Kat malikleri kurulunda yönetici için belirlenecek en fazla ücret üst sınırı nedir?

Kat malikleri kurulunda yönetici için belirlenecek en fazla ücret üst sınırı nedir?

Personelsiz aylık, yıllık durum raporlu, kat maliki ve kiracı giderlerini gösteren bağımsız bölüm raporlu, vergi dairesine kira gelir beyannamesi vermek için Kira gelirlerini gösteren gelir raporlu, Demirbaş isletme kat maliki ve kiracılar için ayrı ayrı durum raporlu muhasebeyide yapan yönetici ücreti en fazla aylık 50.TL Hakkaniyetlidir.
Tarifedeki ücretler aylık olup KDV hariç brüt tutarlardır.

Bknz. Profesyonel Muhasebe ücret tarifesi

http://www.gib.gov.tr/fileadmin/mevz...ettarifesi.pdf
Dosya 1220

.

Üst sınırı gecen ücretlendirme kararları oy birliği ile anlınmadıysa yok hükmündedir.

Toplantı yeter sayısına uyulmadığı hallerde söz konusu durum bize “butlan ve yokluğu” doğurmaktadır.
Keza burada emredici kurallara aykırı olarak işlem yapılmaktadır (Borçlar Kanunu m.11/II).
Örneğin toplantı ve karar Yeter sayılarının farklı olduğu durumlarda (mesela çifte çoğunluk aranan Hallerde) toplantı yeter sayısına uyulmadan bir karar alınmışsa burada Butlan söz konusu olacaktır.
Zira burada kanunun aradığı sayıdaki irade Beyanına ulaşmamış olmaktadır.
Oybirliğinin arandığı hallerde ise sayılardan her hangi birine ulaşmamış Olması ile karar yeter sayısına ulaşmadığı için yokluk söz konusu olacaktır.
Karar yeter sayısına uyulmayan her hal ise bizi “yokluğa” götürecektir KMK’daki toplantı ve karar yeter sayıları emredici niteliktedir.
Buna Bağlı olarak aksine bir sözleşme yapılamaz.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Kat malikleri kurulunda yönetici için belirlenecek en fazla ücret üst sınırı nedir?

Personelsiz aylık, yıllık durum raporlu, kat maliki ve kiracı giderlerini gösteren bağımsız bölüm raporlu, vergi dairesine kira gelir beyannamesi vermek için Kira gelirlerini gösteren gelir raporlu, Demirbaş isletme kat maliki ve kiracılar için ayrı ayrı durum raporlu muhasebeyide yapan yönetici ücreti en fazla aylık 50.TL Hakkaniyetlidir.

Bknz. Profesyonel Muhasebe ücret tarifesi

http://www.gib.gov.tr/fileadmin/mevz...ettarifesi.pdf
Dosya 1218
.

---

Bağımsız birim başına düşen miktarmıdır bu belirttiğiniz?

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Bağımsız birim başına düşen miktarmıdır bu belirttiğiniz?

---

Profesyonel detaylı bölüm raporlu, tüm Apartman, tüm Blok, Site muhasebesi ve yönetim ücreti.

Tarifedeki ücretler aylık olup KDV hariç brüt tutarlardır.

Her ay, tüm apartman, tüm blok, site için 50 TL + kdv
Yıllık tüm apartman, tüm blok ve site için 600 TL + kdv

Profesyonel detaylı bölüm raporu örnek
Dosya 1219
.

Esas No : 2006 / 1820 Karar No : 2006 / 2566
Merci : Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir. Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.
(5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Kat malikleri kurulunda yönetici için belirlenecek en fazla ücret üst sınırı nedir?

Personelsiz aylık, yıllık durum raporlu, kat maliki ve kiracı giderlerini gösteren bağımsız bölüm raporlu, vergi dairesine kira gelir beyannamesi vermek için Kira gelirlerini gösteren gelir raporlu, Demirbaş isletme kat maliki ve kiracılar için ayrı ayrı durum raporlu muhasebeyide yapan yönetici ücreti en fazla aylık 50.TL Hakkaniyetlidir.
Tarifedeki ücretler aylık olup KDV hariç brüt tutarlardır.
Bknz. Profesyonel Muhasebe ücret tarifesi
http://www.gib.gov.tr/fileadmin/mevz...ettarifesi.pdf
Dosya 1220

.

---

YANLIŞ!
verdiğiniz ücret tarifesi; profesyonbel olarak muhasebecilik yapan, serbest muhasebe büroları için belirlenmiş asgari ücret tarifesidir.
Binada yöneticiliği ücret karşılığında yaptırıyorsanız, muhasebeciler için veya makine mühendisleri için veya avukatlar için belirlenmiş olan asgari ücret tarifeleri ile ücretlendirme hakkaniyetlidir diyemezsiniz.
Fikir olabilir, ancak belirleyici olamaz. Kaldı ki o ücret tarifesinde de belirtilen rakamlar ASGARİ rakamlardır.

Sayın Erdoğan kırcalı
Bir site ya da apartmanı mafyavari bir şekilde ele geçiren bir gurup diğer malikleri bezdirip mülkleri tekellerine toplamak isterse malikleri kaçırmak için yönetim ve muhasebe ücretlerini çok abartıyorlarsa üst çizgi nedir.
Kat malikleri kurulunda yönetici için belirlenecek en fazla ücret üst sınırı nedir?
Bu sorunun cevabini nasıl bulacağız?
Hakkaniyetli ücret nedir?
%51 salt çoğunluk istediği ücreti belirler mi?
Ve bu belirlenen ücreti diğer %49 azınlık maliklere baskı olarak kullanmaları kanunen müsaadelimi?
Hukuken bu nasıl engellenir?

Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

uygun ücret ne kadar?

18. Hukuk Dairesi 1996/9660 E., 1996/10822 K.
ÖNEMLİ YÖNETİM İŞLERİNDE OYBİRLİĞİ
T.c. y a r g ı t a y 18. hukuk dairesi esas karar 1996/9660 1996/10822
y a r g ı t a y k a r a r ı
Gelir getirici ve olağanüstü keyfi gider yükseltici sözleşmeler önemli yönetim işlerinden sayıldığı cihetle bu konudaki kararların tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınması zorunlu dur.
Medeni kanun MÜLKİYET
MADDE 689.- Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler.
MADDE 692.- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
MADDE 702.- Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir.
Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

Yargıtay 14. hukuk dairesi 2007/7560 e.n , 2007/8328 k.n.
sözleşmenin ifa olanağı paylı mülkiyet
Özet Paylı mülkiyete tabi taşınmazın üzerine bina yapılması olağan ve önemli işlerden olmayıp, oybirliğiyle karar alınmasını gerektiren olağanüstü tasarruflardandır.
İçtihat Metni.
Türk Medeni Kanunu'nun 688 ve devamı maddelerinde paylı mülkiyet rejimi düzenlenmiştir.
Bu düzenlemeye göre;
Paylı mülkiyeti Medeni Kanun 688. maddede "paylı mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir/' ifadesi ile belirtmiştir. Paylı mülkiyete tabi şey tek bir mülkiyet konusudur, ancak, tek mülkiyet hakkı birden çok kişiye ait bulunmakta ve bu sebeple sözü geçen kişiler arasında mülkiyet hakkı dolayısıyla "paylı mülkiyet birliği" meydana gelmektedir.
Tüzel kişiliği bulunmayan bu birlikte malın yönetimi konusundaki kararların nasıl alınacağı ve fiilen yönetimin nasıl icra edileceği 689. maddede gösterilmiştir.
Anılan madde hükmünce, paydaşlar paylı malla ilgili olarak yapacakları yararlanma, kullanma ve yönetim sözleşmelerinin geçerliliği oybirliği ile alınacak karara bağlanmıştır.
Ancak, paydaşlardan her biri, çoğunluk aksine karar vermediği sürece olağan yönetim işlerini icra etmeye yetkilidirler (TMK m. 690/1).

Paylı mülkiyet birliğinde önemli yönetim işlerinde oyçokluğu (TMK m. 691), olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar için ise, oybirliği ile karar alınması gerektiği belirtilmiştir (TMK m. 692). Kanun'un 693. maddesi hükmünce de paydaşlardan her biri diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Mülkiyet hakkının birden çok kişiye ait olduğu bir taşınmaz. TMK 693. maddeye göre taşınmazdan yararlanma hakkı var ise de, taşınmazın tasarruf edilmesi olağan ya da önemli işlerden olmayıp, Kanun'un 692. maddesi gereğince diğer paydaşların verecekleri onaya bağlı oybirliği ile karar alınması gereken olağanüstü yönetim ve tasarruflar kapsamındadır.

1-Olağan işler %51 ile karar alınabilir. (Normal makul yönetim islemleri)
2-Olağanüstü işler ancak %100 oybirliği ile alınabilir. (Makul seviyenin üstünde yönetici ücreti, Borçlandırma, keyfi gider yükseltme vs.)

Edimlerde Değer Sınırlamaları:
Kanun koyucunun sözleşme özgürlüğüne müdahalelerinin bir kısmı olağanüstü zamanlarda daha da artan edimlerin kıymet itibariyle sınırlarını tayin etmek suretiyle olur.

Makul ücret Muhasebeciler odasının belirlediği asgari ücrettir.

Daha fazlası ücret için oybirliği yoksa BUTLAN (yok) hükmündedir.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Edimlerde Değer Sınırlamaları:
Kanun koyucunun sözleşme özgürlüğüne müdahalelerinin bir kısmı olağanüstü zamanlarda daha da artan edimlerin kıymet itibariyle sınırlarını tayin etmek suretiyle olur.

Makul ücret Muhasebeciler odasının belirlediği asgari ücrettir.

Daha fazlası ücret için oybirliği yoksa BUTLAN (yok) hükmündedir.

---

Tüm kat maliklerinin Tüm bağımsız bölüm sahiplerinin oybirliği gerekir.

Finansal Makul ölçüyü aşan Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar için, Tüm kat maliklerinin Tüm bağımsız bölüm sahiplerinin oybirliği ile karar alınması gerekir (TMK m. 692)

Muhasebeciler odasının belirlediği Makul seviyenin üzerindeki yönetici ücretlerinde her malikin sulh hukuk mahkemesine dava açma hakkı var.
Mahkeme, avukat ve bilirkişi vs tüm masrafların Yöneticiye ödettirilmesi ve yönetici ücretinin muhasebeciler odasının belirlediği makul seviyeye indirilmesini dava talep edilebilirler.
Cünki yönetici kat maliklerini yanlış yönlendirmiştir.
Cezasını çekmelidir.
.

Seksen haneli sitemizde geçen yıl yönetici maaşı 1500 TL idi, bu yıl 3000 TL oldu. Bu kararlar ilk toplantıda yeter çoğunluk sağlanamadığı için ikinci toplantıda azınlıkla 30 kişinin katılımıyla alınmış kararlardır. Sitemizde SSK lı işçi çalışan yok. 600+KDV olması gerekir. Dava açsak kazanırmıyız.

Kazanırsınız.
örnek dilekçe aşağıdadır.




………. …SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE,

TESPİT İSTEYEN :


VEKİLİ :


ALEYHİNE TESPİT İSTENENLER :

KONUSU : Yönetici ücretinin makul seviyeye indirilmesi. KMK 40

TESPİT NEDENLERİ :
1. Aleyhine tespit istenilen yönetici ……….. ….. Cad. …… Sk. ta bulunan ..........……. ……. Sitesi yönetimidir.
2. ……………. günü yapılan toplantıda adi çoğunluk ile aleyhine tespit istenilen yöneticiye maliye bakanlığı ve muhasebeciler ve mali müşavirler odasının belirlediği makul asgari ücretin çok çok üzerinde ücret, kararı alınmıştır.
3. Aleyhine tespit istenenler sitenin ………………………………….
4. Aleyhine tespit istenenler site genel kurul toplantısında ……………………………. .

HUKUKİ SEBEPLER : BK, MK. m. 692 Finansal Makul Ölçüyü aşan olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar için ise, oybirliği ile karar alınması gerektiği belirtilmiştir (TMK m. 692). Paylı mülkiyet Yargıtay kararları ve sair yasal deliller.

SUBUT DELİLLER : Genel kurul toplantı tutanağı, isletme projesi ve her türlü delil.

SONUÇ ve TALEP : Sitenin yöneticisine verilen makul ölçülerin çok çok üzerindeki ücretin KMK.40 da belirtilen uygun ücret olmadığının, Tüm maliklerin oybirliğini gerektiren bir karar olduğunun ve adi çoğunluk ile alınan kararların iptalinin ve mutlak butlanının tespitine, tüm masraflar ile vekalet ücretinin aleyhine tespit istenilenlere yükletilmesine, yönetici ücretinin Muhasebeciler odasının belirlediği asgari ücrete endekslenmesine, yöneticiye KMK 33 e göre ceza verilmesine karar verilmesini talep ederim.

……/……/20..…

EK:
1.)Muhasebeciler odası ücret tarifesi
http://www.gib.gov.tr/fileadmin/mevz...ettarifesi.pdf
Dosya 1220
.

KMK
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda,(TMK m. 692 tüm kat maliklerinin oy birligi ile) bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Demirbaş giderlerine tam katılır.
.

……………..... SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE,

DAVACI :

VEKİLİ :

DAVALILAR: KMK.38 Yönetici Ad soyadı adresi

KONUSU:
1-Kat malikleri kurulu kararının iptali (Mutlak butlan).
2-Her bloğun kendi yönetim kurulunu oluşturmasının, yöneticisini seçmesinin sağlanması.
3-Giderlerin her bloğun ayrı ayrı kendi giderlerini arsa payına göre ödemesinin sağlanması.
Talebinden ibarettir.

OLAYLAR :
1. …………… İli, …………… İlçesi, ………….Mahallesi, …………………….. Sokakta ……… ada ve ……….. parsel nolu apartmanın maliklerinden biriyim.
2. Kat malikleri kurulu, …../…./…… gün ve ……../…… sayılı kararıyla apartmanın ………………….. kararı almıştır. Karar yeter sayısı ve karar nisaplarına dikkat edilmemiştir.
Tüm maliklerin oybirliğini gerektiren kararlar adi, salt çoğunluk yada nitelikli çoğunluk ile alınmıştır.
Paylı mülkiyette sorumlulukları artıran olağanüstü kararlar için tüm maliklerin onay vermesi gerekir. TMK.692
3. Bu nedenle kat malikleri kurulu karalarının iptali için işbu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER : KMK.m.33 ve TMK.692 Paylı mülkiyette sorumlulukları artıran olağanüstü kararlar için tüm maliklerin onay vermesi gerekir. yasal tüm mevzuat.

SUBUT DELİLLER : Yönetim planı, tapu kayıtları, bilirkişi raporu, keşif, ……/…../…….. gün ve ………/…… sayılı kat malikleri kurulu kararı ve yasal her türlü delil

SONUÇ ve TALEP : Gerekli incelemeler yapılarak ………/…/……. gün ve ……../…… sayılı kat malikleri kurulu kararlarının ve zaman aşımına uğramamış geçmiş 10 yıllık kat malikleri kurulu ve yönetim kurulu kararlarının mutlak butlanının tespitine - iptaline ve yeniden karar alınmasına yanlış hesapların ve yönetici ücretlerinin muhasebeciler odasının belirlediği makul seviyeye düzeltilmesi hususunda davalıların uyarılmasına, mahkeme masrafları dahil tüm masrafların yanlış karar alarak bu giderlere sebep olanlardan tahsiline karar verilmesini arz ve talep ederiz.

……/……/20…


EK:
1.) Yönetim planı,
2.) Tapu kaydı örneği,
3.) ../…../…….. gün ve ……/….. sayılı kat malikleri kurulu kararı,
4.) Yapı projesi.
5.) Muhasebeciler odası ücret tarifesi

son zamanlarda artan şekilde adına "profesyonel apartman yöneticiliği" denen şirketler kurulmaya başlandı. bunlar onlarca site ve apartmanın hesaplarını tutup belli bir ücret karşılığı çalışıyorlar. elbette amaçları para kazanmak. burda sizin verdiğiniz rakamlara bu işleri yapacaklarını sanmıyorum.bir sitede veya bir apartmanda da %100 oybirliği ile bu tarz bir kararın alınacağı şüpheli.madem yasa ve uygulama sizin dediğiniz gibi ve son verdiğiniz dilekçe örneğinde de son 10 yıllık işlemler (eğer böyle ise ve %100 oybirliği ile karar alınmamışsa) gözden geçirilip verilen fahiş ücretler geri alınabiliyor o zaman vay bu şirketlerin haline. hepsi batar valla. sadece benim kiracı olarak oturduğum apartmanda (14 daireli) 500 TL civarı aylık ücret ödeniyor.

,(TMK m. 692 tüm kat maliklerinin oy birligi ile) bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Demirbaş giderlerine tam katılır.

Sayın hakkaniyetli kardeşim (Demirbaş giderlerine tam katılır), medni TMK hangi maddesinde yer almakta yardımcı olursanız sevinirim.

KMK kaynağını TMK daki paylı mülkiyet ile ilgili maddelerden alır.

Bu link teki bilgileri inceleyiniz.
https://www.hukuki.net/showthread.php...f-tutabilir-mi

Demirbaş giderleri bağımsız bölüm değerlerini artırıcı kalıcı yatırım demektir.
Hiç kimse birilerinin malvarlıklarını ve mal varlık değerlerini artırıcı para ödemelerine mecbur tutulamaz.
TMK 692 ye göre gönüllü kabul gerekir.
KMK 20 maddedeki “anlaşma” kelimesi gönüllü kabul etmek manasındadır.
Gönüllü kabul yoksa zorlanamaz mecbur değildir.

Hakkaniyetli kardeşim çok çok teşekkür ederim. Bizleri aydınlattığın için.

Esas No :2006 / 1820 Karar No :2006 / 2566 Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü :
Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda (tüm maliklerin)oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.

Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir.
Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü (tüm maliklerin) oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.Oysa iptali istenen kurul kararı oybirliği ile alınmamıştır.Bu nedenle kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin mahkemece iptaline hükmolunmasında bir isabetsizlik görülmemiştir. Davalının temyiz itirazları yerindedir. (5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)

Muhasebeciler odasının belirlediği makul asgari ücretin üzerinde fazla ücret malikleri borçlandırıcı bir karar olduğu için önemli işlerden sayılır tüm maliklerin oy birliği gerekir.
Gelir getirici, hakkı kaybettirici ve borçlandırıcı işlemlerde tüm maliklerin oybirliği gerekir.

G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

T.C. YARGITAY 18.Hukuk Dairesi Esas: 2002/497 Karar: 2002/1567 Karar Tarihi: 12.02.2002
ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununun 45.maddesi; anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerinin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini öngörmüştür.
Yargıtay uygulamalarında da, ortak yerlerin her ne amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde yasanın bu kuralına uyulması aranmaktadır.
(634 S. K. m. 45)

Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. (Normal yönetim giderlerinin yarısından fazla olan ücret için tüm kat maliklerinin oy birliği gerekir. Tüm kat maliklerinin oy birliği ile onay yok ise Mutlak butlan hükmündedir.)
Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2003/7074 - K:2003/8543
Kat maliklerinin her biri ortak bölümdeki arsa payı oranında ortak giderlerden sorumludur.
Bu sorumluluk oy çokluğuyla değiştirilemez.

Yargıtay uygulamalarında açıklanan bu yasal yükümlülük ilkesinin aksine anlaşmanın ancak bütün kat maliklerini bağlayan yönetim planında yer alacak bir hükümle ya da bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla mümkün olabileceği kabul edilmektedir.

Oy çokluğuyla maliklere ortak gider muafiyeti verilemez.
.

Yöneticiler işletme giderlerine yarısı oranında katılmaya mecburdur.

(Y.5.HD.23.6.1975, E. 1975/7377, K. 1075/11347.)

Yöneticinin işletme giderine diğer kat maliklerinin yarısı oranında katılmasına dair kat malikleri kurulu kararının iptali istenemez.

Kat malikleri kurulu makul rayiç ücretlerin üzerinde yüksek yönetici maaşı belirleyerek, kat maliklerini yöneticiye parasal hibe yapmaya zorlayamaz böyle kararlar alamaz.
Kat malikleri kurulu Borçlar kanunu 504 de belirtilen çerçevede kalmak zorundadır.
.

Yönetici seçilemez ise Mahkeme atayacağı yöneticiye minumum asgari ücret üzerinden ücret belirliyorlar.

Apartmanlar için Asgari muhasebe İstanbul SMMM odası tarifesi ücreti işçisiz 95 tl dir. Biz sadece kayıt tutarız gelir ve gider minumum bunu alırız. 150 200 tl alınan site ve apartmanlarda vardır.


Site Yöneticileri standartlara uydukları taktirde bu kayıtları kendileride yapabilirler kanunda SMMM e tutturma zorunluluğu yok.


yöneticilerin kmk agöre birsürü görevleri vardır.

Kayıt da bunlardan biridir.

O nedenle Yönetici ücretini SMMM asgari ücretine bağlamak mümkünde değildir.

Site ve apartmanlar Kötü niyetli insanlara bırakılamayacağı gibi

Huysuz Kat malikinin 1 oyunada bırakılamaz.

Yönetici seçilememesi durumunda mahkemeler şu anda nasıl bir ücrete hükmediyorlar ise normal seçilen yöneticiye Kat malikleri minumum asgari ücret verebilirler. Yöneticiyi seçen ona masraf yapma yetkisi verebilen irade bu ücretide belirler.

- - - Updated - - -

II - YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ:

1. GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ:

Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

2. DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI:

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

3. İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI:

Madde 37 - (Değişik madde: 13/04/1983 - 2814/12 md.)

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

III- SORUMLULUĞU:

1.GENEL KURAL:

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

(Ek fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./19.mad.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

2. HESAP VERME:

Madde 39 - Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

IV - HAKLARI:

Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Makul ücret olmak zorunda.
https://www.hukuki.net/showthread.php...inin-SINIRLARI