Çatı katının yerine asma kat çıkılması

merhabalar
Bizim apartman 7 katlı ve 14 dairesi var müteahit yapımı ve herkez bina bitmeden dairesini müteahitten almış. Bina bitmediği için aslında 4 kat izni olan binayı adam 7 kat olarak çıkmış ve çatı katını açık bırakmıs herkeze ozamanlar binanın çatısını yapıcam diye söz vermiş. Ama çatıyı yapmak bir yana orasını da birilerine çatı katı diye yaparak satmak için kaçak inşaata başlamış. Ama şikayet üzerine Belediyeden gelip orasını daha inşaat olmadan yıkmışlar. Ayrıca yıkım parasını da bina sakinlerinden daha sonra aldılar. Ama uyanık müteahit bu sefer başka birini bulup orasını inşaat halindeyken satmış; alan adamda normal ev yapmaya başladı şikayet üzerine camlarını bile taktırmışken belediyeden gelip hepsini yine yıktılar....

olay buraya kadar olanlardan ibaret değil asıl sorum bundan sonra olanlar için

camları bile taktıran çatıya insaat yapan adam bu olaydan bina sakinlerinin sorumlu olduğunu ve masrafının sakinlerden tahsil etmesi gerektiğini falan söyledi ama kimse ciddiye almadı tabii ki adamın söylediklerini ...
1-2 gün önce dediğini yapmış ve herkezi mahkemeye vermiş(daire başına 3 milyar) Acaba

a)bu durumdan hiç kusuru olmayan sakinleri mahkemede ne yapmaları gerekiyor
b)adam kaçak bina satın aldıysa bunun suçlusu bu durumda kim oluyor.

yanıtlarınıza çok ihtiyacım var şimdiden teşekkür ederim



kurtulus

Adam aslında bize izalei suu davası açmıs Belediye benım yerımı yıktı falan demıyo bu durumda mahkeme kat mulkıyetı sahıplerı aleyhıne bır karar verebılırmı ?

kurtulus

sayın mavi 59,

izale-i şuyuu forumu başlığı altında açmış olduğunuz diğer forumun, bu forum konusu ile aynı olduğunu sonradan fark ettiğimden, o forumda sorduğum soru yerine, öğrenmek istediğim hususlar şunlar:

dairelerinizi müteahhitten aldığınızı bildiriyorsunuz fakat ne şekilde aldığınız meçhul. arsanızı kat karşılığında müteahhite vermiş olabileceğiniz gibi bir kooperatif üyeliğiniz de söz konusu olabilir. müteahhitten dairelerinizi ne şekilde aldınız?

anabinanızda kat irtifakı kuruldu mu veya kat mülkiyetine geçtiniz mi? kısaca; tapular adlarınıza tescil edildi mi? kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusu adınıza tanzim edilmişse, dairenize tahsis edilen arsa payının belirlenmiş olması gerekir. zira; müteahhitin açtığı izâle-i şuyuu dâvâsında tâlebinin dinlenebilmesi için, müstakil tapuların dağıtılmamış olması gerekir.

("bina bitmeden daireler teslim edildi") ve (" bina bitmediği için adam üç kat daha çıktı") diyorsunuz. nasıl oluyor bu iş? daireler teslim edildiyse, nasıl kaçak kat çıkılabiliyor? bu kaçak dairelere arsa payı verilemeyeceği gibi; kaçak dairelerin satışı tapuda mümkün değildir. demek ki; daireler tapudan değil de, normal senetle (illegal olarak mı) satılmak istenmiştir? kaçak daireyi alan kişi de, böyle bir satışı nasıl kabul edebilmektedir?

açıkçası; probleminizin çözümü için çok önemli bilgiler mevcut değil( verdiğiniz bilgiler kısıtlı olduğundan birbiriyle çelişiyor) ya da, tam "tokatçı, dolandırıcı" sınfından bir müteahhite çattınız demektir, ki, bu kişi aleyhine bir çok bakımdan yasal tâkibata geçmeniz gerekecektir.

Sayın zara;

Bilgileri yanlış anlatmış olabilirim kısaca yeniden aktarayım;

Bizim elimizde muteahıtten aldıgımız tapu senedi var, bu senet bize 1997 yılında daha bina yapılmadan verilmiş. muhtemelen bıze izale-i şüyü açan adamda da bu şekilde tapu senedi vardır. ancak daha sonra (biz 3.katta oturuyoruz) noterden bize taahhuk ve muvafakname adı altında 12/192 arsa paylı 3 oda bır salon olan 3.normal katta sağ taraftaki daireyi 20/02/97 tarıhınde kendilerine teslim ettiğimi taahhüt ederim diye satış belgesi vermıs bu belgeden adama vermemiş olabilir çunkü adam bina yapamıyo belediye yıkım ekipleri izin vermiyo
kat irtifakmız olmasa adımıza elektrık. su gibi faturalar gelebilir mi?
belediyeye ödediğimiz bina vergilerini ödeyebilirmiyiz ?
herkezin hatları ayrı çünkü ....

Şimdi bizim yapmamız gereken tapu senedini yeniletmek mi olmalı yeni senedinin üzerinde burasının bina olduğpunu ispatlayınca adamın izale-i şuyu talebi gecersiz olur mu?

teşekkür ederim

kurtulus

sayın mavi 59,

kısa mesajınızı aldım.

gerek kısa mesajla ve gerekse forumda doğrudan tarafıma çok soru yöneltilmekte olduğundan, işlerimden artan zamanımda fırsat buldukça hepsine cevap yazmaya çalışarak yardımcı olmaya çalışıyorum.

öncelikle; sizin elinizde bulunan tapu senedi, bildiğimiz, üzerinde "türkiye cumhuriyeti tapu senedi" yazan tapu senedi midir? böyle bir tapu senediniz var ise,- kat irtifakı kurulmuş olması veya kat mükiyetine geçilmiş olması hususu nazara alınmaksızın- bu tapu senedinde, sizin adınıza kayıtlı dairenin (veya dairenizin numarası ve bulunduğu kat belirtilmiş ise, bu dairenize ayrılan arsa payının yazılı olması gerekir. en önemlisi; sahip olduğunuz dairenin, tamamının sahibi olmanız gerekir.

ihtilâf konunuzla ilgili tüm bilgilere halen tam anlamı le vâkıf değilim; ancak, ifâdelerinizden anladığım kadarı ile, BİR HİSSEDARLIK DURUMU SÖZ KONUSU. bu nedenle, açılan izale-i şuyuu dâvâsında, karşı tarafın tâlebi dinlenecektir. konu ile ilgili tefferuatlı bilgiler ekleyeceğim.

olayınızda bir kaç ihitmâl bulunmaktadır. şayet elinizde, bahsettiğim şeklide bir daire tapusu , yani o daire ADINIZA TESCİL EDİLMİŞSE, o dairede bu kişinin de hissesi bulunduğunu gösterir. dolayısıyla; tâlebi dinlenecek olup; siizn de diğer hissedar olarak şufa (ön alım hakkınız) ve teminat yatırmadan ihaleye girmek ( ve gerekirse o mülkün kalan hisselerini de alarak dairenin tamamını alma) hakkınız vardır. çünkü; izale-i şuyu tâlebinin dinlenebilmesi için, ortada, bir gayrimenkûlde hissedarlığın bulunması gerekmektedir ki; her hissedar, diğer hissedarları hâsım göstererek bu mülkün mahkeme marifeti ile satışa çıkarılmasını isteyebilir.

ancak; siz iletinizin devamında, müteahhitin size muvafakatnâme ve taahhütnâme verdiğini (satış belgesi) verdiğini belirtmişsiniz. bu durumda ise, dairenizi tapuda tescili yapılmamış olduğunu gösterir ki, elinizde bulunan belge de, bu duruma göre tapu senedi değildir. diğer bir deyişle, size bu mülkü satarken verdiği taahhüdü ihlâl ederek, tapuda da satışı (tescili) gerçekleştirmekten imtina etmiştir.

bir diğer ihtimal ise, tüm daire sakinlerini hâsım gçstererek ortaklığın giderilmesi dâvâsı açmış olabilir ki, bu durumda, kat irtifakına da geçmemiş olmanız gerektiği sonucu çıkmaktadır. (böyle bir durumda, tüm anabina üzerinden hissedarlık söz konusu olacağından, anabinanın ihalede satışa konu olması gerekir. halbuki; siz ayrı ayrı (su, elektrik) hatlarınızın olduğunu ve kat irtifakına geçtiğinizi beyân etmektesiniz.

uyguamda; eskiden kat mülkiyetine geçilmeden, bu binalara iskân verilmemiş olacağından, su, elektrik, doğalgaz bağlanmamakta idi ve buna dair sözleşmeler yapılmamakta idi. ancak şimdi durum farklı. örneğin, istanbul'da, binaların yüzde 70'inde zaten kat mülkiyeti yoktur. sadece kat irtifakı kurulan bu binalara elektrk, su ve diğer hizmetler verilmektedir. aynı şekilde, dediğiniz gibi, vergiler de ödenmektedir. devlet burada vergilerini almak amacında olduğundan, bir nev'i göz yumulmaktadır. ayrıca; bir binanın kat mülkiyetine geçmemiş olması ve sadece kat irtifakı kurulmuş olması, bu binanın kaçak olduğu anlamına gelmez. sadece binanın son kontrollerinin yapıldığı esnada, projeye aykırılık v. gibi durumlar sebebi ile, belediyenin yapı kullanma izni vermemesi anlamına gelmektedir. hepsi bu.

verdiğiniz bilgilere göre ancak tahmin yürütebiliyorum, zira birbiri ile çelişen durumlar söz konusu. öncelikle; kat irtifakı tapunuz var ise, bu tapuda neler yazdığına bir bakın, derim. anabinanın toplam arsa payı nedir ? sizin dairenize ayrılan arsa payı kaçtır? dairenize ayrılan arsa payına (yani kısacası dairenize) tek başına mı mâliksiniz yoksa bir hissedarlık durumu söz konusu mu? tapu senedinde VE TAPU İDARESİNDE TAPU KÜTÜĞÜNDE başka bir şerh var mı? bunları çok iyi tetkik ediniz.

yapacağınız araştırmalarınız neticesinde, herhangi bir hissedarlık durumu tespit ederseniz, izale-i şuyuu tâlebi dinlenecektir. bu dâvâda, tüm hissedarların teminat yatırmaksızın ihâleye girmek ve satışa katılmak ve ayrıca şufa haklarını kullanmak hakları bulunmaktadır.

yok eğer, kaçak inşaat konusu açısından soruyorsanız, benim fikrim: gerek anabinaya ve gerek dairelere ayrılan arsa payları sabit olduğuna göre, kaöak dairelere arsa payı ayrılamayacağı gibi, kaçak dairelerin (illegal) satışı konusundaki görüşlerimi daha önce zaten sunmuştum.

yok eğer, bu dairelere arsa payı ayrılması mümkün olmuş ise, bu kerre de, elinizde kat irtifakı tapunuzun bulunması mümkün değildir. imkânsızdır. nitekim belediyenn de bu konuda gereğini yaptığını , siz de zaten ifâde ettiniz.

elbette ki, bir binada 14 daire varken, sonradan kaçak olarak yapılan 6 dairenin satılmasından sizin sorumlu tutulmanız mümkün değildir.

sonuç olarak; konuyu toplu değerlendirdiğimiz takdirde, uyuşmazlık konusu olayın bir yerinde bir çelişki ve yanlışlık var, ama, acaba bu yanlışlık nerede? verdiğiniz bilgilere göre, ancak, çeşitli olasıklar ileri sürmem mümkün olmuştur. (ayrıca, ("daire başına 3 milyar") diyorsunuz. karşı taraf, neye istinaden böyle bir tâlepte bulunmuştur?)

Öncelikle Değerli zamanınızı harcadığınız için çok teşekkür ederim.

mahkeme kagıdında yazılanı aynen size yazıyorum
KONUSU: izale-i suyu talebimiz;
mvekkilim .... ... falan adresli mevkiinde bulunan ve tapunun 243 DR IIC pafta 236 ada 33 parsel nolu arsa olarak gözüken ancak üzerinde bina bulunan taşınmazın 6/192 hissesine davalılarla mustereken malıktır müvekkilimin sahıp olduğu hissenin binada nereye isabet ettiği belli değildir. Bu konuda da müşterek malikler ile aralarında bir ihtilaf meydana gelmiştir. İş bu ihtilafın giderilmesi için bu davayı açmak suretiyle mahkemenize müracat etmek zorunda kaldık.
Yukarıda belirtilen tapu kayıtlarının celbi ile mahkemenizce bilirkişi marifetiyle kıymeti tespit edilecek taşınmazın satışa arz edilmek suretiyle gayrimenkule ilişkin ortaklığın giderilmesine karar verilmesi için bu davanın açılması bize zaruret olmuştur.
davanın değeri: 3.000.000 TL


Bizim elimizdeki ismimize verilen TÜKİYE CUMHURİYETİ TAPU SENEDİ' nde

vasfı kısmında BAĞ işeretli

ancak taahhüt ve muvaffakatname de özellikle hangi daire olduğu belli ve noterden bize satış yapmış

elimizdeki bu tapuylan kat mülkiyetimizin olmadığı mı anlaşılıyor yada sonradan yapılmıs fakat biz tapudan bunun tescilini almadığımızdan elimizde bulunmuyor mu?



kurtulus

sayın mavi59,

öncelikle, dâvânın değeri olarak gösterilen 3 milyarın, sizinle doğrudan bir ilgisi yoktur. belli bir değere sahip olan dâvâlarda dâvâ harcının hesaplanması ve görevli mahkemenin tespiti bakımından bir uygulamadan ibarettir. (yani, dâvâcı sizden 3 milyar tâlep etmiş değildir.)

verdiğiniz ek bilgiler, tahminlerimde yanılmadığımı açıkça göstermektedir. (şayet karşı taraf, yanlış tâlepte bulunmadı ise)

zira; kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu olan taşınmazın tamamı için ortaklığın giderilmesi istenemez. anladığım kadarı ile, sizin anabinanızda ne kat irtifakı ne de kat mülkiyeti YOKTUR. nitekim; dâvâcının, ("..müvekkilimin sahip olduğu hissenin binada nereye isabet ettiği belli değildir...(..)" cümlesi de, bu hususu teyid etmektedir. ayrıca; tapunuzda da, (vasfı: bağ) yazmaktadır. tapunuzu iyice tetkik ederseniz, "kat irtifakı" veya "kat mülkiyeti" şeklinde bir ibâreye zaten rastlardınız. bir de şu var, elinizdeki tapu eskiyse,(daha sonra yapılmış değişiklikleri de görebilmek bakımından) tapu senedinize DEĞİL, tapu kütüğüne bakmanızda yarar bulunaktadır.

elinzdeki satış vaadi sözleşmesine gelince; noterden yapılmış olan bu sözleşme geçerlidir. kat irtifakı kurulmuş olan veya kat mülkiyetine geçilmiş binalarda ya da, kat mülkiyeti kurulmamış MÜŞTEREK MÜLKİYET VEYA İŞTİRAK HALİNDEKİ MÜLKİYET ŞEKLİNDE tescilli taşınmaz mallarda, arsa paylı olarak ileride kat irtifakı veya kat mükiyeti kurulduğunda bu paya bağlanacak olan bölümlerin satışının VAAEDİLMESİ mümkün bulunmaktadır.

her iki halde de, bu satış vaadi ile sözleşmelerin, 24.02.1978 gün ve 178/4 Karar sayılı İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARINA GÖRE noterde yapılması mümkündür.

bir hususu daha eklemek gereğini gördüm. size ait olan arsa payı 6 olduğuna ve toplam arsa payı 192 olduğuna göre; 14 dairenin (bu dairelerin eşit olduğu kabul edilirse) 6 x 14= 84 yekûn olmaktadır. 192- 84= 102 geriye kalan arsa payı nerededir?? diğer dairelerin arsa payı fazla ise hesabı buna göre yapmalısınız.

şayet, arsa payı (kaçak dairelerle birlikte) 194 yapıyorsa, (4 kat imarlı bir arsada kaçak katlar yıkıldığından) size tahsis edilmiş arsa payları da eksik ve yanlış olmaktadır ki; arsa paylarının düzeltilmesini dâvâ konusu yapmalısınız.

siz öncelikle tapu kütüğünden iyice tetkite bulununuz. gerçekten müşterek mülkiyet söz konusu olsa bile, bu taşınmazın tamamının satışının yapılmasının gerekmediğini ve dairenizintapuda adınıza tescilinin gerektiğini belirterek,GEÇERLİ (NOTERDEN YAPILMIŞ) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYANMANIZ GEREKMEKTEDİR. (tabi bunun için ayrı birtescil dâvâsı açmanız gerekebilir.)

arsa payı herkesin aynı değil farklı farklı toplamda 192 yapıyo
fakat bize kat irtifakı verilmemiş yeniden gecen hafta tapuya muracat ettiğimiz de sadece arazi ittifakınız var kat mülkiyeti alamıyorsunuz gibi bişeyler soylediler yani bir sürü kişi kendi evine evim diyemiyor.
Ayrıca tapudan bize; zaten istanbulun %90 ı böyle otuyo falan diyolar.
BU durumda davayı açan haklı gibi duruyo onunlan anlaşma yoluna gidersek yani arsa payını alırsak kendi aramızda (diğer evi olupta oturanlar) bunu kend aramızda nasıl pay ederiz toplamda onun hissesi 6 ayrıca anlaştık diye mahkeme düşer mi ????
saygılar

kurtulus

sayın mavi 59,

istanbul'da binaların yüzde 70'inde sadece kat irtifakına geçilmiş olup; kat mülkiyeti kurulmamıştır. ancak; kat irtifakı kurulurken, binada mwvcut tüm bağımsız bölümlere arsa payı tahsis edilidği gibi, her bağımsız bölümün kaçıncı katta ve hangi numaralı daire veya işyeri olduğu açıkça belirlenmektedir.

yani ;kat irtifakı bulunan binalarda, (vasfı arsda gibidir ) ibâresi bulunmasına rağmen, herkesin bağımsız bölümü BELLİDİR ve müstakil olarak satışa veya dâvâya konu olabilmektedir.

sizin olayda ise durum anladığım kadarı ile farklıdır. bence kesin olarak,binanızda kat irtifakı olup olmadığını öğrenmenizde fayda var. sizi yanlış bilgilendirmek istemem. normal şartlarda,kat irtifakı bulunan binalarda, (mahkemece satılmak sureti ile) ortaklığın giderilmesi istenemez.

ancak; her halÜkârda, sizin noterden satış sözleşmeleriniz geçerlidir ve hangi bağımsız bölümün size ait olduğu belli olduğu görüşündeyim. olayı bu çerçevede değerlendirmenizi ve hukuki yardım almanızı öneririm. ayrıca; içtihatlara da bakmakta fayda vardır.

fakat gerçekten, dâvâcının (kendine ait (ve bu arada diğer mâliklerin hisselerinin) hissenin, binada nereye isabet ettiğinin bilinmediği gerekçesi ile) izale-i şuyuu tâlebi haklı ise, olayın mahkemece çözülmesi,sizin de lehinize olacaktır. zira; bu durumda; binada hiç kimse, evine sahip çıkamadığından; ortaklığın giderilmesi isabetli olacaktır. ancak şartları var ise, satılarak DEĞİL, ortaklığın giderilmesi şeklinde kat mülkiyetine geçiş yapmanın mümkün olup olmadığı hususunun da araştırılması gerekir.

arsa payları toplamı olarak bakıldığında ise, (arsa payı düzeltilmesi tâlebiniz de yoksa) herhangi bir hata yoktur.


elbette ki; elinizdeki sözleşmeye de dayanarak, toplu olarak -sulh yolu ile- anlaşmaya çalışabilirsiniz. şu an için, binanınzda kat mülkiyeti kurulup kurulamadığı çok önemli değildir. tüm bina sakinleri anlaşarak, binanızda kat irtifakı kurmaya çalışmanızı ve dâvâcıyı iknâ ederek dâvânın da düşmesini sağlamaya çalışabilirsiniz.

yer güngörende bulunan binayı mütahit tarafından yapılan bina mütahit tarafından kaba olarak bırakılıp kaçmiştır 17 daire olan binayı daire sahipleri kendi imknları ile tamamlamıştır .fakat mütahit gereğinden fazla hisse vermiş 27 dairelik hisse dağitmiştır 447 hisseli binada 7 dairelik hisse fazla gözükmektedir.binada fazla dairede yoktur bu fazla hissesi olan hak sahipleri 15 sene sonra izaleyi suyu davası actı . bu davanın sonucu ne şekilde gelişir
biz mütahitten almadık ama toprak sahibinden aldık bizlerde bir ayrım olurmu .ayrıca 15 sene hakkını aramayan hak sahipleri tapuda başkasına satiş yaparak başkalarınıda kandırıyorlar ve onlarda yeni davalar acıyorlar dairemiz nerde diye bu davanın sonucu ne olur acaba şimdiden teşekkür ediyorum cevaplayanlardan