Kapıcı Dairesi Müteahhit Tarafından Kendi Bağımsız Birimine Katılabilir mi?

[Traffo]

Apartmanda 18 daire ve 2 dükkan mevcut. 12 ve yukarısı mesken olan yerlerde bir kapıcı dairesi zorunluluğu sonraki haliyle 30 daire şeklinde diye değişmiş. Binayı yapan şahıs ruhsatı 2012'de almış ve kapıcı dairesini 42 metre kare olarak kendi kullandığı bağımsız birimin yanında inşa etmiş. Binadaki katları sattığı kişilerden kalan işlemleri rahat tamamlamak maksadıyla vekalet almıştır. Ancak vekalette "kapıcı dairesini tadil etmeye, eklentileri yapmaya" bir yetki de vardır. Yeni maliklerin kapıcı dairesinden bilgisi yoktur. Daha sonra farkında olmuşlar. Satışlarını tamamlayan müteahhit elindeki vekaletle yeni bir proje tadilatı yapmış belediyeye de onaylatarak, kapıcı dairesini kendi bağımsız birimine katmış ve satmıştır. Yeni projede kapıcı dairesi bağımsız birimin yatak odası olarak gözükmektedir. İlk ruhsatta 42 metrekare kapıcı dairesi bir sonraki ruhsatta silinmiş ve 42 m2 toplam konut alanına ilave olmuştur. Diğer bağımsız birimlerin arsa paylarında değişim olmamıştır.

Hukuki bakımdan kapıcı dairesinin maliklere iade edilmesi için yapılabilecek herhangi bir yol var mıdır?


Yardım ve ilgilerinize şimdiden çok teşekkür ederiz. İyi Çalışmalar..

[Traffo]

Bu izahat hala geçerli midir acaba, değişiklik olmuşsa nelerdir? Yardımcı olursanız sevinirim.

Kanun koyucu, bu kesin ortak yerlerin, kat maliklerinin ittifakı olsa dahi, dahi mukavele serbestisinden istifade edilerek aksinin kararlaştırılamayacağını, yani başka bir hale tebdil edilemeyeceğini kabul etmiştir. Bu hale göre; belediyece tasdikli planda kapıcı odası veya dairesi, sığınak, genel çamaşırlık ve genel garaj gibi ortak yerlerin kat mülkiyetine konu edilmesi veya bunlar üzerinde muayyen bir şahıs lehine irtifak hakkı tesisi (İntifa hakkı, sükna hakkı gibi) veya başkasına devri, bir hakla kısıtlanmasına dair istemleri yerine getirilmemesi gerekir. (K.M.K. Mad. 5-6). Bu itibarla ortak yerler, bir bağımsız bölüm gibi bulunsa dahi(Mesela kapıcı dairesi, sığınak) müstakilen kat mülkiyeti kütüğü sahifesine kaydedilmemeleri mevzubahis olmayacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunuun 16. Maddesinin 2. Fıkrasında vaz edilmiş olan ortak yerler üzerindeki sözleşme serbestisi, bu yerlerin kullanma hakkına taalluk ettiği cihetle, sadece tarafları bağlayan şahsi (İç) münasebet olduğundan, ortak için muayyen kişilere tanınan kullanma hakkının ayniyet iktisap edip tapu siciline herhangi bir şekilde ayni hak olarak tescili mümkün değildir.

8/12/1965 tarihli 1392 numaralı genelge.

[Traffo]

Bu paylaşımı kimseye bilgiçlik yapmak, kimseyi kötülemek maksadıyla yapmıyorum. Haksızların, güçlülerin daha güçlü olmasına karşıyım... Umarım benim gibi çok sıkıntı çeken insanlara faydası olur.

Hukuçu değilim ama bu konuyu kendi çabalarımla araştırdım. Başlangıça bölgede bulunan 3-4 avuklata ücret ödeyerek, elimdeki bazı belgelerdayanarak bilgi almaya çalıştım. Yapı denetimlerine gittim. Bazı avukatlar ve yapı denetimciler konuya ya vakıf değildi ya da işlerine gelmedi. Hatta bir yapı denetimci "olamaz böyle şey" dedi, evrağı çevirince arkadaşının kaşesini görüp hemen ağız değiştirdi. Boşuna uğraşmamamı söyledi. Son gittiğim avukat beyin yönlendirmesiyle "Binadaki İmar Kirliliğini Giderilmesi" diye bir dilekçe yazdım. (Dilekçeye cevap veremediler çünkü durumu biliyorlardı.)

Sistem şöyle çalışır. Avukatlar inşaat işindeyse bu şleri onlar da yapmaktadır, yapı denetimler öyle görünmese de inşaat yapanların satın aldığı kimselerdir. Bu işin kurcalanması işlerine gelmeyecektir. İnşaatçı rakip değilse cevap vermezler. Belediye de bu işleri usule aykırı olarak ruhsatlandırmışsa arada akçeli bir durum var demektir. Bir çok belediye de öyle zannettiğiniz gibi inşaat sektörünü ayakta tutanın siz tüketiciler olduğunuzu değil paranızla beslediğiniz inşaatçıları önemsemekte ve onlara yaranma eğilimindedir. Haklarınızı da iyi bilmiyorsanız, araştırmıyorsanız sizi defetmeye yönelik bilgi verirler. Hatta deli olduğunuzu bile söylerler. Alay ederler. Olayın peşini bırakırsınız.. Bir çok binada bu tür uyanıklıklar yapılır. İstersen verirler. İstemezsen ilk kapan o yerin sahbi olur. Ve unutulur.

Ne yaptım:
Tadilat ruhsatı için maliklerin bazılarında vekalet alan inşaatçı kendi sahibi olduğu birimler adına malik olarak tadilat yapmış ve kapıcı dairesini dubleksine katmaya çalışmış. Ama yukarıda kanunda görüldüğü gibi eklenti olamadığından aradaki duvarı kaldıramamış ve kapıyı da sökememiş. Belediye yardımıyla olmayacak bir şeye resmiymiş kılıfı uydurulmuş. Suç unutulmaya bırakılmış.

Başınızda böyle bir olay varsa:
Söz konusu binada mal sahiplerinde biri olarak
belediyeden yapı kullanma iznini, yapı ruhsatını, kapıcı dairesinin olduğu katın projesini temin edin. (Kapıcı daireleri en üst katta bile olabilir özellikle süistimal etmek için). Şüpheli olacak birimlerin projelerini parça parça alabilirsiniz. Belediyedekilerle ahbap olmak zorunda kalabilirsiniz!
İnşaatçı kapıcı dairesini işgal etmişse mutlaka başka şeylerde vardır.
Kapıcı dairesini kurcaladığımda; sığınağın da büyük bir ksımının dükkana katıldığını, dublekslerin dördünde de balkonların bırakılmayıp kapalı alan yapıldığını büyük gösterilerek kazanç sağlandığını, binanın dükkanının yasaya aykırı olarak yüksek yapıldığını, daha önce yaptığı binaların emsallerine göre çok yüksek olduğunu, ruhsatta kapıcı dairesinin tibeksle silinip belediye sistemine tarandığını, kapıcı dairesinin yapı kullanma izninde çentikli olduğunu, kapıcı dairesinin ortak alandan çıkarılmasına rağmen dublekste değer artışına dayalı m2 artısı diğerlerine azalış olmadığını bulduk.

Varsa asansörüne yangın merdivenine de bakılabilir.

Maalesef bölgedeki avukatların bir şey olmaz dediği şey çok büyük bir işe dönüştü. Dilekçe sonrası hiç farkında olmadığım ama o maksatla yazdığım dilekçeye istinaden binadaki durumu bildiğimi zanneden zabıta gelip binayı mühürlendi. İşi yapan kişi işin çok büyüyeceğini anlayınca (32. madde uygulaması) her şeye razı olmayı kabul ederek yarım bıraktığı sığınağı istediğimiz gibi yaptı ve kapıcı dairesini vermeyi kabul etti ve çalışma sürüyor..

Ev satın alırken belediye, her yapı denetime, hatta her avukata inanmak zorunda değilsiniz (her meslekte olduğu gibi her avukatın herşeyi bilmesi mümkün değil, doğruyu ancak farklı uzmanlardan alacağınız bilgileri harmanlayarak bulabilirsiniz). Çok sorgulamalısınız. Özellikle sığınaklar aşırı süstimal edilen yerlerdendir. Bu arada son kanunla 12 daireye kapıcı dairesi uygulamasını maalesef devletin inşaat yapanların yararına değiştirip otuza çıkarmasını kötü bir yaklaşım olarak görüyorum.. Vatandaş olarak yapı denetimci, avukat, proje okuyucu, olmak zorundasınız yada araştırmacı olmak zorundasınız aksi halde haksızlıklar sürüp gider... Satın aldığınız bağımsız birimi açıp içine girdiğiniz kapıdan ibaret görmeyiniz. Çatısına, sığınağına, dükkan varsa onlara hepsine bakmalı ya da güvenilir birine başvurmalısınız. Satın aldığınız binanın altındaki daire, zabıtanın malikler adına sahte imazalarıyla dükkana dönüşmüş olabilir

Not: bu işi yapan şahıs bu olaydan sonra binalarını kurallara uygun yapmaktadır. Bu çok önemli bir gelişme ve iştir. Lütfen sizin olanları başkalarına bırakmayınız. Bu durum haksızlık yapanları haklı hissetirmenizi ve zincirleme haksızlığı sağlar... Sadece bahs olunan binada usulsüz elde edilen mekan 200 m2. Sıradan bir vatandaş bir çorabı haksız edinse korkunç yaptırımla karşılaşır ancak inşaatçının haksız edindiği bu işte 200 m2 üretim için çaldıklarını demir, beton, işçilik, fayans, nakliye vs olarak düşünün. Ve bu şahıslar hiç bir yaptırımla karşılaşmaksızın ortada bey! gibi gezmektedir.

[Traffo]

Sığınak, Kapıcı Dairesi ve Kazan daireleri inşaat yapanların en çok el attığı yerlerdir. Haklarınızı koruyunuz..

Bu konuda bilirkişi görüşü
Öncelikle kısa yoldan çıkaramazsınız. Yol biraz uzun gibi görünse de netice kesin.
Bu tip uygulamalara çok sık rastlıyoruz. Kazan dairesi, sığınak, kapıcı dairesi gibi yerlere müteahhitlerin yaptığı el atmaların önlenmesi için dava açılması gerekir. Davayı sulh mahkemesinde açacaksınız.
Yukarıda müteahhitin size karşı bildirimle gönderdiği sebepleri okumadım. Çünkü hep aynı gerekçeler, aynı yalanlar.
Kapıcı dairesi, sığınak, kazan dairesi gibi alanlar ortak alanlardır.
Bunlardan sığınak mutlak ortak alan olup zaten başka amaçla ve tabi ki ikamet amacı ile kullanılamaz, kiraya verilemez.
Kazan dairesi gibi alanlar ancak kat maliklerinin oy birliği ile başka amaçla kullanılabilir , ancak proje değişikliği gerekir.
Kapıcı daireleri gibi alanlar ise ancak tüm maliklerin oy birliği ile kiralanabilir, başkalarının faydalanması sağlanabilir.
.
Müteahhidler bu ip alanlara el atmadan önce satış yaptıkları kat malikleri ile sözleşmeler yapmış olabilirler, bu sözleşmelerin içine örneğin kapıcı dairesinin 49 yıllığına müteahhit tarafından kullanılacağına vs. gibi maddeler eklemiş olabilirler, bu kat maliklerinden muvafakatname de almış olabilirler.
Yönetim planlarına böyle kullanılacağına dair hükümler de koymuş olabilirler.
Bu durumlar davayı uzatacak, ancak sonucu değiştirmeyecektir.
Müteahhid ortak alana hukuksuz olarak el atmış olup, mahkeme yolu ile geri alınması mümkün olup, geri alındıktan sonra geçmişe yönelik olarak ecrimisil talebi de yapılabilecektir.
Bunun için davayı kat maliki olan yönetici veya yönetici olmasa da tek bir malik açabilir.
Hiç tereddüt etmeyin, bizzat yürüttüğümüz ve bilirkişi olarak atandığım bir kaç davada sonuç değişmedi.
Sadece bazı mütaahhitler bu konuda daha hassas davranıyorlar, süreç uzayabiliyor. Netice değişmiyor.

[furkancicekk]

İyi günler,Sizin bahsettiğiniz olayın benzeri başımıza geldi müteahhit kapıcı dairesi olarak projede gösterilen daireyi bir başkasına noterde taşınmaz satış vaadi ile satmış.Fakat daire bizim üzerimize.Şuan dairede oturan kişi yani müteahhitten satın alan kişi bize karşı gasp davası açtı ve tapunun kendi adına çevrilmesini mahkemeden talep etti.Yalnız dairenin bütün vergileri bizim tarafımızdan ödenmiştir.Sizin olayınızla benzerlik gösterdiği için sizden bu konuda fikir ve tavsiye vermenizi rica ediyorum.Sizce dava nasıl sürdülürse olumlu bir sonuca ulaşıırız? Ayrıca biz karşı dava açtık ilk derece mahkemede kazandık fakat temyize gitmeleri sonucu karar bozuldu.Suan bizden emsal dava isteniyor avukat tarafından bu konuda da yardımcı olmanızı rica eder Teşekkür ederim.Sizinle acil görüşme imkanımız olursa çok müteşekkir oluruz.

[Traffo]

Furkan Bey,

Yeterince bilgi vermemişsiniz ama verdiğiniz bilgilerden anladığım kadarıyla sizin kapıcı dairesini işgal eden benim gördüklerimden daha pişkin olanı. Satın alan elindeki satış vaadini bir şey zannederek savunmaya geçmiş. Muhtemelen bu satıcı kendisine çeşitli yalanlar ve sahte teminatlar vererk dairede oturanı satışa ikna etmiştir. Onun bu davranışları normal, geri kazanım kolay olmayacaktır. Mücadelesini yapacaktır.

Belediyeye tapunuzu götürün. Ona istinaden binanızın yapı ruhsatını, yapı kullanma izninini, ve kapıcı dairesi dediğininiz ortak alanın kat projesini de çıkarttırınız. Yalnız satıcı proje tadilatı falan yapmış mı yapmamış mı onu da öğrenin. Yapmış olsada hiç farketmez. Vekalet dahi verseniz deseniz ki" kapıcı dairesini falancaya verdik" o da önemli değildir. Şayet bunlar yoksa doğrudan işgal. Burada önemli olan kapıcı dairenizi satan şahsın ortak alan sahiplerinin hesabını para yatırdığına dair dekpontunun olup olmadığıdır. Ancak tadilat, rıza gösterdiğinize dair vekalet, 49 yıllığına hak devri gibi şeyler işe yaramaz. Eğer projede kapıcı dairesi tescili yapılmışsa, kişi de çaktırmadan işgal edip satmışsa başı belada demektir. Hiç şansı yok. En kötü ihtimal işagal ettiği yerin bedelini ve işagal ettiği mülkünüzün son güne kadar ki kirasını ödemek zorunda kalır.


Burada anlayamadığım mahkemenin kararı bozması. Bu pek mantıklı gelmedi ya bilmediğimiz bir bilgi var ya da yanlı bir karar söz konusu olabilir. Avukat gereken çabayı çeşitli nedenlerle göstermemiş olabilir. Tehdit ya da başka bir sebeple. Mahkemeye gitmeden evvel belediyeye gidip dilekçe ile işi netleştirmeniz gerekirdi. O zaman daha sağlam olurdu. Tabi dilekçeye olabildiğince fazla imza alarak.

Mantıklı görünmeyen diğer bir konu da kapıcı dairesinin tapusunun sözde satın alıcıya devri. Kapıcı dairesinin tapusu yoktur. Kiraya verilmesiş bile yasakken tapu tescili nasıl olacak? O mekan bütün maliklerin ortak malıdır. Yani merdiven, kömürlüğk nasılsa orası da öyledir. Biri size masal uydurmuş olmasın!

Davanın sürdürülmesine gelince önce birlikte hareket etmeli, cesur olmalısınız. İşini bilen iyi bir avukatla yola devam etmelisliniz. Davanın temyizden bozulmasındaki gerekçe ne acaba? Umarım çözersiniz. altandogru(et)hotmail com.

[Traffo]

Ortak alanlar, Kapıcı Dairesi, sığınak ve K.M 634, İmar Kanunları ile ilgili epey araştırma yaptım. 3 yıl kadar oldu. Hala okurum. Tuttuğum avukat maalesef davalıdan yana tavır alarak davayı kaybettirmeye yöneldi.

Buradan çıkardığım dersi paylaşayım. İyi tanımıyorsanız, sağlam referans yoksa gidip herhangi bir avukata hiç bir zaman vekalet vermeyiniz. %100 haklı dahi olsanız, avukatınız dilekçesinde doğru yaklaşımı göstermemişse, öyle bir niyet taşımıyorsa, okumayı, araştırmayı sevmiyorsa mahkeme halden anlayıp taleplerinizi yerine getirmez. Davayı kaybetmekle kalmaz, bir de harcamalar ve çeşitli ödemelerle karşı karşıya kalabilirsiniz. Haksız olandan bir gol daha yersiniz. Bir de karar kesinleşmişse, geri dönüşü imkânsız.

Avukatlık Kanunu mu? Güldürmeyin beni.. Mahkemelerde dava peşine koşturmak kolay iş değildir. Hem çok zaman, hem de çok paradır. Bir de avukata mı dava açmak? İşi baştan sağlam tutalım. Buna gerek kalmasın. Sadece avukatlar değil, kötü niyetli, kolay saf değiştiren her meslek erbabından uzak durmak en güzeli.

Davalık durumunuz varsa, öncelikle ders çalışmalı, konunuzla ilgili emsal kararları, ilgili kanunları okumalısınız. Avukatı tuttunuz. Her şeyi ona bırakmayınız. Mahkemeye verilecek dilekçeleri verilmeden önce inceleyiniz. Ve neler olup bittiğini Uyap Vatandaş Portalinden takip ediniz. Anormal durumlara vaktinde müdahale ediniz.
Avukatlık Kanunda "güven ilişkisinden" bahseder. Ancak bu oldukça soyuttur. Bir manada, avukatın vicdan ve tabiatına kalmıştır.

Bilirkişi raporlarına zamanında, etkin bir itiraz çok mühimdir. Ortada bilirkişi olan, ama bir şey bilmeyen ya da bir şekilde bilmiyor gibi davranan şahısların da varlığını unutmayın. Okuduğum bir raporda, trafik bilirkişisi ilginç bir biçimde, ışıklarda duran araca arkadan gelip 70 km ile çarpan, önündeki aracı sürükleyip onun önündekine çarptıran araç kusursuz bulunup, ortada pert olan araç ve önündeki kabahatli bulunmuştu.

Şimdi bir de davamda yaşadıklarımı ve uğraşlarımı paylaşmam belki başkalarına faydalı olur.
Davayı verirken, haklılığımı öğrendikten sonra işe giriştim.
Kanıtları, ilgili kanunları, hatta emsal kararları da dosya içinde avukata verdim.
Maalesef vekalet verdikten 1 gün sonra Kapıcı Dairesi ve sığınakla ilgili olarak şöyle dedi: " Davalıdan vekalet alalım, bu sığınak ve kapıcı dairesini tapuya yazdıralım." (Şahıs sığınağa da el atmıştı. Hakimin bunu davayı kabul etmesine şaşırdım elbette!) Eyvah, dedim. Bir avukatın bunu ciddi bir iş gibi ifade etmesi çok tuhaftı. K.M. 634/6 sanırım. Binadaki ortak alanlar bağımsız birimlere arsa payları oranında bağlıdır. Yani tapuya işlenmesine gerek yoktur. Bir de dava açtığımız kişi bize vekalet verecek! Mümkün değil.

Daha sonraki aşamada dilekçeleri taslak olarak oluşturduk ve avukat da düzenleyip iletti mahkemeye. Karşıdaki avukatın verdiği büyük falsoları fark etmediğini de gördüm. Hiçbir emsal karar sunamadı mahkemeye. Şahsın aldığı 8 vekaleti dilekçeye 20 diye belirtiyor. Kanunu geriye yürütüyor. Ve ilginç olan yine vekalet olmadan el atanın imar barışı ile kapıcı dairesini alabileceğine müthiş inanıyor. Ya da karşıyı aptal yerine koyuyor.

Benim avukatım ise telefonlara çıkmamamaya başladı. Binaya bilirkişiler geldi.

1 mimar, bir mühendis,
bir de hesap uzmanı,
şanlı müşavir binanın ortak alanında tadilat yapıp çalmak için
20 bağımsız birimin 5'te dört çoğunluğunu 8 bulmuşlar. Bunu çoğunluk kabul etmiş bir de 634’ü çakmışlar önüne. K.M.19. Kapı gibi duruyor orada.. Bir de bütün binanın kanundan kaynaklı ortak alanına müdahale mevcut.
Keşfettikleri yer 20 m2 ama onlar bu yeri ölçmeden 50 m2 olarak belirtmişler. Tabi balkonları da hesaba katıyorlar!
Şahsın sadece kendi dairesi için aldığı ruhsatla kapıcı dairesinin bütün belgelerden keyfi silinmesini çok doğal ve yasal hem de geçerli bulmuşlar.

Ve sıkı durunuz! İlk görev yeri olan yerel mahkeme hakimi de bu rakamı ve hatlar zincirini onaylayarak davayı reddedip, kapıcı dairesine el atan inşaatçıyı haklı buluyor. Şimdilik!
Dahası var.
Şahıs tadilat ruhsatı kendi dairesine alıyor. Ve belediyedekiler de inşaatçıya yardım edip bütün belgelerden kapıcı dairesini 8 vekaleti bahane edip ortadan kaldırıyor. Binanın ruhsat tarihi 2011.

Yani bilirkişiler,
avukatlar,
hakim hepsi birden duruma “evet” diyor.
Hakimin gerekçesini sunuyorum. Dava bitince tamamını da sunarım.
-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 15,16,17,18,19,33
Hukuki dayanak maddelerini sunduktan sonra şöyle karar verilmiş.
“…..bu maddede aranan sayıca yeterli çoğunlukta kat malikinin tadilat için izin ve yetki verdiği, davacının da vekalet verenler arasında yer aldığı anlaşılmakla yukarıda açıklanan gerekçeler ışığında davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir:….”

Tadilatın tarihi 25.10.20….. Kapıcı Dairesi olmadığını söylediği için vekalet tadilattan 5 gün sonra 30.10.20… tadilattan bittikten sonra verilmiştir. Binadaki daire de tadilattan 5 gün sonra satın alınmıştır. Ama akıllı bilirkişiler hem vekaletin 25’inden önce verildiğini, hem de dairenin 25’inden önce satın alındığını not etmiş rapora.

Diğer yandan K.M.19’da belirtilen çoğunluk da yoktur. Yönetim kararı da yoktur. Yine hukuki dayanak maddelerinin tamamını okuduğumuzda, bu maddelerin de verilen mahkeme kararı çeliştiğini açıkça görüyoruz. 8 vekalet alınması inşaatçının daire sattığı diğer maliklerin erkini ortadan kaldıramaz. Ve Kapıcı Dairesinin el atılıp, birinin dairesine ilave edilmesi, satılması kamu düzenine ve ilgili bütün imar ve K.M.634 kanunlarına da aykırıdır. 33. Mad. İlginç. “El atmada hakimin müdahalesi istenir” denilmektedir. Ancak hakim el atandan yana karar vermiştir.
Konusu mecburi, kanundan kaynaklı ortak alan olmasa da şu örnek kararı da ekleyeyim.. Umarım uygundur.
“…ana taşınmazın ortak yerlerinde, değişiklik, inşaat, onarım ve tesisat yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakati ile, ( …imar mevzuatına uygun şekilde) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği hukuken geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir.” (Yargıtay HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41.(“tümünün muvafakati” ifadesi 5’te 4 çoğunluk olarak değiştirilmiştir. Kanun No.5711 Kabul Tarihi: 14/11/2007)

…. Kararın devamında “O halde, kat maliklerinden biri ana taşınmazın ortak yerleri için, diğer kat maliklerinin muvafakati dışında kendi başına değişiklik yaptıramayacağı gibi; muvafakat etmeyen kat maliklerinin mahkeme kararıyla muvafakat etmiş sayılmasına karar verilmesi, eş deyişle mahkemelerin kat maliklerinin iradesi yerine geçerek karar vermesi de mümkün değildir.”

Görüldüğü gibi istenmeyince adalet verilmiyor. Hatta bazen isteseniz de verilmeyebilir. Haklı olmanız haklı çıkacağınız anlamına gelmez. Doğru ortaklarla, onların takip edeceği doğru yaklaşımları ile belki mümkün olabilir.


Buradaki paylaşımlarımın amacı kimseyi kötülemek, üzmek değildir elbette.

Yalnızca tamamı bana ait olmayan bu davada tecrübe ettiklerimi adalete ulaşmanın oldukça karmaşık ve zor olduğunu ifade etmek içindi.

Hukukçu olmamam nedeni ile burada yanlış ifadelerim olabilir. Anlayışınızı rica ederim. Hatta yanlışlarımı düzeltirseniz müteşekkir de olurum. Keşke yaklaşımlarımda tamamen yanılsam.
Umarım faydalı olur ve bazı inşaatçılarımız bazı belediye görevlileri ile işbirliği yaparak bu tür adi şeylere tenezzül etmezler.

- - - Güncellendi - - -

T.C.
………..SULH HUKUK MAHKEMESİ "TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR"
---------------------------
DAVA : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Projeye Aykırılığın Eski Hale Getirilmesi)
Mahkememizde görülmekte bulunan Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Projeye Aykırılığın Eski Hale Getirilmesi) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin……… havale tarihli dava dilekçesinde özetle;Davacı müvekkil tapuda………….İlçesi, …… numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalı …….. ise tapuda …… mevkii ….. ada …. parsel Zemin …..numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmazın maliki olduğunu, Davalının taşınmazı iktisap tarihinin ……. olduğunu, Söz konusu taşınmazın önce ki maliki ve diğer davalı …... ise söz konusu taşınmaza ……..tarihinde malik olduğunu, diğer davalı …………nin tapuda …… ili, ……. İlçesi, …… ada, … parsel, ….. numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmazın maliki olduğunu, Davalının taşınmazı iktisap tarihinin …….. olduğunu, Davacı müvekkilin ve davalı tarafların bağımsız bölümleri aynı apartman içerisinde olduğunu, ana taşınmazın……. onay numaralı yapı ruhsatında ve ana taşınmazın mevzuata uygun ilk ve tek mimari projesinde bodrum katta 150,50 m2, sığınak olarak terk edilmiş alan bulunduğunu, ana taşınmazda halen ve fiilen sığınak olarak terk edilmiş bir alan bulunduğunu, Apartmanın sığınağının bitiminde ise her iki davalı'nın bağımsız bölümleri depoları devam ettiğini, ancak davalıların bağımsız bölümleri, ana taşınmazda mimari proje, yapı ve yapı kullanma ruhsatları ile 150,50 m2 olarak tüm malikler lehine terk edilen sığınağa, yaklaşık 20'şer m2, toplamda ise yaklaşık 40 m2 olarak tecavüzlü olduğunu, yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesinde açıkça görüleceğini, ana taşınmazda ki sığınak kısmen, her iki davalının bağımsız bölümleri içerisinde kaldığını, ana taşınmaza ait sığınağın, kendi taşınmazlarına dâhil ettikleri bölümlerini kullanmakta, kiraya vermek suretiyle de gelir elde etmekte olduğunu, Ana taşınmazda mevcut durumuna göre sığmak bulunması yasal mevzuata göre şart ve zorunlu olduğunu, kat mülkiyetine göre de sığınak olarak terk edilen ortak alanın, maliklerin şahsı kullanımına, kendi bağımsız bölümlerine eklenilmesini, kiraya verilmesi de hukuken mümkün olmadığını, davalıların, sığınağa yönelik haksız el atmalarının önlenmesini, sığınağın mimari proje, yapı ve yapı kullanma ruhsatında belirtilen eski haline iadesi için iş bu davayı açmak zorunda kaldığını, davacı müvekkilin, davalıların tecavüzlerine son vermelerini ve ana taşınmazı eski hale getirmelerini birçok kez kendilerinden istemiş ve bu hususta resmi merciler huzurunda da müracaatta bulunulduğunu, sığınağa tecavüz ettikleri halleri ile bağımsız bölümlerini kiraya vermekte ve bu yolla halen kira geliri elde ettiklerini, davacı müvekkil, davalıları defalarca intifadan da men ettiğini, işgal ettikleri sığınak kısımlarından kira yolu ile gelir elde ettikleri için, ecri misil şartı olan İntifadan men olgusu da aranmayacağını, Bu şekilde … numaralı bağımsız bölüm eski maliki ……. tarihinden itibaren, davalı …………… tarihinden beri, diğer 20 numaralı bağımsız bölüm maliki davalı ……………….. tarihinden beri, ana taşınmazda ki sığınağa haksız bir şekilde el atmakta olduğunu, davacı müvekkilin ana taşınmazda ki arsa payı olan ………… oranında belirlenecek ecri misil miktarının da, ayrı ayrı davalılardan tahsilini talep ettiklerini, davalı ………………...ln malik olduğu ………… tarihleri arası olmak üzere şimdilik belirleyebildikleri …..'sı, davalı …………'nun dan ……. tarihinden itibaren hesaplanacak ve şimdilik belirleyecekleri …… TL.'sı, diğer davalı ……… tarihinden itibaren hesaplanacak şimdilik belirleyebilecekleri …… TL.'sı ecri misilin tahsilini talep ettiklerini, Davamızın kabulü ile …………………. numaralı bağımsı? bölüm sayılı malikinin …………….. olduğu bağımsız bölüm ile tapuda ………. mevkii …. ada….. parsel, Bodrum Zemin ….. numaralı bağımsız bölüm sayılı malikinin ………… olduğu bağımsız bölümlerin, ana taşınmazda mimari projede, bodrum kat planında 150,50 M2'lik sığınağa, duvar örülerek davalıların bağımsız bölümlerine eklenmek suretiyle davalıların yapmış olduklan el atmalarının ayrı ayrı önlenmesini, yıkım ile sığınağın gerek fiilen ve gerekse de proje olarak, mimari projeye uygun eski haline getirilmesini yargılama giderleri ile karşı vekâlet ücretinin, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini vekil eden adına dava ve talep etmiştir.
Dava dilekçesi davalılara tebliğ edilmiş, davalılar cevap dilekçesi vermemiştir.
DELİLLER:
-Tapu kayıtları
-Yönetim planı
-Onaylı mimari proje
-Keşif
-Bilirkişi raporu
Yargılama sırasında dava konusu edilen taşınmaza ait tapu kayıtları ve taşınmazın onaylı mimari projesi celp edilerek dosyamız arasına alınmıştır.
Mahkememizce ………… tarihinde kadastro-fen, mimar ve inşaat mühendisi bilirkişiler refakate alınarak mahalinde keşif icra edilmiş, keşif sonrası hazırlanan bilirkişi raporları dosyamız arasına alınmıştır.
İnşaat mühendisi …………………… ortak hazırladıkları ……………. tarihli bilirkişi raporunda özetle;…….. İlçesi….. Ada, … parsel'de bulunan taşınmazda eski hale getirme maliyetinin tüm işler dahil takriben 3.500,00 TL olduğunun projeye aykırılıklarım giderilmesi halinde yapının statiğine bir zarar verilmeyeceğinin bildirildiği anlaşılmıştır.
Kadastro Fen Bilirkişisi …. tarihli raporunda özetle; … ada … parselin …. m2 miktar ve … katlı betonarme apatman ve arsası vasfı ile tescilli olan parselde kat irtifakı tesisi ile toplamda 20 adet bağımsız bölüm numaralı taşınmazın olduğu ve dava konusu bodrum ve zemin…. nolu deolu dükkan vasfı ile 6000/92000 arsa paylı ve aynı apatrtmana ait sığınak olduğunun görüldüğü, davaya konu adı geçen taşınmaz ve bağımsız bölüm numaralı taşınmaz sınırı hazırda bulunan bilirkişiilerine ve mahkeme heyetine gösterdiğini rapor etmiştir.
HUKUKİ DAYANAK:
-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 17, 18, 19, 33
-6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 318, 319
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, projeye aykırılıklar nedeniyle ortak alana müdahalenin men'i ve aykırılıkların giderilmesi istemi ile ecri misil talebine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18.maddesinde ''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.'' hükmü, 19. maddesinde ise ''Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.'' hükmü yer almaktadır.
Bu hükümlere göre kat malikleri, ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz. Bu hükümlere aykırı davranılması durumunda KMK'nun 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesi istenebilir.
Yukarıda açıklanan gerekçeler ışığında dava dilekçesi, cevap dilekçesi, tapu kayıtları yönetim planı, yapılan keşif, ………….. havale tarihli denetime elverişli bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davanın projeye aykırılıklar nedeniyle ortak alana müdahalenin men'i ve aykırılıkların giderilmesi ile ecri misil istemine ilişkin olduğu, davalılar tarafından, dava konusu el atılan ve rapor ile ortak alan olarak tespit edilen sığınağa müdahale yapıldığı, …….. numaralı dükkanın depo sınırından duvarın 345 cm sığınağa doğru kaydırıldığı, ….. numaralı dükkanın depo sınırından duvarın 325 cm sığınağa doğru kaydırıldığı ve merdiven kovasındaki duvarın ise merdiveni genişletmek amacı ile inşaat ilk yapılırken 15 cm sığınağa doğru kaydırıldığı, sığınağın projede olan yüzölçümünün …………… m2 olup mevcut durumdaki yüzölçümünün ………… m2 olduğu ve aralarında takriben ……. m2 fark olduğunun belirlendiği, bu projeye aykırılığın eski hale getirilmesi için örülmüş olan ilave duvarların yıkılması ve banyo WCler için yapılmış olan su tesisatının sökülmesi, molozun uygun yere taşınmasının gerektiği, eski hale getirme bedelinin …… olduğu, eski hale getirilirken binanın ve taraflara ait bölümlerin statiğine zarar verilmeyeceği anlaşıldığından, ve fakat ecri misil talebi yönünden yasal şartlarının oluşmadığı zira dava konusu olan sığınak ana taşınmazın ortak alanıdır ve davacının dava dilekçesinde belirttiği şekliyle terk edilmiş vaziyettedir ve davacı ortak alan olan sığınaktan el atma öncesinde gelir elde ettiğine dair yönetim kurulu kararı gibi herhangi bir delil ibraz edemediği anlaşıldığından, davalılar …………………………………………………………… ana taşınmazın ortak kullanım alanı olan sığınağın ….. numaralı dükkanın depo sınırından duvarın …. cm sığınağa doğru kaydırma,20 numaralı dükkanın depo sınırından duvarın …… cm sığınağa doğru kaydırmanın ve merdiven kovasındaki duvarın ise merdiveni genişletmek amacı ile inşaat ilk yapılırken 15 cm sığınağa doğru kaydırmanın, sonuç olarak sığınağın projede yer alan durumu ile mevcut durumu arasındaki takriben ………. m2 kaydırma yapmak suretiyle haksız olarak yaptığı müdahalenin men'ine ve eski hale getirilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-)Davanın KISMEN KABULÜ KISMEN REDDİ ile;
Davaya konu "…… parsel üzerinde kurulu bulunan taşınmazın bodrum ve zemin kat ….numaralı bağımsız bölüm malikleri olan davalılar………………….. İle bodrum ve zemin kat ….. numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalı …………… ana taşınmazın ortak kullanım alanı olan sığınağın …… numaralı dükkanın depo sınırından duvarın …………. cm sığınağa doğru kaydırma,20 numaralı dükkanın depo sınırından duvarın ……….. cm sığınağa doğru kaydırmanın ve merdiven kovasındaki duvarın ise merdiveni genişletmek amacı ile inşaat ilk yapılırken 15 cm sığınağa doğru kaydırmanın, sonuç olarak sığınağın projede yer alan durumu ile mevcut durumu arasındaki takriben………. m2 kaydırma yapmak suretiyle meydana gelen ortak alana haksız EL ATMANIN ÖNLENMESİNE ,
Bu durumun İnşaat Mühendis Bilirkişi ve Mimar Bilirkişinin ortak düzenlemiş oldukları ……………havale tarihli bilirkişi raporunda belirttiği üzere, yapıdaki projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi için örülmüş olan ilave duvarların yıkılmasına ve banyo ile WCler için yapılmış olan su tesisatının sökülmesine ve molozunun uygun yere taşınmasına,
Projeye uygun hale getirilmesi için davalıya 60 günlük süre verilmesine, bu sürede projeye aykırılıklar giderilmediği takdirde masraf daha sonra davalıdan tahsil edilmek üzere davacı tarafça icraca infazına,
2-)Yasal koşulları bulunmadığından davacının ecri misil talebinin REDDİNE,
3-)Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken …… TL harçtan, başlangıçta peşin olarak alınan …. TL harcın mahsubu ile bakiye …… TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irad kaydına,
4-)Davacı tarafından yatırılan toplam ………… TL harç, …. TL posta masrafı, ……………. TL taksi ücreti, ………… TL keşif gideri, ……………. TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam …….. TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
5-)Davacı davada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan AAÜT gereğince hesap edilmiş olan ….. TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
6-)Taraflarca yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının HMK'nun 333. maddesi uyarınca karar kesinleştiğinde talep halinde avans sahibine iadesine,
Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere davacı vekilinin ve davacının yüzüne karşı karar verildi.

[Traffo]

Adliyelerde hala HAKİMLER vardır. Umutlu olunuz. 20'n,n 5'te dört çoğunluğunu 8 bulan, Kapıcı Dairesinin herhangi bir daireye eklenip satılabileceğine inanan, tahrifatı tadilat diye rapor eden mimar, mühendis, hesap uzmanı ve henüz hakim olmuş hukukçu bu kararla gereken yanıtı almışlardır. Kararı verenlere müteşekkirim.

T.C.
………………………….BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ ... HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
DOSYA NO : ….
KARAR NO : ….
BAŞKAN : …..
ÜYE : ……….
ÜYE : …………….
KATİP : ……………
İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ :
……………SULH HUKUK MAHKEMESİ
DAVACI : ………………………
DAVALILAR : ………………….
KONUSU Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Projeye Aykırılığın Eski Hale Getirilmesi)
KARAR TARİHİ : ……………
GEREKÇELİ KARAR TARİHİ : ……………

Davacı ………….. tarafından yapılan …………. tarihli istinaf kanun yolu başvurusu ve dosya kapsamı incelendi. GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı ………….. dairesinin projeye aykırı olarak ….no.lu dairelerin içinde kaldığını, eski hale getirilmesini ve kiralama ve kullanma suretiyle ecri misil ödemeleri gerektiğini belirterek, davalıların geçersiz tadilat projesi ile kendi bağımsız bölümlerine kattığı iddia olunan yerler için arsa payı oranında belirlenecek geriye dönük … yıllık ecri misil bedellinin, kendilerinin belirleyebildiği şimdilik ……..'şer TL'nin davalılardan (belirsiz alacak davası olarak) tahsilini talep etmiştir.
Davalılar………….., davanın ve ecri misil taleplerinin reddi gerektiğini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı istinaf dilekçesinde; Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu belirtmiştir. Somut olayda; Dava, tadilat projesinin geçersiz olduğu iddiasıyla davaya konu yerlerin projesine uygun olarak eski hale getirilmesini, davalıların geçersiz tadilat projesi ile kendi bağımsız bölümlerine kattığı iddia olunan yerler için arsa payı oranında belirlenecek geriye dönük 5 yıllık ecri misil bedellinin, kendilerinin belirleyebildiği şimdilik …..'şer TL'nin davalılardan (belirsiz alacak davası olarak) tahsilini talep etmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-1.maddesinde, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Ecri misil istemi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından kaynaklanmaz. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 2. maddesi uyarınca dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Ecri misil istemi malvarlığı haklarına ilişkindir. Ecri misil istemine bakma görevi Asliye Hukuk Mahkemelerine aittir. (Yargıtay 20.HD 2017/3274 Esas 2018/6704 Karar) Mahkemece ecri misil istemine ilişkin davanın tefriki ile görevsizlik kararı verilmesi gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle, davacının istinaf kanun yolu başvurusu üzerine HMK'nun 355.maddesi uyarınca resen yapılan inceleme sonucunda mahkemece verilen kararın kaldırılmasına, dosyanın yeniden görülmek üzere mahkemesine gönderilmesine, kaldırma sebebine göre davacının istinaf sebeplerinin incelenmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.
KARAR:
Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; Davacının istinaf kanun yolu başvurusu üzerine HMK'nın 355.maddesi uyarınca resen yapılan inceleme sonucunda ;
......................... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin sayılı mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/a-4 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,
Dosyanın yeniden görülmek üzere mahkemesine gönderilmesine,
Kaldırma sebebine göre davacının istinaf sebeplerinin incelenmesine yer olmadığına,
Kararın taraflara tebliğine,
İstinaf karar harcının isteği halinde yatırana iadesine,
İstinaf gider fazlalığı bulunması halinde yatırana iadesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 353/a maddesi uyarınca kesin olmak üzere günü oybirliği ile karar verildi.

[Şenol Eker]

Adliyelerde hala HAKİMLER vardır. Umutlu olunuz. 20'n,n 5'te dört çoğunluğunu 8 bulan, Kapıcı Dairesinin ......

Son derece faydalı bu bilgiler için teşekkürler. Ayrıca hakkınızı arama azminiz için de kutlarım.

[Traffo]

Son derece faydalı bu bilgiler için teşekkürler. Ayrıca hakkınızı arama azminiz için de kutlarım.

Sayın Eker desteğiniz ve bilgi paylaşımı sağlamamıza yardımcı olduğunuz için asıl ben, size ve arkadaşlarınıza müteşekkirim.

Bu konu maalesef kenara itilmiş. Ortak alanlar konusunda yerel yönetimlerin, inşatçılarla korkunç bir işbirliği ve bir nedenle göz yumması daima gündemdedir.
Apartman ortak alanları yanında, sokaklarına dahi el atılan ancak normal karşılanan bir ülkede yaşamaktayız.

Umarım faydalı olur.