Çatı kullanımı ve çatı arası kullanımı?

Merhabalar,

Çatıya su deposu, güneş enerjisi, anten takmak isteyen dairelere engel olunabilir mi?
Ayrıca çatı arasına kullanılmayan ufak tefek eşyaların konmasına yine engel olunabilir mi?

Apartmanımızda çatı katından oturan daire sahibi, çatıyı kitlemiş, anahtarını da kimseye vermiyor. Çatı arasına birkaç küçük kullanmadığımız eşyayı koyalım dedik, kat mülkiyetine göre koyamazsınız dedi.

Tartışma olunca çatıya bile su deposu, güneş enerjisi, anten koyamazsınız. Kat mülkiyetine göre böyledir dedi.

Haklımıdır? Kendisi mimar, kanunları iyi bildiğini söyledi.

Değilse ilgili kanun maddelerini yazabilirmisiniz?
Hatta bununla ilgili dava örnekleri varsa kendisine topluca sunmak istiyorum.

Teşekkür ederim.

Ortak kullanım alanı olan çatı arası ve çatı üstünün ne şekilde kullanılacağı, yönetim planına eklenmiş bir madde ile ya da genel kurulda alınmış karara göre belirlenir. Ortak kullanım alanları, kat malikleri tarafından gelişi güzel kullanılamaz. Üst katta oturanın, çatı girişini kilitlemesi de yanlış olup, bu anahtarın yöneticide bulunması gerekir.

Apartmanımız üç dairedir ve yönetici olmadığı gibi, karar defteri ve benzeri birşey de yoktur ?

Bu durumda netice ne olur?

Apartmanınızın üç daireli olması ya da yönetiminizin olmaması, KMK hükümlerinin uygulanmayacağı anlamına gelmez.

tuhaf insanlar var.nasıl olacakmış ya.

Çok doğru söylüyorsunuz. mantıklı olan da bu.

KMK 4. madde, ÇATInın ortak kullanım alanı olduğunu söylemektedir, ÇATI ARASInın ortak kullanım alanı olduğunu DEĞİL.
Madde de ÇATI denmektedir; ÇATI ARASI değil!


1. "Çatı arası", TDK sözlüklerinde, "tavan arası" olarak tanımlanmaktadır. Yani, "boşluk"un isimlendirilmesinde, alta izafe edilmektedir. "Tavan arası" ise, TDK sözlüklerinde, "bir yapının tavanı ile çatısı arasında kalan bölüm" olarak tanımlanmaktadır. Yani, tanımları birleştirirsek, "çatı arası", "bir yapının tavanı ile çatısı arasında kalan bölüm"dür.
Güncel Türkçe Sözlük:
Çatı: (mimarlık) Bir yapıyı örten ve eğik yüzeyleri olan damın tahtadan iç yapısı
[Dam: Yapıları dış etkilerden korumak amacıyla üzerlerine yapılan çoğu kiremit kaplı bölüm]
Çatı arası: Tavan arası
Tavan arası: Bir yapının tavanı ile çatısı arasında kalan bölüm


ÇATI ARASI, ÇATININ BİR PARÇASI DEĞİLDİR:
Nasıl ki, 657 sayılı "Devlet Memurları Kanunu"nu YORUMLAMA yetkisi, Devlet Personel Başkanlığı'na verilmişse, Türk Dil Kurumu da, (kanunlarda da kullanılan) Türkçe'deki kelimelerin anlamlarını YORUMLAMA yetkisine sahiptir.

TDK'nın TAVAN ARASININ ÇATININ BİR PARÇASI OLMADIĞINA DAİR RESMİ YAZISI:

T.C. ATATÜRK KÜLTÜR, DİL VE TARİH YÜKSEK KURUMU
Türk Dil Kurumu Başkanlığı
Sayı : 63434571-730.10-E.2032 Tarih: 10.09.2015
Konu : Tavan arası sözü hk.

"... "tavan arası" sözü Kurumumuzun Genel Ağ (İnternet) sayfasında yer alan Güncel Türkçe Sözlük'te "Bir yapının tavanı ile çatısı arasında kalan bölüm,
tavan aralığı, çatı arası" şeklinde tanımlanmakla birlikte günümüzde gelişen mimarinin ortaya koyduğu bazı yapılara bakıldığında "tavan arası"nın "çatıdan tamamen ayrılmış, tavanlarının bir kısmı eğik bir kat" olduğu görülmektedir. Böyle yapılarda "TAVAN ARASI" ÇATININ BİR PARÇASI DEĞİL yapının en üstündeki katın bir parçası konumundadır..."

Evrak teyidi: https://tdkebys.ayk.gov.tr/Sorgu/Sorgula.aspx
Erişim ID: DBV8-PK98-DOVK
Belge Tarihi: 10.09.2015
.................................................. ............
Diğer yandan; KMK 4. Madde:
Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, (1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
.........

Dolayısıyla: Aşağıdakiler sağlandığında ÇATI ARASI ORTAK YER DEĞİLDİR!
1) "Çatı arasının ortak yer olduğu bir sözleşme ile belirtilMEMİŞse"
2) Mimari projenin "kat irtifakı tablosu"nda "Ortak Alanlar" sütununda, çatı arasının ortak yer olduğu belirtilmemişse; bu sütunda, çatı arası hiç bir şekilde zikredilmiyorsa, (belediyeden 15TL'ye temin edilebilecek mimari proje ozalit kopyasından bu kontrol edilebilir)
3) "Çatı Arası", ORTAKLAŞA KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA İÇİN ZARURİ bir alan değilse (ki 1. ve 2. maddelere göre bu anlaşılabilir).

Dolayısıyla, ÇATI ARASI, HER HALDE ORTAK OLAN BİR YER DEĞİLDİR.
BAZI DURUMLARDA, ÇATI ARASI, HİÇBİR ŞEKİLDE ORTAK YER DEĞİLDİR.

NOT: Çatı arasının kapalı bir kısım olduğu muhakkak. ANCAK: bu kapalı alan, "elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus" bir kapalı alan OLMAYABİLİR. Elektrik, su ve doğalgaz saatleri, ÇATI ARASI DIŞINDA, apartmanın girişinde olabileceği gibi, su deposu vb. yapılar da apartmanın bodrumunda konumlandırılmış olabilir;
ÇATI ARASI GÜL GİBİ TERTEMİZ BOMBOŞ olabilir; hemen altındaki katla dubleks olmaya TERÜ TAZE HAZIR BİR ALAN olabilir!

İstanbul BB İmar Yönetmeliği: 7.02.2. Çatı Arasını Kullanma: Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ANCAK su deposu, asansör kulesi, doğalgaz yönetmeliğine uygun olarak kazan dairesi ile son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.
(Dolayısıyla, "ORTAKLAŞA KULLANMA, KORUNMA VEYA FAYDALANMA İÇİN ZARURİ OLAN" yerler olarak, İstanbul BB, çıkardığı İmar Yönetmeliği ile, bu zaruri kalemleri listelemektedir: a. su deposu b. asansör kulesi c. doğalgaz yönetmeliğine uygun olarak kazan dairesi)
"Son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler" zaten son kattaki bağımsız bölümlerle İRTİBATLIDIR; Dolayısıyla, çatı arası bu şekilde, son kattaki bağımsız bölümle eklenti tescili olarak "çatı piyesi" ise, zaten hiçbir şekilde ortak yer değildir.

Çatı, çatmak fiilinden gelir. Eskiden kiremit çatıyı tutmak için, kalın kalaslar tavan arasına konurdu. Şimdi, şingıl çatı sistemleri var, çatıların örtüleri çok hafifledi. Ayrıca, çelik profil kafesler sayesinde, tavan arasında kalın kalaslar olmadan da, çatı (yanlardan yükseltilen betonların üzerine doğrudan konumlandırılarak) çatılabilmektedir.

Çatı (Çatı Örtüsü) ise KMK Madde 4 gereği her halde (her zaman) ortak yerdir; Dileyen, (arsa payı oranınca) antenini, güneş enerjisi panellerini vb. koyabilir.

bir malik kafasına göre ortak alanı kullanırsa diyer maliklerden biri sulh hukuk hakiminden ilgili komşunun el çektirilmesini talep etme hakkı vardır.

Çatı arası, mimari proje vb. diğer yerlerde "ortak alan" olarak belirtilmemişse ve özel sözleşmeyle kat maliklerinden birine ait olacak şekilde ayrılmışsa, Yönetim Planında da o kat malikine çatı arasında inşaat yapma hakkı verilmişse, o kat maliki kafasına göre çatı arasını kullanabilir; belediyeye yeni mimari proje yapıp, dairesini dublekse çevirebilir.

ÇATI ARASI (ÇATI KATI, TAVAN ARASI), "MUTLAK ORTAK ALAN" DEĞİLDİR VE BİR KAT MALİKİNE ÖZGÜLENEBİLİR:

KMK 4'e göre, "çatı" (kiremit/ondülin örtüsü) ortak alandır.

"Çatı" (kiremit/ondülin örtüsü) ve ÇATI ARASI (ÇATI KATI, TAVAN ARASI) farklı şeylerdir.

"Çatı arası" (tavan arası; çatı katı), "mutlak ortak alan" DEĞİLDİR ve BİR DAİREYE ÖZGÜLENEBİLİR.

“ÇATI KATI (ÇATI ARASI), Yönetim Planı’yla birisinin kullanımına ve tasarrufuna ÖZGÜLENEBİLİR”
(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/14018E 2014/15014K 28.10.2014)

Çatı arası;
1) "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Yönetim Planı, Apartman Karar Defteri"nde, çatı arasıyla ilgili özel bir hüküm yoksa VE
2) Mimari Proje'nin kat irtifakı tablosundaki Ortak Alanlar sütununda ve Yapı Kullanım Belgesi'nin (İskan) "89. Ortak Kullanım Alanları" kısmında, "çatı arası" (tavan arası; çatı katı vb. bir ifade) yer alıyorsa,
ORTAK ALANDIR.

http://www.resmigazete.gov.tr/eskile...070130-5-2.doc
(TS 10970 FORMLAR - YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ; 8.sayfa:)
54. Bölüm: Yapının … üç ve daha fazla daireli konut binası… vb. kullanma amaçları ile yapıya ilişkin ortak alan AYRINTILI OLARAK belirtilecektir. Yapı içi ortak alan; yapı içindeki giriş holleri, ışıklıklar, merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır. Bir yapıda birden fazla kullanma amacı var ise her bir kullanma amacı ayrı ayrı yazılacaktır. Bu bölüm ruhsata esas kısımlar için doldurulacaktır.
89. Bölüm: Belge verilen yapıya ilişkin ORTAK KULLANIM ALANLARI işaretlenecektir.

Apartmandaki bir ortak alan projesinde gösterilen amaç dışında kullanılabilir.
(Yargıtay 18.HD 2008/10436E 2009/701K 05.02.2009)

Yönetim Planı ile ortak alanların kullanımı bir veya kısım bağımsız bölüme bırakılabilir.
(Yargıtay 20.HD 2017/1032E 2018/163K 16.01.2018)

KMK 19 (2007 Değişikliği):
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin BEŞTE DÖRDünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

"..."...kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz." Yasanın bu hükmünün karşıt yorumundan kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN KATILIMIYLA bu tür tesis ve değişikliklerin YAPTIRILABİLECEĞİ açıkça anlaşılmaktadır." (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2008/9280E 2008/12619K)

ÇATI ARASINI (ÇATI KATI, TAVAN ARASI) SADECE BİR DAİREYE ÖZGÜLEMENİN YOLU
1. Yönetim Planı değişikliği yapabilmek için, usulünce apartman Kat Malikleri Kurulu toplatılır (15 gün önceden gündemle birlikte diğerlerini haberdar etme vb.)
2. Toplantıda, ["çatı arasının sadece X'in kullanımına ve tasarrufuna ait olduğu, yani sadece X'e özgülendiği" maddesinin yönetim planına eklenerek Yönetim Planı değişikliği yapılması] oylatılır, 4/5 oy oranı sağlanırsa, ["çatı arasının sadece X'in kullanımına ve tasarrufuna ait olduğu, yani sadece X'e özgülendiği"] maddesi, apartman Karar Defteri'ne yazılır.
Bu değişiklik için, apartman Karar Defteri'nde, en az 4/5 oy oranını sağlayan imzalar, ilgili kararın altına atılır.
3. Yönetim Planı Değişikliği, değişikliğin ne zaman yürürlüğe gireceğine ilişkin bir hüküm Yönetim Planı'nda yoksa, Kat Malikleri Kurulu'nda Karar Defteri'ne imzalandığı anda geçerli olur.

3a. Literatür ispat: (Şafak N. EREL, “Eşyaya Bağlı Borç”, Ankara 1982, s.236)

[[Yönetim planının geçerli olması için tapu müdürlüğünde bir tescil işlemi yapılmaz. Yönetim planı veya yönetim planında sonradan yapılan değişiklikler, kat mülkiyeti kütüğünün BEYANLAR hanesinde gösterilir (Yargıtay HGK 2008/14-576E 2008/555K 24.09.2008). Beyanlar hanesinde gösterme, bir tescil değildir. İlk yönetim planı beyanlar hanesinde gösterildiği gibi sonraki değişikliklerin tarihi de beyanlar hanesine kaydedilir ve değişiklik metni işlem dosyasındaki eski yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır. Yönetim planının tapuda işletimi, bir bilgilendirme işlemidir. Kat mülkiyeti kurulurken, yönetim planının kuruluş belgeleri arasında bulunması şarttır, yönetim planındaki değişiklikler bu belgeye bağlanır. Ancak tescil gibi bir zorunluluk olmadığından, yönetim planının geçerliliği de tapuya ibraza bağlanmaz. Şekline uygun (4/5 oy oranı; Kat Malikleri Kurulu toplantısında karar alınışı; Karar Defteri’ne yazılış) değişiklik yapılıp Kat Malikleri Kurulu’nda değişiklik kabul edilip kat maliklerince imzalandığı andan itibaren hukuken yürürlüğe girer. Geçerlilik için tapuya ibrazı beklenmez; tapuya ibraz bir geçerlilik şartı değildir. Yönetim planı hukukumuzda kanunen eşyaya bağlı borç niteliğinde olup; Kanun hükümleri gereği tüm kat maliklerini (değişiklikleri ile de) kendiliğinden bağlar; beyanlar hanesine yazılmasa da bu nitelik değişmez (Şafak N. EREL, “Eşyaya Bağlı Borç”, Ankara 1982, s.236)]].

3b. Yasal mevzuat uygulaması ispatı: "Yönetim Planı Değişikliği beyanı bilgisi", Yönetim Planı Değişikliği tarihi belirtilerek, o anda kat maliki olanları ve değişiklik sonrası kat maliki olanların hepsinin Taşınmaza Ait Tapu Kaydı’nda her bir daire için ayrı ayrı “Taşınmaz Şerh/Beyan/İrtifak” tablosunda yer alır. Bir kişi, Yönetim Planı Değişikliği tarihi ile bu değişikliğin tapuya işletimi arasındaki dönemde apartmandan daire satın alırsa, "Yönetim Planı Değişikliği beyanı bilgisi" o kişinin Taşınmaza Ait Tapu Kaydı’ndaki “Taşınmaz Şerh/Beyan/İrtifak” tablosunda da yer alır.

3c. Yönetim Planı Değişikliği'nin Tapu Müdürlüğü'ne işletimi iyidir; zira, apartman karar defteri kaybolabilir ve Yönetim Planı Değişikliği'ni ispatlamak zorlaşabilir, ama Tapu Müdürlüğü'ne işletilirse, Tapu Müdürlüğü, tapu kayıtlarına gözü gibi bakar.

4. Yönetim Planı Değişikliği (["çatı arasının sadece X'in kullanımına ve tasarrufuna ait olduğu, yani sadece X'e özgülendiği"]), Tapu Müdürlüğü'ne işletilir. Bu işletim, değişikliğin yapıldığı bilgisinin sonsuza kadar korunması amacıyla yapılır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/14018E 2014/15014K 28.10.2014:
"Yönetim Planıyla, çatı katı (çatı arası), birisinin kullanımına ve tasarrufuna özgülenebilir".

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2013/18509E 2014/3860K 04.03.2014:
"Mimari projede bağımsız bölüm olarak ayrılmayan yerler, yönetim planına göre kullanılması için de kimseye bırakılmamış ise ortak yerdir"

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019/4235E 2019/7317K 10.12.2019:
"KMK’na göre anagayrimenkulün ortak yerlerinin belirlenmesi ile ortak yerlerin kullanımının bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılması farklı hukuki düzenlemelere tabidir. Kanuna göre, ortak yerler mimari proje ve bütün maliklerce düzenlenen ilk tescildeki sözleşme (yönetim plan) ile belirlenebileceği gibi kullanımı da bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir. Anagayrimenkulün tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile alacakları kararla bir kısım yerlerin ortak alandan çıkarılması veya bir kısım yerlerin ortak alan olarak belirlenmesi de mümkündür.
...
kat malikleri kurulunun 4/5 (tüm kat maliklerinin) çoğunluğu ile alacakları kararla özel amaca tahsisli (sığınak, kapıcı dairesi v.b. gibi oybirliği gerektirmeyen) olmayan bir kısım ortak yerlerin kullanımı bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir.".

Özetlersem arkadaşlar; "Sahiplik" için, tüm daire sahiplerinin oybirliği, "Kullanım" için, tüm daire sahiplerinin 4/5 çoğunluğu gereklidir.