Çatı arası olarak mimari projede görünen alan kullanıma açılabilir mi?

Mimari projede dubleksin üstü çatı örtüsüyle kapalı "ÇATI ARASI" olarak gözüküyor ve fakat dubleksin biri bu bölümün yarısını "YAŞAM ALANI" olarak kapatmış ve oda olarak kullanıyorken diğer teras olarak kullanıyor.
Bu şekilde kullanımlarının yasal dayanağını binanın ilk zamanında mütahit ve ortaklarının aldıkları apartman yönetimi kararına bağlamışlardır. Ekte imar projesini ve aldıkları kararı görebilirsiniz.
Mimari projeye uygun olmasa da yönetim kararıyla terasın diledikleri gibi kullanılması yasal mıdır?
http://content.screencast.com/users/...04-13_1536.png
http://content.screencast.com/users/...04-13_1537.png
http://content.screencast.com/users/...04-13_1538.png
http://content.screencast.com/users/...04-13_1539.png

Yönetim planı ve mimari projeye aykırı genel kurul kararı alınamaz. Ancak yönetim planı değiştirilerek böyle bir şeye izin verilebilir. Bence eski hale iade davası açılabilir bu teras katı için. Çünkü o çatı arası tüm maliklerin ortak alanıdır.

Alıntı:

---

Av.Basri Gungoren rumuzlu üyeden alıntı

Yönetim planı ve mimari projeye aykırı genel kurul kararı alınamaz. Ancak yönetim planı değiştirilerek böyle bir şeye izin verilebilir. Bence eski hale iade davası açılabilir bu teras katı için. Çünkü o çatı arası tüm maliklerin ortak alanıdır.

---

Basri bey cevabınız için çok ama çok teşekkürler.

• Bulunduğum daire annemin üstüne ve ben yaşıyorum.
• Çatı arasını yaşam alanı olarak kullanan kişi binanın yapımını üstlenmiş kişi.
• Terasın diğer yarısını kendi dubleksine katmış kişi ise 2 dairesi olan müteahhit.

Öncelikle ÇATI ÖRTÜSÜ olması gereken yerlerin sadece 1/4'ünde çatı var, onunda altını yaşam alanı olarak kullanıyorlar.
Belediyeye şikayette bulundum ve "Yıkımını işgalciler yapmazsa cezasıyla belediyenin yapacağını" taraflara bildirdi (benden şikayetimi geri almamı istediler ama geri adım atmayacağım).
Yıkımı kendileri ya da belediye tamamlandıktan sonra ÇATI ÖRTÜSÜne kavuşturmak için tekrar belediyeye şikayet edeceğim (Aksi halde apartman sakinleri durumu iyileştirmek adına hiç bir şey yapmayacaklar).
Ayrıca yönetici(yaşam alanı olarak kullanan komşum) çatı konusunda hiç harekete geçmeyeceği için önce ona "çatı olması gerektiğine dair ihtarname" çekeceğim(daire annemin olduğu için benim ihtarname çekmemde sakınca olur mu?).
Doğal olarak dikkate almayacağı için görevi ihmal etmiş olacak (görevini ihmal ile ilgili ne yapabilirim?)
Ayrıca müteahhit ve binayı yapan kişi hâlâ ikâmet ediyor ve bina 9 yaşında olması sebebiyle(10 yaşına kadar gizli kusurlardan müteahhit sorumlu diye biliyorum) çatının yapılması konusunda onları nasıl yasal olarak sıkıştırabilirim?
Terastan geldiğini düşündüğüm rutubetten dolayı müteahhiti hangi yasalara göre suçlayabilirim?
http://content.screencast.com/users/...04-21_1509.png
http://content.screencast.com/users/...04-21_1513.png

KAt maliki olmadığınız için siz kendi adınıza herhangi bir işlem yapamazsınız, ancak anneniz bir avukata vekalet vererek bu işlemleri yapabilirsiniz.

Yönetici, "projede olan ama gerçekte olmayan çatı" konusunda farklı şehirde ikâmet eden annem tarafından noterden ihtarname ile harekete geçirilebilir mi?
Yönetici aynı zamanda çatı arasını kendine oda yapan ve binayı yapan kişi. Müteahhit ise son iki dairesini de satıp binayla ilişkisini koparmaya çalışan, terası kendisine ayıran ve çatının masraflarını kesinlikle karşılamayacağını söyleyen kişi.
Görevini yerine getirmediği için ayrıca baskı kurmam mümkün mü?

1. Avukat için bu konu hangi yönleriyle ele alınabilir?
2. Binadan kaynaklı sorun yüzünden gördüğüm zararın tazminini kimden alır?
3. Annemin açabileceği tespit davasında "bilirkişinin çatı yok ve terastan" zarar görmektedir ifadesini nasıl kullanabilir?
4. İskanlı binada, müteahhitin çatısız olarak dubleksi kullanmasına karşılık çatının yapılmasını bina sakinlerine değilde müteahhitten isteyebilir mi?

Sizden fikir almak benim için çok önemli. Çünkü bu konuya kaynak ayırmak bir yana dairemin içini dahi yapmak benim için çok büyük maliyet :'(

KMK Madde 4: Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu SÖZLEŞME İLE BELİRTİLEBİLİR. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince HER HALDE ortak yer sayılır.
c) ÇATIlar, ...
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ORTAKLAŞA KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA İÇİN ZARURİ OLAN diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.

KMK 4.Maddede, "ÇATI" deniyor, "ÇATI ARASI" denmiyor. Ayrıca, "çatı arası" ile ifade edilen yer, çokça "tavan arası" olarak da isimlendiriliyor.

Kanaatime göre:
1) "Çatı arasının ortak yer olduğu bir sözleşme ile belirtilmemişse"
(Apartman Yönetim Planı vb. bir sözleşme; Tapu Sicil Md'den cüzi bir paraya AYP temin edilebilir)
2) Mimari projenin "kat irtifakı tablosu"nda "Ortak Alanlar" sütununda, çatı arasının ortak yer olduğu belirtilmemişse; bu sütunda, çatı arası hiç bir şekilde zikredilmiyorsa,
(belediyeden 15TL'ye temin edilebilecek mimari proje ozalit kopyasından bu kontrol edilebilir)
3) "Çatı Arası", ORTAKLAŞA KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA İÇİN ZARURİ bir alan değilse
(ki 1. ve 2. maddelere göre bu anlaşılabilir)

ÇATI ARASI ORTAK YER DEĞİLDİR! Böylesi bir çatı arasını, çatı arasının altındaki son kat bağımsız bölüm sahibi istediği gibi tepe tepe kullanabilir.

Yardımcı Bilgi: İstanbul BB İmar Yönetmeliği: 7.02.2. Çatı Arasını Kullanma:
Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ANCAK su deposu, asansör kulesi, doğalgaz yönetmeliğine uygun olarak kazan dairesi ile son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.
(Dolayısıyla, "ORTAKLAŞA KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA İÇİN ZARURİ OLAN" yerler olarak, İstanbul BB, çıkardığı İmar Yönetmeliği ile, bu zaruri kalemleri listelemektedir: a. su deposu b. asansör kulesi c. doğalgaz yönetmeliğine uygun olarak kazan dairesi)
"Son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler" zaten son kattaki bağımsız bölümlerle İRTİBATLIDIR; Çatı Arası'na göz diken, daha alt kattaki bağımsız bölümlerle değil. Dolayısıyla, çatı arası bu şekilde, son kattaki bağımsız bölümle eklenti tescili olarak "çatı piyesi" ise, zaten hiçbir şekilde ortak yer değildir.

Çatı, çatmak fiilinden gelir. Eskiden kiremit çatıyı tutmak için, kalın kalaslar tavan arasına konurdu.
Şimdi, şingıl çatı sistemleri var, çatıların örtüleri çok hafifledi. Ayrıca, çelik profil kafesler sayesinde, tavan arasında kalın kalaslar olmadan da, çatı çatılabilmektedir.

ÇATI ARASI (ÇATI KATI, TAVAN ARASI), "MUTLAK ORTAK ALAN" DEĞİLDİR VE BİR KAT MALİKİNE ÖZGÜLENEBİLİR:

KMK 4'e göre, "çatı" (kiremit/ondülin örtüsü) ortak alandır.

"Çatı" (kiremit/ondülin örtüsü) ve ÇATI ARASI (ÇATI KATI, TAVAN ARASI) farklı şeylerdir.

"Çatı arası" (tavan arası; çatı katı), "mutlak ortak alan" DEĞİLDİR ve BİR DAİREYE ÖZGÜLENEBİLİR.

“ÇATI KATI (ÇATI ARASI), Yönetim Planı’yla birisinin kullanımına ve tasarrufuna ÖZGÜLENEBİLİR”
(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/14018E 2014/15014K 28.10.2014)

Çatı arası;
1) "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Yönetim Planı, Apartman Karar Defteri"nde, çatı arasıyla ilgili özel bir hüküm yoksa VE
2) Mimari Proje'nin kat irtifakı tablosundaki Ortak Alanlar sütununda ve Yapı Kullanım Belgesi'nin (İskan) "89. Ortak Kullanım Alanları" kısmında, "çatı arası" (tavan arası; çatı katı vb. bir ifade) yer alıyorsa,
ORTAK ALANDIR.

http://www.resmigazete.gov.tr/eskile...070130-5-2.doc
(TS 10970 FORMLAR - YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ; 8.sayfa:)
54. Bölüm: Yapının … üç ve daha fazla daireli konut binası… vb. kullanma amaçları ile yapıya ilişkin ortak alan AYRINTILI OLARAK belirtilecektir. Yapı içi ortak alan; yapı içindeki giriş holleri, ışıklıklar, merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır. Bir yapıda birden fazla kullanma amacı var ise her bir kullanma amacı ayrı ayrı yazılacaktır. Bu bölüm ruhsata esas kısımlar için doldurulacaktır.
89. Bölüm: Belge verilen yapıya ilişkin ORTAK KULLANIM ALANLARI işaretlenecektir.

Apartmandaki bir ortak alan projesinde gösterilen amaç dışında kullanılabilir.
(Yargıtay 18.HD 2008/10436E 2009/701K 05.02.2009)

Yönetim Planı ile ortak alanların kullanımı bir veya kısım bağımsız bölüme bırakılabilir.
(Yargıtay 20.HD 2017/1032E 2018/163K 16.01.2018)

KMK 19 (2007 Değişikliği):
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin BEŞTE DÖRDünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

"..."...kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz." Yasanın bu hükmünün karşıt yorumundan kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN KATILIMIYLA bu tür tesis ve değişikliklerin YAPTIRILABİLECEĞİ açıkça anlaşılmaktadır." (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2008/9280E 2008/12619K)

ÇATI ARASINI (ÇATI KATI, TAVAN ARASI) SADECE BİR DAİREYE ÖZGÜLEMENİN YOLU
1. Yönetim Planı değişikliği yapabilmek için, usulünce apartman Kat Malikleri Kurulu toplatılır (15 gün önceden gündemle birlikte diğerlerini haberdar etme vb.)
2. Toplantıda, ["çatı arasının sadece X'in kullanımına ve tasarrufuna ait olduğu, yani sadece X'e özgülendiği" maddesinin yönetim planına eklenerek Yönetim Planı değişikliği yapılması] oylatılır, 4/5 oy oranı sağlanırsa, ["çatı arasının sadece X'in kullanımına ve tasarrufuna ait olduğu, yani sadece X'e özgülendiği"] maddesi, apartman Karar Defteri'ne yazılır.
Bu değişiklik için, apartman Karar Defteri'nde, en az 4/5 oy oranını sağlayan imzalar, ilgili kararın altına atılır.
3. Yönetim Planı Değişikliği, değişikliğin ne zaman yürürlüğe gireceğine ilişkin bir hüküm Yönetim Planı'nda yoksa, Kat Malikleri Kurulu'nda Karar Defteri'ne imzalandığı anda geçerli olur.

3a. Literatür ispat: (Şafak N. EREL, “Eşyaya Bağlı Borç”, Ankara 1982, s.236)

[[Yönetim planının geçerli olması için tapu müdürlüğünde bir tescil işlemi yapılmaz. Yönetim planı veya yönetim planında sonradan yapılan değişiklikler, kat mülkiyeti kütüğünün BEYANLAR hanesinde gösterilir (Yargıtay HGK 2008/14-576E 2008/555K 24.09.2008). Beyanlar hanesinde gösterme, bir tescil değildir. İlk yönetim planı beyanlar hanesinde gösterildiği gibi sonraki değişikliklerin tarihi de beyanlar hanesine kaydedilir ve değişiklik metni işlem dosyasındaki eski yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır. Yönetim planının tapuda işletimi, bir bilgilendirme işlemidir. Kat mülkiyeti kurulurken, yönetim planının kuruluş belgeleri arasında bulunması şarttır, yönetim planındaki değişiklikler bu belgeye bağlanır. Ancak tescil gibi bir zorunluluk olmadığından, yönetim planının geçerliliği de tapuya ibraza bağlanmaz. Şekline uygun (4/5 oy oranı; Kat Malikleri Kurulu toplantısında karar alınışı; Karar Defteri’ne yazılış) değişiklik yapılıp Kat Malikleri Kurulu’nda değişiklik kabul edilip kat maliklerince imzalandığı andan itibaren hukuken yürürlüğe girer. Geçerlilik için tapuya ibrazı beklenmez; tapuya ibraz bir geçerlilik şartı değildir. Yönetim planı hukukumuzda kanunen eşyaya bağlı borç niteliğinde olup; Kanun hükümleri gereği tüm kat maliklerini (değişiklikleri ile de) kendiliğinden bağlar; beyanlar hanesine yazılmasa da bu nitelik değişmez (Şafak N. EREL, “Eşyaya Bağlı Borç”, Ankara 1982, s.236)]].

3b. Yasal mevzuat uygulaması ispatı: "Yönetim Planı Değişikliği beyanı bilgisi", Yönetim Planı Değişikliği tarihi belirtilerek, o anda kat maliki olanları ve değişiklik sonrası kat maliki olanların hepsinin Taşınmaza Ait Tapu Kaydı’nda her bir daire için ayrı ayrı “Taşınmaz Şerh/Beyan/İrtifak” tablosunda yer alır. Bir kişi, Yönetim Planı Değişikliği tarihi ile bu değişikliğin tapuya işletimi arasındaki dönemde apartmandan daire satın alırsa, "Yönetim Planı Değişikliği beyanı bilgisi" o kişinin Taşınmaza Ait Tapu Kaydı’ndaki “Taşınmaz Şerh/Beyan/İrtifak” tablosunda da yer alır.

3c. Yönetim Planı Değişikliği'nin Tapu Müdürlüğü'ne işletimi iyidir; zira, apartman karar defteri kaybolabilir ve Yönetim Planı Değişikliği'ni ispatlamak zorlaşabilir, ama Tapu Müdürlüğü'ne işletilirse, Tapu Müdürlüğü, tapu kayıtlarına gözü gibi bakar.

4. Yönetim Planı Değişikliği (["çatı arasının sadece X'in kullanımına ve tasarrufuna ait olduğu, yani sadece X'e özgülendiği"]), Tapu Müdürlüğü'ne işletilir. Bu işletim, değişikliğin yapıldığı bilgisinin sonsuza kadar korunması amacıyla yapılır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/14018E 2014/15014K 28.10.2014:
"Yönetim Planıyla, çatı katı (çatı arası), birisinin kullanımına ve tasarrufuna özgülenebilir".

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2013/18509E 2014/3860K 04.03.2014:
"Mimari projede bağımsız bölüm olarak ayrılmayan yerler, yönetim planına göre kullanılması için de kimseye bırakılmamış ise ortak yerdir"

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019/4235E 2019/7317K 10.12.2019:
"KMK’na göre anagayrimenkulün ortak yerlerinin belirlenmesi ile ortak yerlerin kullanımının bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılması farklı hukuki düzenlemelere tabidir. Kanuna göre, ortak yerler mimari proje ve bütün maliklerce düzenlenen ilk tescildeki sözleşme (yönetim plan) ile belirlenebileceği gibi kullanımı da bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir. Anagayrimenkulün tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile alacakları kararla bir kısım yerlerin ortak alandan çıkarılması veya bir kısım yerlerin ortak alan olarak belirlenmesi de mümkündür.
...
kat malikleri kurulunun 4/5 (tüm kat maliklerinin) çoğunluğu ile alacakları kararla özel amaca tahsisli (sığınak, kapıcı dairesi v.b. gibi oybirliği gerektirmeyen) olmayan bir kısım ortak yerlerin kullanımı bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir.".

Özetlersem arkadaşlar; "Sahiplik" için, tüm daire sahiplerinin oybirliği, "Kullanım" için, tüm daire sahiplerinin 4/5 çoğunluğu gereklidir.