Kiracının zor durum nedeniyle kiralananı boşaltması

burada söz konusu olan bir iş yeri kira sözleşmesi. bir yıl süreli sözleşmenin bitimi mart ayı. kiracı çok müşkül durumda olduğundan dükkanı boşaltmak istiyor. ayrıca dükkan kiralanırken bir kira bedeli fazladan peşin ödeniş bulunmakta. bugün fesih ihbarında bulunuldu kiralayana. fesih ihbar süresi sözleşme bitiminden 3 ay önce yapılmış olması gerektiğinden acaba bu fesih ihbarı süresinde yapılmış olur mu? süresinde yapıldığı varsayılırsa kalan kiralarla sorumlu muyuz? bir de önceden bir ay peşin verilen kira hakkında ne yapılabilir? çok acil fikirlerinize ihtiyacım var, çok zor durumdayız..

İş yeri kira sözleşmelerinde, taraflar noter vasıtasıyla yazılı ihbarda bulunarak belirtmiş oldukları sürede hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmelerini feshetme hakkına sahiptirler.Belirttiğiniz sözleşmede bu duruma uygun süre ne olarak yazılmış?Bunu açıklar mısınız?

Alıntı:

---

belirtmiş oldukları sürede hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmelerini feshetme hakkına sahiptirler.

---

Engin OĞUZ abimiz , bu cevaba katılmaz.

sözleşme tarihi 01 mart 2012'de sona eriyor. fesih talebini kiralayana dün itibariyle telefon vasıtasıyla belirttik. bu durumda hangi hakları talep edebiliriz?

peki siz ne düşünüyorsunuz bu konuda?

Hakkı olamaz ,borcu var.

Var mı .öyle kafasına göre feshetmek........hani sözleşme yapmıştık, bir yıllık.........

Telefonla fesih olmaz.İadeli taahhütlü aps ile yollamak lazım.Noter masraflı .Nasıl ispat edeceksiniz.Karşı taraf yok böyle bir şey derse.

Sözleşmede ,muacceliyet şartı varsa , yada senet verilmişse kalan ayları kiralayan alır.Bu nedenle kiralayan ile anlaşıp sözleşmeyi sona erdirmek en mantıklı yoldur.

ama sözleşme bitiminden üç ay öncesinde fesih hakkı yok mu?

Borçlar hukuku genel dersinin en temel maddesi ,sözleşmenin kurulurken nasıl ki irade birliği içinde kurulmuş olduğu ,birbirine uygun irade beyanları ile tarafların anlaştığı, bu nedenle irade beyanlarının oluşturduğu,sözleşmenin de tek taraflı beyanlarla çözelemeyeceği ve fesh edilemeyeceği ,edil se bile karşı tarafın bundan dolayı olan zararlarının karşılanacağı açık kuraldır.

İşlerim iyi gitmedi, umduğum gibi olmadı şeklindeki ifayı engelleyici gerekçeler,borçlar hukukunun borcun sona ermesi veya haklı değiştirilmesi şartları ile örtüşmez.Ticaret erbabı olan kişi ,basiretli bir tüccar olmak durumundadır.İş yapamadım,satışlar umduğum gibi gitmedi ,gerekçe olamaz.

yani sözleşme sonuna kadar kiralardan sorumlu. ama şöyle de bir madde yok mu, fesih ihbar sürelerine uyulduğu takdirde kiracı makul bir süre sorumlu. yargıtay bu süreyi ortalama 45 gün olarak belirliyor.

o 3 ay fesh süresi ,yeni dönemin başlamaması ile alakalıdır.Yani ,Kiraya veren diyor ki ,ey kiracı sen 1 yıllık sözleşme süresi bittiğinde yeni dönemin başlamasını istemiyorsan ,bana 3 ay öncesinden bir fesih ihbarnamesi yap ki ben de ona göre hazırlıklarımı yapayım.Yeni kiracı bulayım.

Yoksa 1 yıllık sözleşme içinde 3 ay öncesinden ,yani 9 ay ile sınırlı olarak sözleşmeyi 1 yıllık süresini 9 aya indirme yetkisi değildir bu.

Sözleşmede ,1 yıllık kira süresi , bu görüşü kabul ettiğimizde ,kiraya veren neden 1 yıllık sözleşme yapsın?

peki sözleşme yapılırken bir ay fazladan ödenen kira hakkında ne yapılabilir?

Senet yoksa ,muacceliyet şartı yoksa ,boşkalan 2-3 aylık kira bedelini ödeyecek.Yani;bu yer normalde bu sürelerde kiraya verileceği için ,yargıtay böyle der.45 gün ile neyi kastettiğiniz anlaşılamadı? Bu süreler içinde kiraya verilmiş se ,kiralayan zarara uğramayacağından ödeme de söz konusu olmayacaktır.

O para depozito değilse ,ödenmiş kiradır.Ödenmiş kira olupta ,feshedilipte oturulmayan aya denk geliyorsa ,karşı tarafın boş kalan aylar tazminatına sayılacaktır.

borçlar kanunun bir maddesine göre zor durumda boşaltmak durumunda kalan kiracı anca makul süre için sorumlu tutulabiliyor tabi fesih ihbar süresine uyulmuşsa. bu makul süreyi de yargıtay içtihatlarında 45 olarak gördüm, çoğu davada bu süre böyle.

depozito değil, fazladan bir kira bedeli ödeniyor. o bedel ödenmeyen bir aya mahsup edilebilir mi?

Alıntı:

---

sonyaka34 rumuzlu üyeden alıntı

Telefonla fesih olmaz.İadeli taahhütlü aps ile yollamak lazım.Noter masraflı .Nasıl ispat edeceksiniz.Karşı taraf yok böyle bir şey derse.

---

Telefonla fesih durumu söz konusu değil zaten.Telefonla fesih talepleri olduğunu işyeri sahibine bildirmişler.İş yeri kira sözleşmelerinde tarafların kendi ortak belirlemiş olduğu tarihe göre noter vasıtasıyla yazılı ihbarda bulunmalarıyla sözleşme fesholunur diye bir madde mevcuttur.Hem de hiçbir gerekçe göstermeksizin.Sonuçta ortada müşkiliyet durumu vardır.Kira sözleşmelerini diğer sözleşmelerle aynı kefede tutmamak gerekir.Şayet kiralayana anlaşmanızı öneririm.Bu durum sözkonusu değilse yapacağınız tek iş noter vasıtasıyla yazılı ihbarda bulunmanız sözleşmenin feshi için yeterli olacaktır

T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi

E:2002/10568
K:2002/10152
T:23.09.2002

Dava dilekçesinde mecurun ayıplı olmasından dolayı akdin feshi, depozit olarak verilen 5000 Dolar ile sonra için verilen 3000 Doların iadesi ve zarar gören eşyalar için de 1.000.000.000 lira alacağın tahsili karşı dava ile de haksız fesih nedeniyle 70.000.000 Doların faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi, karşı davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı ( karşı davalı ) tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı kiracı, davalıya ait tripleks evi 1.12.2000 tarihli kira sözleşmesi ile aylık 5000 Dolar üzerinden kiraladıklarını, ancak evde meydana gelen yoğun nem ve rutubet nedeniyle kullanamadıklarını beyanla BK. mad. 249 gereğince akdin feshine karar verilmesini istemiştir.Davalı kiralayan ise karşı davasında; davacının haksız ve kötüniyetle akdi feshettiğini, kira sözleşmesinin 2 yıl süre ile yapıldığını ve bitim tarihinin 31.11.2001 tarihi olduğunu beyanla sözleşme gereği bakiye 70.000 Doların davalı ( karşı davacıdan ) tahsiline karşı verilmesini istemiştir.Mahkemece, kiralananda meydana gelen rutubetin havalandırma tertibatının yeterince çalıştırılmamasından kaynaklandığı gerekçesiyle akdin feshi talebinin reddine, karşı dava yönünden ise; kiralanan 1 haziran itibariyle kiraya verildiği, boş kalan 8 aylık kira bedeli olan 40.000 Doların davalı ( karşı davacı ) dan tahsili cihetine gidilmiş olup hükmu davacı ( karşı davalı ) temyiz etmektedir.Kiralananın yeni bina olduğu bu şekliyle davalı tarafından davacıya kiralanıp teslim edildiği anlaşılmaktadır.BK.nun 249/son fıkrasına göre: "Eğer ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati icin ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiracı bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir".Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira sozlesmesı kuruldugu sırada havalandırma sisteminin kurulu olup olmadığı ve kiralananın bu külfet ile birlikte kiralanıp kiralanmadığı noktasında toplanmaktadır.16.2.2001 tarihli delil tesbit dosyasına ibraz edilen bilirkişi raporunda "insan sağlığını etkileyebilecek boyutta rutubetlenme olduğu" belirtilmektedir.Mahkemece yapılan keşif akabinde düzenlenen uzman bilirkişi raporunda; "Bodrum katın duvar ve tavanları ile zemin katın bazı kısımlarında küflenmeler gözlendiği, konutun bodrum katının projeye uygun bir şekilde kullanılıp kullanılmadığı ise ancak projeye bakılarak söylenebileceği, bodrum katındaki fonksiyonlar ( duş, sauna, jimnastik ) gereği önemli ölçüde nem oluşturduğu, rutubetin giderilmesi icin yeterli oranda havalandırma yapılması gerektiği" vurgulanmıştır.Havalandırma sisteminin kira sözleşmesi kurulduğu sırada mevcut olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Mahkemece bu yon üzerinde durulmamıstır.
Havalandırma tertibatının sonradan kurulması halinde ise; kiracıya yükledigi külfet ( elektrik tuketımi, gürültü vs. ) açısından bir inceleme yapılmamıştır.Bundan ayrı olarak; karşı dava ile sözleşme süresi sonuna kadar mahrum kalınan aylar kira bedeli istenilmiş ve mahkemece kiralananın kiraya verildiği Haziran ayına kadar toplam 8 aylık kira bedelinin tahsiline karar verilmiştir. Oysa bu durumda mahkemece yapılacak iş; olağan koşullar altında ve aynı şartlarla kiralananın ne kadar süre içinde kiraya verilebileceğinin bilirkişi aracılığıyla araştırıp saptamak ve kiralayanın mahrum kaldığı aylar kirasını belirleyip o miktara hükmetmekten ibarettir.Yukarıda yazılı hususular gözardı edilerek ve eksik incelemeyle sonuca gidilmesinde isabet görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.09.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.kaynak:meşe içtihat

Bartelmi diaz hanımefendinin söylediğini kabul etsek bile yine aralık ocak şubat ayları kirası ödenecek, daha öncesinde 1 ay peşin ödenmiş ise mart ayı kirası ödenmeyecektir.

Yani; Sözleşmedeki düzenleme ŞU İSE; 3 AY öncesinden bildirim yapmak koşuluyla her zaman Tahliye edilebilir şeklinde bir madde var ise ...........hiç bir kiraya veren böyle aleyhine bir madde düzenlemez........FARZEDELİM düzenlemiş olsun.

Bu madde olsa da 3 aylık bu kira YİNE ÖDENECEKTİR..........:DD

Yani; Bartelmi diazın bu görüşü de bir sonuç doğurmaz........

Alıntı:

---

sonyaka34 rumuzlu üyeden alıntı

O para depozito değilse ,ödenmiş kiradır.Ödenmiş kira olupta ,feshedilipte oturulmayan aya denk geliyorsa ,karşı tarafın boş kalan aylar tazminatına sayılacaktır.

---

Yoksa bahsi geçen ev sahibi sizmisiniz ? :) Öyle cevaplar veriyorsunuz ki

Alıntı:

---

Yoksa bahsi geçen ev sahibi sizmisiniz ? Öyle cevaplar veriyorsunuz ki

---

Nasıl cevap vermek lazım acaba, bizi aydınlatırsanız ?

Şöyle bir cevap olabilir miydi ki:)

Kiracı ,sözleşmede 3 ay fesih hakkı tanındığı cihetle........

3 ay oturmakla ,bundan sonrası için kira konusu gayrimenkulü ,istediği şekilde ,hiçbir tazminata mahal ve gerek kalmadan tahliye edebilir.Çünkü, kiracı bu maddeyi sözleşmeye koymakla ,düşündüğü amaçsal yorum ,kendisinin 3 ay oturup ,bundan sonrası için ,bir telefon da ederek ,gayrimenkulü,kış ortasında terk etmek, ve kiralayana ne zaman bulabileceği kendisine kalmış yeni bir kiracı bulmaktır.?

Hem kiraya verenin ,milyarlarcalira değerinde bir dükkanı var....oysaki kiracı gariban ,zor duruma düşmüş ,onu incitmemek sarıp sarmalamak gerekir......

HELE HELE....anayasamız sosyal devlet ilkesinde ,kiracıların korunması gerektiğini de amaçsal yorum olarak ortaya koymuyor mu?

Yani; bu kiracı para kazansa idi ,zaten ödemez miydi.Bu kalantor dükkan sahiplerinin ,bu kiracıyı ezmesine hangi hukuk onay verir.Yani;bu zamana kadar kirası mı ödenmemişte............oturulmayan kiraları talep edecek..........olacak iş değil......oturupta ödemediğimiz kiraları inar eden mi var,fazladan bir ay bile ödedik daha ne isteniyor.........

Bu üç ay öncesinden fesih olayını pek anlamadım ben kiracı kontrat süresi dolmasına 15 gün kala kontratı yenilemeyeceğini ihbar etmezse aynı şartlarda bir yıl daha uzar biliyorum.

merhaba evsahibim evi erken tahliye ettiğim gerekçesi ile bana 01.01.2011 tarihinde dava açtı benden 3aylık kira ve ev içinde hasarlar olduğu gerekçesiyle benden masraf talep ediyor. evden çıkmamı isteyende kendisiydi ama ben herhangi bir ihtar çekmeden evi kasım 2009 da tahliye ettim kasım kirasınıda ödedim kendiside aralık ayında evde tadilat yapıp kiraya verdi kiracısı ocak ayından itibaren oturuma başladı..benim evden çıkma sebebim ise üs katımda çatıyı yükseltip orayı daire haline getirdi bunu yaparkende evde doğalgaz sobası kullanılmasına banyoda tüplü şohben kullanılmasına rağmen bacaları kapattı 2008-2009 da doğalgaz kullanmadan oturum gerçekleştirdim çünkü ev merkezi konumdaydı ve işe gidip gelmem kolay oluyordu 2009 ekim ayında doğum yapınca korkularım yüzünden oturamadım ve eylül 2009 da teslim edilen kendi daireme taşındım fakat bana çıkardığı sorunlar olmasaydı ben orada çocuğumun ana okulu zamanına kadar oturmak istiyordum ailem şehirdışında yaşadığı için yan konmşum çocuğuma bakacaktı işe gidip gelmemde kolay olcaktı ama çıkardığı sorunlar yüzünden inşaatı tamamen bitmemiş oturum oranı çok küçük oranlarda olan bir siteye taşınmak zorunda kaldım ve taşındığım yerde işe gidip gelmemi zorlaştıran bir bölgede yer alıyordu.yani beni mağdur etti aslında.benden talep ettikleri alabilirmi