Kat KarŞiliĞi İnŞaat SÖzleŞmesİ Hk.

Merhaba,

2004 yılı Temmuz ayında bir mütehahit ile noter huzurunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladık. O günkü imar çerçevesinde 10 daire 2 dükkan yapılabilen arsayı, 4 daire 1 dükkan karşılığında, ya da %40 oranıyla mütehahit ile paylaştık.

İnşaatın teslim edilme süresi inşaat ruhsatı alınmasını mütekip 24 ay olarak belirlendi. Sözleşmeye inşaat ruhsatının ne zaman alınacağına dair bir madde yazılmadı. Şifaen, 2004 yılı yıl sonuna kadar alınacağı vaad edildi.

2004 yılı yıl sonuna kadar mütehahit inşaat ruhsatı almadı. O yıl sonu da belediye imarları durdurdu. Ta ki 2006 yılı Haziran ayına kadar da imarları açmadı, inşaat ruhsatı taleplerini red etti.

İmarları açtığında, 2006 Haziran, arsanın imar durumu değişti. Eski imara göre 10 daire 2 dükkan yapılabilen arsaya, artık belediye sadece 6 daire 2 dükkan imarı veriyor.

İmarlar açılmasına rağmen mütehahit inşaat ruhsatını 2006 yılında da almadı. Bazı ön işlemleri yapmış. Plan tadilat, intikal ve terk işlemleri gibi. Ancak ruhsat başvurusu yapılmadı, inşaat ruhsatı alınmadı.

Sözleşmemizde, 'TAPUYA ŞERH' başlığı altında, imzalamış olduğumuz satış vaadi anlaşmasının ancak kat irtifakının kurulması ile geçerli olacağını söyleyen, ve tapuya şerhin de ancak kat irtifakı kurulması ile tapuya konabileceğine dair bir madde var.

Buna rağmen, 2004 yılı Temmuz ayında imzalamış olduğumuz anlaşmaya dayanarak, mütehahit 2006 yılı Eylül ayında tapuya şerh koydurdu. Amacı ise arsayı satmamızı zora sokmak ya da engellemekti.

Belediyenin imarı kapalı tuttuğu süreyi çıkarırsak, mütehahitin inşaat ruhsatı alması için yaklaşık 15 ay gibi bir süresi söz konusu idi. İnşaat ruhsatı bir hafta içinde veriliyor. Yasal süre ise, tüm evraklar tamam ise, başvurudan en geç 30 gün sonra verilmesinin şart olduğu yönünde.

Yıl 2007, ve hala inşaat ruhsatı alınmış değil. Üstelik, mütehahit bizimle anlaşması duruken, aynı semt ve mahallede, bir sokak yukarıda, yeni bir inşaata başladı. O inşaat için inşaat ruhsatını da 2006 yıl sonunda aldı.

Biz de, Borçlar Kanunu'nu 106 ve 107. maddelerinde yer alan 'borçlunun temerrüde düşmesi sonucunda, alacaklının hiç bir ihtara gerek duymadan anlaşmayı fesh edebilir' maddesine dayanarak, anlaşmayı fesih ettik.
--------------------------------------------------------------------------

BORÇLAR KANUNU

Madde 106 - Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir.
Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman
onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek
hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü sebebiyle zarar ve ziyan
talebinden vaz geçtiğini derhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi fesh edebilir.
b) Derhal fesih
Madde 107 - Aşağıdaki hallerde bir mehil tayinine lüzum yoktur.
1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin tesirsiz olacağı anlaşılırsa
2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun ifası alacaklı için faidesiz
kalmış ise.
3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbit edilen bir zamanda veya
muayyen bir mehil içinde ifa edilmek lazım geliyorsa.
c) Rücuun hükümleri
Madde 108 - Akitten rücu eden alacaklı, vaidolunan şeyi vermekten imtina ve tediye eylediği şeyi istirdat edebilir.
Bundan başka borçlu kendisine hiç bir kusurun isnat edilemiyeceğini ispat
edemezse alacaklı akdin hükümsüzlüğünden mütevellit zararın tazminini de talep edebilir.
-------------------------------------------------------------------------

Kendisine 2007 yılı Nisan ayında, noter kanalı ile bir ihtarname gönderdik, ve 2004 yılında inşaat işlerini yürütebilmesi için verdiğimiz vekaletnameyi de azlettik. İhtarnamede, geçen 3 yıllık süre içinde inşaata başlamadığı, ve üstelik arsayı satışımıza mani olmak için koyduğu şerh yüzünden arsayı satamadığımızı, maddi zarar gördüğümüzü, 3 gün içinde şerhi kaldırmasını aksi takdirde kendisine tazminat davası açacağımızı bildirdik.

Bir ay sonra, Mayıs 2007'de, mütehahit avukatı aracalığı ile noter kanali ile gönderdiği cevabi yazıda, inşaatın projesinin hazır olduğunu, bize Şubat 2007'de noter kanalı ile bir davetiye gönderdiklerini, fakat sözleşmedeki adresimizde bulunamadığımız için davetiyenin geri döndüğünü, bize defalarca telefon ile iletmelerine rağmen bizim gidip inşaat projesini onaylamadığımız, azil ettiğimiz vekaleti bir hafta içinde yeniden çıkarıp göndermemiz gerektiği, aksi takdirde bize 150 bin YTL'lik tazminat davası açacaklarını bildirdi.

Bize defalarca telefon açıp, inşaat projesinin hazır olduğunu iletmeleri, ve bizim gidip projeyi onaylamadığımız tamamen asılsızdır.

Sorularım şunlar:

1. Arsayı, üzerindeki şerh ile kabul edip almak isteyen bir alıcı var. Bizim arsayı şu an satmamıza yasal bir engel yok. Hukuki olarak, herhangi bir mazur sözkonusu mudur?

2. Arsanın inşaat ruhsatı 2004 yılı yıl sonuna kadar alınsaydı, bize 4 daire 1 dükkan düşüyordu. Oysa, mütehahitin gecikmesinden dolayı, şu an 2 daire 1 dükkan almamız sözkonusu. Kısaca, 2 daire kaybımız sözkonusu. Aşağıda verilen Yargıtay kararlarında da görülebileceği üzere, bu kaybı mütehahitten isteme hakkımız sözkonusu. Bu tazminat talebine engel herhangi başka bir hukuki engel var mıdır?

3. Anlaşmamız eski imar durumuna göre yapıldığı için, şu an ki imar durumuna göre mütehahitin sözleşmedeki %40 oranını kullanarak bize yeni imar durumuna göre 2 daire, 1 dükkan önermesini kabul etmek zorunda mıyız?

Yeni imar durumu, yeni imar durumuna göre herşeyin yeniden belirlendiği yeni bir anlaşma gerektirmez mi? İmar durumu değişen bir arsanın, eski imar durumuna göre kat paylaşımı yapılan anlaşmayı geçersiz kılmaz mı?

Tüm yorum ve cevaplar için şimdiden çok teşekkür ederim.

Saygılarımla.

----------------------------------------------------------------------

İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
15. Hukuk Dairesi 2005/947 E., 2006/1248 K.
....
BK.nun 106.maddesinin 1.fıkrasına göre karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin edip bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu takdirde aynı maddenin ikinci fıkrasına göre seçimlik hakkını kullanabilir ise de, derhal fesih başlığını taşıyan BK.nun 107.maddesi uyarınca borcun tayin edilen yer ve zamanda ifa edilmemesi veya borçlunun hal ve vaziyetinden ihtarın tesirsiz olacağının anlaşılması durumunda ayrıca temerrüt ihtarında bulunulmaksızın ve süre verilmeden sözleşmenin feshi ve BK.nun 106.maddesinin ikinci fıkrasındaki seçimlik hakların kullanılması mümkündür.

Somut olayda ruhsat alınan parsellerdeki inşaatlar kararlaştırılan sürede tamamlanmadığı, diğer parseller için de uzunca bir süre geçmiş olmasına rağmen ruhsat dahi alınmadığından BK.nun 107.maddesindeki süre verilmeksizin ve ihtara gerek olmaksızın fesih koşulları gerçekleştiğinden, davacı arsa sahiplerinin BK.106 maddesinin ikinci fıkrasında yazılı seçimlik hakları doğmuştur.

Davacılar da bu seçimlik haklarını sözleşmenin feshi ve menfi zararın tazmini şeklinde kullanmışlardır.

Bu durumda yüklenici temerrüdü sabit olduğundan sözleşmenin feshi davasının kabulü, menfi zarar isteminin ise dosya kapsamına göre değerlendirilerek davanın sonuçlandırılması gerekirken yanlış değerlendirme sonucu yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

....

----------------------------------------------------------------------
15. Hukuk Dairesi 2005/8092 E., 2006/1027 K.

....
Hükmüne uyulan bozma ilamında; sözleşmenin feshinde kusurun davacı yüklenicide olduğu açık seçiktir. Sözleşmeyi haklı olarak fesh eden davalı ve karşı davacı arsa sahiplerinin isteyebileceği zarar gerek doktrin ve gerekse Yargıtay uygulamasında menfi zarar olarak kabul edilmektedir.

Menfi zarar kapsamına, sözleşmenin ifa ile bitirileceğine güvenilerek başka bir yüklenici ile sözleşme yapma fırsatının kaçırılmasından doğan zarar da girer.

Somut olayda, davalı ve karşı davacıların isteminin bu kapsamda değerlendirilmesi gerekir.

Daha açığı, davacı arsa sahipleri davacı ve karşı davalı yüklenici ile o tarihlerde sözleşme yapmayıpta başka bir yükleniciyle sözleşme yapma fırsatını kaçırmasaydı arsanın bulunduğu yer ve o tarihlerdeki rayiçler gözetilerek arsasına karşılık inşaat yapımında kaç bağımsız bölüm alabilecekler ise sonradan bir başka yükleniciyle yaptığı sözleşme objektif şartlarla yapılmış ve daha az sayıda bağımsız bölüm sağlanmışsa arsa sahipleri menfi zarar olarak bu iki sözleşme arasındaki farkın parasal değerini, menfi zarar olarak yükleniciden isteyebilir.

....

----------------------------------------------------------------------
15. Hukuk Dairesi 2005/1974 E., 2006/2012 K.

.....

2- Kural olarak borç ilişkisinden kaynaklanan bütün borçlar ifa edilince o borç ilişkisi sona erer. Genel bir anlatımla ifa, borçlanılan edimin yerine getirilmesi demektir. İfanın konusu, borçlanılan edimdir. Alacaklının borçludan isteyebileceği edim ne ise odur. Sözleşmedeki edim yerine getirilmemişse borçlu alacaklının uğradığı zararları gidermekle mükelleftir. Fakat bazen sözleşmedeki edimin yerine getirilmesi edimin yok olması gibi maddi, sözleşme konusunu yapılamaz kılan hukuki veya ekonomik bir nedenle mümkün olmayabilir. Bu gibi durumlarda ifa imkansızlığı gündeme gelmektedir. Şayet ifa imkansızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, herkes için söz konusu ise, buna objektif imkansızlık, yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da sübjektif imkansızlık denir. İfâ imkansızlığı sözleşme yapılmadan önce varsa ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise sözleşme geçersizdir (BK.Md.20)

....
----------------------------------------------------------------------