Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
26 daireli bir apartmanın zemin katında oturmaktayım.15 yıllık bir yapı ve geçen sene asansör 2-3 kat aşağı kayarak düştü ve sıkıştı bunun sonuncunda yaklaşık daire başı 100 tl ödenerek geçici bir çözüm bulundu.Zemin katta olsam da düşen payı ödedim(eve yerleşmenin 3. yılında-not : burada hem asansörü kullanmamakla ilgili hem de asansörün neredeyse 15 yıldır kullanımda olması ile ilgili noktalarından itirazım olmadı)
Bu seneki toplantıya katılmadım,ancak aidat için kapıcı geldiğinde elindedki kağıtlardan öğrendiğime göre "asansörün sorunlarının müzminleştiği ve kazaya sebebiyet vermemesi için makine motor aksamının değiştirimesi için anlaşmalı firmayla 8.260 tl(sekizbinikiyüzaltmış tl)ya anlaşıldığı(3 yıl garantili) ayrıca teyid?! ettirmek için başka bir firmaya kontrol ettirildiği " şeklinde yazılmış.
Bu para da her daireyle eşit olarak bana da 320 tl olarak 5 taksitte ödenecek şekilde (Şubat ayında başlamak üzere) bölünmüş.
Öncelikle ilk toplantılara katıldığımda 26 dairelik apartmanda 4-5 kişilik bir gurubun dışında kimse ilgili değil ,katılım az ve aralarında yöneticilik dönüp durmakta,ve defter tutulmasına rağmen bir çok noktada eksikleri ,bilgisizlikleri ve hesap verme alışkanlıkları olmadığını gördüğümden son iki toplantıya girmedim.(örnek vermek gerekirse yönetimdekiler ap. yöneticisi el kitabı benzeri kitapları bulundurmuyor ve kullanmıyorlar-Alınan kararların çoğu uygulanmıyor,toplanan para bankaya yatırılmıyor,alınan kararlar panoya 3 haftadır asılmıyor ,doğalgaza geçiş olduğu halde yangın tüpü alınmıyor vd)
Ev sahibi olsam da henüz banka borçlarımın devam etmesi ve diğer ekonomik gerekçeler de konuyla dolaylı olarak ilgili görünüyor.
Bu noktalar ışığında;
1- Zemin katta oturmamdan dolayı bu yapılan paylaşıma itiraz ederek yeniden hesaplanmasını ,payıma düşen miktarın azaltılmasını ve makul taksitlere bölünmesini isteyebilir miyim?
Ayrıca asansörün katlara göre kullanım sıklığının belirlenmesi isteyerek buna göre yeniden makul bir paylaşım yapılmasını isteyebilir miyim?13 Ocakta toplantı yapıldı henüz panoya aslımadı ve tarafıma bildirilmedi (Şubatta başlayacakmış)
2-Apartman yönetiminin (belli bir gurubun elinde olmasından dolayı ve ilk toplantılarda hesaplara bakmak istediğimde izin verilmemesi benzeri deneyimlerim olduğundan ) uygulamalarından her zaman şüphe etmekteyim.
Sözgelimi ilgili firmayla anlaşılmasından sonra başka firmaya teyid ettirildiği şeklinde bir ifade var yazıda.
Öncelikle ana firmadan alınan teklifin yazılı olarak alınması ve bunun panoya asılarak bildirilmesi gerekmiyor mu?Ayrıca bu bedelin gerçek rakamı yansıtıp yansıtmadığını bir başka bağımsız firma ya da firmalara yazılı olarak istenmesi ve bununda herkese bildirilmesi gerekmez mi?
3-Toplantının üzerinden yaklaşık 3 hafta geçti,itirazımı yöneticiye yazılı olarak bildirmem en uygunu mu, zaman kaybım var mı ve toplantıya katılmamakla ilgili bir hak kaybım olma olasılığı var mı?
4-Sözgelimi yönetim tüm bunları reddederse ben de makul bir sonuç almadığımdan dolayı ödeme yapmaz ya da vadeleri uzatırsam yönetimin yapacakları nelerdir?Sözgelimi icraya vermek yöntemi varmış,burada bana icradan bir uyarı geliyor ve ben de buna 1 hafta içinde gerekçelerimle itiraz edersem yargı aşamasına mı geçiyor?
Konuyu biraz uzatmış ve detaylı sorular sormuş olabilirim,ancak tüm amacım herşeyin hakkaniyete göre yapılması ,eşitlik ve yönetimin tüm bu işlemleri kurallara uygun olarak yapıp yapmadığından emin olmak diyebilirim.
Yanıtlayanlara şimdiden çok teşekkür ederim.
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Bunlara ek olarak toplantıya katılmasam da itiraz hakkım olmalı sanıyorum.
Özellikle 8.260 tl gibi yüksek bir masrafı olan bu yeniliğin kurallara uygun olarak yapıldığından nasıl emin olabilirim ?
İzlenecek uygun yol hangisidir veya kat mülkiyeti kanununda bunu düzenleyen bir madde var mıdır?diğer söyleyişle önce ana asansör firmasından ve bunun dışında diğer en az 2 bağımsız firmadan yazılı teklif almak ve bunu herkese bildirmeleri gerekmez mi(panoya da asılabilir)?
Sözgelimi toplantıya katılmasam da bu noktada ve payıma düşen bedelin indirilmesi konusunda haklarım kaybolur mu ve bu alınan teklifin kurallara uygun olarak alınmadığı saptanırsa nasıl bir durum oluşur?
Teşekkür ederim foruma yeni üye oldum umuyorum yanıt alırım..
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
hipokrat rumuzlu üyeden alıntı
1- Zemin katta oturmamdan dolayı bu yapılan paylaşıma itiraz ederek yeniden hesaplanmasını ,payıma düşen miktarın azaltılmasını ve makul taksitlere bölünmesini isteyebilir miyim?
Ayrıca asansörün katlara göre kullanım sıklığının belirlenmesi isteyerek buna göre yeniden makul bir paylaşım yapılmasını isteyebilir miyim?13 Ocakta toplantı yapıldı henüz panoya aslımadı ve tarafıma bildirilmedi (Şubatta başlayacakmış)
Hayır. İsteseniz de bu kabul edilmez. Kat mülkiyeti kanunu şöyle der:
Madde 20 - Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Alıntı:
hipokrat rumuzlu üyeden alıntı
2-Apartman yönetiminin (belli bir gurubun elinde olmasından dolayı ve ilk toplantılarda hesaplara bakmak istediğimde izin verilmemesi benzeri deneyimlerim olduğundan ) uygulamalarından her zaman şüphe etmekteyim.
Sözgelimi ilgili firmayla anlaşılmasından sonra başka firmaya teyid ettirildiği şeklinde bir ifade var yazıda.
Öncelikle ana firmadan alınan teklifin yazılı olarak alınması ve bunun panoya asılarak bildirilmesi gerekmiyor mu?Ayrıca bu bedelin gerçek rakamı yansıtıp yansıtmadığını bir başka bağımsız firma ya da firmalara yazılı olarak istenmesi ve bununda herkese bildirilmesi gerekmez mi?
Katılmadığınız toplantıda vekaletlerle de olsa yeterli çoğunluk sağlanıp bu konuda apartman yönetimine yetki verilmiş olabilir. Alınmış kararların bir kopyasının size imza karşılığında ulaştırılması gerekir. Önce buna bakın.
Ayrıca henüz anlaşma yapılmadıysa yöneticiden başka firmalardan teklif almak için size bir süre verilmesini isteyebilirsiniz. Siz daha uygun bir yer buluyorsanız, aynı işi daha ucuza yapacak biri varsa neden olmasın?
Ama yöneticiye yetki verilmiş ve yetki dahilinde yönetici firmayla anlaşma yaptıysa artık çok geç olabilir.
Alıntı:
hipokrat rumuzlu üyeden alıntı
3-Toplantının üzerinden yaklaşık 3 hafta geçti,itirazımı yöneticiye yazılı olarak bildirmem en uygunu mu, zaman kaybım var mı ve toplantıya katılmamakla ilgili bir hak kaybım olma olasılığı var mı?
Toplantıda bulunmamakla diğerlerinin yeterli çoğunlukla aldığı kararları değiştirme fırsatını kaybettiniz.
Alıntı:
hipokrat rumuzlu üyeden alıntı
4-Sözgelimi yönetim tüm bunları reddederse ben de makul bir sonuç almadığımdan dolayı ödeme yapmaz ya da vadeleri uzatırsam yönetimin yapacakları nelerdir?Sözgelimi icraya vermek yöntemi varmış,burada bana icradan bir uyarı geliyor ve ben de buna 1 hafta içinde gerekçelerimle itiraz edersem yargı aşamasına mı geçiyor?
20. maddenin devamına göre "Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."
Siz yedi gün içinde itiraz etseniz bile, ardından mahkemeye gidilince ayda yüzde beş gecikme tazminatı ve mahkeme masraflarıyla bunu sizden tahsil edeceklerdir.
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
sdt23 rumuzlu üyeden alıntı
Hayır. İsteseniz de bu kabul edilmez. Kat mülkiyeti kanunu şöyle der:
Madde 20 - Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Katılmadığınız toplantıda vekaletlerle de olsa yeterli çoğunluk sağlanıp bu konuda apartman yönetimine yetki verilmiş olabilir. Alınmış kararların bir kopyasının size imza karşılığında ulaştırılması gerekir. Önce buna bakın.
Ayrıca henüz anlaşma yapılmadıysa yöneticiden başka firmalardan teklif almak için size bir süre verilmesini isteyebilirsiniz. Siz daha uygun bir yer buluyorsanız, aynı işi daha ucuza yapacak biri varsa neden olmasın?
Ama yöneticiye yetki verilmiş ve yetki dahilinde yönetici firmayla anlaşma yaptıysa artık çok geç olabilir.
Toplantıda bulunmamakla diğerlerinin yeterli çoğunlukla aldığı kararları değiştirme fırsatını kaybettiniz.
20. maddenin devamına göre "Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."
Siz yedi gün içinde itiraz etseniz bile, ardından mahkemeye gidilince ayda yüzde beş gecikme tazminatı ve mahkeme masraflarıyla bunu sizden tahsil edeceklerdir.
Çok teşekkürler yanıtınız için yanıt aldığım için sevindim.
Öncelikle bu konudaki sorularımı bir yükümlülükten kaçınmak ya da haksız bir avantaj elde etmek değil tam tersine işlerin hukuka uygun yapılıp yapılmadığını anlamak amacıyla yazıyorum.Çoğu yorumları ve çıkarımları da herhangi bir hukuk eğitimi almış olmasam da mantık işleterek çıkarsamaya çalışıyorum.
"1-Apartmanda uygulama toplantı bitiminde alınan kararların panoya asılması şeklinde oluyor.Bahsettiğiniz kesin kural mıdır,ya da panoya asılması ve elden teslim edilmemesi usulsuz bir durum oluşturur mu?
2-Dikkatimi çeken diğer konu da bu kararın toplantı bitimi deftere işlenmesi noktası.Bundan çıkan sonuç da bu konudaki kararın eski yönetim zamanında alınmış ve (alınmış ise) gerekli fiyat tekliflerinin olmasıdır,çünkü yeni yönetim aynı gün tüm bu işleri yapamaz herhalde.
Burada ortaya çıkan soru da şu: eski yönetim zamanında alınmamış bir karar yeni yönetime nasıl aktarılabilir.Diğer deyişle burada bir usulsuz durum oluşmuş olmuyor mu?Doğru olan önce yeni yönetimin saptanması ve karar defterine bu konuda ilgili firmalardan teklifler alınacağının yazılması değil midir?
Önemli Not:Zaten bu anlaşma ile ilgili yazıyı panodaki karar deefterinde yazılı değil, kapıcının elinde tasadüfen gördüm ve aldım.
3-Sanıyorum ilk taksit Şubat ayında başlayacağından ay sonuna doğru ilgili yazıyı gönderecekler.Bu durumda ben zaman kaybetmeden yöneticiye kısaca ilgili firma tekliflerinin (ana firma ve en az 2 farklı firmanın) o tarihte alınmış tekliflerinin birer kopyasını istemeyi,bunlar varsa katlara göre düşen payların yeniden hesaplanmasını ve taksitlendirilmesini istemeyi düşünüyorum.
Tabi usul dışı olarak yapıldıysa,fiyat teklifleri sözlü olarak alındıysa ben de direnirim hukuk kuralları çerçevesinde.
4-Son olarak icra konusundaki bilgim doğru mu?
Yani sözgelimi ben ilk taksidi ödemedim ,yönetim icraya verdi,ben buna geçerli bir yanıt verince de mahkeme safhasına mı geçiliyor?(burada önemli olan icradan gelen yazıya konuyla ilgili maddeleri savunma olarak yazmak diye biliyorum)Ek olarak aylık %5 faiz tüm bedel için mi yoksa taksitlere göre mi ekleniyor?
Biraz detaylı oldu biliyorum ama yanıt alırsam çok sevineceğim,çünkü adalete daha yaklaşacağım ve içim rahat olacak.İyi günler...
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Siz veya bir başkası bu forumda bir soru sorduğunda kat mülkiyeti kanunu açıp bakıyorum. Sizin de başvuracağınız ilk yer burası olmalı.
Aşağıdaki linkte birinci mesajda KMK'nın eski halini, ikinci ve üçüncü mesajda Kasım 2007'de yapılan son değişiklikleri bulabilirsiniz:
https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=4935
Bence 37. madde bütün sorularınızı cevaplıyor. Daha doğrusu başka sorularınız olabilir ama "320 liranın 5 taksit halinde ödeneceği" size imza karşılığında tebliğ edildiyse ve 7 gün geçtiyse bu kesinleşmiştir. Sadece yöneticiyle kişisel görüşmeyle ikna edebilirseniz başka bir şansınız olabilir. Ama eminim sizin de bildiğiniz tek şey bu tamiratın epey pahalı olduğu. Başka bir yere daha ucuza yaptırıp yaptıramayacağınızı bile bilmiyorsunuz, değil mi?
Madde 37 - Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
sdt23 rumuzlu üyeden alıntı
Siz veya bir başkası bu forumda bir soru sorduğunda kat mülkiyeti kanunu açıp bakıyorum. Sizin de başvuracağınız ilk yer burası olmalı.
Aşağıdaki linkte birinci mesajda KMK'nın eski halini, ikinci ve üçüncü mesajda Kasım 2007'de yapılan son değişiklikleri bulabilirsiniz:
https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=4935
Bence 37. madde bütün sorularınızı cevaplıyor. Daha doğrusu başka sorularınız olabilir ama "320 liranın 5 taksit halinde ödeneceği" size imza karşılığında tebliğ edildiyse ve 7 gün geçtiyse bu kesinleşmiştir. Sadece yöneticiyle kişisel görüşmeyle ikna edebilirseniz başka bir şansınız olabilir. Ama eminim sizin de bildiğiniz tek şey bu tamiratın epey pahalı olduğu. Başka bir yere daha ucuza yaptırıp yaptıramayacağınızı bile bilmiyorsunuz, değil mi?
Madde 37 - Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Selam teşekkür ederim ,tabiki bende de kat mülkiyeti kanunu kitabı var buna bakıyorum ama aklımdaki her sorunun yanıtı da olmadığından ya da bazı özel durumlar oluştuğundan ve biraz da zaman kazanmak için sorularım oluyor,bu verdiğiniz linkte son değişiiklikler de olduğundan faydalı olur sağolun.
Öncelikle bu ödeme planı ve anlaşmayla ilgili metni imza karşılığında almadım,yani henüz yönetimce tarafıma bildirilen bir yazı yok,kapıcının elinde tesadüfen gördüm ve aldım.
Bu kadar yüksek bir tutar olduğuna göre bütün sistemi yeniliyorlar herhalde çünkü makine ve motor aksamının yenilenmesi şeklinde belirtilmiş;yani tamirat boyutunuu aşan bir durum.Ayrıca başka bir yerin daha ucuza yapıp yapmadığını bilmeyişim konuyuu araştırmadığım anlamına gelmemeli,elbette gerekirse 3-4 farklı yere bile sorarım.Zaten konuyu bu kadar incelememin sebebi de usule uygun olarak yapılmadığı sezgisini taşımamdır.
Önemli not: Daha önce sorduğum soru şu idi:Yönetim ,kanuna göre önce ana firmadan ve başka en az iki(ya da 1) firmadan YAZILI! fiyat teklifi almak zorunda mı ,değil mi? ve bunu herkese bildirmek ya da yollamak durumunda değil mi? Eğer kanuni bir zorunluluk yoksa(ki olmalı)elimde fazla bir dayanak olmayabilir.Ancak bana bu fiyat teklif ya da tekliflerinin yazılı bir örneğini veremezlerse işin baştan sakat olduğu ortaya çıkar sanıyorum.
Diğer bir nokta da panoya asılan toplantı kararlarında "Asansörle ilgili yeni servis verebilecek firmalarla görüşülmesine" şeklinde bir ibare var!
Ancak bendeki kağıtta "yeniden eski firmayla anlaşıldığı ve diğer bir başka firmaya da teyid? etmek üzere kontrol edilmiştir" yazıyor.
Burada toplantı defterine alınan karar ayrıntılı olarak yazılması gerekmez mi?
Ve daha önce sorduğum gibi toplantı günü tüm bu tekliflerin alınması mümkün olmadığından daha önceki yönetim zamanında kararlaştırılmış ve ilk taksit zamanı geldiğinde yeni yönetimin kararı şeklinde kişilere gönderilecek.
Tüm bu noktalarda yanlışlıklar olduğunu düşünüyorum.
Son olarak kanunda ortak yerlerden yararlanamayacak olanların giderlere iştiraki başlığında;
yapılacak yenilik ve ilave çok masraflıysa
ve lüks bir nitelik taşıyorsa katılmak istemeyen kat malikleri giderlere katılmaya zorlanamaz diyor.
Burada asansörün motor ve makine aksamının olduğu gibi değiştirilmesi " çok masraflı yenilik" olarak deeğerlendirilebilir mi?
Ve "Ortak yerlerde yapılan ilave ve değişikliklerin giderleri,bu yenilikten faydalananaların Faydalanma ORANINA göre ödenir" şeklinde ibareden sonra tam da konuyla ilgili olan Asansör örneğini vermiş ve 1. 8 kattakilerin kullanım farkını vurgulamış.
Son konu da bu anlaşmazlıklarda ben mi itaraz etmeliyim yönetime ya da ilgili mahkemeye,yoksa bu anlaşmazlık sürerse onların icra ya da mahkeme yollarını beklemem mi doğrudur?
Çok teşekkür ediyorum ..
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Söz konusu tamir, yenileme, parça değişimi yapılmazsa asansör çalışmaz.
Bu zaruri bir tamir, yenileme, parça değişimidir, sizin de arsa payınız oranında katılmanız gerekir.
Sadece bunun daha ucuza yapılıp yapılamayacağı konusunda soru işareti var.
Bunu da eski ve yeni yöneticiyle konuşup, karar defterini, size gelen tebligati inceleyip, bu hizmeti veren diğer firmalardan fiyat almakla yapabilirsiniz.
Yönetim "en az şu kadar yerden teklif almalı, alınan teklifleri bütün katmaliklerine sunmalı" diye birşey kat mülkiyeti kanununda yazmıyor. Kat mülkiyeti kanununun 37.maddesi ne diyor?
"Yönetici işletme planı hazırlar, kat maliklerine tebliğ eder, tebligattan sonra 7 gün içinde itiraz olursa kat malikleri kurulu inceler, ya onaylar ya da yöneticiden yeni bir işletme planı ister" diyor.
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
sdt23 rumuzlu üyeden alıntı
Söz konusu tamir, yenileme, parça değişimi yapılmazsa asansör çalışmaz.
Bu zaruri bir tamir, yenileme, parça değişimidir, sizin de arsa payınız oranında katılmanız gerekir.
Sadece bunun daha ucuza yapılıp yapılamayacağı konusunda soru işareti var.
Bunu da eski ve yeni yöneticiyle konuşup, karar defterini, size gelen tebligati inceleyip, bu hizmeti veren diğer firmalardan fiyat almakla yapabilirsiniz.
Yönetim "en az şu kadar yerden teklif almalı, alınan teklifleri bütün katmaliklerine sunmalı" diye birşey kat mülkiyeti kanununda yazmıyor. Kat mülkiyeti kanununun 37.maddesi ne diyor?
"Yönetici işletme planı hazırlar, kat maliklerine tebliğ eder, tebligattan sonra 7 gün içinde itiraz olursa kat malikleri kurulu inceler, ya onaylar ya da yöneticiden yeni bir işletme planı ister" diyor.
Çok teşekkür ederim sayın arkadaşım, sorularıma sadece sizden yanıtlar aldım,ancak sitem etmiş olduğumu düşünmeyin çünkü ya ben doğru soruları doğru bir dille soramıyorum ,ya da çok özel sahsi bir konuymuş gibi algılandığından yeterli dozda ve sayıda yanıtlar gelmiyor;Veya biraz hukuk kavramına ve foruma alışma aşamasıyla ilgili sorunlarım var.Yine bunlara ek olarak galiba hukuk, her zaman mantık kurallarına uygun olarak işlemiyor.
Son yanıtınızda belirttiğiniz gibi ben 3 farklı (İzmirden) asansör firmasına durumu açıklayan mailler attım ikisinden yanıt geldi,ancak kısaca asansörün durumunu görmeden fiyat teklifi vermeleri zor görünüyor.
Bana bir tebligat gelmedi ve ilginç bir nokta da asansörle ilgili diğer yazıları girişteki panoya değil asansörün içine asmışlar,ben tesadüfen gördüm zeminde olduğumdan.Ve tebligat olmadığı gibi ben kısa zamanda itiraz etmezsem büyük ihtimal benden para istedikleri gün öğrenmiş olacaktım.
1-Ben bireysel olarak herhangi bir asansör firmasını davet ederek inceleme yapıp teklif vermesini isteyebilir miyim?
Çünkü yönetim de sanıyorum Şubat sonunda ilk taksidi başlayacak şekilde daire başı 320 tlyi 5 takside bölünmüş olarak isteyecek.(diğer firmalardan kontrol edilmesi konusu belli değil)
2-Kanunda yazılı teklif almak ve bunu diğerlerine bildirmek zorunluluğu olmadığını belirtmişsiniz.Bu durumda iyi niyetli olmayan yönetimlerin ya da kişilerin istismarına açık bir ortam oluşmuş olmaz mı?
3-Bu durumda zemin katta oturan diğer ev sahibiyle birlikte zaman kaybetmeden bir yazı yazarak forumda tartışıldığı gibi zemin kattakilerin ve diğer dairelerin kullanım oranına göre istenen bedelin yeniden hesaplanmasını isteyeceğim.Bunun adaletli bir yöntemi var mıdır ,nasıl bir yöntem önermeliyim?
4-K.M. Kanununda ...kat mülkiyetinin 20. maddesi emredici mahiyette değildir diyor. Bu ne anlama geliyor?
Çok teşekkür ederim ilginize...
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
hipokrat rumuzlu üyeden alıntı
1-Ben bireysel olarak herhangi bir asansör firmasını davet ederek inceleme yapıp teklif vermesini isteyebilir miyim?
Çünkü yönetim de sanıyorum Şubat sonunda ilk taksidi başlayacak şekilde daire başı 320 tlyi 5 takside bölünmüş olarak isteyecek.(diğer firmalardan kontrol edilmesi konusu belli değil)
2-Kanunda yazılı teklif almak ve bunu diğerlerine bildirmek zorunluluğu olmadığını belirtmişsiniz.Bu durumda iyi niyetli olmayan yönetimlerin ya da kişilerin istismarına açık bir ortam oluşmuş olmaz mı?
3-Bu durumda zemin katta oturan diğer ev sahibiyle birlikte zaman kaybetmeden bir yazı yazarak forumda tartışıldığı gibi zemin kattakilerin ve diğer dairelerin kullanım oranına göre istenen bedelin yeniden hesaplanmasını isteyeceğim.Bunun adaletli bir yöntemi var mıdır ,nasıl bir yöntem önermeliyim?
4-K.M. Kanununda ...kat mülkiyetinin 20. maddesi emredici mahiyette değildir diyor. Bu ne anlama geliyor?
Daha önce dediklerimi baştan aşağı bir daha okuyun. Başka bir forumda zemin kattakilerin asansör masrafına katılamayacağı tartışıldı, çıkan sonuç şu:
Kat malikleri arasında başka bir anlaşma olmadıkça zemin katta oturanlar da eşit olarak katılır. Yani ne demek bu? Sizin eşit para ödememeniz için apartman genel kurulunda üst kattakilerin yeterli çoğunluğunun "tamam biz daha fazla ödeyelim, sayın hipokrattan bunu almayalım veya daha az alalım" demesi gerekir.
1. Her firma herkese teklif verir. Ama yöneticiyle hala konuşmamışsınız. Başka teklif alıp almadığını, apartman adına anlaşma yapıp yapmadığını bilmiyorsunuz.
Gecikiyorsunuz.
2. Oluşmaz. Çünkü kanun ne diyor? "Yönetici işletme planı hazırlar, kat maliklerine tebliğ eder, tebligattan sonra 7 gün içinde itiraz olursa kat malikleri kurulu inceler, ya onaylar ya da yöneticiden yeni bir işletme planı ister" İşte bu şekilde istismarlar önlenir.
3. İstediğiniz kadar talep edin, size düşecek pay eşit paydır. Adaletli olan budur. Zemin katta oturanların paylarının düşürülmesi ancak üst kattakilerin yeterli çoğunluğunun bunu kabul etmesiyle mümkün olur. Bunun için de apartman genel kurulu gerekir. Kanuni olarak herkesin eşit ödemesi gerekirken halde üst kattakilerin bunu kabul edeceklerine inanıyor musunuz?
4. Emredici değildir demek kat malikleri genel kurulu toplanır, yeterli kişi onay verirse bu maddedekilerden farklı bir paylaşım yapabilir demek. Ama kat malikleri genel kurulu bundan farklı bir paylaşım yapar mı sizce?
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
hipokrat rumuzlu üyeden alıntı
1-Öncelikle bu ödeme planı ve anlaşmayla ilgili metni imza karşılığında almadım,yani henüz yönetimce tarafıma bildirilen bir yazı yok,kapıcının elinde tesadüfen gördüm ve aldım.
2-Bu kadar yüksek bir tutar olduğuna göre bütün sistemi yeniliyorlar herhalde çünkü makine ve motor aksamının yenilenmesi şeklinde belirtilmiş;yani tamirat boyutunuu aşan bir durum.Ayrıca başka bir yerin daha ucuza yapıp yapmadığını bilmeyişim konuyuu araştırmadığım anlamına gelmemeli,elbette gerekirse 3-4 farklı yere bile sorarım.Zaten konuyu bu kadar incelememin sebebi de usule uygun olarak yapılmadığı sezgisini taşımamdır.
3-Önemli not: Daha önce sorduğum soru şu idi:Yönetim ,kanuna göre önce ana firmadan ve başka en az iki(ya da 1) firmadan YAZILI! fiyat teklifi almak zorunda mı ,değil mi? ve bunu herkese bildirmek ya da yollamak durumunda değil mi? Eğer kanuni bir zorunluluk yoksa(ki olmalı)elimde fazla bir dayanak olmayabilir.Ancak bana bu fiyat teklif ya da tekliflerinin yazılı bir örneğini veremezlerse işin baştan sakat olduğu ortaya çıkar sanıyorum.
4-Diğer bir nokta da panoya asılan toplantı kararlarında "Asansörle ilgili yeni servis verebilecek firmalarla görüşülmesine" şeklinde bir ibare var!
Ancak bendeki kağıtta "yeniden eski firmayla anlaşıldığı ve diğer bir başka firmaya da teyid? etmek üzere kontrol edilmiştir" yazıyor.
Burada toplantı defterine alınan karar ayrıntılı olarak yazılması gerekmez mi?
5-Ve daha önce sorduğum gibi toplantı günü tüm bu tekliflerin alınması mümkün olmadığından daha önceki yönetim zamanında kararlaştırılmış ve ilk taksit zamanı geldiğinde yeni yönetimin kararı şeklinde kişilere gönderilecek.
Tüm bu noktalarda yanlışlıklar olduğunu düşünüyorum.
6-Son olarak kanunda ortak yerlerden yararlanamayacak olanların giderlere iştiraki başlığında;
yapılacak yenilik ve ilave çok masraflıysa
ve lüks bir nitelik taşıyorsa katılmak istemeyen kat malikleri giderlere katılmaya zorlanamaz diyor.
Burada asansörün motor ve makine aksamının olduğu gibi değiştirilmesi " çok masraflı yenilik" olarak deeğerlendirilebilir mi?
Ve "Ortak yerlerde yapılan ilave ve değişikliklerin giderleri,bu yenilikten faydalananaların Faydalanma ORANINA göre ödenir" şeklinde ibareden sonra tam da konuyla ilgili olan Asansör örneğini vermiş ve 1. 8 kattakilerin kullanım farkını vurgulamış.
7-Son konu da bu anlaşmazlıklarda ben mi itaraz etmeliyim yönetime ya da ilgili mahkemeye,yoksa bu anlaşmazlık sürerse onların icra ya da mahkeme yollarını beklemem mi doğrudur?
Çok teşekkür ediyorum ..
1-Yöneticinin Kat Malikler Kurulu Kararlarını ve işletme projesini usul olarak "Toplantıya Katılmayan Maliklere" imza karşılığı bildirmesi gerekir.Sizin yöneticinin bunu yapmadığı anlaşılıyor.
Olayı iki boyutuyla düşünelim.
a- Yönetici bu kararları ve işletme projesini size imza karşılığı bildirseydi ;sizde karşı görüşte olduğunuz için itiraz etme hakkınızı kullanıp itiraz edecektiniz.
Nereye ? İtirazınızın muhatabı kat malikler kurulu olacaktı.Kat malikler kurulu itirazınız üzerine toplanıp kararı tekrar gözden geçirecek eğer itirazınızı yerinde görürse kararı iptal edecek,görmezse karar aynen geçerliliğini koruyacak.Diyelim karar iptal edilmedi.Siz gene de iptal için israrlıysanız haklı sebebinizin olduğunu düşünüyorsanız ,kararı alan kat maliklerine vekaleten yönetici hakkında sulh hukuk mahkemesine iptal davası açmanız ve asansörün tamiratının gereksiz olduğu konusunda hakimi ikna etmek etmeniz gerecektir.
b-Mevcut durumda karar ve işletme projesi size usulune uygun tebliğ edilmemiş.(Fakat siz gene de durumu öğrenebilmişsiniz.)Bu durum kanımca size büyük bir avantaj sağlamaz.Eğer maliklerin çoğunluğu karara sahip çıkıp asansörde yapılması planlanan tamir ve değişikliği istiyorlarsa ancak para ödemesini biraz geciktirip zaman kazanabilirsiniz.Nasılsa yönetim tahsilat aşamasında sizin işi yokuşa sürmeniz karşısında bahse konu evrakı size bir şekilde tebliğ etmenin yolunu bulacaktır.
2- Bütün sistemin yenilenme maliyeti 9 duraklı bir asansörde malzeme ve firma kalitesine göre 35.000 ile 50.000 Euro arası. Sizde makına ve motor aksamının değişileceği düşünülürse fiyat, yapılacak işle orantılı gibi gözüküyor.Biz benzer bir revizyon için 4 ayrı firmaya asansörümüzü incelettirip dördünden de fiyat teklifi aldık.Fiyatlar arasında çok uçuk farklar çıktı.Burada değiştilecek parçaların madde madde olarak listelenmesi, her bir parçanın markası,fiyatı ,
standartlara uygun olup olmadığı önem kazanıyor.Bu aşamada sadece teklifin niceliği değil niteliği ve revizyonu yapacak firmanın güvenilir olması dikkate alınmalı.Ayrıca denetçinin de bu konularda denetim yetkisi olduğunun göz ardı edilmemesi gerekir.
3- Yönetici bir vekil olarak ,kat malikleri adına ve onları temsilen ,onlar adına görev yapar.Yapılan işin fayda sağlaması ,kaliteli olması ve maliklerin zarar görmemesi esası aranır.Tabi ki yönetici yapılacak işle ilgili birkaç firmadan usulune uygun olarak teklif almak ve bunları değerlendirip maliklerin lehine olanı seçmek zorundadır.Sayın Sdt.23 rumuzlu üyenin vurguladığı gibi yönetici bu iş hakkında genel kuruldan yetki almışsa sonucu herkese bildirmek zorunda değildir.Uygun olanı seçebilir.
4-Anlaşıldığı kadar sizde Genel Kurul Toplantısı yapılmış ve toplantıda alınan kararlar duyuru amaçlı olarak yönetici tarafından ilan panosuna asılmış.Siz katılmadığınız için toplantıda alınan kararları panodan okumuşsunuz.Burada "yeni dönem için asansör bakımı yapacak firmalardan teklif alınması ve bakımı için firma seçimi" konusunda yöneticiye yetki verildiği anlaşılıyor. Yöneticide toplantıda maliklerin verdiği bu yetkiyi kullanıp eski firmayla bakım sözleşmesini yenilemiş.Bunu da maliklere bildirmiş.Bunu yapabilir yetkisi dahilinde.( Ancak toplantıda eski firmadan şikayet dile gelmiş ve eski firmanın bu dönem için değiştirilmesi konusunda bir karar alınmış ,yönetici ise bu karara uymamışsa yönetici alınan kararları uygulamıyor,kafasına göre takılıyor diyebilirsiniz.)
5-Asansörün daha önce kayarak 2-3 kat aşağıya düştüğünü söylüyorsunuz. Demekki sistemde sorun kronik, baştan beri var. Dolayısıyla eski yönetim konuyla tanışmış.Asansör sisteminde birtakım şeyler yolunda gitmemiş,onlarda araştırma içine girip çözüm aramışlar.Bence bu takdir edilecek bir durum.Çünkü sorunun var olduğu eski yönetim tarafından biliniyor o insanlarda da bazı parçaların değişmesi gerektiği konusunda kanaat oluşmuş. Araştırmışlar ve sonucu toplantıda gündeme getirmişler.Durumu kat maliklerinin bilgisine sunmuşlar.Demekki kat malikleri eski yönetime inanmış asansörün değişmesi ve bütçesini onaylamışlar ve uygulanması için yeni yöneticiye yetki vermişler.Bu durumda hiçbir aykırılık yok.Aksine asansör sistemi gibi can güvenliğini ilgilendiren konularda toplantı öncesi eski yönetimin ön hazırlık yapıp konuyu genel kurula sunması ve olur alması gayet mantıklı. Önemli olan güncelliğin izlenmesi. Eski yönetim araştırma yapmış fakat konuyu hayata geçirmek için fırsat bulamamış bu konuda genel kurula bilgi vermiş.Genel kurulunda toplantıda sunulan teklifi ve hazır bütçesini oylaması ve kabul etmesi hukuka uygun.Eğer yapılacak iş ve bütçesi genel kurulda kabul edildiyse zaten yöneticiye bu kararı uygulamak düşer.
6-Sanırım Yenilik Ve ilaveler konu başlığındaki Md.42 ve 43 bahsediyor ve maddeleri yanlış yorumluyorsunuz. Burada anlatılan "yenilik ve ilaveler "ayrı konu.Eğer sizin binanızın projesinde asansör sistemi olmasaydı ve malikler binaya "asansör" ilavesi yapmak için konuyu oylamaya koysalardı siz bu maddelere müracaat edip karşı oy kullanabilirdiniz. Yani bu maddeler sizin durumunuza uymuyor.
7-Asansör sisteminin gerçekten revizyona ihtiyacı varsa ,çoğunluk onaylamışsa
ve genel kurul yöneticiye bu konuda yetki vermişse karara uymanız en mantıklısı.İyi niyetle, işin amaca uygun ve kaliteli olması için yardımcı olabilirsiniz.
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
Halit Hayri Eriş rumuzlu üyeden alıntı
1-Yöneticinin Kat Malikler Kurulu Kararlarını ve işletme projesini usul olarak "Toplantıya Katılmayan Maliklere" imza karşılığı bildirmesi gerekir.Sizin yöneticinin bunu yapmadığı anlaşılıyor.
Olayı iki boyutuyla düşünelim.
a- Yönetici bu kararları ve işletme projesini size imza karşılığı bildirseydi ;sizde karşı görüşte olduğunuz için itiraz etme hakkınızı kullanıp itiraz edecektiniz.
Nereye ? İtirazınızın muhatabı kat malikler kurulu olacaktı.Kat malikler kurulu itirazınız üzerine toplanıp kararı tekrar gözden geçirecek eğer itirazınızı yerinde görürse kararı iptal edecek,görmezse karar aynen geçerliliğini koruyacak.Diyelim karar iptal edilmedi.Siz gene de iptal için israrlıysanız haklı sebebinizin olduğunu düşünüyorsanız ,kararı alan kat maliklerine vekaleten yönetici hakkında sulh hukuk mahkemesine iptal davası açmanız ve asansörün tamiratının gereksiz olduğu konusunda hakimi ikna etmek etmeniz gerecektir.
b-Mevcut durumda karar ve işletme projesi size usulune uygun tebliğ edilmemiş.(Fakat siz gene de durumu öğrenebilmişsiniz.)Bu durum kanımca size büyük bir avantaj sağlamaz.Eğer maliklerin çoğunluğu karara sahip çıkıp asansörde yapılması planlanan tamir ve değişikliği istiyorlarsa ancak para ödemesini biraz geciktirip zaman kazanabilirsiniz.Nasılsa yönetim tahsilat aşamasında sizin işi yokuşa sürmeniz karşısında bahse konu evrakı size bir şekilde tebliğ etmenin yolunu bulacaktır.
2- Bütün sistemin yenilenme maliyeti 9 duraklı bir asansörde malzeme ve firma kalitesine göre 35.000 ile 50.000 Euro arası. Sizde makına ve motor aksamının değişileceği düşünülürse fiyat, yapılacak işle orantılı gibi gözüküyor.Biz benzer bir revizyon için 4 ayrı firmaya asansörümüzü incelettirip dördünden de fiyat teklifi aldık.Fiyatlar arasında çok uçuk farklar çıktı.Burada değiştilecek parçaların madde madde olarak listelenmesi, her bir parçanın markası,fiyatı ,
standartlara uygun olup olmadığı önem kazanıyor.Bu aşamada sadece teklifin niceliği değil niteliği ve revizyonu yapacak firmanın güvenilir olması dikkate alınmalı.Ayrıca denetçinin de bu konularda denetim yetkisi olduğunun göz ardı edilmemesi gerekir.
3- Yönetici bir vekil olarak ,kat malikleri adına ve onları temsilen ,onlar adına görev yapar.Yapılan işin fayda sağlaması ,kaliteli olması ve maliklerin zarar görmemesi esası aranır.Tabi ki yönetici yapılacak işle ilgili birkaç firmadan usulune uygun olarak teklif almak ve bunları değerlendirip maliklerin lehine olanı seçmek zorundadır.Sayın Sdt.23 rumuzlu üyenin vurguladığı gibi yönetici bu iş hakkında genel kuruldan yetki almışsa sonucu herkese bildirmek zorunda değildir.Uygun olanı seçebilir.
4-Anlaşıldığı kadar sizde Genel Kurul Toplantısı yapılmış ve toplantıda alınan kararlar duyuru amaçlı olarak yönetici tarafından ilan panosuna asılmış.Siz katılmadığınız için toplantıda alınan kararları panodan okumuşsunuz.Burada "yeni dönem için asansör bakımı yapacak firmalardan teklif alınması ve bakımı için firma seçimi" konusunda yöneticiye yetki verildiği anlaşılıyor. Yöneticide toplantıda maliklerin verdiği bu yetkiyi kullanıp eski firmayla bakım sözleşmesini yenilemiş.Bunu da maliklere bildirmiş.Bunu yapabilir yetkisi dahilinde.( Ancak toplantıda eski firmadan şikayet dile gelmiş ve eski firmanın bu dönem için değiştirilmesi konusunda bir karar alınmış ,yönetici ise bu karara uymamışsa yönetici alınan kararları uygulamıyor,kafasına göre takılıyor diyebilirsiniz.)
5-Asansörün daha önce kayarak 2-3 kat aşağıya düştüğünü söylüyorsunuz. Demekki sistemde sorun kronik, baştan beri var. Dolayısıyla eski yönetim konuyla tanışmış.Asansör sisteminde birtakım şeyler yolunda gitmemiş,onlarda araştırma içine girip çözüm aramışlar.Bence bu takdir edilecek bir durum.Çünkü sorunun var olduğu eski yönetim tarafından biliniyor o insanlarda da bazı parçaların değişmesi gerektiği konusunda kanaat oluşmuş. Araştırmışlar ve sonucu toplantıda gündeme getirmişler.Durumu kat maliklerinin bilgisine sunmuşlar.Demekki kat malikleri eski yönetime inanmış asansörün değişmesi ve bütçesini onaylamışlar ve uygulanması için yeni yöneticiye yetki vermişler.Bu durumda hiçbir aykırılık yok.Aksine asansör sistemi gibi can güvenliğini ilgilendiren konularda toplantı öncesi eski yönetimin ön hazırlık yapıp konuyu genel kurula sunması ve olur alması gayet mantıklı. Önemli olan güncelliğin izlenmesi. Eski yönetim araştırma yapmış fakat konuyu hayata geçirmek için fırsat bulamamış bu konuda genel kurula bilgi vermiş.Genel kurulunda toplantıda sunulan teklifi ve hazır bütçesini oylaması ve kabul etmesi hukuka uygun.Eğer yapılacak iş ve bütçesi genel kurulda kabul edildiyse zaten yöneticiye bu kararı uygulamak düşer.
6-Sanırım Yenilik Ve ilaveler konu başlığındaki Md.42 ve 43 bahsediyor ve maddeleri yanlış yorumluyorsunuz. Burada anlatılan "yenilik ve ilaveler "ayrı konu.Eğer sizin binanızın projesinde asansör sistemi olmasaydı ve malikler binaya "asansör" ilavesi yapmak için konuyu oylamaya koysalardı siz bu maddelere müracaat edip karşı oy kullanabilirdiniz. Yani bu maddeler sizin durumunuza uymuyor.
7-Asansör sisteminin gerçekten revizyona ihtiyacı varsa ,çoğunluk onaylamışsa
ve genel kurul yöneticiye bu konuda yetki vermişse karara uymanız en mantıklısı.İyi niyetle, işin amaca uygun ve kaliteli olması için yardımcı olabilirsiniz.
Teşekkür ederim çok detaylı yanıtınız için, sdt23 arkadaşa da tabi.
Bugün gelişen durum şu:
28 ocak tarihli firma teklifi,onarım vd konularla ilgili yazıyı (yine tesadüfen) asansörün içine asılmış olarak buldum.4 şubat yani bugünün akşamı da dış kapı camına özetle "28 ocakta asılan (asansör içine) bilgilendirme notuna farklı bir düşüncenin gelmediği görülerek ilgili firmaya işin ihale edildiği "şeklinde bir yazı asılmış(14 kişinin isim imzasıyla).
Görüldüğü üzere 7 günü doldurunca kapıya asılmış adeta benim görmemem için çalışılmış.(Bu küçük örnekler neden bu konuyu incelediğimi ve sezgisel olarak şüphelendiğimi gösteriyor)
Ben de bu yazıyı okuyunca hemen yönetime bir yazı yazdım. Özetle Bu karardan henüz haberim olduğunu,diğer hangi firmadan teklif alındığı, teklifin bedelini sordum.Ardından dairelerin asansörü kullanım oranına göre yeniden hesaplama yapılmasını ve 12 takside(5 olan) bölünmesini istedim ve tarafıma yazılı veya sözlü açıklama yapılmasını istedim.
1-Toplantıya katılmayanlara yönetici alınan kararı imza karşılığında bildirmek zorunda denmiş.Bunun kanunun hangi maddesinde olduğunu bilmiyorum,size bir avantaj sağlamaz demişsiniz gerçi ama bu açıkça usulsuz durum değil midir?
ve bir yaptırımı yok mu?
b- şıkkındaki açıklamanız şöyle yorumlanabilir mi?
A-yazılı olarak ve imza karşılığında toplantıya girmeyenlere alınan kararı iletmek zorunda olan yönetici bunu (hem ana toplantı kararlarını 3 hafta sonra asarak hem de asansörle ilgili yazıları 7 gün dolmasından sonra giriş kapısı camına asarak olası itirazları kendince geçersiz hale getirmiş oldu.Ancak bu konuda benim ısrarım ve isteğim olursa bunu öne sürerek bazı koşullarımı kabul ettirebilirim.(en azından taksit sayısını çoğaltma vb).Veya
2-Diğer önemli konu da "diğer firmadan kontrol için teyid ettirilmiştir " şeklindeki ifade.Burada her ne kadar kurul yöneticiye yetki verse de kişiiyi yönlendirenler bu firmalar olacaktır(ilgili kişi makine mühendisi vd değilse tabi)
Sizin örneğinizde 4 farklı firmadan inceleme ve teklif alındığı görülüyor, bizde ise bir diğer firmaya teyid ettirildi denmiş, ki bu da büyük ihtimal bir inceleme ve yazılı bir teklif şeklinde değil, sözlü olmuş (ve hatta hiç olmamış) olabilir.
Ben kendi adıma 3 farklı firmaya yazdım ve birinden gelen yanıtta 2 yıl garantili ,Türk malı ve fiyatı kdv dahil 4500 tl olarak verilmiş.Not olarak bizim 8.260 tl lik fiyatı da çok bulduğunu eklemiş.
Burada can alıcı soru bence şu: Hangi firmayı ,hangi koşullarla ve hangi fiyat aralıklarını, hangi bilimsel ölçütlere ve hakkaniyete göre seçileceğidir.
ldt23 arkadaş ne kadar talep etseniz de adaletli olan eşit olarak bölünmesi demiş,ancak yönetimi ikna edip anlaşma sağlarsam belki de yarısını veririm.
Yani anlaşma olduğunda daha adaletli olacağı kesin bence.
Yine de tekrarlayayım benim asıl amacım yükümlülükten kaçmak değil, adaleti sağlamak ve işlerin usullara uygun olduğundan emin olarak içimi rahatlatmak.
Ve son olarak bu forumdan gerçekten çok faydalanıyorum, yanıtlarınızla kafamdaki çoğu soruyu kaldırmış oldunuz,her ne kadar yenileri oluşsa da.
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
hipokrat rumuzlu üyeden alıntı
Ben kendi adıma 3 farklı firmaya yazdım ve birinden gelen yanıtta 2 yıl garantili ,Türk malı ve fiyatı kdv dahil 4500 tl olarak verilmiş.Not olarak bizim 8.260 tl lik fiyatı da çok bulduğunu eklemiş.
ancak yönetimi ikna edip anlaşma sağlarsam belki de yarısını veririm.
1. Hala yöneticiye aldığınız teklifin daha ucuz olduğunu götürmemişsiniz. En baştan beri söylediğimi tekrar ediyorum. Zaman hızla akıp gidiyor. Anlaşma yapıldıktan sonra çok geç. Sayın Halit Hayri Eriş de bir daha yazmış. Size imzayla tebliğ edilse, siz itiraz etseniz yine kat malikleri genel kurulu karar verecek. 14 imza var, bunlar size mi hak verecek, yöneticiye mi?
En baştan beri toplantıya katılmayarak, yöneticiyle diyalog içinde olmayarak yanlış yapıyorsunuz. Haklarınızı savunmanın yeri kat malikleri genel kuruludur.
2. Yönetimi değil bütün kat maliklerini daha az para verme konusunda ikna etmeniz lazım. Sizin yarısını vermeniz diğer kat maliklerinin daha fazla vermesi anlamına gelecektir. Ben olsam bunu kabul etmezdim.
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
sdt23 rumuzlu üyeden alıntı
1. Hala yöneticiye aldığınız teklifin daha ucuz olduğunu götürmemişsiniz. En baştan beri söylediğimi tekrar ediyorum. Zaman hızla akıp gidiyor. Anlaşma yapıldıktan sonra çok geç. Sayın Halit Hayri Eriş de bir daha yazmış. Size imzayla tebliğ edilse, siz itiraz etseniz yine kat malikleri genel kurulu karar verecek. 14 imza var, bunlar size mi hak verecek, yöneticiye mi?
En baştan beri toplantıya katılmayarak, yöneticiyle diyalog içinde olmayarak yanlış yapıyorsunuz. Haklarınızı savunmanın yeri kat malikleri genel kuruludur.
2. Yönetimi değil bütün kat maliklerini daha az para verme konusunda ikna etmeniz lazım. Sizin yarısını vermeniz diğer kat maliklerinin daha fazla vermesi anlamına gelecektir. Ben olsam bunu kabul etmezdim.
Merhaba bu akşam yöneticiden yazılı yanıt geldi ,özetle hangi diğer firmalara(isimlerini) ve fiyat teklifi aldıklarını sormuştum buna gelen yanıt:
" takdir edersiniz ki işin devamı esastır ,anlaşmalı firmanın teklifi iş yapan diğer firmalarda usta konunmundaki ?kişilerce teyid ettirilmiş ve lehimize çevirmeye çalışarak? anlaşma onaylanmıştır" şeklinde.
Dikkat edilirse bana firma adı verilmemiş ve aynı şekilde diğer firmaların fiyat tekliflerinden de bahsedilmiyor.Özetle tatmin edici değil.
Ben de cevaben öncelikle toplantıya katılmayan şahsıma yazılı olarak karar metninin ulaştırılmadığını belirttim 7 gün geçince kapıya konduğunu söyledim.Ek olarak diğer firmadan aldığım düşük tekliften bahsettim ve
Yönetim kuruluyla toplantı istedim.
Ancak bir asansör firmasından bugün şöyle bir yanıt geldi :
b) Anlasma yapılan firma, asansörü imal eden asansör firması veya onun yetkili servisi olabilecegi gibi, bir baska asansör firması veya onun yetkili servisi olabilir. Ancak, garanti süresince aylık bakım ve servis hizmetleri için anlasmaya baglanan firma muhakkak asansörü imal eden asansör firması veya onun yetkili servisi olmalıdır.[/COLOR]
c) Aylık bakım ve servis hizmeti verilen asansörde, orijinal yedek parça kullanılır.
d) Asansörü imal eden firma, yaptıgı her tip ve özellikteki asansörün orijinal yedek parçalarını 10 yıl süreyle stokta bulundurmak ve kendisince imal edilen asansöre aylık bakım ve servis hizmeti veren bir baska asansör firması veya onun yetkili servisinin veya bina sorumlusunun bu konudaki talebini, acilen ve normal piyasa kosullarında mutlaka karsılamak zorundadır," seklindedir.
Madde hükmünden anlasıldıgı üzere garanti süresi içinde asansörün bakım hizmeti ürünün imalatçısı tarafından verilmelidir. Garanti süresinin dolmasından sonra, bina yönetimi, asansörün bakım hizmetini asansör firması niteligini haiz bir baska firma ya da onun yetkili servisine verebilecektir. Öte yandan imalatçı firmalar ürünlere iliskin orijinal yedek parçaları, yetkili asansör firmalarına vermekle yükümlü kılınmıstır.
Anılan madde hükmü, Yönetmeligin 4. maddesinde yer verilen asansör firması tanımı ile bir arada düşünüldüğünde, asansörlere ancak CE belgesi ve AT yeterlilik sertifikası bulunan, yetkin firmaların bakım ve onarım hizmeti verebileceği, söz konusu teşebbüslerin birbirlerine yedek parça sağlamakla yükümlü kılındığı anlaşılmaktadır. Bu hükümler çerçevesinde insan hayatı ile ilgili olan asansörlere yetkin olmayan kisilerin bakım hizmeti sağlamasının önüne geçilmis olmaktadır.
Bununla birlikte 23. madde asansör firmalarına, birbirlerine sadece yedek parça sağlama zorunluluğu getirmistir. Oysa yukarıda ayrıntılandırıldığı üzere, asansörün temel işlevlerine ilişkin olarak asansör kartına konulan şifrenin veya söz konusu işlevleri yeniden etkin kılabilmek için gereken cihazların yedek parça tanımı kapsamında bulunduğunu ileri sürmek güçtür."
Buna göre (15 yıllık bina ,bildiğim kadarıyla asansörde temel bir değişiklik olmadı) asansörün ana firmayla garantisinin hala sürüp sürmediğini bilmiyorum
,yazıdan çıkarabildiğim eğer eski firmayla bakım sözleşmesi devam ediyorsa veya garanti koşullarında varsa başka firmayla anlaşma ve fiyat teklifi alma şansları da olmuyor, yanlış yorumlamadıysam; ve bu durumda benim diğer firma tekliflerini istemem boşta kalıyor gibi,ancak uzun yıllardır aynı firmada olduğunu sanıyorum garantisi de bitmiş olmalı,yakında öğreneceğim.
İlk mesajlarımda toplantıya girmeyişimin nedenlerini açıklamıştım, açıkçası bilseydim böyle bir masraf çıkaracaklarını katılırdım,o konuda haklısınız, işimi biraz zorlaştırdım.
Benim istediğim yarısını vermek şeklinde değil forumda da tartışıldığı gibi anlaşma yapılarak bir orana göre (mesela %10 bile olabilir) yeniden hesaplanması, 300 tl ise enüst 330 zemin 270 olur .Sizce haksız veya mantıksız mı?Kanunu koyan detaya girmemiş,o kısmı da anlaşarak değişime uğrayabilir sanırım.
Tekrar teşekkür ederim iyi günler...
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Alıntı:
hipokrat rumuzlu üyeden alıntı
Benim istediğim yarısını vermek şeklinde değil forumda da tartışıldığı gibi anlaşma yapılarak bir orana göre (mesela %10 bile olabilir) yeniden hesaplanması, 300 tl ise enüst 330 zemin 270 olur .Sizce haksız veya mantıksız mı?Kanunu koyan detaya girmemiş,o kısmı da anlaşarak değişime uğrayabilir sanırım.
Kanun koyan açıkça belirtmiş:
Kat maliklerinden her biri (...) bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
katılmakla yükümlüdür.
Eğer sizin arsa payınız diğer dairelerden az ise, az ödeme imkanı olabilir.
Standart uygulama budur.
Tabii kanun kat malikleri başka şekilde anlaşırsa bunu sınırlamamamış, açık kapı bırakmış, "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" demiş.
Şu anda sizin apartmanınızda böyle bir anlaşma yok. Buna karar verecek olan yönetici değil, kat maliklerinin tamamıdır. Kat maliklerinin tamamı onaylarsa sizin tek kuruş ödememenize de karar verilebilir. Teoride mümkün, pratikte imkansız.
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Asansör firması size, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'nın; Asansör Tesisinin Yapımı ve İşletilmesi ile ilgili "Asansör Yönetmeliğini Göndermiş" (95/16/AT)(95/16/EC) Bu yönetmelik asansörlerin standartlara uygun olarak yapılmasını ve işletilmesini sağlar. Asansör imalatı ve bakım onarım servisi veren firmalar bu yönetmeliğe uymak ve TS-EN-CE gibi belgelere sahip olup bunu belgelemek zorundadırlar.(Bu belgelere haiz olmayan firmalar bu işleri zaten yapamazlar.Size yazılı teklif veren firmaların bu uygunluk belgelerine sahip olması gerekir,bunları görmek isteyebilirsiniz.) Bunlar yönetmeliğin imalatçı firmalardan istediği yükümlülüklerdir.Dikkatle incelerseniz ,aynı yönetmelik Bina Yöneticilerine de aşağıdaki sorumluluğu da yüklemiştir.
Bina Sorumlusu
Madde 22 - Bina sorumlusu, asansörün, bu Yönetmelik kurallarına uygun olarak güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak amacı ile ayda bir defa düzenli bakımını ve onarımını bu Yönetmelikte tarif edilen asansör firmasına veya yetkili servisine yaptırmaktan ve kullanıcıların can ve mal güvenliğinin tam olarak sağlanması amacı ile gerek kullanım hatalarından, gerekse harici müdahalelerden meydana gelebilecek olan tehlikelerin önlenmesi için yapının bağlı bulunduğu belediye veya valilik tarafından ilk kontrolünü asansörün işletmeye açılmasından iki yıl sonra, daha sonraki kontrollerini de her yıl yaptırmaktan sorumludur.
Görüldüğü gibi ;gerek KMK' nu ,gerekse yönetmelikler özellikle can ve mal güvenliğini ilgilendiren konularda yöneticiye birtakım sorumluluklar yüklemişlerdir. Sorumluluk taşıyan işlerde yetki gerekir.Yetkisiz sorumluluk olmaz.Dolayısıyla yöneticiye sahip olduğu yetkileri kullanırken inisiyatif tanımamaktan kaynaklanabilecek olası bir kazada yasalar bir yana engel olmanın getireceği manevi sorumluluğun boyutunu da gözardı etmemek gerekir.
Garanti konusunun kapsamı ise ; gene Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından düzenlenmiş bir yönetmelikte şekil bulmuştur..Anılan bakanlığın; "Garanti Belgesi Uygulama Esaslarına Dair Yönetmelikte"asansörlerle ilgili bölümde; Asansör tesliminden itibaren garanti süresi 2 yıl olarak belirlenmiştir.Sizin asansörünüz 15 yıllık olduğu için garantı kapsamında olamaz.Bahse konu garanti yapılacak olan revizyonla ilgilidir.Revizyonu hangi firma yaparsa yapsın , sadece sistemde değiştireceği parçaları garanti etmek durumundadır.( Değişecek parçalarla sınırlı).Hangi ürün olursa olsun "garanti süresi içinde" yapılacak bakım ve onarımın garantiyi veren firmaya veya onun yetkili servisine yaptırılması şartı aranır bu genel kuraldır.Aksi takdirde garanti hükümleri uygulanmaz.
Toplantılara katılmak malikler açısından, iyiniyet belirtisi ve kaçınılmaması gerekli bir görevdir. Fakat siz toplantıya katılsaydınız da maliklerin çoğu bu revizyonu istediği için karar gene çıkacaktı.Siz ancak karşı oy kullanabilirdiniz.Kararın çıkmasını önleyemezdiniz fakat en azından baştan beri sıraladığınız endişeleri dile getirme fırsatını bulurdunuz hatta bu işi araştırmak ve daha iyi yapılabilmesini sağlamak için sizin de arasında olacağı birkaç malikten oluşabilecek bir komite kurulmasını isteyebilir sürecin içine girebilirdiniz.Kat mülkiyeti kanunu anagayrimenkülle ilgili tüm sorunları kat maliklerinin aralarında çözebilmeleri için ortak platform olarak "kat malikler kurulunu" göstermiş.Karar ve uygulamalar için öncelikle bu platforma gideceksiniz.Kurul sorunu çözemezse hakime başvuracaksınız.Alınmış bir karara itiraz için hakime gittiğinizde muhatabınız gene kat malikleri.Unutmayın ki hakim şikayet ettiğiniz kat maliklerini de dinleyecek.
Bahsettiğiniz foruma gelince; Sayın Hipokrat,yazınıza ikinci defa yanıt vermemin nedeni tamamen bahsettiğiniz forumdan kaynaklanıyor.Yoksa kanımca sorularınıza yeterli yanıtlar verildi.O forum bir üyenin sizin konunuza benzer bir sorusuyla açılıp diğer üyelerinde katılımıyla sohbete dönüşmüş (bence hoş da olmuş.) Açılan her formda tartışılan veya yazılan her konuyu ciddiye almamak lazım. Ben ; :rolleyes: "arkadaşlar çok çalışıyoruz,hafta sonu tatili 3 gün olmalı" diye bir forum açsam ve bu foruma 3 az 4 gün olsa diye yanıtlar gelse bunu okuyan başka bir çalışan bu formu emsal gösterip işvereninden 3 günlük tatil isteyebilir mi? Diğer üyelerin de dikkatini form konusuna çekmek istedim.Sevgili üyeler ,ne dersiniz ;form açmak veya açılmış formları yanıtlamak ;yeni bir form konusu veya başlığı olabilir mi?
Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Merhaba ,Bugün önemli bir gelişme oldu ve yönetici işlerinin yoğunluğunu gerekçe göstererek İSTİFA ettiğini bildiren bir yazı astı.10 Şubatta olağanüstü toplantıya yapılmasını istemiş.Böylece ortaya yeni sorular çıktı.
1-Bu durumda 23 gün süren yönetimin aldığı kararlar da düşer ve geçersiz hale gelir mi?Toplantı kararları olmasa da özellikle asansörle ilgili anlaşma konusu yeni seçilecek yönetimce yeniden değerlendirilmesi gerekmez mi?Bu noktaları kmk da bulamadım.
2-Yeni farkettiğim bir nokta da 21 ocakta firma ,motor makine için tamir ve yenileme ile ilgili teklif verdiği bir yazı asmış 22 ocakta da fren tertibatının tamiri mümkün olmadığından firmalarının oluşabilecek kazalardan sorumlu olmadıklarını belirten yazı eklenmiş.Aslında aynı gün asansörün çalışması iptal edilmesi gerekmez miydi?(Hala çalışıyor)
3-Bir ihtimal 10 Şubattaki toplantıyı beklemeden (oldu bitti yaparak) karar alındı deyip ( yöneticiye yazılı itirazım olmasına rağmen) uygulamalarıdır. Bu durum usule uygun mudur?Benim yorumum asansörün çalışmasının durdurulup, 10 Şubattaki yeni yönetimin belirlenmesini bekleyip yeni gözden geçirmelerle ve gerekirse yeni bir firmayla anlaşarak uygulamanın devamıdır.
Katların kullanımına -yıpratmasına göre bedelin bölüşmesi fikrinden vazgeçtim,aslında ana sorun bu değil.
Yeni durum yeni sorular çıkardı, yakında çözülür umuyorum.
Çok teşekkürler yanıtlarınız için..
Cevap: Re: Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı
Merhaba açtığım konuları tararken bu konudaki 2008 deki son durumunu eklemediğimi farkettim( 10yıl sonra)
Yöneticinin istifasından ve benim uzun süren araştırma ve itirazlarım sonunda bir asansör firmasıyla tamiratı ve düzenli bakım yapılması suretiyle anlaşıldı, o dönem için yapılması istenen yenileme çok yüksek tutan masrafın gereksiz olduğunu ortaya çıkartmış oldum, 10 yılı aşkın süredir aynı şekilde kullanılması da haklı olduğumun kanıtıdır .
O dönemde sorularımdaki her detaya sabırla uzun uzun yazmış ilgili üyelere tekrar teşekkür ederim .
