Görevi kötüye kullanan apartman yöneticisine karşı hangi hukuki yollara başvurulabilir?

Merhabalar,
Şöyle bir durumla karşı karşıyayım. Bilindiği üzere kat maliklerinden her ay apartman giderleri (kapıcı parası, temizlik, aydınlatma vs.) için kullanılmak üzere bir miktar aidat toplanmaktadır. Bizim apatmanda da toplanan bu para ihtiyaç duyulduğunda kullanması için apartman yöneticisine veriliyordu.

Ancak 2006 yılının Kasım ayında yapılan kat malikleri toplantısında yöneticinin görev süresi dolduğu için değişiklik oldu. Tutulan kasa defteri incelendi ve apartman kasasında 2.500.00 YTL'lik bir açık olduğu anlaşıldı. Eski yönetici bu parayı kendi kişisel işleri için kullandığını kabul ederek üç gün içinde parayı seçilen yeni yöneticiye ödeyeceğini şifaen beyan etti. Bu beyanı karar defterinede geçirilerek imzası alındı. Aradan üç ay gibi uzun bir süre geçmesine rağmen hiç bir ödemede bulunmadı. Yeni yönetici tüm iyi niyetli yaklaşımlarından bir sonuç alamayınca icra takibinde bulunmak istedi ve aleyhine icra takibi başlattık. Şu an yasal prosedür başladı ve buraya kadar bir sorun yok. Ancak bu kişi halen apartman aidatlarını ödemiyor ve böyle giderse de ödememeye devam edecek.

Bu hususta Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabileceğini duymuştum ancak daha önce hiç karşılaşmadığım bir konu olduğu için ne çeşit bir dava olacağı konusunda fikrim yok. Ayrıca Cumhuriyet Savcılığına görevi kötüye kullanmadan dolayı şikayette bulunabilirmiyim? Yardımlarınız için şimdiden teşekkür eder, çalışmalarınızda başarılar dilerim.

Sn.Meslektaşım;

1) Apartman (ya da site) yöneticisi kat maliklerine karşı VEKİL GİBİ sorumludur. Karar defterinde KATILIM PAYLARINI KİŞİSEL GİDERLERİNE HARCADIĞI VE ÖDEYECEĞİ yönündeki imzalı beyanı yazılı ikrar hükmündedir. Yaptığınız icra takibine bir itiraz yok ise haciz vb. işlemleri devam ettirerek alacağı tahsil etmelisiniz.

2) Ceza Hukukunu (hele yasa değişikliğinden sonraki ceza yargılamasını) pek iyi bilmemekle birlikte APARTMAN (YA DA SİTE) YÖNETİCİLERİNİN MEMUR SIFATINDA OLMADIKLARINI biliyorum. Halbuki GÖREVİ KÖTÜYE KULLANMAK eylemi ceza hukukuna göre memur statüsünde olan kişilerin işleyebileceği bir eylemdir. Anlattığınız olaya HİZMET SEBEBİ İLE EMNİYETİ SUİSTİMAL nitelemesi daha uygun görünüyor.

Saygılarımla...

Sayın meslektaşım sayın Av.Tevfik Aşlama'ya katılıyorum. Peki o kat malikleri genel kurul toplantısında eski yönetici ibra olunmuş mu?

Sayın Aşlama
Verdiğiniz cevap için teşekkür ederim, bende öyle düşündüm ve yazılı ikrarı olduğu için direk icra takibinde bulundum. Şuan yasal prosedür işliyor. Ancak bu kişi halen apartman katılım payını ödemiyor, bu sebeple Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak bu kişinin uyarılmasını ve aidatları ödemesini sağlayabilir miyim? Benim problemim bu yönde yani nasıl bir dava açabilirim bu konuda yardımcı olabilir misiniz?

Sayın Pınarbaşı
Kat malikleri toplantısında ibra yok. Sadece eski yönetici kullanmış olduğu parayı yeni yöneticiye teslim edeceğim diyerek karar defterini imzaladı. Parayı kullandığını kabul ediyor zaten. Yukarıda belirttiğim gibi halen aidatları ödemiyor ben bu konuda ne yapabilirim o konuda yardımlarınızı bekliyorum.
Şimdiden teşekkür ederim.

Suçun tanımı görevi kötüye kullanmadır. Sanıyorum aşağıdaki karar sorunuzu yanıtlar niteliktedir.
"Apartman yöneticisi olan sanığın, kat maliklerinden topladığı paraları yerinde harcamadığı, dosyada mevcut Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2001/678 Esas sayılı dosyasına ibraz edilen 05.07.2001 günlü bilirkişi raporunda belirtildiği üzere yönetim kasasında ya da banka hesabında olması gereken 5.237.712.270.- Lirayı yeni yönetime devretmeyerek alıkoyduğu, dosya kapsamı ve sanığın tevilli ikrarı ile anlaşıldığı halde, mahkümiyeti yerine, uyuşmazlığın hukuki nitelikte olduğundan bahisle beraat kararı verilmesi, Yasaya aykırı, C. Savcısı ve müdahiller vekilinin temyiz itirazları bu itibarla yerinde görülmüş olduğundan hükmün bu sebepten dolayı CMUK'nun 321. maddesi uyarınca istem gibi BOZULMASINA, 07.10.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Ödenmeyen aidt bedelleri için de icra takibi yapabilirsiniz. Ayrıca bir dava açmanız gerekmez.

"Hizmet sebebi ile emniyeti suistimal" tanımlamasında yanılmamışım:)
---
T.C.
YARGITAY
11. CEZA DAİRESİ
E. 2003/9372
K. 2004/7237
T. 7.10.2004
• APARTMAN YÖNETİCİSİ ( Kat Maliklerinden Toplanan Parayı Yeni Yönetime Devretmemesi/Hizmet Sebebiyle Emniyeti Suistimal - Hukuki Uyuşmazlık Olarak Kabul Edilemeyeceği )
• HİZMET SEBEBİYLE EMNİYETİ SUİSTİMAL ( Apartman Yöneticisinin Kat Maliklerinden Toplanan Parayı Yeni Yönetime Devretmemesi )
• HUKUKİ UYUŞMAZLIK OLARAK NİTELENDİRİLEMEYECEK EYLEM ( Apartman Yöneticisinin Kat Maliklerinden Toplanan Parayı Yeni Yönetime Devretmemesi - Hizmet Sebebiyle Emniyeti Suistimal )
765/m. 510
ÖZET : Apartman yöneticisi olan sanığın, kat maliklerinden topladığı paraları yerinde harcamadığı, yönetim kasasında ya da banka hesabında olması gereken parayı yeni yönetime devretmeyerek alıkoyduğu, dosya kapsamı ve sanığın tevilli ikrarı ile anlaşıldığı halde, mahkümiyeti yerine, uyuşmazlığın hukuki nitelikte olduğundan bahisle beraat kararı verilmesi, Yasaya aykırıdır.

DAVA : Hizmet nedeniyle emniyeti suistimal suçundan sanık E'nin yapılan yargılaması sonunda; beraatine dair BURSA 7. Asliye Ceza Mahkemesi'nden verilen 30.01.2002 gün ve 2001/384 Esas, 2002/50 Karar sayılı hükmün süresi içinde Yargıtay'ca incelenmesi katılanlar vekili ve C. Savcısı tarafından istenilmiş olduğundan dava evrakı C.Başsavcılığı'nın bozma isteyen 25.06.2003 tarihli tebliğnamesi ile daireye gönderilmekle incelenerek gereği görüşüldü:

KARAR : Apartman yöneticisi olan sanığın, kat maliklerinden topladığı paraları yerinde harcamadığı, dosyada mevcut Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2001/678 Esas sayılı dosyasına ibraz edilen 05.07.2001 günlü bilirkişi raporunda belirtildiği üzere yönetim kasasında ya da banka hesabında olması gereken 5.237.712.270.- Lirayı yeni yönetime devretmeyerek alıkoyduğu, dosya kapsamı ve sanığın tevilli ikrarı ile anlaşıldığı halde, mahkümiyeti yerine, uyuşmazlığın hukuki nitelikte olduğundan bahisle beraat kararı verilmesi,

SONUÇ : Yasaya aykırı, C. Savcısı ve müdahiller vekilinin temyiz itirazları bu itibarla yerinde görülmüş olduğundan hükmün bu sebepten dolayı CMUK'nun 321. maddesi uyarınca istem gibi BOZULMASINA, 07.10.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kaynak: Kazancı İçtihat Bankası

Sayın Aşlama,

Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
......"bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir"... diyor.

Benim merak ettiğim burada bahsi geçen davanın niteliği nedir? Hangi mahkemede açılabilir? Her ay aidatı için icra takibi başlatmak külfetli ve uzun bir süreç. Bu nedenle dava açarak kısa ve net bir sonuç elde etmek istiyorum. Sizden ve diğer meslektaşlarımdan bu konudaki bilgilerini benimle paylaşmalarını rica ediyorum.

Sn.Elif Danışman;
aynı kanunun 33.Maddesi
<<Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.>>
demek sureti ile görevli mahkemenin SULH HUKUK MAHKEMESİ olduğunu belirtiyor.

Yine aynı kanunun 25.maddesi de;
<<Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlıyarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.>>
demek sureti ile komşuluk ilişkisini diğer kat malikleri açısından çekilmez hale getiren kat malikini hiç de hafife alınamayacak bir müeyyide ile muhatap ediyor.

Sayın Avukatlar,
Buna benzer bir sorunu da ben yasiyorum.İzmit-Kocaeli de bulunan AKARCA Toplu Konutlarında Toki kredisi ile ev edinmeye calisiyorum.Yıllar once sorun yasadıgım icin aidatları blok yoneticisi Vasfi KOSAR adına yatırıyorum.2006 yılı basında 1992 den kaldığını iddia ettikleri aidat ve ve icra borcları oldugunu belirtip ödememi istediler.Tümünü ödediğimi ispatladım.Lakin faiz vb nedenlerle bir miktar ödeme yaptım.Toplu Yapı Yönetiminden Muhasebedeki bayan borcunuz kalmadı dedi.Ben de Borcu Yoktur kağıdı talep ettim.Bana Blok yöneticilerinin de imzalaması kararı verildiğini Vasfi beyin imzalamasını beklediklerini söyledi.Aradan her hafta sormama ragmen iki yıl gecti.Ben ödemelere eksiksiz devam ettim.Borcunuz yok diyenler nerden buldularsa borcunuz var dediler.Ne yaparak Borcu Yoktur kağıdı alırım.Ya da haklarında işlem tesis ettiririm.
Saygılarımla

İyi günler.

Benimde benzer konuda bir sorum olacaktı.

Eski yönetici görevini 2 ay önce devretti ama binada yapılan onarımlar yarım kaldı. Kanalizasyon tıkanıklığı için yapılan çalışmada zemin kattaki beton 40 cm eninde 20 mt uzunluğunda kırıldı ve tadilat sonrası tekrar beton dökülüp üzeri kapatılmadı. Sadece toprakla örtüldü.
Çatıda ki yağmur suyu olukları sözde tamir edildi ama yine muhtelif yerlerden su sızıyor. Hatta mutfağa sızan sudan ben ve üst kattaki komşular da mağdur oldu.

Ödenen aidatların akıbetini merak ediyorum. Hem ev sahibi hemde denetçi olarak nasıl bir yol izlemeliyim ?