Genel Gider ve Kullanım Alanı

Bir İş merkezinin teras katını iki dükkanı ile birlikte satın aldım.Daha sonra burada o zamanki yönetimden izin alarak tadilat projesi ile üstünü kapattım.Bütün masraflarını kendim üstlendim.Bütün bunlar iş merkezi daha kat malikine geçmeden önce yapılmıştır.Yani tapular dağıtılmadan önce.Daha sonra tapular dağıtıldığı zaman bu kapalı alanım için bana arsa payı verilmedi.Kapalı alan olarak kullandığım alan 750m2'dir.Ama benim arsa payımda sadece iki dükkanımın arsa payı gözükmektedir.Yönetimin genel kurul kararında almış olduğu kararda ise genel giderlere katılım avansı olarak kullanım alanına göre genel gider istenmektedir.Ne yapmalıyım?yardımcı olursanız sevinirim.

orhan

sayın orhanim,


bu forumda sorduğunuz ve yine, kısa mesajlar ile tarafıma yöneltmiş olduğunuz diğer soruların cevaplarını, KM ile, size özelden yollamış bulunmaktayım.

yeni bir KM ile yöneltmiş olduğunuz son soruyu da, bilâhare, KM ile, cevaplayacağım.

bu duruma göre; vermiş olduğunuz ek bilgilere göre, daha önce yürütmüş olduğum tahminlerim doğru çıkmış bulunmaktadır. yönetimin yapmış olduğu işlem ve almış olduğu genel kurul kararı, yasal değildir.

size, neler yapmanız gerektiğini, teferruatlı olarak izâh edeceğim.

DEĞERLİ ÜYELER,

Orhan Bey tarafından eş zamanlı olarak açılmış olan bu forum ve aynı konu ile ilgili olan diğer (Düğün Salonu-Bina Aidatı) forumun konusu, ender rastlanan türde ve hukuk literatürüne girecek kadar enteresan bir konudur.

Bu nedenle; sizlerin de görüşünü alarak, konuyu tekrar gündeme taşıyarak, tartışmaya açmak istemekteyim.


Forum konusunu yineleyip özetlemeden önce; İHTİLÂF KONUSU MAHALL, öncelikle, kanaat sahibi olmak bakımından, görsel olarak takdirinize sunmaktayım.

Lütfen; aşağıdaki adresi tıklamanızı rica ediyorum. Akâbinde; Orhan Bey'e yardımcı olabilmek amacı ile, sizlerin de görülerinizi bekliyorum.


ADRES: www.aydinim.com


Forum konusu: Orhan Bey, yapmış olduğu iş karşılığında, öncelikle satın almak istememesine rağmen, daha sonra, yukarıdaki adreste görülen teras katını ve yanındaki açık alan ile birlikte satın almıştır. Esasında satın almak istemediği bu mülkü; yönetim, (bu açık alanın da üstünü, verilen müddet zarfında kapatılmasını şart koşarak ve tüm mâliklerin de onayını alarak) verdiğinden, nihayetinde bu şekilde satın almıştır.

iki dükkânı bu açık alanı ile birlikte satın alındığı halde; tapuda sadece iki dükkâna arsa payı tahsis edilmiş olup; üstü daha sonra kapatılan bu alanın arsa payı, tapuda gözükmemektedir. ayrıca; teras katındaki, (düğün salonu ve restaurant olan) bu kapalı alanın imardan onaylı projesi mevcut olup, metrekaresi burada yer almaktadır. (ancak bu kısma arsa payı verilmemiştir,sadece onaylı projede gözükmektedir)

BU KAPALI ALANIN ISITILMASI, YÖNETİM TARAFINDAN DEĞİL, KLİMALARLA, KAT MÂLİKİ TARAFINDAN KARŞILANMAKTADIR. bu kısımda hiç bir kalorifer peteği vb. de bulunmadığı gibi; hiç bir şeklide ısınma vb. bakım noarım gibi (genel gidere konu olacak) bir faydalanma söz konusu değildir.

ayrıca; teras katındaki tüm wc'lerin su faturaları ve bakımı da,(ortak yer olduğu halde) kat mâliki tarafından karşılanmaktadır.

Bilindiği üzre; mutat giderler ya arsa payı ya da eşit paylaşım veya kalorifer peteği sayısına göre adilâne olarak paylaştırılması gerektiği halde; YÖNETİM, Orhan Bey'den, yönetim tarafından hiç bir şekilde hizmet gitmeye, yönetim tarafından ısıtılmayan bu kapalı alan için, BU KAPALI KULLANMA ALANI İÇİN (İNŞAAT SAHASINA GÖRE) GENEL GİDER, -DAHA DOĞRUSU ISITMA GİDERLERİNE İŞTİRAK- TÂLEP ETMEKTEDİR.

Orhan Bey, ben vaktim elverdiğinde parça parça ekleme yaparak aynı zamanda yorum getireceğim. Verdiğim bilgiler yanlış veya eksik olursa, düzeltmenizi rica ediyorum.


Hâlihâzıra gelinen aşama: Dâvâ açılmış ve bilirkişi raporu (Orhan Bey'in aleyhine) olarak alınmıştır. Bilirkişi raporunun içeriğini bilmemekle beraber, HUKUKA AYKIRI DÂHİ OLSA, yönetim planının ve genel kurul kararının esas alındığını tahmin ediyorum. Zira; ne yazık ki; kanaatimce, gerek Yönetim Planı ve gerekse Genel Kurul Kararı, iptâl edilmediklerinden dolayı, "yasal" olmadıkları halde "yürürlükte" olmalarıdır. ayrıca; bu dâvâda sadece dosya üzerinde (tapu kayıtlarına göre) tetkik yapılmamış, aynı zamanda, (tapuda arsa payı ayrılmayan ve fakat imardan onaylı kapalı alan bakımından) mahallinde keşif yapılmıştır. tahminime göre, bu alanın metrekaresi tespit edilerek, yönetim tarafından hiç ısıtılmadığı halde, BU ALAN İÇİN ISITMA GİDERİ İSTENMEKTEDİR. MUHTEMELEN, GEREKÇE OLARAK, HAKKÂNİYETE AYKIRI OLDUĞU AÇIK VE SARİH OLAN YÖNETİM PLANI VE GENEL KURUL KARARI GÖSTERİLMİŞTİR.

Bu Dâvâda gelinen son aşamada: Ek Rapor alınması veya yeniden BİLirkişi tetkikatına karar verilmesi söz konusudur (büyük bir ihtimalle)

BU DÂVÂ NETİCESİNDE VERİLECEK HÜKÜM, EMSAL TEŞKİL EDEBİLECEĞİNDEN, BUNDAN SONRASI İÇİN DE, TELÂFİSİ İMKÂNSIZ MAHZURLARI DA BERABERİNDE GETİRECEĞİNDEN, KARARIN LEYHTE ALINMASI İÇİN NELER YAPILABİLECEĞİNİ TESPİT ETMEK GEREKİR.

Bu Dâvâ için biraz geç kalınmış olmakla birlikte, benim ilk aklıma gelen, Yönetim Planının ve Genel Kurul Kararının İptâli Dâvâsı açmaktır.

Konu ile ilgili görüşlerinizi bu foruma aktarabilirseniz, memnun olurum.

KMK Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi
için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, ta-
pu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması;
Şarttır.

24. maddede ise;
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Madde 42 - Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında
bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz
kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden
her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplana-
cak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Metni buraya yazınız
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vaz-geçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan
hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifakarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri,
bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat
malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesin-
de, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlar-
da bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Olaya baktığımızda, sayın osmanim'in iş yerinin ortak yer sayılıp sayılmadığına bakmak gerekir. Teras, kat maliklerinin ortak yeridir, fakat "Daha sonra burada o zamanki yönetimden izin alarak tadilat projesi ile üstünü kapattım" sözü ile anlaşılan, "ortak yer" statüsünün kalktığıdır. Ancak kullanılan madde tahminimce "Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz." dır. Öncelikle buranın ortak yer olmadığının ispatı gerekir.
Kanaatimce yapılması gereken sayın Zara'nın da dediği gibi yönetim planının iptali istemidir. Bilirkişi raporlarının her zaman yerinde olduğu zaten tartışmalıdır. Kullanılmayan bir alan için giderlere katılmak hakkaniyete aykırıdır. KMK uyarınca, yönetim planında sözü geçmeyen bir ihtilaf olmayan hallerde, MK uygulama alanı bulur. Yönetim planının iptali ile MK'nın kullanım yolu da açık olacaktır.

en iyiyi bulmak için çalışırken, iyiyi kaybetmeyin...

Sayın Jawussjan,

konuya, kat mülkiyeti yasası'nın 44. maddesi çerçevesinde getirdiğiniz yorum için teşekkürler.

açıkçası, hâlihâzırda sayın orhanim'in aleyhinde gelişmekte olan dâvâsında, nasıl bir yol izlen durum sayın orhanim'in lehine çevrilebilir, düşüncesi ile, yönetim planının ve genel kurul kararının iptâli gerektiği hususu üzerinde durduğumdan; konuya hiç bu açıdan bakmamıştım.

ayrıca; sayın orhanim'in yönetimden almış olduğu şifahi bilgiye göre, sonradan kapatılmış olan bu açık alanın, önceden çay bahçesi olduğu ve ORTAK YER olmadığı belirtilmiştir. ancak; kati surette, burasının ortak yer olup olmadığını bilememekteyiz. o halde;yapılacak iş, bu yerin kati olarak ortak yer olup olmadığını, öğrenmek olmalıdır.

bu olayda bir başka çelişkili nokta ise, kat mülkiyetine geçilmeden önce bu alanın kapatılmış olduğu ve fakat bununla birlikte, sonradan kazanılmış olan bu alan için, kat mâliki lehine herhangi bir arsa payı tahsis edilmemiş olduğudur. sadece bu alana değil, sayın orhanim, burada bu kapalı alandan başka, ayrıca iki dükkân sahibi olduğu halde, sadece bir dükkân için arsa payı tahsis edilmiştir. kapalı alan nedeni ile verilmemiş olan arsa payı haricinde burada da arsa payı eksik verilmiştir.

verilen bu bilgilere göre, tüm anabinada yeniden arsa payı düzenlenmesi ve tüm bağımsız bölümlere ekspertiz yapılarak,cari rayiçlere göre, yeniden arsa payı tahsisi gerekmektedir. (nitekim; arsa payı konusu ile ilgili ayrı bir dâvâ da derdesttir.)

kesin olan bir husus vardır ki; sayın orhanim, burada tapuya tescil edilmiş hali ile, 60/6980 arsa payının sahibi olup; sonradan kazanılan 650 m 2 lik alan ise,sadece, imardan onaylı değişklik projesine göre mevcut olup; tapu kaydında yer almamaktadır.

kat mülkiyeti yasası'nın 20.maddesi gereğince; kat mâlikleri,ARALARINDA BAŞKA BİR ANLAŞMA OLMADIKÇA- arsa payı esasına göre genel giderlerden sorumludur. burada, ("aralarında başka anlaşmaolmadıkça..") deyimi ile, kanun koyucu, arsa payı dışında bir kıstasınn ölçüt kabul edilebilmesi için kat mâlikleri arasında OYBİRLİĞİ gerekmekte olduğunu kastetmiştir. bu, tartışma götürmez bir gerçektir. oysa; somut olayda; söz konusu genel kurul kararı, OYÇOĞUNLUĞU ile alınmıştır. dolayısıyla; bu genel kurul kararı, esasında yasal değildir.

ve fakat bununla birlikte; ("verilen karara razı olmayan kat mâlikinin, 33. madde gereğince hâkimin müdâhalesini tâleple, söz konusu kararı iptâl ettirebileceği "ve; ("kararlar iptâl edilmedikçe geçerliliğini sürdürür") (') şeklindeki yargı kararlarının, burada, ESASEN YASAL OLMAYAN BİR KARARIN VE YÖNETİM PLANININ, SANKİ YASALMIŞ GİBİ,(!) CARİ OLACAĞI, tarzında, bir PARADOX meydana getirmekte olduğunu düşünmekteyim.

anagayrimenkûlün yönetim planının + genel kurul kararının adilâne ve hakkaniyete aykırı hükümleri doğrultusunda; (bu kararların ve yönetim planının ne yazık ki iptâli istenmemiş olduğundan) sayın orhanim,YASAYA GÖRE ARSA PAYINA GÖRE GENEL GİDER ÖDEMEK HAKKINA SAHİP OLDUĞU HALDE, (her ay 105 milyon lira yerine 900 milyon lira) ödemek zorunda bırakılmaktadır. genel giderlerden doğan alacak tâlebi ile açılan dâvâda da, büyük bir ihtimâlle, BU YÖNETİM PLANI +GENEL KURUL KARARI ESAS ALINARAK HÜKÜM VERİLECEĞİNDEN, gerek şimdi ve gerekse ileriye dönük bir nev'i EMSAL TEŞKİL EDECEĞİNDEN, TELÂFİSİ ZOR VE HATTA İMKÂNSIZ MAHZURLARI DA BERABERİNDE GETİRECEKTİR. ORTADA HER AY ÖDENEN VE İLERİDE DE ÖDENMEK ZORUNDA BIRAKILACAK, YÜKLÜ MİKTARLAR VARDIR.

Konu ile ilgili tartışmaya devam etmek sureti ile, görüş ve çözümlerinizi bekliyorum.

Son derece karmaşık olan bu konunun çok detayları olmasına rağmen, şimdilik bazı eklemeler yapma gereği gördüm. Şöyle ki;

uyuşmazlık konusu gayrimenkûlün arsa payı 60/6980 olduğu ve yıllık işletme projesinin 147.000.000.000TL.olduğuna göre:

arsa payı hesabına göre: 147.000.000.000 /6980=21.060.171.919=1 arsa payı x 60 arsa payı= 1.263.610.315TL(yıllık)/12= 1ylık 105.300.859TL. aidat ile,genel giderlerden sorumluluk bulunduğu açıktır.

halbuki; yönetim, söz konusu yönetim planı+)oyçoğunluğuna dayalı)genel kurul kararına göre :
60 arsa paylı (ısıtmalı) dükkân için: 60 x 2.000.000TL (birim fiyat)= 120.000.000TL. ve 650 metrekare (ISITMASIZ) kapalı alan için de: 650 X 1.200.000.TL= 780.000.000TL olmak üzere; toplam (AYLIK 900.000.000tl) tâlep etmektedir.

kısaca; yönetim, (müştereken ısıtılan) dükkân için 120 milyon artı: sayın orhanim tarafından klimalarla ısıtılan ve buraya yönetimce hiç bir hizmet verilmeyen, 650 metrekarelik (sonradan ilâve edilen bu yer için) 780 milyon aylık olmak üzere toplam 900 milyon aylık aidat istenmektedir.

konu ile ilgili yanlışlık ve eksiklik var ise, sayın orhanim tarafından düzeltileceğini umarak, konu ile ilgili görüş ve öneri bekliyorum.

Sayın Jawussjan,

Sanırım, Orhan Bey, ayrıca forumda da, eşzamanlı olarak bu konuya katılmaya devam edecektir ve büyük ihtimâlle,"server"den kaynaklanan nedenlerle iletişimde kopukluk meydana geldiğinden, halihâzırda ileti eklememiştir.

Bana aktarılan son bilgilere göre; uyuşmazlık konusu (sonradan üstü kapatılan) alan,s ayın orhanim'in sahip olduğu iki dükkânın eklentisi niteliğinde imiş. daha önce çay bahçesi olan bu yer, kesinlikle ortak yer değilmiş ve satış sözleşmesinde de açıkça, metrekare ve diğer bilgiler ile birlikte yer alıyormuş.

ayrıca; bu alan, zaten, iki dükkânın devamı niteliğinde imiş ve burada,kesinlikle, diğer mâliklerin bağımsız bölümleri veya ortak yerlerle bir bağlantısı yokmuş.

verilen bilgilere göre ortak yer olmadığı anlaşılan bu yer, kanaatimce "eklenti" niteliğindedir. eklenti ise, ait olduğu bağımsız bölümle birlikte tapuda gösterilen yer olup; belki de bu yüzden buraya arsa payı tahsis edilmemiştir.

gelelim dâvâ konusuna; anladığım kadarı ile, yasa gereği,sayın orhanim arsa payı esasına göre genel giderlere katılma hakkına sahip olduğu halde, oybirliği ile alınması gerektiği halde, oyçoğunluğu ile alınmış olan ve bu nedenle esasen yasal olmayan genelkurul kararına ve yönetim planına göre, genel giderlerden sorumlu tutulmak istenmektedir. nitekim, 20 aydır devam ettiği belirtilen bu dâvâda, bilirkişi de bu yönde (hatalı) görüş bildirmiş olup; ödediği miktarlar dahi raporda nazara alınmamıştır. yine aktarılan bilgilere göre, her ne kadar, dâvâ vekil vasıtası ile tâkip edilmekte ise de, ne yazık ki, -buvekilin,zamanında, (yönetim planının +genel kurul kararının iptâli tâlebi ile)karşı dâvâ açmayı düşünmemiş olduğunu ve dolayısıyla müvekillini iyi bir şekilde savunamadığı, görüşündeyim. çünkü,dâvâda gelinen aşama bunu göstermektedir.

bu nedenlerle; sayın orhanim'in, gerekirse avukatını azledip, Kocaeli'nde, kat mülkiyeti konusunda uzman başka bir avukata vekâlet vermesini ve de konuyu iyice müzakere ederek,vakit kaybetmeksizin, iptâl dâvâsı açtırmasını, bu dâvânın da, şartları var ise- diğer dâvâ ile birleştirilmesini veya bu yeni dâvânın bekletici hadise olarak öne sürülmesini, zaruri görmekteyim.

kısaca; gidişat pek parlak olmadığından, durumun leyhe çevrilmesi ve dâvânın selâmeti bakımından, konu ile ilgili görüşlerinizi belirtirseniz, faydalı olacağını düşünmekteyim..

Bu konudaki haksızlığı her defasında dile getirmek sureti ile, sayın orhanim, (yasa gereği aylık 105 milyon ödemek hakkına sahip olduğu halde, 1 -1,5 yıl boyunca, yönetimin istediği esas üzerinden aylık 900 milyon civarında aidat ödemiş olduğunu beyân etmektedir. şimdi aleyhine açılan dâvâda da , 20 aylık aidat olarak 18 milyar civarında para (asıl alacak) tâlep ediliyormuş.


burada basit bir hesapla; esasen sayın orhanim'in yönetimden alacaklı olduğu ve diğer kat mâliklerinin, sayın orhanimîn aleyhine SEBEPSİZ ZENGİNLEŞMİŞ oldukları ve dolayısıyla, sayın orhanim'in, fazla ödenen paraları dahi geri alma hakkına sahip olması gerektiği halde, dâvâ ,gelinen aşama itibari ile, sayın orhanim'in aleyhindedir.

dâvâda bu şekilde hüküm verildiği takdirde, yönetimin, yönetim planına ve genel kurul kararına ilâveten, bu MAHKEME KARARINI da, demokles'in kılıcı gibi, sayın orhanim'in tepesinde sallandıracağı ve sayın orhanim'in bundan böyle, hep bu "haraç"ları ödemek zorunda kalacağı da, açıktır.

bu konuda, (ilgili genel kurul kararı iptâl edilmeden dahi) arsa payı esasına göre ödemek hakkı bulunduğunu gösteren bir örnek yargıtay kararını ise, çok aramama rağmen bulamadım.

bilâkis, kararların iptâl edilmedikçe cari olacağı yönünde, kökleşmiş içtihatlar vardır.

bu PARADOXU daha farklı bir yöntemle çözen var ise, bu foruma bildirmesini rica ediyorum. çünkü, dâvâyı bir yana bırakırsak, en azından ben, bunu çok merak ediyorum.

zara arkadaş görüşüm mantıklı olarak kullanım alanına göre ücret ödemesi gerkir birde başta yazdığına göre yönetimden izin alarak tadilat yapmış buda geçersiz k.m.k kararı oybirliğiyle yapılması gerekir orhanim bu yönden hatalı olduğu kanaatindeyim.

ronay

Ronay Bey,

kat mülkiyeti yasasının 20.maddesine göre, kat mâlikleri, - ARALARINDA BAŞKA ANLAŞMA OLMADIKÇA- ARSA PAYI ESASINA GÖRE GENEL GİDERLERE KATILMAKLA YÜKÜMLÜDÜR. Orhan Bey'in binasında, bunun aksine alınmış (oybirliğine dayalı) bir KARAR YOKTUR. esas mesele de zaten buradan ve gayriadilâne yönetim planından kaynaklanmaktadır.

Orhan Bey'in hangi mesnede dayanarak, kullanım alanına göre aidat ödemesi gerektiği kanısına vardığınızı bizimle paylaşırsanız, çok memnun oluruz.

Söz konusu tâdilat ise, Orhan Bey, -önceleri istememesine rağmen-, bu tâdilatın yönetimin getirdiği teklif doğrultusunda ve TÜM KAT MÂLİKLERİNİN ONAYI ALINARAK, yapıldığını beyân etmektedir. yani, esasında Orhan Bey o mülkü hiç satın almak istememiş olup; yönetim de tüm kat mâliklerinin onayını da alarak ve Orhan Bey'e belli bir mühlet tanyarak bu açık yerin üstünü kapattırmıştır. burada eklenen bir yer de yoktur, kısaca. imardan onaylı projede de yer alan açık alanın üstü (oybirliği ile) kapatılmıştır. daha sonra ise kat mülkiyetine bu şekli ile geçilmiştir.

Bilginize sunar, katılımınızın devamını bekleriz.

Ayrıca; sonradan oybirliği ile kapatılmış olan bu yer için aylık 900 milyon ISITMA GİDERİ İSTENMEKTEDİR. halbuki; Orhan Bey, bu yeri KENDİ KLİMALARI İLE ISITMAKTADIR. burada hiçbir kalorifer peteği vb. yönetimi ilgilendiren herhangi bir şey yoktur ve buraday hiçbir hizmet verilmemektedir.

artı: üst kattaki WC'lerin bakımı ve su faturaları, esasen yönetimi ilgilendirdiği halde, bu giderleri de Orhan bey ayrıca karşılamaktadır.

Bu çerçevede, konu ile ilgili değerli görüşlerinizi bekler, selamlarımı sunarım.

orhan beye diyeceğim şey kendine göre kendini haklı görüyorsa en yakın zamanda hasımlarına karşı dava açmalıdır elinde oybirliği kararı varsa kaNIT OLARAK sunsun adaletin ona karşı bir husumeti olmaz herhalde dediğim gibi k.m.k konularında uzman bir avukatla çalışmaSını tavsiye ederim birde alt kattaki kiracı dügün salonu kadar giderlere katılmasını tavsiye ederim fazlası gereksiz olur onuda emsal gösterebilir

ronay

o alt kattaki dügün salonunun arsa payı yanlış yazılmış olabilir onuda tapuda araştırsın kendisininki niye az onuda öğrensin birde küçük bir kat mülkiyet kitapçığı alarak sorunlarını biraz daha detaylı öğrenebilir

ronay

Sayın Ronay Bey ilk önce yorumlarınız için teşekkür ederim.Bu sonradan benim ilave ettiğim kısım Ortak yer sitatüsünde değildir.Bu yer benim bağımsız bölümüme eklenti olarak satılmıştır.Satış sözleşmesinde İki dükkan ve açık alan olarakta Çay bahçesi olarak yazılmıştır.Şimdi hem Çay bahçesi hemde Ortak yer olamaz öğle değil mi?.Benden burada aylık hesaba göre istenen toplam rakam 900.000.000tl(ısıtmasız) genel gider talep edilmektedir(İnşaat Sahası Miktarına Göre).Ve bu genel giderde Genel kurul kararında 'Oy Çoğunluğu' İle alınmıştır.Oy birliği ile alınmamıştır.Ve yine Yönetim Planındada bu şekilde belirtilmiştir.Bu karar hangi yasayla veya kanunla bağdaşmaktadır.Yardımcı olursanız sevinirim.

orhan

Kat Mülkiyeti yasası'nın 20. Maddesi gayet açıktır. Bu Maddenin Yüksek Yargıtay tarafından ne şekilde yorumlanmış olduğu da, kuşkuya mahal bırakmayacak derecede sarihtir. Söz konusu madde ile; Kat Mâliklerine kısaca iki yükümlülük getirilmektedir. 1) KAT MÂLİKLERİ, GENEL GİDERLERE KATILMAKTAN, HER NE SURETTE OLURSA OLSUN, KAÇINAMAZ. 2)KAT MÂLİLERİ, (kapıcı,bahçıvan,bekçi giderlerine EŞİT OLARAK), SAİR GENEL GİDERLERE İSE ARSA PAYLARI ORANINDA KATILMAKLA YÜKÜMLÜDÜR.

Yasa hükmünün açık anlatımından da görülebileceği üzre; KAT MÂLİKLERİ, -ARALARINDA BAŞKA ANLAŞMA OLMADIKÇA- GENEL GİDERLERE ARSA PAYI ORANINDA KATILIRLAR.

Bu maddenin bir kısmın uygulanması bir kısmının ise uygulanmaması DÜŞÜNÜLEMEZ. Madem ki; Kat Mâliki, hiç bir surette ortak gider ödemekten kaçınamamaktadır. O halde, AYNI YASA HÜKMÜNDE YAZILI ARSA PAYI DIŞINDA VE DE DAHA FAZLA ÖDEME YAPMAYA DA ZORLANAMACAĞI, AÇIKTIR.


Eşit paylaşım, kalorifer peteği sayısına veya inşaat sahasına göre paylaşım kıstasının kabul edilebilmesi için, BU KONUDA OYBİRLİĞİ İLE KARAR ALINMASI GEREKMEKTEDİR.

kanaatimce, burada, bu haksızlığın dışında, ÇOK DAHA VAHİM bir durum söz konusudur: şöyle ki;

burada istenen ISINMA GİDERLERİNİN, SADECE İNŞAAT SAHASINA GÖRE ALINMASI SÖZ KONUSU DEĞİLDİR. KALORİFER BAKIM VE İŞLETME GİDERLERİNE (YÖNETİMCE ISINMA GİDERLERİ) İÇİN İSTENEN MEBLAĞLAR, YÖNETİM TARAFINDAN ISITILMAYAN BİR ALAN İÇİN İSTENMEKTEDİR.

760 metrekare alanın sadece 70 metrekaresi yönetim tarafından ısıtılmakta olduğu ve bakiye 690 metrekarelik alanda hiç bir kalorifer peteği vs. bulunmadığı halde ve buraya hiç bir hşzmet verilmediği halde, üstelik de bu husus bilirkişi marifeti ile de tespit edilmiş olduğu halde, bu alan için ISITMA GİDERİ TÂLEP EDİLMEKTEDİR. (yukarıda da belirtildiği üzre; sebebi: yönetim planının 12/b bendi ve oyçoğunluğu ile alınan ve geçersiz olan genel kurul kararı!)

(not: burada 70 metrekare alanlık 2 adet dükkân, müşterek ısınma ile ısıtılmakta ise de, çay bahçesi olarak satılan ve sonradan üstü kapatılan (arsa payı tahsis da edilmemiş olan) 690 metrekarelik alan ise, yönetim tarafından değil, Orhan Bey tarafından klimalarla ısıtılmaktadır.)



diğer kat mâliklerinin, Orhan bey'in aleyhine sebepsiz zenginleşmiş oldukları ve bu çerçevede, -nedensiz iktisap müessessi kapsamında- GERİ ALMA dâvâsının da açılması gerektiği görüşündeyim.

ayrıca; kurul kararının ve yönetim planının ilgili maddesinin de iptâli istenmelidir.