Arsa payı nedİr, nasıl hesaplanır?

ARSA PAYI NEDİR, NASIL HESAPLANIR?

Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir.

Arsa payı bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilmeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de pay verilmemelidir.

Arsa paylarının hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırılmasında, ne projeyi tasdik eden belediyeler ne de tapu daireleri bu konuda gerekli hassasiyeti göstermediklerinden birçok kooperatif ve müteahhit de olayın önemine veya bilgisine vakıf olmadığından arsa payları gelişi güzel veya arsayı binadaki bağımsız bölüm sayısına eşit bölmek suretiyle paylaştırılmaktadır ki bu yanlış ve adil bir uygulama değildir.

Arsa payını yasaya ve usulüne uygun yapan kooperatifleri ve müteahhitleri tenzih ediyoruz.

Tapu senedi üzerinde ana yapının bulunduğu parsel, 1000 m2 dir ve 12 bağımsız bölümden oluşan bu binada 80 m2 bir dükkanın tapu senedin de 20 /169 arsa paylı olduğu yazılmaktadır; buna göre bu gayrimenkule isabet eden arsa kaç metrekaredir?

Arsa payı hesaplama formülü :


1-Nolu bağımsız bölüm dükkan 80 m2 satış değeri : 200.000 TL = Arsa payı 20/169 = Arsa payı: 118,340 m2

2- Nolu bağımsız bölüm dükkan 70 m2 satış değeri: 150.000 TL = Arsa payı 15/169 = Arsa payı: 88,757 m2

3- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 120.000 TL= Arsa payı 12/169 = Arsa payı: 71,005 m2

4- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 120.000 TL= Arsa payı 12/169 = Arsa payı: 71,005 m2

5- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satışı değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı: 76,923 m2

6- Nolu bağımsuz bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı: 76,923 m2

7- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 140.000 TL= Arsa payı 14/169 = Arsa payı: 82,840 m2

8- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 140.000 TL= Arsa payı 14/169 = Arsa payı: 82,840 m2

9- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 150.000 TL= Arsa payı 15/169 = Arsa payı: 88,757 m2

10-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 150.000 TL= Arsa payı 15/169 = Arsa payı: 88,757 m2

11-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı: 76,923 m2

12-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL= Arsa payı 13/169 = Arsa payı:76,923 m2

------------------

1,690,000 TL


Özetleyecek olursak, yukarıdaki ana yapının, yani binanın toplam arsası
1.000 m2 dir ve bu arsa üzerinde 12 bağımsız gayrimenkul yer almaktadır.
Örneğin: 12 nolu gayrimenkulün arsa payı 13/169 şeklinde yazılmıştır.
Bu gayrimenkule tekabul eden arsayı şöyle bulabilirsiniz:
1.000 m2 : 169 x 13 = 76,923 m2


Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2005/1500 - K:2005/3483

ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ
( Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa Paylarının Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu )
BAĞIMSIZ BÖLÜME ARSA PAYI ÖZGÜLENMEMİŞ OLMASI
( Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa Paylarının Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu )
KAT MÜLKİYETİ KURULMASI
( Kurulduğu Tarihteki Değeri İle Oranlı Olarak Arsa Payının Belirlenmesi Buna Bağlı Olarak Anayapıdaki Diğer Bağımsız Bölümlere Özgülenen Arsa Paylarının da Yeniden Düzenlenmesi Gereği )

ÖZET :

Dava, dava konusu dükkan nitelikli bağımsız bölümün belediyece onaylanan mimari projesinde gösterilmiş olmasına karşın anataşınmazda kat mülkiyeti kurulurken bu bağımsız bölümün tapuya tescil edilmemesi ve arsa payı özgülenmemesi nedeniyle söz konusu bağımsız bölüme arsa payı verilerek kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi, böylece arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununa göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı hiç özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır.

Olayda, bu bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payının belirlenmesi, buna bağlı olarak anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının da yeniden düzenlenmesi, böylece dava konusu bağımsız bölüm de dahil anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının saptanması için bilirkişiden ek rapor alınması, gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak yerinde yapılacak inceleme ile ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınması, bundan sonra dava konusu bağımsız bölümün arsa payını gösterir biçimde tapuya tescili, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili değişikliğin tapuya tescili yolunda hüküm kurulması gerekir.



Yargıtay E: 2011/1461 - K: 2011/4119

ÖZET :

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirlenmesinde hata yapıldığını ileri sürmüştür.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat malikinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükmüne yer verilmiştir.
Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzenlenmesinde hata yapıldığı belirlenmiş olup mahkemece de bu bilirkişi raporuna itibar edildiğine göre davacıya ait arsa paylarının düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesi gerekir.

Bu Ve Benzer Konularda Zaman Aşımı Süresi Yoktur.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas No : 1984 / 746 Karar No : 1984 / 628
Özü :
Her Bağımsız Bölüme Düşen Arsa Payının Saptanmasında O Bölümün, Kat Mülkiyeti Veya Kat İrtifakı Kurulması Anındaki Değeri Gözönünde Tutulur. Bu Değer Yalnızca Metrekare Hesabına Göre Değil, Bölümün Kaçıncı Katta Olduğuna, Güneşten Yararlanma Durumuna, Cephelerinin Hangi Tarafta Olduğuna Da Bakılarak Hesaplanmalıdır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Esas No : 1998 / 5277 Karar No : 1998 / 8427
Özü :
Arsa Paylarının Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Orantılı Olarak Tahsis Edilmediği Hallerde, Arsa Payının Düzeltilmesi Talep Edilebilir. Ancak Bağımsız Bölümlerin Değerinde Sonradan Değişme Olması Halinde Düzeltme Talep Edilemez.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Esas No : 1993 / 3025 Karar No : 1993 / 5313
Özü :
Arsa Paylarının Sonradan Değiştirilebilmesi İçin Bu Payların Bağımsız Bölümlerin Değerleri İle Oranlı Olarak Tahsis Edilmediğinin Saptanması Gerekir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas No : 1990 / 26590 Karar No : 1991 / 8730
Özü :
Kat Maliklerinden Herbiri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Yakıt Ve Demirbaş Giderlerini Kendi Arsa Payları Oranında Öderler. Arsa Payında, Diğerlerine Göre Fazlalık Olduğu Takdirde, Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Açılarak Eşitsizliğin Giderilmesi Gerekir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas No : 1990 / 10494 Karar No : 1990 / 31870
Özü :
Arsa Payının Düzeltilmesine İlişkin Davanın Bütün Kat Maliklerine Yöneltilmesi Gerekir. Taraflar Oluşturulmadan Davanın Esasına Girilerek Hüküm Kurulması Usule Aykırıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas No : 1987 / 15738 Karar No : 1987 / 16896
Özü :
İmar Affı Yasası Kapsamında Projesine Aykırı Biçimde Ve Kaçak Olarak Yapılan Katın Arsa Payı Belirlenirken Taşınmazda Kat İrtifakının Kurulduğu Tarihteki Değerin Esas Alınması Ve Öteki Kat Maliklerine Arsa Paylarına Göre Ödenecek Miktarın Bulunması Gerekir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas No : 1986 / 14360 Karar No : 1986 / 14561
Özü :
Ana Yapının Tamamı Davacılara Ait İken Bu Arsa Payları Bizzat Davacılar Tarafından Saptanarak Kat Mülkiyetine Geçildiğine Göre Aynı Kimselerin Bu Arsa Paylarının Adil Olmadığını İleri Sürmeleri İyi Niyet Kuralları İle Bağdaşmaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas No : 1986 / 9661 Karar No : 1986 / 13264
Özü :
3290 Sayılı İmar Kanunun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi Ve Bu Kanuna Bazı Maddeler Eklenmesi Hakkındaki Kanunun 9. Maddesi Gözönüne Alınıp İnceleme Yapılması Gerekirken, Bu Yapılmadığından Dolayı Hükmün Bozulmasına Karar Verilmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas No : 1983 / 1813 Karar No : 1983 / 1725
Özü :
Bilirkişi Raporunda Tüm Kat Maliklerinin Arsa Paylarının Ne Olması Gerektiği Gösterildiğine Göre, Bazı Kat Sahiplerinin Değil Bütün Kat Sahiplerinin Arsa Paylarının Düzeltilen Biçimde Tesciline Karar Vermek Gerekir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas No : 1983 / 641 Karar No : 1983 / 684
Özü :
Kat Mülkiyetinin Kurulduğu Zamanda Bağımsız Bölümlerin Değeriyle Orantılı Olmayan Arsa Paylarına Karşı Kat Sahiplerinin Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Açma Hakları Vardır.

Sayın Hukukçular,

1980 yılında 750 metrekarelik arsa üzerine 200 metrekare 4 daire , 150 metrekare işyeri ve işyerine binanın bodrumunda işyerinden girişli 50 metrekarelik depo verilmiş ,(Ayrıca çatı katındaki asansör ve merdiven boşluğu hariç 4'e bölünerek daireler tarafından depo olarak kullanılmıştır.) tapuda herbir pay sahibi % 20 olarak gösterilmiştir.

Bina kentsel dönüşüme girmiştir. Tam bina arsaya dönüştürmek üzere iken işyeri sahibi tapuda gösterilen % 20'lik arsapayına itiraz etmek üzere mahkemeye baş vurmuş işleri durdurmuştur.

Mahkemeden gelen yazıda bina yıkılmadan tespit yapılabilmesi için ,mahkemeden bilirkişi heyeti oluşturlarak yerinde tespit yapılması ve paylara şerh konulması istenmektedir.

Biliyorsunuz sene sonuna kadar inşaat projesi onaydan geçmez ise çıkma haklarımız elden gidiyor. Sayın Hukukçular ,bu durumda nasıl bir yol izlememizi tavsiye edersiniz.

Teşekkürler.