Arızalı Isı Pay Ölçerlerin Değişimi

Merhaba,

2011 yılında ikamete açılan 72 daireli, merkezi ısıtma sistemli bir sitede oturuyorum. 2019 yılında tüm dairelerdeki kalorimetre ve sayaçlar kalibrasyon zorunluluğu nedeniyle söküldü, ancak kalibrasyon maliyeti ile yeni (daha ucuz) modellerin maliyetleri karşılaştırıldığında, ve eski sayaçların ekonomik ömürlerinin sonuna yaklaşıldığı düşünüldüğü için tüm sayaçlar ve kalorimetreler farklı bir marka ile değiştirildi. Toplam 144 cihazın 50-60 tanesi hatalı çıktığı için 2021 yılında garanti kapsamında değiştirildi ancak sorunlar bitmedi, diğer sayaçlardan çok fazla sayıda bozulan oldu, yeni takılan sayaçlardan bile 5-6 tanesi hemen bozuldu. Neticede şu an okuma şirketinin bildiriminde göre 50'ye yakın cihaz okuma yapamıyor. Bazılarının pillerinin bittiği, bazılarının hiç okuma kaydetmediğini biliyoruz ama net bir hata dağılımı yok. Üretici firma da artık yönetimin telefonlarına dahi çıkmıyor.

Bu durumdan ötürü 2 senedir, özellikle kış dönemlerinde bazı daireler 200-400 TL arasında fazla ödemeler yaptı, sayaçları bozuk daireler ise sadece %30'luk ortak payı ödediler. Sıcak su paylaşımı ise aylardır eşit olarak yapılıyor.

Sayaçları değiştirme kararı alan eski yönetici sorunların çözümü için 1-2 kez telefon açmaktan başka bir girişimde bulunmadı. 2021 Kasım ayında yönetimi devralan yönetici ise bir ay sonra bir miktar sayacı garanti kapsamında değiştirdi, firma ile görüşmek için İzmir'den Kayseri'ye gitti ancak firmadan bir destek göremedi. Bunun üzerine yönetim kurulu; tüm sayaçları ilk kullandığımız ve sorun yaşamadığımız marka ile değiştirme kararı aldı. Bu da daire başına yaklaşık 4000 TL'lik bir maliyet anlamına geliyor. Kat maliklerinden imza toplandı (kat malikleri kurulu yapılmadı) ve çoğunluk da kararı destekledi; ancak kararı tanımayan, ödeme yapmayan çok fazla kat maliki olduğu için sayaçları değiştirme kararı uygulanamadı. Sayaçlar dairelerin içinde olduğu için, daireye girişe izin verilmeyeceğini söyleyen kat malikleri dahi oldu.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan görüş istediğimde kendilerinin bir denetleme ve yaptırım gücü olmadığını ve anlaşmazlıklar halinde sulh mahkemelerine başvurulması ve hakim müdahalesi istenmesi gerektiğini belirttiler.

Şu sorularımız için değerli görüşleriniz paylaşırsanız memnun olurum.
- Avukat danışmanlığı almak veya mahkemeye başvurmak amaçlı harcama yapmak için yönetim kurulu'nun kat malikleri kurul kararı ile yetkilendirilmiş olması gerekli midir?
- Yasal çoğunluğun sağlandığı bir kat malikleri kurulu'nda "sayaçlar değiştirilmeli" kararı alınması ve yönetime yetki verilmesi, kat maliklerinin itiraz ve evlerine girişe izin verilmesini zorunlu kılar mı? Bu yaptırım nasıl uygulanır?
- (Bizim durumumuzda artık anlamlı olmasa da, gelecekte benzer sorunlar yaşayacaklar için bilgi vermesi amacıyla) merkezi ısıtma sistemindeki adil paylaşımın sağlanması için yönetim kurulu'nun aldığı kararlar bağlayıcı olur mu, yoksa kat malikleri kurul kararı mı gereklidir?
- Bizim durumumuzda çözüm öneriniz kat malikleri kurulu'nun alacağı kararı beklemek mi, yoksa hemen mahkeme müdahalesi istemek mi olur?

Saygılarımla,
Mehmet AVŞAR

Usulüne uygun olağanüstü kat malikleri genel kurulu, karar yeter sayısına uygun bir şekilde karar aldıysa bağlayıcıdır. Yöneticinin (yönetim kurulu da olabilir) kararlarının bağlayıcı olabilmesi için ya Kat Mülkiyeti kanunu, ya Yönetim planı ya da Genel kurul kararından yetki almış olması gereklidir.

Sulh hukuk mahkemesinde Hakimin müdahalesi davası ve sair davaları açmak için Genel kurulun yöneticiye yetki vermesi gerekir. Aynı şekilde avukat tutmak için de yetki alınmalıdır.

Tavsiye: Olağanüstü toplantı yapılıp, ona göre dava açmak daha pratik bir çözüm olur. Zira mahkeme de hemen karar veremez.