Yönetici seçilmesi - atanması

[4/BHakkaniyetli]

Yönetici ücreti olarak, Genel gider aidatlarının yarısına katılmaz.

Demirbaş ve kalorifer giderlerine Tapusundaki arsa payı kadar katılır.


Yönetici atanması ile ilgili davayı tek kat malikide açabilir.
18.H.D. 28.5.1993 GÜN, 1993/5439 E.7293 K.

Yönetici birinci toplantıda seçilemezse,ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi gerekir.
Bulunanların çoğunluğu yetmez.
Y.5.H.D.26.3.1984 gün ,1984/2271 E.2660 K.

Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez.
y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

Yönetici kat maliki degilse Aidat davalari harici dava acamaz.
Yönetici Borclar kanunu md 504 konusunda yetkisi yoktur.

[4/BHakkaniyetli]

Yönetici VEKiL olduğu için VEKALET verilebilmesi (Seçilebilmesi) için icralık borcu olmayacak icradan acizlik belgesi olmayacak, Temiz kağıdı istenmeli.

[Atilda09]

Yönetici ücreti olarak, Genel gider aidatlarının yarısına katılmaz.

Demirbaş ve kalorifer giderlerine Tapusundaki arsa payı kadar katılır.


Yönetici atanması ile ilgili davayı tek kat malikide açabilir.
18.H.D. 28.5.1993 GÜN, 1993/5439 E.7293 K.

Yönetici birinci toplantıda seçilemezse,ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi gerekir.
Bulunanların çoğunluğu yetmez.
Y.5.H.D.26.3.1984 gün ,1984/2271 E.2660 K.

Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez.
y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

Yönetici kat maliki degilse Aidat davalari harici dava acamaz.
Yönetici Borclar kanunu md 504 konusunda yetkisi yoktur.

Sayın Hakkaniyetli,

Yöneticinin devrilmesi için seçilmesinde gereken oy çoğunluğu gerekli midir?
İkinci toplantıdaki çoğunluk değiştirelim kararı alabilir mi?

Teşekkür ederim.

[4/BHakkaniyetli]

Sayın Hakkaniyetli,
Yöneticinin devrilmesi için seçilmesinde gereken oy çoğunluğu gerekli midir?
İkinci toplantıdaki çoğunluk değiştirelim kararı alabilir mi?
Teşekkür ederim.

Yöneticiler 1 yil icin secilir.
1 yil dolunca yöneticiligi otomatik biter.
1 yil dolmadan %51 oy ve arsa payi cogunlugu isterse yeni bir yönetici secebilir önceki yöneticinin görevine son verebilir.

Dönem sonu olagan toplantida yönetici secimi icin % 51 oy ve arsa payi gereklidir.
Eski yöneticide yeniden aday olabilir.

- - - Updated - - -

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2000/11802 - K:2000/12391

YÖNETİCİNİN TESBİTİ
( Kat M.leri Kurulunun Süresi Dolmadan Toplanıp Yeni Yönetici Seçip Seçemeyecekleri)

KAT M.LERİ KURULU
( Toplantı ve Karar Yeterliliği-Görev Süresi Dolmayan Yönetici Yerine Yenisinin Seçilmesi)

ÖZET :

Yöneticinin görev süresi kural olarak bir yıldır.
Ancak önemli bir sebep çıkması durumunda bir yıllık süre dolmadan kat malikleri kurulu tekrar toplantıya çağrılabilir.
Usulüne uygun yapılan sonraki toplantıda, önceki yöneticinin seçimine dair kararın iptal edilerek yeni yönetici seçilmesinde yasaya aykırı bir yön yoktur.

KARAR :

Dava dilekçesinde, usulüne uygun olarak seçilmiş bir yönetici varken kat maliklerinden bir bölümünün kendi aralarında usulsüz şekilde toplanarak davalı H.'i yönetici seçtiklerinden bahisle, haklı ve hukuka uygun yöneticinin tesbiti istenmiş, Mahkemece, 6.7.1999 tarihli toplantı yöntemine uygun olmadığı gerekçesiyle, davalı H.'in yönetici seçimine ilişkin karar iptal edilmiştir. Kat malikleri kurulu, 6.3.1999 da toplam 10 bağımsız bölüm sahibinden 6'sının katılımıyla toplanmış ve davacı Ş.bu toplantıda yönetici seçilmiştir. Yapılan toplantıda 634 sayılı Yasanın 30. maddesinin öngördüğü toplantı nisabı, sayı ve arsa payı açısından mevcut olduğu gibi davacı, katılanların oybirliğiyle seçildiğine göre başkan seçilebilmek için yeterli oy sayısına da ulaşmıştır. Bu bakımdan, davacının yönetici seçilmiş olmasında herhangi bir usulsüzlük yoktur, alınan diğer kararlar da geçerlidir. Ancak, kat maliklerinden bir bölümünün çağrısı üzerine 6.7.1999 gününde kat malikleri kurulu yeniden toplanmış ve bu kez davalı H.başkan seçilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 34. maddesinde kat malikleri kurulununyıllık toplantısında yönetici seçileceği öngörülmüştür. Bu kuralagöre, yöneticinin görev süresinin kural olarak bir yıl olmasıgerekmekle birlikte, kat malikleri bir yıl dolmadan da yapacaklarıyöntemine uygun toplantıya seçilmiş bulunan yöneticinin görevineson verip, yeni yönetici seçebilirler.

Somut olayda, anayapı 10 bağımsız bölümden oluşmakla birliktedavalının 4 bağımsız bölüme sahip olması nedeniyle, kat malikisayısı 7' dir. Kat Mülkiyeti Yasasının 29. maddesinin 2. fıkrasındaönemli bir sebep çıkması nedeniyle, 15 gün önce bütün katmaliklerine imzalatılacak bir çağrı ya da taahhütlü mektupla katmaliklerinin 1/3' ünün istemi üzerine kat malikleri kurulununtoplantıya çağrılabileceği öngörülmüştür. 6.7.1999 da yapılantoplantıya davacı da çağrıldığı gibi yedi kat maliki sayısıitibariyle, çağıran malik sayısı 1/3 ü aşmaktadır. Yapılantoplantıya, yedi malikten dördü katıldığından 30. maddeninöngördüğü toplantı nisabı, gerek malik sayısı, gerek arsa payıolarak mevcuttur. 31. madde de ise, oy hesabı yapılırken bağımsızbölümlerinin sayısı ne olursa olsun, bir malikin sahip olacağı oysayısının bütün oyların 1/3 ünden fazla olamayacağı kuralabağlanmıştır. Buna göre, dayalı H.'in dört bağımsız bölümükarşılığı sahip olduğu üç oya diğer üç bağımsız bölüm sahiplerininoylarının katılımıyla bu rakam altıya ulaşmaktadır. Böylece, butoplantıda alınan kararlar açısından da, toplam bağımsız bölümsayısının yarısından fazlasına erişilmiştir.

Bu duruma göre her iki toplantı da Kat Mülkiyeti Yasasınıntoplantı yapılabilmesi ve karar alınabilmesi için öngördüğüçoğunlukla yapılmıştır ve her iki toplantı da geçerlidir.

Ancak, sonraki toplantıda yeni bir yönetici seçilmiş bulunduğuna ve eski yönetici davacı Şerefin seçimine ilişkin karar iptal edildiğine göre bu tarihten itibaren yöneticinin H.olduğuna karar verilmesi gerekirken, sonraki kat malikleri kurulu toplantısının yöntemine uygun olmadığı gerekçesiyle, davalı H.'in yönetici seçimine ilişkin kararın iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

[Atilda09]

Sayın Hakkaniyetli,

Toplantımızı bu gün yaptık. Konuyu detaylandırırsam. Yöneticimizden memnun olanlar ve olmayanlar var idi. Müteahhitte 16 oy var fakat kendisi Amerika da. Oğul şirketi ve babasını her tür konuda temsile tam yetkili (Noter Vekaletnamesi ile geldi.)

Olağanüstü Genel kurul birinci toplantıda 50 kişilik sitede 26 yı bulamadık. Bu gün ikinci toplantımızı yaptık. 45 katılım vardı.

1.Sorum; Genel Noter Vekaletini divan basit imzalı vekalet gibi görerek müteahhidin 14 oyunu tırpanladı. (Doğru mu?)
Bu durumda tüzel kişilikler vekil eli ile yönetilirken şirket adına tescilli dairelerde vekil müdürler de mi sadece iki daire için oy kullanacak?...

2. Birinci adımda "Yöneticiyi azil edelim mi?" konusu oylandı. Sonuç 10 kalsın 22 gitsin şeklinde çıktı. Burada söz alıp "Salt çoğunluk şartı aranan yönetici atamasında azilde de salt çoğunluğa ulaşmalıyız." düşüncem Divanda gene kabul görmedi.

Seçime geçilerek 32 oy ile yeni yöneticiyi atadılar. Buradaki sorun "ikinci toplantıdayız çoğunluk aranmaz denilmesi" Gitsin salt çoğunluğu 26 oy olmadan ikinci adıma geçip 32 kabul oyu ile yönetici seçmemiz.

Son sorum Divan üyeleri vekalet ve oy kullanabilir mi?

Teşekkür ederim.

[4/BHakkaniyetli]

Sayın Hakkaniyetli,

Toplantımızı bu gün yaptık. Konuyu detaylandırırsam. Yöneticimizden memnun olanlar ve olmayanlar var idi. Müteahhitte 16 oy var fakat kendisi Amerika da. Oğul şirketi ve babasını her tür konuda temsile tam yetkili (Noter Vekaletnamesi ile geldi.)

Olağanüstü Genel kurul birinci toplantıda 50 kişilik sitede 26 yı bulamadık. Bu gün ikinci toplantımızı yaptık. 45 katılım vardı.

1.Sorum; Genel Noter Vekaletini divan basit imzalı vekalet gibi görerek müteahhidin 14 oyunu tırpanladı. (Doğru mu?)
Bu durumda tüzel kişilikler vekil eli ile yönetilirken şirket adına tescilli dairelerde vekil müdürler de mi sadece iki daire için oy kullanacak?...

2. Birinci adımda "Yöneticiyi azil edelim mi?" konusu oylandı. Sonuç 10 kalsın 22 gitsin şeklinde çıktı. Burada söz alıp "Salt çoğunluk şartı aranan yönetici atamasında azilde de salt çoğunluğa ulaşmalıyız." düşüncem Divanda gene kabul görmedi.

Seçime geçilerek 32 oy ile yeni yöneticiyi atadılar. Buradaki sorun "ikinci toplantıdayız çoğunluk aranmaz denilmesi" Gitsin salt çoğunluğu 26 oy olmadan ikinci adıma geçip 32 kabul oyu ile yönetici seçmemiz.

Son sorum Divan üyeleri vekalet ve oy kullanabilir mi?

Teşekkür ederim.

Cevaplar
1- Kat mülkiyeti kanunu
Madde 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz
(Sizin durumunuzda en fazla 17 oy kullanabilir)

Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.


2- 32 kisiden 22 si azledelim demis bu salt cogunluktur gecerlidir. Dogrudur. (Katilanlarin salt cogunlugunun kabulü)

3- %51 den 26 dan fazla 32 kisi yeni yöneticiye onay vermis. Dogru bir karar gecerlidir.

[Atilda09]

Cevaplar
1- Kat mülkiyeti kanunu
Madde 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz
(Sizin durumunuzda en fazla 17 oy kullanabilir)

Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.


2- 32 kisiden 22 si azledelim demis bu salt cogunluktur gecerlidir. Dogrudur. (Katilanlarin salt cogunlugunun kabulü)

3- %51 den 26 dan fazla 32 kisi yeni yöneticiye onay vermis. Dogru bir karar geçerlidir.

Bir uzman gözü ile paylaştığınız fikirleriniz için teşekkür ederim.

Uyuşmazlığın konu olduğu birinci nokta hala bence muğlak. Eğer basit vekalet ile Noterlikçe tanımlanan iş görmek için kullandığımız vekaleti bir tutarsak Şirket müdürü Oğul'un yetkilerini tırpanlamış oluyoruz. Diyorsunuz ki siz 8 adet adi temsilci ile toplantıya gelin. Ya da toplantıya mutlaka gelin.

İkinci uyuşmazlıkta salt çoğunluk tabiri yerine %51'i kullanmalıydım. Yani indirmek için önce 26'yı bul sonra seçeceğin kişi de ayrıca 26'yı ara.

Biz yeni yöneticiye oy verirken kaosa mani olmak adına destek olduk. Tutanak altında ilk iki durum için şerhimiz var. Belki oy vermeyip 26'ya ulaşmalarını engellerdik ama bu sefer eski meclis seçimleri gibi hakim müdahalesine kadar işler kilitlenirdi.

Yöneticinin dışarıdan olması hasebiyle sözleşmeden doğan kalan aylarının ücreti ve tazminat alacağını nasıl yorumlarsınız?

Değişme gerekçesi "beğenmedik" Eğer ücret ve tazminat ödenecek ise biz kalsın diyenler de bu durumdan eşit oranda mı etkilenecek?

Denklem kadar izleme almıyor ancak yine de yürekten teşekkür ederim.
Not: Kesinlikle mizansen değil.

[4/BHakkaniyetli]

Güven oylamasinda yönetici güven oyu alamamis.
Demekki yönetici kat maliklerinin güvenini yitirici hatalar yapti.
Borclar kanununa göre vekalet veren, eger güveni kayboldu ise vekil tayin ettigi kisiyi her zaman azledebilir.
Kat mülkiyeti kanuna göre yönetici de kat maliklerinin vekilidir.
Yöneticiye güvenmeyen kat malikleri verdikleri yöneticilik vekaletini her zaman azledip iptal edebilirler.
Gündem olusturma toplanti istegi 3/1 kat malikin talebi ile olur.
Toplantida 32 kisi yeni yöneticiye güven oyu vermis.
KMK nin istedigi %51 sarti olan 26 sayisi gecilmistir.

Kendi güven sarsici islemlerinden dolayi kat maliklerinin menfaatlerini koruyamayan yönetici azledildigi tarihden sonrasi icin ücret talep edemez.

Yöneticinin görevi her zaman kat malikleri ile iletisim halinde olmak ve kat maliklerinin haklarini korumak zorundadir.
Yönetici kat maliklerini zararlandirici keyfi islemler yapamaz.

Yargitay ictihatlarina göre
Kat maliklerini zarara ugratan yönetici bu zarardan kendisi sorumludur.
Yönetici kat malikleri bana yetki verdi ben istedigimi yaparim diyemez.
Yönetici her zaman emsal RAYiC degerlerde islem yapmak zorundadir.

[Atilda09]

Güven oylamasinda yönetici güven oyu alamamis.
Demekki yönetici kat maliklerinin güvenini yitirici hatalar yapti.
Borclar kanununa göre vekalet veren, eger güveni kayboldu ise vekil tayin ettigi kisiyi her zaman azledebilir.
Kat mülkiyeti kanuna göre yönetici de kat maliklerinin vekilidir.
Yöneticiye güvenmeyen kat malikleri verdikleri yöneticilik vekaletini her zaman azledip iptal edebilirler.
Gündem olusturma toplanti istegi 3/1 kat malikin talebi ile olur.
Toplantida 32 kisi yeni yöneticiye güven oyu vermis.
KMK nin istedigi %51 sarti olan 26 sayisi gecilmistir.

Kendi güven sarsici islemlerinden dolayi kat maliklerinin menfaatlerini koruyamayan yönetici azledildigi tarihden sonrasi icin ücret talep edemez.

Yöneticinin görevi her zaman kat malikleri ile iletisim halinde olmak ve kat maliklerinin haklarini korumak zorundadir.
Yönetici kat maliklerini zararlandirici keyfi islemler yapamaz.

Yargitay ictihatlarina göre
Kat maliklerini zarara ugratan yönetici bu zarardan kendisi sorumludur.
Yönetici kat malikleri bana yetki verdi ben istedigimi yaparim diyemez.
Yönetici her zaman emsal RAYiC degerlerde islem yapmak zorundadir.

Vekalet ayrımı konusu halen muğlak.
Güvenoyu açıklaması mükemmel. Söyleyecek tek bir söz yok. Açıklama ve örnek enfes. Yorumunuza sağlık.
Kat maliklerinin zarara uğratıldığı iddiası nasıl somutlaştırılacak?
Toplantı gündemimizde gerekçe sadece "Dışarıdan değil içimizden biri olsun. Dışarıdan yönetici iç işleyişi görmekte malik kadar avantajlı değil" şeklinde.
Hadi hadi bunu da bilin bakalım.
Teşekkürler yorumlar için...

[4/BHakkaniyetli]

Borclar kanunu md 504 de tarif edilen durumlar ve KMK da bahsedilen tüm maliklerin oy birligini gerektiren (KMK 20..anlasma..KMK 45) vs gibi durumlar icin özel ilave vekalet gerekir.
Cünki bunlar ileriye dönük süresiz hak kaybettirici zararlandirici islemlerdir.