Apartman yönetimi yaptirimlari

[venom]

Merhaba,
Yüklenici firma tarafindan tam olarak tamamlanmayan bir binada oturuyoruz. Bina 37 daire ve şuan 15 daire oturuyor şantiye elektriği ve suyu kullanarak.
Arsa sahiplerinden birisi karar defterini onaylatarak yöneticiliğini ilan etti. Bu toplantuda kaç kişi oldugunu bilmiyorum çünkü toplantiya katilmadim ancak daha sonra beni evine çağirip şuraya imza at şeklinde istekde bulunuldu. Kararda yüklenici firmanin tamamlamadiği dogal gaz tesisati için 1000 tl para toplanacaği yaziyordu. Ben buna itiraz ettim ve problemlerimiz başladi. Öncelikle bu tarz bir harcama yapilabilir mi? Firmanin eksiklerine karsilik sozleşmede teminat olarak 3 adet daire olmasi gerekiyor ancak bunlari arsa sahipleri vermisler hiçbir teminat yok. Bunun icin tespit davasi acilmis ancak devam etmek icin dava masrafi var denip bizden talep ediliyor. Bu durumda benim ne yapmam gerekiyor. Bunlarin yaninda birkac sorum daha olacak.
1. Şantiye elektriği ve suyu kullaniyoruz ve yönetici nekadar yazarsa okadar veriyoruz. Bir sekilde hesaplayip yaziyor nasil teyit edebiliriz? Yanlislik varsa nasil bir yol izlememiz gerekir?
2. Aidat karari alinmis ancak şuan sadece oturan dairelerden aidat toplaniyor ve genel giderler icin harcaniyor. Bina girisine cati,giriş kapisi gibi isler yapiliyor ama bunlari sonradan gelenlerde kullanacak aidat toplaniyorsa herkesden toplanmasi gerekmezmi?
3.daha sonra hakkimi aramak icin karar defterinin yada yapilan harcamalarin listesini talep edebilirmiyim?
4. Olağan toplantilar ve denetci raporlari falan hiçbirşey yapilmiyor bu konuda ne yapmam gerekiyor?
5.sene başinda onaylatilmayan karar defterinin bir cezasi yada yönetimin düşmesi gibi bir durum sözkonusu mu?
6.yönetimi usule uygun bir şekilde faliyetlerini yapmaya nasil zorlayabilirim?
7. Tamamlanmamiş bir bina icin arsa sahiplerinin sorumlulugu nedir? Teminat olarak tutmalari gereken dairelerin de satişini vermişler bu durumda teminat kadar sorumlu olmalari gerekmezmi?
8. Dava açmak istesem firmayami arsa sahiplerinemi açmam gerek?
Yardimci olursaniz sevinirim.

[ceceli341]

Kat maliklerinden biri karar defterini onaylatıp diğer kat maliklerine ilk toplantı için gündem hazırlayıp olağanüstü toplantı çağrısı yapabilr. Olağanüstü toplantılarda gündem hairici konularda karar alınmaz.

Yönetici Toplam kat maliklerinin arsa ve sayı olarak yarıdan bir fazlası ile seçilebilir.( Burada dikkat edin toplantıya katılanların değil toplamının) Side yuvarlak olarak bı sayı 20)

Bir kat maliki dairelerin 1/3 ten fazlasına sahip olsa dahi 1/3 ten fazla oy kullanamaz. Yine sizin apartmanda bir kişi en fazla 2 kişiye vekalet edebilir.

Bütün bunlara uyulmadı ise zaten toplantı usülsüz yapılmış ve yönetici usülüne göre seçilmemiş demektir.


1- Sizin üzerinize yada apartman adına abonelik yok ama kullanılanda bir su var. bu suyun kullananlar arasında eşit olarak paylaşılması en adili şu anda.
2- Apartmanın iskan yönünden bir sıkıntısı yok ise olağan Genel giderlere tüm kat malikleri yönetim planında aksi bir hüküm yok ise arsa payı oranında katılmak zorundadır. Fakat bir apartmanın hukuki olarak oturulabilmesi için iskan alınmış yada alınabilir olaması gerekir ve iskanı olmayan dairede otumayacağım dolayısıyla olağan işletme giderlerine karılmayacağım diyebilir. Ama iskan var ise tümü katılmalı.

Demirbaş giderleri için durum ayrı. Kapı çatı gibi işler için yine oy fazlası ile karar alınmalıdır. Bunlar lüks ve gereksi ise ve herkesi kullanacağı bir yerde değil ise bunu kullanmak istemeyenler bu giderlere katılmazlar ama kullanacakları zaman bedelini ödemek durumundalar. Kapı çatı işlerine yukarıda belirttiğim oranda tüm kat malikleri ortak olarak katılması gerekir.

3-Kat maliklerinin yarısı isterse her zaman hesapları isteyebilirler. Yine kat maliklerinden 1/3 imza toplayarak toplantı talep edebilirler.
4- Yönetici bir yıllık seçilir ve olağan toplantı yine yönetim planında aksi bir tarih yok ise her yıl ocak ayında toplanır. Yöneticinin görev süresi bitmiş ise yetkisiz vekil durumundadır. Kat maliki olan yetkisiz vekil yönetici olağan giderleri ödeyebilir ve diğer kat maliklerinden toplayabilir. Ama genel giderler harici demir baş giderlerini toplamada yetkisizdir.
5-Karar ve işletme gibi yan defterlerin her yıl ocak ayında kapanış tastikinin yaptırılması gerekir. bunu yaptırmayan yöneticiye hakim ceza verebilir.

Yukarıda belirttiğim gibi toplantı ve yönetici seçimi usülüne göre yapılmamış ise zaten yönetici yetkisiz durumda. Bence olağan giderler haricindekileri ödemeyebilirsiniz. İcra işlemi yaparsa yerkisiz olduğundan dolayı itiraz edebilirsiniz. Ama bununla ilgili tüm bilgiler olmadığı için net birşey söylemek zor.

6- Ne için zorlamak istiyorsunuz?
7-8Siz daireyi kim sattı ise ondan hesap sorabilirsiniz yada dava açabilirsiniz. Arsa sahiplerinin bir yükümlülük ve sorumluluğu yok. Kat karşılığı olarak mütahite vermişler ise mütahit ile aralarındaki sözleşme aralarındadır. teminat olarak verir vermez sizi ilgilendirmez. Ayrıca bütün bu eksikliklerden dolayı onlarda mağdur durumda değilmi?

Siz anahtar teslimi daire almışsanız bütün bu eksiklerden daireyi satın aldığınız kişi yada firma sorumlu değilmi? bütün bu dava işleri ile onun ilgilenmesi gerekir. Yani ısıtma sistemini mütahit yaptırıyor ve sıtma firması ile sözleşmeyi o yaptı.onun dağolgaz firmasından hesap sırması gerekmezmi? Tabi sizinde tüm eksikler için mütahitten hesap sormanız gerekir.

Mütahittende hesap sormanız içinde dava açmanı lazım. Tabi bu eksikliklerin olduğunu isbat emek içinde delil tespiti yapmanız gerekir.


Sorduğunuz soruların hepsi birbirine bağlı sorular biri değişirse diğerlerinin durumuda değişebilecek durumda ve konuyu tamamiyle bilmiyoruz.

Tavsiyem diğer malikler ile konuşup bir avukata gidin. Kime nasıl dava açacağınıza o zaman karar verin.




V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir
ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden
başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu
kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut
onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve
hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu
ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere,
aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü
saklıdır

III - Oya katılma:
Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına
sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların
üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi
temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi,
oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine
tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

[venom]

Merhaba,
Öncelikle zaman ayırıp cevap verdiğiniz için teşekkür ederim.
Karar defteri onaylatildi ancak bir gündem hazirlanmasi yada toplanti çağrısı yapılmadı. Toplantida yönetici seçimi için yeterli sayının toplandıgını düşünmüyorum çünkü sonradan toplantida olmadığım halde karara imza atmam istendi. Forumda bir konuda bu olayin evrakda sahteciliğek kadar gidebileceği şeklinde bir yazı da okumuştum. Bu bilgiler ışığında yönetici seçimi ile ilgili ve alınan kararlari iptal ile ilgili dava açıp hakim müdehalesi mi istemem gerekir? Kararlar tarihinden 1 yıl gecti ama resmi olarak tebliğ edilmedi ben yönetime bir yazı yazıp alınan kararları tebliğ etmelerini isteyip edildikden sonrada mahkemeye gitmeyi düşünüyorum.
Apartmanın iskanı alınmamış durumda ama yapılan giderler bahçe düzenlemesi, giriş kapısınin değiştirilmesi ( hic gerek yokken) dogal gaz tesisatının yapılması ( mütait firmanın sorumlulugu ) ve giriş yolunun üzerinnin çatı ile kapatılması gibi keyfii ve acelesi olmayan isler. Bunlar icin karar alinması gerekmezmi?
Yetkisiz vekil olarak aidat toplanabiliyor mu? Suan şantiye elektrik ve suyu kullandıgımiz icin bunların parasını zaten ödüyoruz bunun dışında bir gider yok.
Defterlerin kapanışının yapılıp yapılmadıgını ancak defteri görüp anlayabiliriz bunun için karar defterinin bir kopyasınımı almak gerekir? Buna yetkimiz varmıdır?
Yöneticiyi her işlemi kuralına uygun yapması içim zorlamak istiyorum. Aidatı bike makbuzumu almadan ödemiyorum.makbuz vermekden kaçınıldığı için.toplanan su ve elektrik paraları için zaten hiç makbuz vermeye yanaşılmiyo kalan küsüratları sorduğumuzda kasada deniyor. Bir art niyet olduğu belli herşey kayıt altına alınırsa bunu önlemiş olacağim.
Daireyi mütahitten aldım ancak arsa sahipleri ile ortak çalıştığını düşünüyorum firma yapamıyoruz diyor bu şekilde bize yaptırılıyor eksikler.tespit davası açılıp tespit yapılmış ama davaya devam edilmiyor. Yapılan bu tespiti delil olarak kullana bilirmiyim? Kendi adıma dava açmak için?
Teşekkür ederim.

[ceceli341]

Merhaba,
Öncelikle zaman ayırıp cevap verdiğiniz için teşekkür ederim.
Karar defteri onaylatildi ancak bir gündem hazirlanmasi yada toplanti çağrısı yapılmadı. Toplantida yönetici seçimi için yeterli sayının toplandıgını düşünmüyorum çünkü sonradan toplantida olmadığım halde karara imza atmam istendi. Forumda bir konuda bu olayin evrakda sahteciliğek kadar gidebileceği şeklinde bir yazı da okumuştum. Bu bilgiler ışığında yönetici seçimi ile ilgili ve alınan kararlari iptal ile ilgili dava açıp hakim müdehalesi mi istemem gerekir? Kararlar tarihinden 1 yıl gecti ama resmi olarak tebliğ edilmedi ben yönetime bir yazı yazıp alınan kararları tebliğ etmelerini isteyip edildikden sonrada mahkemeye gitmeyi düşünüyorum.
.

Evet dava açabilirsiniz.

- - - Updated - - -

Apartmanın iskanı alınmamış durumda ama yapılan giderler bahçe düzenlemesi, giriş kapısınin değiştirilmesi ( hic gerek yokken) dogal gaz tesisatının yapılması ( mütait firmanın sorumlulugu ) ve giriş yolunun üzerinnin çatı ile kapatılması gibi keyfii ve acelesi olmayan isler. Bunlar icin karar alinması gerekmezmi?
.

Evet karar alınması gerekir.

- - - Updated - - -

Yetkisiz vekil olarak aidat toplanabiliyor mu? Suan şantiye elektrik ve suyu kullandıgımiz icin bunların parasını zaten ödüyoruz bunun dışında bir gider yok.
Defterlerin kapanışının yapılıp yapılmadıgını ancak defteri görüp anlayabiliriz bunun için karar defterinin bir kopyasınımı almak gerekir? Buna yetkimiz varmıdır?
Yöneticiyi her işlemi kuralına uygun yapması içim zorlamak istiyorum. Aidatı bike makbuzumu almadan ödemiyorum.makbuz vermekden kaçınıldığı için.toplanan su ve elektrik paraları için zaten hiç makbuz vermeye yanaşılmiyo kalan küsüratları sorduğumuzda kasada deniyor. Bir art niyet olduğu belli herşey kayıt altına alınırsa bunu önlemiş olacağim.
Daireyi mütahitten aldım ancak arsa sahipleri ile ortak çalıştığını düşünüyorum firma yapamıyoruz diyor bu şekilde bize yaptırılıyor eksikler.tespit davası açılıp tespit yapılmış ama davaya devam edilmiyor. Yapılan bu tespiti delil olarak kullana bilirmiyim? Kendi adıma dava açmak için?
Teşekkür ederim.

Yetkisiz vekil aidat toplayabilir. Verdiğiniz müddetce problem yok. Zaten Giderleri ödeyen bir kat maliki ise bu şekilde faturaları ödeyip diğer kat maliklerinden isteyebiliyor.

Yapılan tespiti delil olarak kullanabileceğinizi düşünüyorum..İşin dava aşamasındaki usüllere tam vakıf değilim ama açtığınız davada delil tespiti yapılan dosyayı delil olarak gösterebileceğinizi düşünüyorum.


Sizden talep edilen paraların usulüne göre yapılmayan yoplantıda alınan kararlar için dava açacaksınız ancak.Mütahit ile anlaşmanız nedir bilmiyorum ama diğer giderleri mütahit yapacaktı ve yapmadı ise mütahitede dava açmanız gerekebilir.

Tavsiyem istediğiniz belgeleri aldıktan sonra. bir dava açmak istiyorsanız diğer maliklerden itiraz eden var ise onlarıda ortak edin yada yapacağınız masraflara ortak edin.

[venom]

Mütahit ile yaptığım sözleşmede teslim tarihi daha gelmemiş durumda. Mütahitin durumunu bildiğimiz için ileri tarihe aldik. Bu yüzden yasal olarak teslim tari gelmemiş biryer için mürahit sorumluluğunda olan işler için ödeme yapmak istemiyorum yapsamda bunu belgelemek istiyorum ki daha sonra hakkımi aramk için kullanayim.
Teşekkürler