Apartman tadilatı, Aidat tahsili

Öncelikle verilecek cevaplar için şimdiden teşekkür ediyorum....

23 daireli bir apartmandan daire satın aldım... Apartman yıkıldı yıkılacak durumda 30 yıl önceki vaziyetiyle duruyor...Çatı olukları akıyor, apartman içindeki kanal kokuyor, dış sıvalar yıpranmış yer yer döküntüler var...
Yöneticiye durumu anlattığımda aidatları ödeyemecek 2 3 daire var diyor yasal işleme başvururuz dediğimde de ben komşumu mahkemeye veremem sen yönetici ol ne yaparsan yap diyor...

Yönetici olduğumda

Apartman aidatını vermeyenleri yönetici sıfatıyla mahkemeye/icraya verebilirmiyim, Ayrıca bir karar alınması gerekiyormu, karar gerekiyorsa yöneticiliği alacağım toplantıda deftere bu karar da yazılabilirmi, malikler kimseyi mahkemeye vermeyin dediğinde ne yapılabilir,

Apartman çatı, kanal, dış tadilatın yapılmaması yönünde çoğunluk karar alırsa benim yasal yollardan apartmanı gerekli tadilatın yapılması için dava etme hakkım varmı dava sonucu ne olabilir,

Cevaplar için şimdiden çok teşekkür ederim....

Süleyman Karaman

Kat mülkiyeti kanunu burada
Aradığınız bilgileri bulacaksınız Okumaya başlayın
https://www.hukuki.net/showthread.php...lkiyeti-kanunu

Dosya 1164

2012 Türkiyesine yakışmıyan bu sorunu, 23 daireli ap sakinleri çözebilir. Yönetim alacağı kararı uygulatır. Mahkemeye gitmeye bile gerek yok, kararı icra yolu ile uygulatabilirsiniz.
Bu işleri yapacak gözü pek bir yönetici yeterlidir.
Tamir yapılması için alınan kararı uygulatın, ödeme yapmıyan sakinden icra yolu ile ödeme yapmasını temin edebilirsiniz.
23 Dairenin 3 tanesi ödeme sıkıntısı içinde ise siz anlayış gösterin taksitle ödesinler, yapılacak işleri yapan usta bile bu kişilerden taksitle alacağını alabilir.

sayın diyarım.
Siz yöneticiliği kabul edin kanunlar sizin yanınızdadır. Yönetim kurulu kararını uygulatabilirsiniz.
Aidatını ödemiyen kişileri İCRA ya verebilirsiniz masrafları da ödemek mecburiyetinde kalırlar.

2012 Türkiyesine yakışmıyan bu sorunu, 23 daireli ap sakinleri çözebilir. Yönetim alacağı kararı uygulatır. Mahkemeye gitmeye bile gerek yok, kararı icra yolu ile uygulatabilirsiniz.
Bu işleri yapacak gözü pek bir yönetici yeterlidir.
Tamir yapılması için alınan kararı uygulatın, ödeme yapmıyan sakinden icra yolu ile ödeme yapmasını temin edebilirsiniz.
23 Dairenin 3 tanesi ödeme sıkıntısı içinde ise siz anlayış gösterin taksitle ödesinler, yapılacak işleri yapan usta bile bu kişilerden taksitle alacağını alabilir.
Mustafa TATLICI.

Cevaplar için çok teşekkür ederim...

Merak edip eklemek istediğim bir iki şey daha var ...

Diyelimki yöneticiliği aldım ama tadilat yapılmasına gerek yok denildi yani böyle bir karar alamadık ben bu tadilatı böyle bir karar olmamasına rağmen hukuken yaptırabilirmiyim.....

KMK ya göre karar almak yeter sayısı 4 çeşittir.
1- basit çoğunluk ile karar almak.
2- Salt çoğunluk ile karar almak. %51 (Yönetici ve denetci secimi)
3- Nitelikli çoğunluk ile karar almak. %80 Yön. Planı değişikliği, ortak yerlere müdahale vs)
4- Oy birliği ile karar almak. % 100 (kmk20 gider paylaşımı başka türlü anlaşılmadıkça)

1 ci toplantıda en az salt çoğunluk ile toplanılır. %51
En az basit çoğunluk ile karar alabilirler. (yönetici ve denetçi seçebilirler)
2 ci toplantıda basit çoğunluk ile toplanılabilir.
Basit çoğunluk ile karar alabilirler.(yönetici ve denetçi seçemezler)

OY BİRLİĞİ ARANAN KARARLAR:
-Ortak alanlara müdahale
-Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino , pavyon, bar ,kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane , basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için,
-Bağımsız bölüm iavesi için,
-Anagayrimenkulün yapılan ilavelerden sonra,anagayrimenkulün alacağı duruma göre,yapılan ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlere tahsis dilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden düzenlenmesi için,
-Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar için,
oybirliği aranır.

HEM SAYI HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR :
-Yönetici tayini için,
-Denetçi veya denetim kurulu üyelerinin tayini için,
-Ortak yerlerin düzgün ve bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için,
hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır.

BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK ARANAN KARARLAR :
-Yönetim planında değişiklik için,
-Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden fazla yapı yaptırılmak amacı ile birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde kat irtifakına geçiş için,
beşte dört çoğunluk aranır.
Örnek: diyelim ki 60 daireli bir yerleşke var. İkinci toplantıya 29 kişi katıldı bu 29 kişi ile yönetici denetci seçmek imkansızdır. En az 31 kişinin oyu gerekir.
Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı farklı kavramlardır.
Karar almak ile Anlaşmak farklı kavramlardır.
Kanuni zorunluluk yerine getirilmez ise alınan tüm kararlar geçersizdir.
Yönetici olarak karar aldık istediğimizi yaparız gibi bir duyguyla hareket edemezsiniz
Yaptığınız her işin kanunlara uygun olması mecburidir.
.

Ortak giderlerin paylaşımı
Esas No : 1989 / 23877 Karar No : 1990 / 12563
Merci : Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Tarih : 16/04/1990
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Kaloriferci, Bahçıvan Ve Bekçi Giderlerine Eşit Olarak,
Diğer Giderlere İse Arsa Payları Oranında Katılmakla Yükümlüdürler.

Esas No : 2006 / 1820 Karar No : 2006 / 2566
Merci : Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir. Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.
(5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)
APARTMANIN GENEL GİDERLERİNE KATILMA
Apartman kapıcısının ücretine her kat maliki arsa payı oranında mı katılır? Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırlar.
Diğer Tüm giderlere arsa payı oranında katılırlar.
Apartman yöneticisinin ücretine her kat maliki arsa payı oranında mı katılır? Kat malikleri arasında ayrıca bir düzenleme yapılmamışsa yönetici aylığının ödenmesi giderlerine her kat maliki kendi arsa payı oranında katılır.
Asansörü kullanmayan kat maliki asansör giderini ödemeyebilir mi? Kat mülkiyeti kanununa göre kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Dairesi zemin katta olan bir kat maliki ben asansöre binmiyorum ki asansör giderini ödeyeyim diyemez. Bu kat maliki asansörden yararlanmasa da asansörün giderini öder
Apartman aidatını ödemeyen kat malikine gecikme faizi ne kadar uygulanır? Apartman aidatını ödemeyen kat malikine aylık %5 gecikme faizi uygulanır.
Aidat ödemeyen kat maliki hakkında ne yapılır? Aidat ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre dava açılabilir. İcra takibi yapılabilir. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı başvurusu üzerine borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Apartman sigorta ettirilmesinde prime her kes eşit oranda mı katılır? Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılır.
Kiracı apartman aidatı öder mi? Kiracılarda apartman aidatından sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Örnek: Kiracı oturduğu daireye aylık 100 lira kira ödüyorsa apartmanın aidatı da aylık 120 lira ise kiracının sorumluluğu 100 lira ile sınırlıdır. 100 lirayı aşan miktarın ev sahibi(kat maliki) tarafından ödenmesi gerekiyor.Kiracılar sadece aidat ödemekle kalmayıp apartmanın ortak su giderine, ortak merdiven otomatiği giderine, asansör elektriğine, apartman temizlik giderlerine ve bunun gibi işletme giderlerine de katılır.
Kiracılar ortak giderlere katılmak zorunda mıdır? Kiracılar ortak giderlere katılmakla yükümlüdürler.
Kapıcının ücretinin ödenmesine eşit oranda,
apartman ortak su giderine, apartman ortak merdiven otomatiği giderine, asansör elektriğine, apartman temizlik giderlerine ve bunun gibi işletme giderlerine arsa payı oranında katılırlar.

F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
(Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

Bahsettiğiniz yenileme boya ve tamir giderlerini sadece kat maliklerinden arsa pay degerine göre alacaksınız.
Kiracılar bu tür giderleri ödemezler.
Ama bir kiracı kat maliki adına ödeyip kiradan düşebilir.
.
Takip edeceğiniz yollar
1- öncelikle bu isler için birkaç yerden fiyat teklifi alıp tahmini maliyet belirlenmeli.
2- Kat malikleri ikna edilip kurul toplantısında tamir kararı alınmalı.
3- Fon oluşturulmalı aylık ödemelerlerle ihtiyaç olan rakam toplandığında tamire başlanabilir.
4- Fon hesabi aidat hesabinin olduğu bankada açılmalı.
5- Fon hesabından 3 lü imza ile para çekilebilmeli. Yönetici, yönetici yardımcısı ve denetçi.

Diğer bir yol ise mahkeme kararı.

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (md:8)
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

sayın Hakkaniyetli, öncelikle verdiğiniz detaylı ve değerli bilgiler için teşekkür ederim.

Size şöyle bir soru yöneltsem hangi oy çokluğu oranına göre karar verilmeli söyleyebilirseniz minnettar olurum.

Bina arsa tapulu.
Binanın dış cephe mantolaması yapıldı.
Yığma bina. Fakat sağlam. herhangi bir kusuru yok yapının.
Binada toplam 10 daire var. Ve 10u da malik. Kiracı yok.

Geçenlerde bir maliğin arkadaşı olan bir müteahhit gelmiş, burayı yıkalım size güzel bir betonarme bina yapayım demiş.

Ben bu binadaki dairemde kayınvalidemi oturtuyorum, geçinebilsin diye kira almıyorum, tek oda bir daire. Emekli maaşından başka geliri yok, kadıncağız paniklemiş. Beni zorla çıkartırlarmı ben nasıl kira öderim diyor..

Böyle bir karar alınma durumunda, deprem ve diğer mevzuat açısından sorun olmayan bir binada, zorlayıcı bir karar çıkabilir mi? Kaç dairenin hayır ben binanın yenilenmesini istemiyorum demesi durumunda böyle bir karar alınamaz?

%100 mü, %80mi, %51 mi, basit oy çokluğu mu?

Cevabınız için teşekkür eder, saygılar sunarım.

Bu konuda
%100 oybirliği ile anlaşma gerekir.
Keyfiyetler baskı aracı yapılamaz.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

Bu konuda
%100 oybirliği ile anlaşma gerekir.
Keyfiyetler baskı aracı yapılamaz.

---

Sağolun sn Hakkaniyetli. Saygılar :)