Duvardan su geliyor

[gokhan4851]

Merhaba;

Öncelikle herkesin yeni yılı kutlu olsun. Umarım herkes huzurlu bir yıl geçirir.

Dairemin dış cephesinden kaynaklı bir sorun yaşamaktayım. Konu ile ilgili olarak yaşadıklarımı ve sorunlarımı olabildiğince tarafsız ve detaylı anlatmak ve sizlerden nasıl bir yol izleyebileceğim hakkında görüş almak istiyorum. Az çok yardımcı olan, fikir veren herkese şimdiden teşekkürü bir borç bilirim.

Oturduğum bina 5 katlı ve 10 daireden ibaret.Yaklaşık 2 sene önce 5.katta oturan yöneticimiz Y.A. tavandan dairesine su geldiği ve karşı dairede de zaman zaman bu sorun olduğu için toplantı yaparak o zamana kadar düz teras biçiminde olan çatıyı kiremit çatıya çevirdi. Daire başına 1.100-TL düştüğünü söyledi. Çok büyük bir miktar olmadığı ve aylık 100-TL'lik taksitler şeklinde ödeyeceğimiz için kabul ettik. Apartmana kiremit çatı yapıldı.
Yine aynı zamanlarda bahçe duvarı yapılması amacıyla daire başına 200-TL para toplandı. Ancak bu para bahçe duvarı yapımına harcanmayarak, çatı yapımına harcandığı ileri sürüldü.

Yaklaşık 3 sene kadar önce ise binanın dış cephesi eskidiği ve bu zamana kadar ince sıva ve boya haricinde bir şey yapılmadığı için yöneticimiz toplantı yaparak dış cephe mantolama yapma kararı aldı. Benim dairemde de salon pencerelerinin üst tarafında yer alan duvarda içeriye su aktığı ve duvarın kabararak dökülmeye başlamasından dolayı derhal yapılmasını teşvik ettim. Bir bankanın kampanyasından yararlanarak dış cephe mantolama için apartman adına kredi çekilerek taksitleri kat maliklerine eşit pay edildi. Taksit ödemelerini de ilgili bankanın şubesine yaptık. Kesin olmamakla birlikte toplamda 3.500-TL civarı bir ödeme yaptık.

Bu yıl ise (artık geçen yıl, 2014) bahçe duvarı yapılması için toplantı yapıldı ve aidatların 15-TL'den 25-TL'ye çıkarılması kararıyla birlikte, her şeyi ile toplamda 12.000-TL, daire başına ise 6 ay x 200-TL=1.200-TL bahçe duvarı parası ödeme kararı alındı. Önümüz kış, kışın yapımı zor olur diye düşünerek elimden geldiğince erken, aylık taksitlere bakmaksızın tek seferde ödedim. Bahçe duvarının henüz kabası bitmiş iken işten eve geldiğim bir gün apartman girişinde farazi bir tarihte toplantı yapıldığı ve alınan kararla bahçe duvarı için para yetmediği gerekçesi ile daire başına 60-TL'lik birer ödeme daha gerektiğini bildiren bir yazı gördüm. Farazi bir tarih diyorum çünkü böyle bir toplantı yapılacağına / yapıldığına dair tarafıma ne bir bildiride bulunuldu ne de apartman ilan panosunda ilan edildi. Resmen keyfe keder bir yazı olduğunu düşündüğüm için bu ödemeyi yapmama kararına vardım. 3 gün sonra ise yeni bir yazı asılmış ve yine farazi bir tarihte yapıldığı öne sürülen, tarafıma bildirimi yahut apartman panosuna ilanı yapılmayan toplantı sonucu duvar yapımı için ustalık bedeli adı altında daire başına 15-TL ödeme gerektiği yazıyordu.

Bu zamana kadar apartmana yapılan hiç bir harcamanın faturası ibraz edilmediği gibi apartman ilan panosunda da ilanı yapılmadı.

Buraya bu konuyu açmama ve apartman yöneticisi hakkında olumsuz düşüncelere kapılmama sebep olan son noktayı da bu 15-TL koydu. Bu zamana kadar yöneticiden yaptığı harcamalara ve bunların tutarlarına dair herhangi bir ispat talebim olmamakla birlikte bu son 60-TL ve 15-TL'lik absürt ödeme talepleri ile önceki yıllarda yapılan masrafların da meblağlarından şüphe duymaya başladım. Ayrıca salon duvarında yaşadığım sorunu defalarca sözlü olarak belirttiğim, dış cephe mantolama yapımı gündeme geldiğinde teşvik ettiğim halde halen benim salon duvarımdan içeriye akıyor. Öyle damla damla veya sızma falan değil; ip gibi akıyor. Duvarda 2-3cm'e varan kabarmalar mevcut. (Ekleye bilirsem fotoğraflarını da ekleyeceğim.)

Bu konu ile ilgili olarak sözlü rica ve taleplerden artık vazgeçtim. Son 60-TL ve 15-TL'lik keyfi talepler ile önceki ödemelerimin de yerine ve doğru meblağlarda yapılmadığından şüphelendiğim için hakkımı hukuk ile aramak istiyorum. Ne yapabileceğim konusunda yardımcı olacak arkadaşlara ve vakit ayırıp bu kadar uzun yazımı okuyan herkese teşekkür ederim.







- - - Updated - - -

5'ten fazla resim ekleyemedim. Son 2'sini link olarak veriyorum.
http://www.image-share.com/ijpg-2806-154.html
http://www.image-share.com/ijpg-2806-155.html

[ceceli341]

Herkes bireysel olarak yöneticiden hesap isteyemez. Bunun kural ve kaideleri aşağıdaki gibidir.
Yönetici kmk da alınan kararlar gereği bu tür giderler yapabilir. Her ne kadar iş bedeli ve işletme projesi kmk da kabül edilip karara bağlansada hesapta olmayan ilave işler için yeni bir işletme projesi hazırlayıp Gider avansı toplayabilir. Zaten bu şekilde bir para da toplanmış ve sizde itiraz etmeden ödemişsiniz. 12000 Tl lik bir işte 75 tl lik ilave bir gider çıkabilir. Bu konuda biraz mantıklı olmanızı öneririm. 12000 Tl lik bir gideri sorgulamayıp bunun 12 de birini sorgulamanız da ilginç.

Fakat her halükarda yönetici aşağıdaki kanun maddelerinde belirtilen usüller ile denetlenebilir.

Dairenizin içine su gelmesinin nedeni nedir? Bu su nereden geliyor. Duvarda bir su gideri varmı? O duvar yukardaki bir dairenin balkonu altındamı kalıyor?
Yada dairenizin içinde bir yoğunlaşma olayımı var. Bizim apartmandada Kuzey batı cephesindeki odalarda havalandırma olmadığında ve kapı kapalı iken çamaşır kurutma esnasında aşırı nemden yoğunlaşma oluyor ve duvarlardan aynı sizinki gibi gözyaşı şeklinde akmalar olmaktadır. Sebebi buldunuzmu?





Kat Mülkiyeti Kanununun 39. maddesi;

”Yönetici, yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim plânında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.”

Kat Mülkiyeti Kanununun 41.maddesi;

”Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir ”

[gokhan4851]

Sorguladığım kısım 75-TL değil, her hangi bir toplantı ilan edilmeden hatta yapılmadan yöneticinin 3 gün arayla, toplantı yapılmış gibi apartman kararı alınmış şekilde para talep etmesidir.

Resimleri yer alan duvar salon duvarıdır. Güney-güneybatı cephesinden su gelmektedir. Dairemiz monoblok bir binada olduğu için üst katta da salon vardır ve sızıntı olan yerde kombi kalorifer tesisatı dahil her hangi bir su gideri/tesisatı geçmemektedir. Sızıntının sebebi dış cephe ile ilgilidir. Zira diğer dairelerde de mevcuttur. Kimi kat maliki içeriden tekrar yalıtım yaptırarak sorunu gidermeye çalışmıştır.

KMK'dan alıntıladığınız 39. ve 41. madde ile ilgili bu zamana kadar (yaklaşık 8 yıl) hiç bir şekilde uygulanmadı.

[ceceli341]

Hiçbir etki yok iken dış duvardan su gelmez. Yaşadığınız sorun Yaltımla ilgili bir sorundur. Alçılı ve saten boyalı ve soğuk gelen cephelerde daha fazla meydana gelir ve gerçekten can sıkıcıdır. İçerdeki duvarı alçısız ve plastik boya ile boyamak sureti ile boyandığında çözülebileceğini söylüyorlar. Evet içten mantolama ilede çözülebilir. Fakat bütün dairelerde aynı problem var ise dıştan yalıtım daha randımanlı ve iyi olur. Önce çözümün ne olacağını uzman birine danışmanızı öneririm.

Mantoloma kararını Yönetici tek başına veremez. Fakat gündeme alabilir ve görüşülmesini sağlayabilir. Aynı şeyi denetçide yapabilir. Yada olağan toplantıda kat malikleri önerge vererekte görüşebilir.

Mantolama kararını 6 oy ile alabilirsiniz.

Bazen işleri hızlandırmak adına resmi olmayan toplantılar ile bu tür bilgilendirmeler yapılabiliyor. Zira Olağanüstü toplantı prosedürü uzun ve zordur.

39- ve 41. maddelere uyulması için diğer kat maliklerini, yöneticiyi ve denetçiyi uyarınız. En azından bir denetçi, vardır ve denetçi kmk toplantısında kat malkerine kısada olsa bir rapor sunup oylanıyordur . Yönetmin ibrası için.

[Erdoğan Kırcalı]

Nasıl ısınıyorsunuz?

[gokhan4851]

Nasıl ısınıyorsunuz?

Her dairenin kendi kombisi mevcut.

- - - Updated - - -

Hiçbir etki yok iken dış duvardan su gelmez. Yaşadığınız sorun Yaltımla ilgili bir sorundur. Alçılı ve saten boyalı ve soğuk gelen cephelerde daha fazla meydana gelir ve gerçekten can sıkıcıdır. İçerdeki duvarı alçısız ve plastik boya ile boyamak sureti ile boyandığında çözülebileceğini söylüyorlar. Evet içten mantolama ilede çözülebilir. Fakat bütün dairelerde aynı problem var ise dıştan yalıtım daha randımanlı ve iyi olur. Önce çözümün ne olacağını uzman birine danışmanızı öneririm.

Mantoloma kararını Yönetici tek başına veremez. Fakat gündeme alabilir ve görüşülmesini sağlayabilir. Aynı şeyi denetçide yapabilir. Yada olağan toplantıda kat malikleri önerge vererekte görüşebilir.

Mantolama kararını 6 oy ile alabilirsiniz.

Bazen işleri hızlandırmak adına resmi olmayan toplantılar ile bu tür bilgilendirmeler yapılabiliyor. Zira Olağanüstü toplantı prosedürü uzun ve zordur.

39- ve 41. maddelere uyulması için diğer kat maliklerini, yöneticiyi ve denetçiyi uyarınız. En azından bir denetçi, vardır ve denetçi kmk toplantısında kat malkerine kısada olsa bir rapor sunup oylanıyordur . Yönetmin ibrası için.

Mantolama daha yeni yapıldı. En fazla 3-4 sene olmuştur.
39. ve 41. maddelere hiç uyulmadığı gibi bir denetçi de mevcut değil. Ve bahsettiğiniz şekilde bir rapor sunulması da bugüne kadar hiç olmadı.

[ceceli341]

Mantolama ve yaşadığınız sorunla ilgili, bildiklerimi yukarıda belirtmiş idim. Bununla ilgili çok ahkam kesmek istemem ama, Mantolama yapıldığına göre, Mantolama yapılırken yoğunlaşma hesabı iyi yapılmamış olabilir. Evin boyası, alçılı bir yer olması, Mantolama yapılırken kullanılan straforların inceliği yada kalınlığı, sıcak soğuk hava çarpışmasının yoğun olması gibi faktörlerden daire içlerinde bu tür gözyaşı damlası gibi durumlar olabilir. Bunun yetkin bir kişi tarafından incelettirmenizi tavsiye ederim.
Yalnız bu yetkin kişi boyacı ise sorun boyadan, Mantolama işi yapan biri ise mantolamadan diyebiliyor. Bunu bizzat yaşadık.

Yaşadığınız soruna çare olur belki;
Tesadüf 3 saat önce kendi hatamdan dolayı sizin yaşadığınıza benzer bir sorun yaşadım. Fakat bu sorunu kendim yarattığımıda belirteyim.
Yaşadığım ilde şimdiye kadar görülmemiş şekilde Yoğun bir kar yağdı -15 derecelerde bir sıcaklık var 1 haftadır. ve heryerde buzlanma var. Bizde bireysel kombi ile ısınıyoruz ve kombi ayarlarıda ful düzeyde olmasına rağmen üşümekteyiz. Bazen yaptığım ve faydasını gördüğüm şekilde ocağa bir tencereye su koyup kaynatmaya başladım. İçeride biraz yoğunlaşma olması için. aslında bunu yarım saatten fazla yapmamam gerekirken mutfağın kapısı kapalı şekilde bırakıp başla bir odada 1 saatten fazla oyalanıp mutfağa dönünce, dairenin dış yüzeylerine bakan taraftaki Mutfak duvarlarının köşesinden su damladığını ve duvarlarda komple gözyaşı gibi damlaların aktığını,camların içerden ıslandığını gördüm. Duvarları kuruladım ve şu anda her şey normal durumda.
Aynı sorunu çamaşır astığım ve kapısını kapadığım bir odamdada yaşadım. O oda yine kapalı ve çamaşır kurutmuyorum ve hiçbir sorun yok.



Denetçi yok ise yöneticiyi Kat malikleri denetler. Yönetici hesap vermiyor ise 39 maddeye göre hesap sorabilirsiniz. Ayrıca yöneticiyi her zaman değiştirme hakkına sahipsiniz. Yöneticiyi değiştirirken birde denetçi seçimi yaparsınız. Yeni yönetici eski yöneticinin faaliyetlerini ve hesaplarını yetkin bir kişiye incelettirir ve bu konuda bir rapor düzenlettirir. yada kendisi tespitleri yapar bir rapor düzenler, bunları kat malikleride inceler, varsa bir usulsüzlük bununla ilgili ne yapılacağına karar verirsiniz.



E) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin
çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır;
bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç
kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman
yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve
anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat
maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden
sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
2. Hesap Verme:
Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının
birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan
giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da
hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.