Başkasına ait çatı terası bölümünün kullanılması

Konu biraz teknik olmasından ötürü emsal uygulamaları bulmakta çektiğim zorluk sebebiyle soruma bir de burada cevap aramak istedim. Özet olarak anlatmam gerekirse durum şu şekilde; evimin daha doğrusu sitemin önünde koca bir arsa var, arsanın sınır çizgisiyle benim evimin bahçesi bitişik. arsanın seviyesi tabi benim evimin 3 metre altında kalıyor, yani kot farkı büyük. Bu arsanın benim bahçeme bitişik olan kısmı restoran işletmesi olarak kullanılıyor. Bu arsanın mülkiyeti bana aitti fakat 13 sene önce biz burayı şu anki sahibine sattık. Arsanın mülki bizdeyken bahçeye bitişik olan kısmına 2 katlı bina yaptık şahsi kullanma açısından. Bina yüksekliğini kendi sınırımızda kalan bahçenin sınırına kadar yükselttik ve böylece bahçe ile bina çatısı birleşti yani büyük bir teras kazanmış olduk ve bu geniş terası biz 13 senedir kesintisiz kullanıyoruz. Arsanın yeni sahibi 13 senedir bu binanın üst kısmını kullanmamıza ses çıkarmadı. Bize lafla "burayı siz kullanabilirsiniz" demişti zamanında. Hatta fayanslardan dolayı aşağı binaya akıntı oldu, bütün fayansları söktük tadilatını yaptık tekrar fayans aldık döşedik vs, ve hepsini kendi paramızla yaptık, fayansların fişleri hala duruyor.

Arsayı alan kişi bizimle buranın kullanılmasına yönelik ne bir yazı aldı ne yazı verdi ne de kendisi arsayı aldığında burayı bizden ayırmak gibi bir çözüm üretti, hiç ses çıkarmadı. Fakat ne zamanki buraya restoran yapma fikri doğdu, bizim zamanında yaptırmış olduğumuz ve üzerini kendi bahçemizle birleştirip üst kısmını 13 senedir kullandığımız binanın alt katlarını mutfağa çevirdi, ve yukarısı da kendi arsası içinde yer alıp binaya bağlı olduğu için direk gözümüzün önüne havalandırma sistemi, bacalar, uydu antenleri falan koydu. Sen napıyosun bizim böyle önümüze manzarayı tahrip edici sistemler ekipmanlar kuramazsın dedik, neden bu binanın üstü zaten benim koyarım dedi, istersem bahçenle binanın birleştiği yere bi duvar dikerim tamamen önün kapanır dedi. Bizde yapamazsın öyle bir şey benim önüme gelişi güzel nası duvar çekiyomuşsun dedik.

Aslında olay mahallinin görülmesi fikir verilmesi açısından daha sağlıklı ama size sormak istediğim şey; 13 senedir bizim kullanımımıza bıraktığı (fotoğraflarla bizim tarafımızdan kullanıldığı ispatlı) üst kısmı, şimdi menfaati gereği gelişigüzel kullanmaya yönelmiş durumda kişi, buraya karşı nasıl bir önlem alınabilir? Binayı yık yada binanın seviyesini düşür üstüne kiremit çatı yap ayır desek olur mu mesela? ya da bir yerden duyduğumu hatırlıyorum; şu kadar sene kullanıldığı zaman oranın kullanım hakkı o kişiye geçer tarzında, yanlış da biliyo olabilirim. Duvar çekmesi akla mantığa sığmaz çünkü evimle teras arası 3 metre fln..duvar çekmesi demek evimin önünü kapaması demek..

Değerli görüşlerinizi bekliyorum, teşekkürler.

Merhabalar, mesele biraz uzun fakat en kısa yoldan sorumu soracağım. Mülkiyeti bana ait bir bahçe terası düşünün (müstakil ev), bir de mülkiyeti bana ait bahçe terasına bağlantılı yani benim terasımın önüne yapışık bir şekilde inşa edilmiş fakat mülkiyeti başkasına ait iki katlı binanın son katını yani çatı terası bölümünü düşünün. yani bana ait bölümle başkasına ait diğer bölümün birleşerek uzun bir teras oluşturduğunu düşünün. fakat başkasına ait bu terasa erişimin sadece benim evimin bahçesinden geçerek sağlanıldığını düşünün. yani diğer kişiye ait bölüme o kişi sadece seyyar merdiven dayayarak çıkıyor, binası içinden herhangi bir merdiven yok. son olarak şöyle bir durum da var. diğer kişinin mülkiyetine giren fakat benim terasımla birleşik olan bölüm, bundan 13 sene önce benim mülkiyetimdeydi, ve ben bu ekstra terası kendi terasımı uzatmak adına, devamı olsun diyerekten yaptırmıştım, fakat daha sonra, ben daha sonradan inşa ettiğim terasın bulunduğu arsayı komple satınca, içerisinde bu sonradan yapılan terası da satmış oldum, fakat neredeyse 13 sene oluyor, sattığım kişi kendi arsası tarafında bulunan ve benim terasımla birleşik olan bölümünün kullanımını bana bıraktı fakat aramızda herhangi bir sözleşme yok. yarın bir gün kalkıp bu terası artık ben kullanıcam sen buraya adım atamazsın ben önünde otururum çay kahve içerim önüne bir duvar çekerim terasımı seninkinden ayırırım (evimin bahçesi deniz ve şehir manzaralı, duvar çekilmesi durumunda tüm cephem kapanır) derse benim yapabileceğim şey nedir, benim mülkiyetimdeyken yaptırdığım ek terasın şu an başkasının mülkiyetine geçmesiyle benim bu bağlantılı birleşik şekilde olan terasta bir kullanım hakkım var mıdır? Bu kişi terasına benim iznim olmadan görüntümü bozacak, koku ve gürültü çıkaracak şeyler inşa edebilir mi? Çok teşekkürler.

Soru zor geldi sanırım

Sanırım 00:00-08:00 nöbetçileri bilmiyor cevabı.

Mülkiyeti kimdeyse kullanım hakki da onundur.
Mülkiyet sahibi imar hukukuna aykırı olmayan her türlü tasarruf hakkına sahiptir.
Duvar da örebilir, tel cit de yapabilir.

böyle kafasına eseni yapacaksa benim 35 senelik manzaram ne olacak? site içerisinde bulunan tüm evlerin ön cepheleri açık hepsi denizi görüyor..duvar örmesi benim deniz manzaramın kapanması ve yarı açık cezaevine çevrilmesi demektir.bu durumda kat mülkiyeti kanununun kat maliklerini koruyucu bir takım maddeleri olduğunu duymuştum..bu kanunun hiç mi bu hususlara yönelik koruyucu maddeleri yok?

Bu sorunuzun cevabi bulunduğunuz yerdeki imar uygulamalarını veren kurumun imar yönetmeliği, imar planı.

Alıntı:

---

cagjackal rumuzlu üyeden alıntı

böyle kafasına eseni yapacaksa benim 35 senelik manzaram ne olacak?

---

Peki mülkiyet hakkı ne olacak bu durumda?

Her malik, tapusu var diye istediğini yapacaksa kanuna ne gerek var bu durumda?

O zaman bende kendi müstakil çatımın üzerine millet beni görmesin diye 10 metrelik duvar çekeyim direk arkadaki 5 evin manzarasını sıfıra indireyim. Ne de olsa kendi mülkiyetimdeki çatım.

Sanırım aşağıdaki iki kanun maddesinden, bu tür bir faaliyete karşı dava açabilirim. Yine de hukukçuların düşüncesi önemli.

Bir de sizlere sormak istediğim mesele şu; ben ileride başım ağrımasın diye şimdiden bu hususu yasal bir merciye tetkik ettirmek istiyorum. Zaten mahkeme yoluna gidildiğinde bilirkişi tayin ediliyor. Ben keşif ücretini ödeyerek mahkemelere girip çıkan ve özellikle imar ve kat mülkiyeti konusunda uzman bir bilirkişiye de olayı yerinde göstermek ve fikir almak istiyorum. Sizden isim veya adres istemiyorum, fakat hangi kanaldan bu kişilere ulaşabileceğimi söylerseniz çok memnun olurum. Teşekkürler

KAT MÜLKİYETİ KANUNU

I - ANAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

TÜRK MEDENİ KANUNU

III. Komşu hakkı
1. Kullanma biçimi
MADDE 737.- Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. (KOKU VE GÜRÜLTÜ KONUSUNDA)
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.

Bahsettiginiz kanun maddeleri Apartman (blok) için.
Sizin Tapu dairesinde yönetim planınız varmı.?

Sizin durumunuz kat mülkiyeti kanununa girmiyor.
Arsa farklı bina farklı ortak mülkiyet yok.
Ortak TAPU yok.

MEDENi KANUN
MADDE 683.- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.
B. Mülkiyet hakkının kapsamı
I. Bütünleyici parça
MADDE 684.- Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.
Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.
II. Doğal ürünler
MADDE 685.- Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur.
Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir.
Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.

Alıntı:

---

cagjackal rumuzlu üyeden alıntı

...evimin daha doğrusu sitemin önünde koca bir arsa var...

---

Eğer eviniz bir site içindeyse, yani sitenin bir parçasıysa;

Alıntı:

---

cagjackal rumuzlu üyeden alıntı

Her malik, tapusu var diye istediğini yapacaksa kanuna ne gerek var bu durumda?

O zaman bende kendi müstakil çatımın üzerine millet beni görmesin diye 10 metrelik duvar çekeyim direk arkadaki 5 evin manzarasını sıfıra indireyim. Ne de olsa kendi mülkiyetimdeki çatım..

---

Korkarım, o çatı sizin kendi müstakil çatınız değil, ve kendi başınıza yapacağınız bu değişiklik, diğer maliklerin yapacağı itirazla, sizin de belirttiğiniz, yararlanmaya çalıştığınız kanun maddesine aykırı olduğundan , eski haline döndürülecektir.
Bahsettiğiniz madde;
sitenin içindeki malikleri bağlar, ama site sınırları dışında kalan mülk sahibini belirttiğiniz anlamda bağlamaz diye düşünüyorum.
Elbette tapu sahibi diye, sınırsız haklara sahip değil, ama bir başkasının müdahalesine tümüyle açık bir hak ta değildir olay.
Bulunduğunuz yer imar planında 3 kata izin veriliyor olsa ve o bina ( sizin sattığınız binanın) sahibi, 3katlı bir bina yapmak istese,
yapabileceğiniz hiç bir şey yok

Alıntı:

---

cagjackal rumuzlu üyeden alıntı

O zaman bende kendi müstakil çatımın üzerine millet beni görmesin diye 10 metrelik duvar çekeyim direk arkadaki 5 evin manzarasını sıfıra indireyim. Ne de olsa kendi mülkiyetimdeki çatım.

---

İmar planlarında maksimum yükseklik belirtilmiştir. Bu yüksekliği geçmiyorsa çekebilirsiniz ancak binalar genelde izin verilen kat sayısında yapıldığından yükseklik sınırına da ulaşmış oluyor. Dolayısı ile pratikte bunu yapma imkanınız pek olmaz.

Cevaplar için teşekkürler. Yalnız burada benim üzerimde durduğum olay 10 metrelik duvar değil, plan projede 65 hanenin ön cephesinin tamamen açık olduğu ve dağın yamacında yer aldığı için deniz ve şehir manzarasını komple gören evlerin bulunduğu bir sitenin en alt sırasındaki bir evden bahsediyoruz. Dediğim gibi önümdeki bina benim evimden ötede yer alan bir bina değil, terası benim terasımla yapışık olan bir bina..bir ayağımı attığımda diğer mülkiyetteyim geri geldiğimde kendi mülkiyetimde. Benim zaten her iki taraf da benim mülkiyetim diye bir iddiam yok. Ben sadece önüme yapışık olan mülkiyetin ne şekilde benimle sınırını ayırabileceği olayı. Yani önüme 2 metre yükseklikte duvar çekip benim görüşümü kapatması mı kanunen uygun olan, yoksa terasa eğim verdirip kiremit çatıya çevirmesi mi daha uygun olan..Aslında sizlere bahsetmiş olduğum bu bölümün fotoğrafını çekip koymaya çalışacağım, görünce anlaşılması kolay olur sanırım. Teknik bir konu olduğu için zaten bilirkişiye keşif yaptırıp haklarımı öğrenmek istiyorum.

İmar planında hasım olduğunuz kişinin mülkünün yüksekliğine bakın. Muhtemelen sizinki ile aynıdır. Orada metre olarak bir yükseklik belirtilmiştir. Mesela atıyorum 12.50 olsun. Adamın binası teras itibarı ile 12 metre ise yarım metrelik bir duvar yapma hakkı vardır. Adamın binası 2,5 metre ise, 10 metrelik duvar yapma hakkı vardır. Bina 12.5 metre ise, 1 parmak bile duvar yapma hakkı yoktur.
Önce bunu öğrenin. Eğer hakkı olmayan bir şey yapıyorsa, o zaman bunu nasıl engelleyeceğinizi sorabilirsiniz (cevabını ben tam bilmiyorum)
Ama adam hakkı olan bir şeyi yapıyorsa, o zaman demek ki en alt sıradaki adam dışındakilerin evleri manzarası olan bir ev değilmiş; sadece en ön sıradaki kişi binasını alçak yaptığından dolayı manzara görüyormuş demek durumunda kalacağız.

TüRK MEDENi KANUNU

Madde 737 - Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.

Yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.

YARGITAY
14. Hukuk Dairesi 2008/1096 E.N , 2008/1711 K.N.

ilgili Kavramlar

KOMSULUK HUKUKUNA AYKIRI DAVRANMAK
KOMSULUK HUKUKU

Özet
TARAFLARA AIT IŞYERLERI SANAYI BÖLGESINDE OLDUĞUNDAN, UYUŞMAZLIĞIN NITELIĞI GEREĞI EMSAL IŞYERLERININ DURUMUNUN DA INCELENMESI, MAHALLI ÖRF VE ADETIN NE OLDUĞUNUN SAPTANMASI VE SONUCA GÖRE KOMŞULUK HUKUKUNA AYKIRILIĞIN BULUNUP BULUNMADIĞI BELIRLENMELIDIR.


içtihat Metni

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 31.10.2003 gününde verilen dilekçe ile eiatmanın önlenmesi, kal ve maddi tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 26.09.2006 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, komşuluk hukukuna aykırı davranışların kal suretiyle giderilmesi ve tazminat istemlerine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının, davacının işlettiği "Ö... Oto unvanlı" işyerinin ön cephesini kendi yaptırdığı, gölgeliğin dış sınır hizasından olmak üzere ışıksız tabela yaptırılarak komşuluk hukukundan doğan çekişmenin bu şekilde giderilmesine, 500 lira maddi tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazla istemin reddine karar verilmiştir.

Hükmü, taraflar temyiz etmiştir.

Taşınmaz mülkiyetinin kullanma hakkını sınırlayan "komşu hakkı" başlıklı Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesi, mülkiyet hakkı sınırlarının aşılarak başkalarına zarar veren veya zarar tehlikesi yaratan taşınmaz malikinin sorumluluğunu düzenlemiştir. Anılan hüküm uyarınca orta yerde malikin aşırı kullanımı varsa ve saptanmışsa, komşu malik aleyhine aşırı kullanma bir zarar meydana getirmişse, ayrıca aşırı kullanma ile zarar arasında illiyet bağı kurulabiliyorsa taşınmaz maliki zararla sorumlu tutulur ve aşırı kullanmanın önüne geçmek gerekir.

Somut olayda; davacı ve davalının ayrı ayrı taşınmaz maliki oldukları, her ikisinin de sanayi bölgesinde işyerlerinin bulunduğu anlaşılmaktadır.

Bilirkişi raporuna göre, davalının işyerinin davacıya ait işyerinin tanıtım ve görünümüne engel olduğu, bu durumun komşuluk hukukuna aykırılık teşkil ettiği saptanmıştır. Ancak bu belirleme, doyurucu gerekçe ile açıklanmamış, soyut ifadelerle ortaya konmuştur. Öte yandan, mahkemenin bilirkişi olarak tayin ettiği kişi inşaat mühendisidir. Tek bir inşaat mühendisinin düzenlediği ve doyurucu gerekçeyi taşımayan bilirkişi görüşü ile hüküm tesis edilemez. Bunun dışında, taraflara ait işyerleri sanayi bölgesinde bulunduğundan, burada uyuşmazlığın niteliği gereği emsal işyerlerinin durumunun incelenmesi, mahalli örf ve adetin ne olduğunun saptanması da önem kazanmaktadır.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, bilirkişiler arasına yöredeki örf ve adeti açıklayacak ve hukuki konuda görüş bildirecek kişiler de alınarak, yerinde yeniden keşif yapılmak suretiyle, Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesinin aradığı unsurlar üzerinde durularak, ayrıca emsal işyer-lerindeki durum da incelenerek örf ve adetin ne olduğunun da belirlenmesi yoluyla ayrıntılı ve gerekçeli rapor almak, istem sonucu hakkında bu araş-tırmalardan sonra bir hüküm kurmak olmalıdır.

Kabule göre de, kural olarak alacaklının ispat etmesi gereken zarar ve miktarı kanıtlanmadan davalının tazminat ödemekle yükümlü kılınması da doğru değildir.

Karar, açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.

Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle taraflar yaranna (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde yatıranlara geri verilmesine, 14.02.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Sayın senoleker, cevabınız için teşekkür ederim. olayda zaten burda kilitleniyor. adamın binasının yüksekliği bizimkiyle aynı değil..bizim sitedeki evler tripleks..imar görüntüsü olarak dağın eteğinden merdiven şeklinde aşağı inerek inşa edilen evleri düşünün, aynen o şekilde. zaten merdiven şeklinde olduğu için evlerin salonlarına ait yani yola bakan cephelerinin önleri hep açık, hiç birinin önünde görüşü engelleyecek ne bir ağaç var ne de bir duvar. aşağıdaki arsada yer alan bina ise dublex fakat bizim siteye ait bir konut değil ama benim sınırıma bitişik. aynen bu binanın da bir merdiven gibi benim evimin altında olduğunu düşünün, fakat bu sefer dublex olduğu için ve kot farkı çok aşağıda kaldığı için, ancak binanın çatısı yani önümdeki teras benim binamın seviyesine kadar çıkabiliyor. Benim cephem yani salonumun yola bakan cephesi tamamen kapanmış oluyor herhangi bir duvar çekildiğinde.

Sayın hakkaniyetli ye de teşekkür ediyorum. Herhangi bir duvar tehdidi ile karşı karşıya kalırsam, kararda da geçtiği gibi "uyuşmazlığın niteliği gereği emsal işyerlerinin durumunun incelenmesi, mahalli örf ve adetin ne olduğunun saptanması" noktasının bana yararlı olabileceğini düşünüyorum. Benim durumumda da 65 hanenin yola ve denize bakan cephelerinin tamamen açık olduğu görüşüyle, benim evimin görüntüsünün de kapatılamayacağına karar verilebileceği kanaatindeyim.

Bakın, tekrar söylüyorum. Belediyeden rica ile bakabilirsiniz; bahsettiğiniz komşunun bina yükseklik şartı kaç metre diye. Bunu bilmeden beyhude konuşuruz.
Sizin manzaranız kapanmayacak diye adamın arsanının işe yaramaz bir hale gelmesine müsaade edilmez muhakkak. O yüzden tekrar ediyorum; bu imar yüksekliğini öğrenmelisiniz.