerpir]

iddiasının bir dayanağı yok ancak biz yönetim olarak kanuna dayalı bir yanıt vermek istiyoruz. kanunda yeri nerededir hangi madde ile açıklama getirebiliriz?

- - - Updated - - -

benzer bir düşünce ile binanın çatısı kiremit kaplı olsun. çok yoğun bir dolu yağışı olduğunu farazi edersek ve yine bu yağıştan çatı yağışı geçirip alt eve su akıtmış olursa, bu durumda bina çatının ortak mahal olması sebebi ile tamirini üstlenecektir ancak evi hsar gören mülk sahibinin zararını tazmini binaya mı düşer?

- - - Updated - - -

Sayın kerpir;

İfadenizden anlaşıldığına göre bağımsız bölüm içerisinde meydana gelen hasar doğal bir olay sonucu meydana gelmiştir.
Bağımsız bölüm maliki de yönetimin kusuru nedeniyle zararın meydana geldiği gibi bir gerekçe ile hasarın tazmini yönünde bir istemde bulunuyor olabilir.

634 s Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her kat maliki binaya veya bağımsız bölümlere verdiği zarardan sorumludur. Bu zarar yapılması veya yapılmamasından kaynaklanan yönetim faaliyetinden kaynaklanmakta ise yönetici ve dolayısı ile kat malikleri sorumlu olur.

Onaylı mimari projede Kuranglez olduğunu ve bağımsız bölüm malikinin de mimari projeye aykırı herhangi bir şey yapmadığını ve de dışarıdan Kuranglez bulunduğu bölgeye yönetim tarafından herhangi bir müdahalede bulunulmadığı farz edersek, burada ki sorumluğu yönetime yönlendirmenin doğru olmayacağını düşünüyorum. Bağımsız bölüm malikinin ve / veya yönetimin aksi imalatları değerlendirmeleri farklılaştırabilir.

Kaldı ki mimar projesini yapmış ilgili yerler onaylamış bina iskana açılmış ve bu olay meydana gelmiştir. Bağımsız bölüm malikinin bu tür doğal olaylara göre de gerekli öngörüleri yaparak alınması gereken önlemleri kendisi alması gerekirdi. Hatta kendi başına yapamayacağı imalatları da yönetimle paylaşarak pek tabi ki yaptırabilirdi. Hangi gerekçe ile böyle bir talepte bulunuyor açıkçası anlayamadım.

Sayın kerpir;

Bağımsız bölüm içerisinde (dükkanda) onaylı mimari projeye uygun Kuranglez olup olmadığı, herhangi bir değişiklik yaptırılıp yaptırılmadığının araştırılmasında fayda görmekteyim. Ayrıca hiç vakit geçirmeden aidat ve avansların toplanması yönünde dava ve icra takibi başlatın. Bu tüm ödeme yapmayan malikleri içinde geçerlidir. Bu olması gereken de budur. Bağımsız bölüm maliki (dükkan sahibi) zararın tazmini için dava açacaksa açsın, haklı olsa da olmasa da bu en doğal hakkıdır.

Saygılar.


(Hukukçu değilim. Yazdıklarımın hukuki bir geçerliliği yoktur. Sadece bilgi amaçlıdır. Doğruluğu tartışılır.)

benzer bir düşünce ile binanın çatısı kiremit kaplı olsun. çok yoğun bir dolu yağışı olduğunu farazi edersek ve yine bu yağıştan çatı yağışı geçirip alt eve su akıtmış olursa, bu durumda bina çatının ortak mahal olması sebebi ile tamirini üstlenecektir ancak evi hsar gören mülk sahibinin zararını tazmini binaya mı düşer?

[Aydın Develi]

Sayın kerpir;

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinin oluşturduğu kat malikleri kurulu bu iş ve işlemleri yapmak üzere seçtikleri / oluşturdukları yönetici / yönetim kurulu eli ile yapmaktadırlar. Yönetici / yönetim kurulu da Kanunun kendisine verdiği görevleri yapmakla beraber kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak zorundadır.

Bu kısa bilgilendirmeden sonra çatı ile ilgili örneğe yanıt vermek gerekirse;

Kış mevsiminde çatıdan sızan suların bağımsız bölüme sızmasıyla birlikte hasar oluşması halinde ne yapılması gerekecektir. Doğal olarak çatı tamamen veya kısmen bakım ve onarımdan geçecektir.

Bağımsız bölüm maliki söz konusu mağduriyetinin giderilmesi için yönetimden talep de bulunabilir mi? Evet, bulunma hakkı vardır. Zararının tazminini isteyebilir. Neden? Çünkü çatı 634 s KMK’ nun 4. Maddesinde sayılan ortak yerlerdendir. Ortak yerlerin bakım, onarım, tamirat ve sağlamlığından yukarıda belirtildiği üzere Yönetici / Yönetim Kurulu - Kat Malikleri Kurulu ( Kat Malikleri ) sorumludur. Bu zararın oluşması, yapılması veya yapılmamasından kaynaklanan yönetim faaliyetinden kaynaklanmaktadır.

Sayın kerpir;

Sizin yaşadığınız şu an ki olay ile çatının su sızıntısı örneğini birbirini karıştırmamak gerekir diye düşünüyorum. Anlaşılması açısından örnek vermek gerekirse;

(A) bağımsız bölümün penceresinden yağmur suyu sızıntısı olur, öyle ki yağmur suyunun girdiği oda yağmur suyu dolduğu gibi aşağıdaki (B) bağımsız bölümü de sızmak suretiyle odasına büyük zarar verir. Burada sorumlu tutulması gereken kimdir?

Burada sorumlu tutulması gereken (A) bağımsız bölüm malikidir. Pencerenin bakım ve onarımından sorumlu (A) bağımsız bölüm malikidir. İstemeyerek de olsa (B) bağımsız bölüm malikinin odasında hasara neden olmuştur. Burada yönetime / yönetim kuruluna sorumluluk yüklenecek bir durum yoktur.

Saygılar.


(Hukukçu değilim. Yazdıklarımın hukuki bir geçerliliği yoktur. Sadece bilgi amaçlıdır. Doğruluğu tartışılır.)