Yeni Yönetim, Yönetim Planı oluşturma konusunda bazı sorular

Öncelikle belirtmek isterim ki birçok konuda kanunda ve internette araştırma yaparak fazlasıyla bilgi sahibi oldum. Şu anda temizlik ve diğer bazı mecburi giderlerin karşılanması amacıyla sadece dairelerden 25TL aidat toplanmaktadır. Bu görev bana verilmiştir. Ancak takıldığım bazı konular var.

Apartmanımız 1 Bodrum, 1 Zemin+ 5 Kattan oluşan bir yapı. Bodrumda 1 bina içerisine girişi olan işyeri tapulu daire, 1 kapıcı dairesi, 1 adet sığınak var. Zemin katta ise girişleri apartmandan tamamen ayrı olan 2 Adet dükkan ve diğer katlarda da toplamda 15 daire vardır. Yani toplam 18 bağımsız bölüm vardır. Bodrum katta işyeri 6/100, bir dükkan 20/100, diğer dükkan 14/100, dairelerin herbiri 4/100 arsa payına sahipler.

Yapılması istenen 2 Adet dükkanın aidat ödememesi.
Bu değiştirilecek yönetim planına eklenecek bir madde ile kolaylıkla gerçekleştirilebilir. Ancak aklıma takılan şu. Dükkanlar aidat ödemeyecekler ve ortak alanlardan faydalanamayacaklar. Bu tamam da, kapıcı dairesi nasıl kiraya verilecek? Bu dükkan sahiplerinin kat malikleri toplantısına katılmış ve olumlu oy vermiş olmaları gerekecek. Aidat vermiyorlar, haklarından vazgeçmişler, buaradn alınacak kiradan pay alacaklar mı? Kiradan pay almamaları ve toplantı kararlarında söz sahibi olmadıklarına (oy haklarının olmadığına dair) dairde yönetim planına bir madde konulabilir mi? Konursa kat malikleri kurulu yeter sayıları nasıl ayarlanacak?

Sizden acilen cevap vermenizi rica ediyorum.

konuyu yazmadan evvel sayfalarca araştırdım tam ilgili "apartman genel kurulunda dükkan sahiplerinin oy hakkının yönetim planı ile iptal edilip edilmeyeceği" bir konu ve cevap bulamadım.

Eğer varsa bana linkini, yoksa lütfen cevap yazmanızı rica ediyorum. Toplantıdan önce davet ve bilgilendirme yazısı göndereceğim. Bu yazıda bunada yer vereceğim.

Bence olmaz...Olursa bile sorun çıkar..
Neden 2 dükkanın aidat vermemesi için karar almak istiyorsunuz..?

çünkü bina ile hiç alakası yok bu dükkanların. zaten aidat vermekte problem çıkartacaklar veya vermeyecekler. yönetici alamayacak, uğraşmayacak. sonuçta küçük bir bina zaten 16 hane. onun için baştan işi kanuni yapalım diyorum. giderlere katılmasınlar ama genel kurulda da söz sahibi olmasın, kapıcı dairesinden kira almasın.

Hiçbir kat maliki/bağımsız bölüm sahibinin, genel kurula katılmasını, oy kullanmasını, imza vermesini engelleyemezsiniz. Bu yönde atacağınız her adım, mevcut mevzuata aykırı olur.

Aidat vermiyen adam genel kurula gelip nasıl söz isteyecek, nasıl kiradan payını isteyecek....
bunu yaparsa, sizde aidat istersiniz.

o halde yönetim planına dükkanlar ortak yerleri kullanamaz giderlerinede katılmaz demek mümkün. ancak yapılacak toplantılara mecburen çağırılacak. kapıcı dairesi dükkan sahibinin imzası olmadan kiraya verilemeyecek. peki ortak kullanım alanlarından faydalanmayan ve aidat vermeyen dükkan sahibi kapıcı dairesi kirasından pay alacak mı?

Alıntı:

---

meraklıüye rumuzlu üyeden alıntı

Aidat vermiyen adam genel kurula gelip nasıl söz isteyecek, nasıl kiradan payını isteyecek....
bunu yaparsa, sizde aidat istersiniz.

---

Vicdani olarak söyledikleriniz doğru ancak KMK yönünden benim yazdıklarımın da doğru olduğunu biliyor olmalısınız.

Alıntı:

---

omershener rumuzlu üyeden alıntı

o halde yönetim planına dükkanlar ortak yerleri kullanamaz giderlerinede katılmaz demek mümkün. ancak yapılacak toplantılara mecburen çağırılacak. kapıcı dairesi dükkan sahibinin imzası olmadan kiraya verilemeyecek. peki ortak kullanım alanlarından faydalanmayan ve aidat vermeyen dükkan sahibi kapıcı dairesi kirasından pay alacak mı?

---

KMK Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Dolayısıyla, her malik ortak kullanım alanından faydalanır, böyle olunca da ortak giderlere katılır, kiradan da payını alır. Bahsettiğiniz malikin aidatlarını ödememesine karşılık olarak onu bazı haklardan mahrum etmek ve mevzuata aykırı hareket etmek yerine, hakkında icra takibi başlatabilir ya da olası kira gelirindan ona düşecek miktarı borcuna mahsup edebilirsiniz.

vicdani olarak düşünülüyor işte. birde apartmanda benden başka bu işten anlayan yok. burada konuşulanlardan bahsettikçe herkes sanki yeni bir devlet kuruyormuşçasına, yeni ideolojiler adapte ediyormuşum gibi suratıma tuhaf tuhag bakıyor, kardeşim ne gerek var gibilerinden laflar ediyorlar. Ancak bilmiyorlar ki kanunun emrettiği bu hususlar titizlikle uygulanırsa binamız yıllarca örnek ve sistemli bir bina olacak, değerini koruyacak.

işimiz baya zor. dükkan sahiplerini icraya veremeyiz. çok iyi tanışıyoruz. kaldı ki çoğu yerde yönetim planında gerekli düzenlemeler bile yapılmadan aidat alınmıyor dükkanlardan zaten. adamlar "dükkanlar aidat vermez" deyip kestirip atıyorlar konuyu. Haklılar da...

Alıntı:

---

Gezgin_06 rumuzlu üyeden alıntı

Vicdani olarak söyledikleriniz doğru ancak KMK yönünden benim yazdıklarımın da doğru olduğunu biliyor olmalısınız.

---

bu arada sizin yazdıklarınızı doğruluğunu biliyorum. baya araştırdım, inceledim forumu, interneti ve kanunları. zaten takılmamda aklıma yatmadığı içindi.

Dükkan sahiplerini haklı buluyorsunuz siz...birşey diyemem ,kavga da yok anladığım kadarı ile
sadece bir konunun doğruluğunu tartışıyorsunuz aranızda...
bu durumda aidat almaz ve kira parasını vermezsiniz , özel karara ihtiyaç yok ;
ama sayın Gezgin in söylediği gibi kira ve aidatı mahsup etmek de var
sorun yine bitmedi;
diyelim kanal tıkandı, yaptırılacak,o kanalı dükkan kullanmıyor mu...
ya da çatı oluğu kırıldı, dükkan önüne sular akıyor, kim yaptıracak..

Alıntı:

---

meraklıüye rumuzlu üyeden alıntı

Dükkan sahiplerini haklı buluyorsunuz siz...birşey diyemem ,kavga da yok anladığım kadarı ile
sadece bir konunun doğruluğunu tartışıyorsunuz aranızda...
bu durumda aidat almaz ve kira parasını vermezsiniz , özel karara ihtiyaç yok ;
ama sayın Gezgin in söylediği gibi kira ve aidatı mahsup etmek de var
sorun yine bitmedi;
diyelim kanal tıkandı, yaptırılacak,o kanalı dükkan kullanmıyor mu...
ya da çatı oluğu kırıldı, dükkan önüne sular akıyor, kim yaptıracak..

---

Merhabalar, forumda konunun doğruluğunu tartıştığımız doğru. Ancak bulunduğum çevrede yalnızım maalesef. İnsanlar kafalarındaki şeylere o kadar inanmışlar ki aksini pek konuşamıyorsunuz. Ancak başlarına bir iş gelecek ondan sonra.

Ayrıca o sizin bahsettiğiniz dükkanlarıda ilgilendiren giderler hakkında yönetim planına belirgin şekilde maddeler koymayı düşünüyorum. Şu şu giderlere katılı, şunlara katılmaz...gibi.

Bu arada bu konuyu neden bu kadar önemsiyorum diye merak edenler olursa çevremde karşılaştığım bazı durumlar hakkında bir şeyler yazayım.

Bu arada benim Kırtasiye dükkanım var. Apartmanların, sitelerin bolca olduğu bir çevrede. Bazı yöneticiler yazılarını yazdırmaya bana geliyorlar. Tabii gelenlerin çoğunluğu işlerini tamamen kanuna uygun şekilde yapmaya çalışan titiz ve ciddi yöneticiler.

Dükkanım 72 bağımsız bölümlü (68 konut, 4 dükkan) bir site altında. Site 12 yıllık bir geçmişe sahip. Merkezi sistem ısıtmalı. Yakıt olarak kömür kullanılıyor.

Devam edeceğim...

Yönetim ise Allah'lık...

Toplantı şekli usulsüz, denetim yok, hizmet yok, aidat tahsilatı şüpheli. Şu andaki yönetim siteyi müteahide veren arsa sahiplerinden oluşuyor. 4 kardeş dairelerin 1/3'üne sahipler. Toplantıda onların dediği oluyor genelde zaten. 10 kişi olumlu oy verse tamam. Kendi kiracıları oluyor. Aidat borçları kalıyor. Tahsilat şüpheli. Kömür alımı şüpheli. Bunlar hep konuşuluyor ama sadece konuşuluyor site sakinleri arasında. İcraat yok.

En son geçtiğimiz Perşembe akşamı ilan panolarında bir yazı. "Biz yönetim olarak karar aldık, kazanları değiştiriyoruz. Bölüm başına 400TL. Ödeme şöyle..." diye. Tepkiler çok olunca Cuma sabahı yazı değişmiş. Şöyle diyor "Cumartesi akşamı toplantı salonunda toplantı yapılacaktır.". Toplantı yapıldı mı yapılmadı mı daha haberim yok. Bugün Pazartesi duyarız. Ya şimdi böyle çağrı yapılan toplantıda alınan karar nasıl geçerli olacak? Ben ödemesem ödemem. Mahkemeye versem halleri ne olacak? Ne korkusuz insanlar bunlar böyle?

İşte çevremde gördüğüm bu olumsuzluklardan dolayı ikamet ettiğim yeni bitmiş binada yönetimin çok ciddi ve kanunlara tamamen uygun şekilde kurulmasını ve işletilmesini çok önemsiyorum. Bu sayede apartmanımız ileride çok düzenli ve örnek bir apartman olacak, değerini yıllarca koruyacaktır. Bizlerde huzur içerisinde yaşamımız sürdüreceğiz. inşallah sevgili komşularımızda bunun bilincine varırlar ve beni engellemezler.

Herşeyi kanunlara uygun yapayım diyorsunuz ama yapmak istediğiniz (Şu şu giderlere katılır, şunlar katılmaz...gibi. .....)
kanunlara aykırı...
işin çözümünü sayın Gezgin yazmış...

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 - Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

Burada altı çizili olan ibare giderlere katılma durumunu yönetim planında düzenleyebileceğimizi ifade ediyor. Yoksa ben mi yanlış düşünüyorum.

Tam bilemiyorum ama onun anlamı şudur sanırım....
a ve b maddesinde eşit olarak ve arsa payı oranında deniyor.....
mesela arsa payı değilde herkes aynı verecek denilebilir....
netice olarak o binada bir bağımsız bölüm varsa öyle yada böyle masraflara katılacak...
kaçar yanı yok.....

Arkadaşlar günlerdir hazırlandım, araştırdım. Davet mektubunu ve mektubun kat maliki tarafından teslim alındığına dair imza listesini hazırladım. Bizim kat malikimiz babam olduğu için 6 bağımsız bölüm sahibi (6/18) onun adını yazdım ve kendisini gönderdim. Burası Türkiye ya, başka bir sıkıntıdan dolayı 3 kişi yazıyı almadı, imzalamadı. Bu sıkıntı için yeni konu açacağım veya araştıracağım forumda. Ancak kısaca anlatayım,

13 numaralı kat maliki A beyefendi bir gün ben ve bizim damadı bir kenara çekip "sizin kiracını X hanım apartmanı k......ne'ye çevirdi. Y hanım (yan komşusu) çok sesler duymuş. C bey 3 adam görmüş. (sonradan C bey bana yalanladı, görmemiş ama gördüğünede, görmediğinede inanamıyorum). Hemen gereğini yapın, atın apartmandan" dedi.

Tabii ben kısa süreli şoku çabuk atlattım. Cevap "A abi, bak konuyu bilmiyorum. X hanım daha apartmana taşınalı 1 ay oldu. Gayet düzgün bir bayan. Çok üst seviyede bir firmada iyi pozisyonda çalışıyor. Yine de zamana bırakalım takip edelim. Sonra bakarız, ilgileniriz bir rahatsızlık olursa." şeklindeydi.

Ama tabii burada kalmadılar. Müthiş bir mahalle baskısı başladı. Ama şikayet etmiyorlar. Polise falan gitmiyorlar. Hep diğer komşuları ikna turları yapıyorlar. 6 ay geçti. Ortada hiçbir durum yok. Bayanın alt dairesinde bizim diğer kiracımız oturuyor. Üstünde kardeşim oturuyor. Şikayet yok.

Bu konu nedeniyle, bize küstüler. Bahçede karşılaşınca arkasını dönüyor, elinde ekmek torbası, çiçekleri kontrol edermiş gibi yapıyor. :DD Dünde son olarak, davetiye dağıtacağımızı duymuşlar, tüm komşuları gezmişler. Bizi haklı bulan Z hanım durumu bize haber verdi.

Toplantı davetiyesini bunlardan 3'ü teslim almadı. Şimdi resmi kanaldan posta ile göndereceğiz. Olmadı defterler mahkemeye. Mahkemenin atayacağı yöneticiye ne diyecekler bakalım.

Ya burada sormayacaktım ama sorayım.
Bu konuda ne yapabiliriz? Yani bunların bu saçma ve haksız mahalle baskısını nasıl engelleyebilirim?

İftira atıyorlar. İspat yok, olay yok. Bunu mağdur bayana anlatmalı mıyım? Haberi yok kendisinin.

Değerli fikirlerinizi paylaşırsanız sevinirim. Çok zor durumda kaldım.

Toplantı çağrısı için en ucuz, pratik ve garantili yöntem, iadeli taahhütlü gönderidir. Çünkü teslim alınsa da alınmasa da size geri dönen bir belge var. Bu belge ilerideki sorunlara karşı sigorta durumundadır.
İkinci konu çeşitli şekillerde yorumlanabilir. Benim yorumum şöyle.
Her insanın yetişme tarzı, çevresi, sosyal ve ekonomik durumu ile değer yargıları farklıdır. Kimi insan iş arkadaşıyla (karşı cinsten) evinde yemek yer, kahve içer, sohbet eder, işiyle ilgili çalışma yapar. Bu insanlar eve girip çıkarken etraftan tedirgin olmaz, çünkü bu durum onlar için gayet doğaldır. Ama çevresindekiler için bu durum normal olmamakla birlikte, yapıştıracakları önyargılı etiket önceden hazırdır. ''Evine giren çıkan belli değil, akşamları son model araba eve bırakıyor, ara sıra çiçek geliyor, çok açık giyiniyor falan filan''.
Sizin için doğru olan yaklaşım tarzı, kiracınızla bu konuyu görüşmek, mahalle baskısı hakkında bilgi vermek ve bazı hassasiyetleri gözönünde bulundurmasını tavsiye etmektir.

Burada esas problem onların bizden kiracımızı hemen çıkartmamızı istemeleri. 6 aydan beri bunu yapmamızı istiyorlar. Yapmadığımız için küstüler ve faaliyetlerde bulunuyorlar. Esas bunu nasıl engelleyeceğiz. Kiracıya haksızlık etmek bizim anlayışımıza uymuyor. Ne yani yanlız bayanlara yaşama hakkı yok mu?

Diyorum ki bir yazı yazsam bu şikayetlerde bulunanlara ve yazılı şikayetlerini taleb etsem resmi kanallardan nasıl olur?