Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemiş "ÇATI ARASI" ortak alan mıdır?

Mimari projede Ortak Alan olarak belirtilmemiş "ÇATI ARASI" ortak alan mıdır?
Müteahhite daire karşılığı arsamızı verdik. Arsa payı %50-%50 olacak diye noterde sözleşme yaptık. Müteahhit bizden çatıda küçük bir alan kullanmak istediğini sözle belirtti ve kendisine sözle rıza gösterdik. 3 daire onun (biri çatı piyesli dubleks), 3 daire bizim oldu. Arsa payı, noterdeki sözleşmemizin aksine %42-%58 şeklinde tescillendi.

- Müteahhitin çatı piyesine karşılık gelen, bize ait en üst kattaki dairenin üstündeki çatı arasının bizim olduğunu müteahhit sözle kabul etti.
- Kendimizi sağlama almak için, Apartmanın Kat Malikleri Kurulu toplantısında, "bize düşen en üst katın üstündeki çatı arasının ortak alan olmadığını" ve "sadece bizim kullanımımıza" mahsus olduğunu (burada değişiklikler yapabileceğimizi vs.) oybirliğiyle (6/6) karar aldık, Apartman (Yönetim) Karar Defterine işledik.

Müteahhitin çatı piyesli dubleksinin çatı piyesli kısmının ve bizim üstümüzdeki çatı arasının apartman boşluğundan ayrı ayrı dış kapıları olup, ayrı girişleri mevcut.

Mimari projede ortak alanlar olarak:
"Bodrum katta; Binaya ait depo=41,00 m2, Su deposu=6,80 m2, Koridor=11,85 m2 Toplantı Odası=60,00 m2, Elektrik Odası=5,85 m2"
yazıyor. Çatı arası kesinlikle ortak alan olarak belirtilmiyor.

Kendimizi daha da sağlama almak için, Apartmanın Yönetim Planı'nda da, bu şekilde bir değişikliği işletmeli miyiz?
Yönetim Planında olmayan ancak Apartman Karar Defterinde olan bu belirtim bize yeterli hukuki garanti sağlar mı (Özellikle müteahhitten sonradan daire satın alacaklar için vb.)?

İlgili kanun maddeleri:

KMK Madde 4: Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
c) Çatılar, ...
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

KMK: Madde 42 – Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak
yerlerin düzgün veya bunları6,80 kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın
çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine
yapılır

KMK Madde 28:
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Sözleşme serbestisi...

KMK 19 (2007 Değişikliği): Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin BEŞTE DÖRDünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

YARGITAY 18. Hukuk Dairesi E:2008/9280 K:2008/12619
"..."...kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz." Yasanın bu hükmünün karşıt yorumundan kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN KATILIMYLA bu tür tesis ve değişikliklerin YAPTIRILABİLECEĞİ açıkça anlaşılmaktadır."

KMK Madde 4: Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu SÖZLEŞME İLE BELİRTİLEBİLİR. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince HER HALDE ortak yer sayılır.
c) ÇATIlar, ...
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ORTAKLAŞA KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA İÇİN ZARURİ OLAN diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.

KMK 4.Maddede, "ÇATI" deniyor, "ÇATI ARASI" denmiyor.
Ayrıca, "çatı arası" ile ifade edilen yer, çokça "tavan arası" olarak da isimlendirilmektedir.
Yani, "boşluk"un isimlendirilmesinde, üste izafe edilebileceği gibi, alta da gayet rahatlıkla izafe edilebilir.

Kanaatime göre:
1) "Çatı arasının ortak yer olduğu bir sözleşme ile belirtilmemişse"
2) Mimari projenin "kat irtifakı tablosu"nda "Ortak Alanlar" sütununda, çatı arasının ortak yer olduğu belirtilmemişse; bu sütunda, çatı arası hiç bir şekilde zikredilmiyorsa,
(belediyeden 15TL'ye temin edilebilecek mimari proje ozalit kopyasından bu kontrol edilebilir)
3) "Çatı Arası", ORTAKLAŞA KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA İÇİN ZARURİ bir alan değilse
(ki 1. ve 2. maddelere göre bu anlaşılabilir)

ÇATI ARASI ORTAK YER DEĞİLDİR! Böylesi bir çatı arasını, çatı arasının altındaki son kat bağımsız bölüm sahibi istediği gibi tepe tepe kullanabilir.

Yardımcı Bilgi: İstanbul BB İmar Yönetmeliği: 7.02.2. Çatı Arasını Kullanma:
Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ANCAK su deposu, asansör kulesi, doğalgaz yönetmeliğine uygun olarak kazan dairesi ile son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.
(Dolayısıyla, "ORTAKLAŞA KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA İÇİN ZARURİ OLAN" yerler olarak, İstanbul BB, çıkardığı İmar Yönetmeliği ile, bu zaruri kalemleri listelemektedir: a. su deposu b. asansör kulesi c. doğalgaz yönetmeliğine uygun olarak kazan dairesi)
"Son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler" zaten son kattaki bağımsız bölümlerle İRTİBATLIDIR; Çatı Arası'na göz diken, daha alt kattaki bağımsız bölümlerle değil. Dolayısıyla, çatı arası bu şekilde, son kattaki bağımsız bölümle eklenti tescili olarak "çatı piyesi" ise, zaten hiçbir şekilde ortak yer değildir.

Çatı, çatmak fiilinden gelir. Eskiden kiremit çatıyı tutmak için, kalın kalaslar tavan arasına konurdu.
Şimdi, şingıl çatı sistemleri var, çatıların örtüleri çok hafifledi. Ayrıca, çelik profil kafesler sayesinde, tavan arasında kalın kalaslar olmadan da, çatı çatılabilmektedir.

ÇATI ARASI NASIL ORTAK ALAN OLMUYOR işlerine gelince ÇATI TAMİRATİ için para toplanıyor !

"Çatı" (kiremitlerin, şingılın, ondulinin olduğu örtü), her halükarda ortak alan.
Çatıyla ilgili masraflara tüm malikler kuzu kuzu katılmak zorunda.
"Çatı arası" ise (içi boş olsa dahi), ortak alan olmayabilir.

Türkiye'de milyonlarca dubleks dairenin üst katı çatının arasına yapılıyor, resmi olarak tapu belgesinde de nitelik kısmında "Çatı arası piyesli mesken", "Çatı piyesli mesken", "Depolu mesken", "Çatıda banyosu olan daire", "Çatı aralı mesken", "Çatı arasında yaşam mahalli olan mesken", "Çatı arası mesken" vb. adlarla kaydediliyor.

"Çatı arası" ortak alan deyip, adamın dubleksinin üst katına girmeye çalışırsan, "haneye tecavüz"den kodesi boylarsın.

Yanisi, "çatı arası" dubleksin üst katı olarak bir kat malikine aitse, ZATEN, HİÇBİR ŞEKİLDE ORTAK ALAN DEĞİLDİR.

"Çatı arası" içi boş olduğunda bile bir kat malikine özgüllenmiş olabilir, bu durumda yine ortak alan olmaz.

ÇATI ARASI (ÇATI KATI, TAVAN ARASI), "MUTLAK ORTAK ALAN" DEĞİLDİR VE BİR KAT MALİKİNE ÖZGÜLENEBİLİR:

KMK 4'e göre, "çatı" (kiremit/ondülin örtüsü) ortak alandır.

"Çatı" (kiremit/ondülin örtüsü) ve ÇATI ARASI (ÇATI KATI, TAVAN ARASI) farklı şeylerdir.

"Çatı arası" (tavan arası; çatı katı), "mutlak ortak alan" DEĞİLDİR ve BİR DAİREYE ÖZGÜLENEBİLİR.

“ÇATI KATI (ÇATI ARASI), Yönetim Planı’yla birisinin kullanımına ve tasarrufuna ÖZGÜLENEBİLİR”
(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/14018E 2014/15014K 28.10.2014)

Çatı arası;
1) "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Yönetim Planı, Apartman Karar Defteri"nde, çatı arasıyla ilgili özel bir hüküm yoksa VE
2) Mimari Proje'nin kat irtifakı tablosundaki Ortak Alanlar sütununda ve Yapı Kullanım Belgesi'nin (İskan) "89. Ortak Kullanım Alanları" kısmında, "çatı arası" (tavan arası; çatı katı vb. bir ifade) yer alıyorsa,
ORTAK ALANDIR.

http://www.resmigazete.gov.tr/eskile...070130-5-2.doc
(TS 10970 FORMLAR - YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ; 8.sayfa:)
54. Bölüm: Yapının … üç ve daha fazla daireli konut binası… vb. kullanma amaçları ile yapıya ilişkin ortak alan AYRINTILI OLARAK belirtilecektir. Yapı içi ortak alan; yapı içindeki giriş holleri, ışıklıklar, merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır. Bir yapıda birden fazla kullanma amacı var ise her bir kullanma amacı ayrı ayrı yazılacaktır. Bu bölüm ruhsata esas kısımlar için doldurulacaktır.
89. Bölüm: Belge verilen yapıya ilişkin ORTAK KULLANIM ALANLARI işaretlenecektir.

Apartmandaki bir ortak alan projesinde gösterilen amaç dışında kullanılabilir.
(Yargıtay 18.HD 2008/10436E 2009/701K 05.02.2009)

Yönetim Planı ile ortak alanların kullanımı bir veya kısım bağımsız bölüme bırakılabilir.
(Yargıtay 20.HD 2017/1032E 2018/163K 16.01.2018)

KMK 19 (2007 Değişikliği):
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin BEŞTE DÖRDünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

"..."...kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz." Yasanın bu hükmünün karşıt yorumundan kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN KATILIMIYLA bu tür tesis ve değişikliklerin YAPTIRILABİLECEĞİ açıkça anlaşılmaktadır." (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2008/9280E 2008/12619K)

ÇATI ARASINI (ÇATI KATI, TAVAN ARASI) SADECE BİR DAİREYE ÖZGÜLEMENİN YOLU
1. Yönetim Planı değişikliği yapabilmek için, usulünce apartman Kat Malikleri Kurulu toplatılır (15 gün önceden gündemle birlikte diğerlerini haberdar etme vb.)
2. Toplantıda, ["çatı arasının sadece X'in kullanımına ve tasarrufuna ait olduğu, yani sadece X'e özgülendiği" maddesinin yönetim planına eklenerek Yönetim Planı değişikliği yapılması] oylatılır, 4/5 oy oranı sağlanırsa, ["çatı arasının sadece X'in kullanımına ve tasarrufuna ait olduğu, yani sadece X'e özgülendiği"] maddesi, apartman Karar Defteri'ne yazılır.
Bu değişiklik için, apartman Karar Defteri'nde, en az 4/5 oy oranını sağlayan imzalar, ilgili kararın altına atılır.
3. Yönetim Planı Değişikliği, değişikliğin ne zaman yürürlüğe gireceğine ilişkin bir hüküm Yönetim Planı'nda yoksa, Kat Malikleri Kurulu'nda Karar Defteri'ne imzalandığı anda geçerli olur.

3a. Literatür ispat: (Şafak N. EREL, “Eşyaya Bağlı Borç”, Ankara 1982, s.236)

[[Yönetim planının geçerli olması için tapu müdürlüğünde bir tescil işlemi yapılmaz. Yönetim planı veya yönetim planında sonradan yapılan değişiklikler, kat mülkiyeti kütüğünün BEYANLAR hanesinde gösterilir (Yargıtay HGK 2008/14-576E 2008/555K 24.09.2008). Beyanlar hanesinde gösterme, bir tescil değildir. İlk yönetim planı beyanlar hanesinde gösterildiği gibi sonraki değişikliklerin tarihi de beyanlar hanesine kaydedilir ve değişiklik metni işlem dosyasındaki eski yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır. Yönetim planının tapuda işletimi, bir bilgilendirme işlemidir. Kat mülkiyeti kurulurken, yönetim planının kuruluş belgeleri arasında bulunması şarttır, yönetim planındaki değişiklikler bu belgeye bağlanır. Ancak tescil gibi bir zorunluluk olmadığından, yönetim planının geçerliliği de tapuya ibraza bağlanmaz. Şekline uygun (4/5 oy oranı; Kat Malikleri Kurulu toplantısında karar alınışı; Karar Defteri’ne yazılış) değişiklik yapılıp Kat Malikleri Kurulu’nda değişiklik kabul edilip kat maliklerince imzalandığı andan itibaren hukuken yürürlüğe girer. Geçerlilik için tapuya ibrazı beklenmez; tapuya ibraz bir geçerlilik şartı değildir. Yönetim planı hukukumuzda kanunen eşyaya bağlı borç niteliğinde olup; Kanun hükümleri gereği tüm kat maliklerini (değişiklikleri ile de) kendiliğinden bağlar; beyanlar hanesine yazılmasa da bu nitelik değişmez (Şafak N. EREL, “Eşyaya Bağlı Borç”, Ankara 1982, s.236)]].

3b. Yasal mevzuat uygulaması ispatı: "Yönetim Planı Değişikliği beyanı bilgisi", Yönetim Planı Değişikliği tarihi belirtilerek, o anda kat maliki olanları ve değişiklik sonrası kat maliki olanların hepsinin Taşınmaza Ait Tapu Kaydı’nda her bir daire için ayrı ayrı “Taşınmaz Şerh/Beyan/İrtifak” tablosunda yer alır. Bir kişi, Yönetim Planı Değişikliği tarihi ile bu değişikliğin tapuya işletimi arasındaki dönemde apartmandan daire satın alırsa, "Yönetim Planı Değişikliği beyanı bilgisi" o kişinin Taşınmaza Ait Tapu Kaydı’ndaki “Taşınmaz Şerh/Beyan/İrtifak” tablosunda da yer alır.

3c. Yönetim Planı Değişikliği'nin Tapu Müdürlüğü'ne işletimi iyidir; zira, apartman karar defteri kaybolabilir ve Yönetim Planı Değişikliği'ni ispatlamak zorlaşabilir, ama Tapu Müdürlüğü'ne işletilirse, Tapu Müdürlüğü, tapu kayıtlarına gözü gibi bakar.

4. Yönetim Planı Değişikliği (["çatı arasının sadece X'in kullanımına ve tasarrufuna ait olduğu, yani sadece X'e özgülendiği"]), Tapu Müdürlüğü'ne işletilir. Bu işletim, değişikliğin yapıldığı bilgisinin sonsuza kadar korunması amacıyla yapılır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/14018E 2014/15014K 28.10.2014:
"Yönetim Planıyla, çatı katı (çatı arası), birisinin kullanımına ve tasarrufuna özgülenebilir".

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2013/18509E 2014/3860K 04.03.2014:
"Mimari projede bağımsız bölüm olarak ayrılmayan yerler, yönetim planına göre kullanılması için de kimseye bırakılmamış ise ortak yerdir"

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019/4235E 2019/7317K 10.12.2019:
"KMK’na göre anagayrimenkulün ortak yerlerinin belirlenmesi ile ortak yerlerin kullanımının bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılması farklı hukuki düzenlemelere tabidir. Kanuna göre, ortak yerler mimari proje ve bütün maliklerce düzenlenen ilk tescildeki sözleşme (yönetim plan) ile belirlenebileceği gibi kullanımı da bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir. Anagayrimenkulün tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile alacakları kararla bir kısım yerlerin ortak alandan çıkarılması veya bir kısım yerlerin ortak alan olarak belirlenmesi de mümkündür.
...
kat malikleri kurulunun 4/5 (tüm kat maliklerinin) çoğunluğu ile alacakları kararla özel amaca tahsisli (sığınak, kapıcı dairesi v.b. gibi oybirliği gerektirmeyen) olmayan bir kısım ortak yerlerin kullanımı bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir.".

Özetlersem arkadaşlar; "Sahiplik" için, tüm daire sahiplerinin oybirliği, "Kullanım" için, tüm daire sahiplerinin 4/5 çoğunluğu gereklidir.