Ev kiralarken nelere dikkat etmeliyiz?

Bu ilk mesajım olduğu için herkeze merhaba...

Hayatımda sadece 1 kere kiralık bir yerde oturdum ve dolayısı ile kira sözleşmesi yaptım. şu an kendi evimde oturuyor ve kendime ait bir iş yerinde çalışıyorum. ancak yakın zamanda bir süreliğine kiralık bir eve geçmek istiyorum. zamanında kiraladığım evde çok sorunlar yaşadım. bu sebeple yeni geçeceğim evin kira sözleşmesi ve yapmam gerekenler hakkında sizlerden yardım bekliyorum.

Sorum şu;
1- Yeni bir ev kiralayacağımız zaman neler yapmamız gerekiyor ?
2- Özellikle nelere dikkat etmemiz gerekiyor ?
3- Hangi resmi makamlardan ne gibi bilgiler ammamız gerekiyor ?

Önemli bir not vermeden geçemeyeceğim. benim çok sorun yaşadığım ilk kiralık evimdeki dönemde yaptığım her şeyi sevidğim bir avukat arkadaşıma danışarak yapmıştım. ancak buna rağmen çok sorunlar yaşamıştım. sonuçta hem o avukat arkadaşımla kötü olduk , arkadaşlığımız bozuldu , hemde ben o dönemde çok sorun yaşadım. buda bana ders oldu. bilmediğim bir şey yaparken sadece bir kişiye veya bir yere sormak değil , bir çok kişiye , bir çok yere aynı soruyu sormak gerektiği idi.
Bende artık öyle yapıyorum ve bu tip durumlarda , herkeze bir şeyler sorarak hata oranını yok etmeye çalışıyorum.

Kira sorusu size çok sıradan veya bilinen bir şey gibi gelebilir. ama siz soruya çeşitli yanıtlar verdikçe ve ben bir şeyler daha sordukça göreceksinizki bu tip kira olaylarında ne gibi hesapta olmayan durumlar ortaya çıkabiliyor. ben yaşadım , bir daha yaşamak istemiyorum...

Yardımlarınızı bekliyorum.

Bir kira sözleşmesinden çok şey bekliyorsunuz..

Alıntı:

---

c_selin rumuzlu üyeden alıntı

Bir kira sözleşmesinden çok şey bekliyorsunuz..

---

yazımı dikkatle okursanız , sadece kira sözleşmesi ile ilgili soru sormadığımı görürüsünüz. kira sözleşmesi bu işin bir parçası.
1- Yeni bir ev kiralayacağımız zaman neler yapmamız gerekiyor ?
2- Özellikle nelere dikkat etmemiz gerekiyor ?
3- Hangi resmi makamlardan ne gibi bilgiler ammamız gerekiyor ?

Alıntı:

---

sadivarol rumuzlu üyeden alıntı

yazımı dikkatle okursanız , sadece kira sözleşmesi ile ilgili soru sormadığımı görürüsünüz. kira sözleşmesi bu işin bir parçası.
1- Yeni bir ev kiralayacağımız zaman neler yapmamız gerekiyor ?
2- Özellikle nelere dikkat etmemiz gerekiyor ?
3- Hangi resmi makamlardan ne gibi bilgiler ammamız gerekiyor ?

---

Sn.sadivarol;
bir dönem internette yaptığım araştırmada bulabildiğim öneriler sanırım sizinde bildiğiniz,tekrar hatırlamanızı sağlayacaktır.Umarım faydası olur.

1. Gerçek mal sahibini araştırın
Öncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğine göre, yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var


2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan aynı mı?
gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmesi gerekir. Bu konuda da yine bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.


3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi
Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır. özellikle kiralama işi, bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediğinin rahatlıkla tespit edilebilir Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor.


4. Kira sözleşmesinin detayları
Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılması gerekir. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak. Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir. Yine, kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesi, eğer böyle bir tespit yoksa, bir mutabakat sağlanarak, bunun kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var. Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin bu depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında yarar var.


5. Kira sözleşmesini imzalarken...
Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte yarar var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının ve yapılabiliyorsa tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konmasının yararı çok önemli.


6. Kira artışının sözleşmede belirtilmesi
Star Emlak Ajansı ise son ve belki de en vurucu konu olarak, ikinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılmasının, kiracıyı mağduriyetten kurtaracağını vurguluyor. Bu konuda, eğilim İstanbul Ticaret Odası’nın özel bir endeksi iken, son yıllarda yüksek enflasyon ve Yargıtay’ın bazı birbirine zıt kararları nedeniyle, bir sonraki yıl için artış değerini tespitte ciddi bir sorun yaşanmakta. Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedelleri sonraları ciddi sorunlar yaratabiliyor. Bu nedenle, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.

(umarım link vermem site açısından bir sorun yaratmayacaktır.)
ALINTIDIR.
http://www.apartmanyoneticisi.com/po...howpage&pid=38

saygılar

Alıntı:

---

ekircali rumuzlu üyeden alıntı

Sn.sadivarol;
bir dönem internette yaptığım araştırmada bulabildiğim öneriler sanırım sizinde bildiğiniz,tekrar hatırlamanızı sağlayacaktır.Umarım faydası olur.


(umarım link vermem site açısından bir sorun yaratmayacaktır.)
ALINTIDIR.
http://www.apartmanyoneticisi.com/po...howpage&pid=38

saygılar

---

Sayın ekircali,

çok teşekkür ederim. gerçekten bilmediğim bir çok konu varmış. bu bilgiler çok faydalı oldu.

ancak herkeze faydalı olabileceğini düşündüğümden ,
yazınızda yer alan bir maddenin hukuki olarak ne ifade ettiğini sayın avukat üyelerden öğrenmek istiyorum.

5. Kira sözleşmesini imzalarken...
Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte yarar var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının ve yapılabiliyorsa tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konmasının yararı çok önemli.

sorularım;

1- noter huzurunda olması ile , emlakçıda yapılması arasındaki fark nedir ? noter huzurunda olması ne gibi artılar getirir ? emlakçıda yapılması ne gibi eksiler getirir ?

2- tapu kaydına şehr koymanın artısı nedir ? koydurmassak ne gibi zararlar görebiliriz ?

Alıntı:

---

sadivarol rumuzlu üyeden alıntı

1- noter huzurunda olması ile , emlakçıda yapılması arasındaki fark nedir ? noter huzurunda olması ne gibi artılar getirir ? emlakçıda yapılması ne gibi eksiler getirir ??

---

Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı olması geçerlilik koşulu değildir. Ancak, ispat için yazılı olması taraflara kolaylık sağlar. Ayrıca imzaların noterce tasdik edilmesi, ileride söz konusu olabilecek uyuşmazlıklarda imza inkarını önler. Ortada yazılı sözleşme bulunmazsa, davalı tarafın sözleşmeyi reddetme ya da değişik anlaşma koşulları olduğunu ileri sürme ihtimali olup, açılan davaların sonuçlanması uzun zaman alır.

Alıntı:

---

sadivarol rumuzlu üyeden alıntı

2- tapu kaydına şehr koymanın artısı nedir ? koydurmassak ne gibi zararlar görebiliriz ?

---

Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir. Böyle bir şerhin yaptırılması zorunlu değildir. Ancak şerh yaptırılırsa kiracının, kira hakkı güvence altında olur. Taşınmaz malın satılması halinde, yeni malik kiracıyı kira süresi dolmadan tahliye ettiremez. Bu şerhi taşınmaz malın maliki isteyebilir. Ancak kira sözleşmesi noterde düzenlenmiş olup da, bu sözleşmede şerhin kiracı tarafından da yaptırılabileceği belirtilmişse şerhi kiracıda yaptırabilir. Kural olarak kira şerhi için sözleşmenin noterde düzenlenmiş veya malikin imzasının noterce tasdik edilmiş olması şart değildir. Noterde düzenlenebileceği gibi taraflar arasında da düzenlenebilir. Taraflar arasında adi yazılı sözleşme varsa şerhi ancak taşınmaz malın maliki yaptırabilir


saygılar

Alıntı:

---

ekircali rumuzlu üyeden alıntı

. Ancak şerh yaptırılırsa kiracının, kira hakkı güvence altında olur. Taşınmaz malın satılması halinde, yeni malik kiracıyı kira süresi dolmadan tahliye ettiremez.

---

evet işte benim gelmek istediğim yer burası idi.
kira sözleşmenizi lütfen tapu'ya bildirin ve şehr koydurun. ama önemli bir ayrıntı var. noterde kira söşleminiz yapmadan evvel , (dikkat edin yapmadan evvel, yaptıktan sonra değil...) önce tapuya gidin. kiralayacağınız yerin tapuda her hangi bir sorunu olup olmadığını görün. ona göre söşleminizi yapın, yada yapmayın !!!

işte benim başıma geleneler(8-9 yıl önce);
hayatımda ilk defa kiralık bir eve çıkmak zorunda kalmıştım. müstakil evimi yıkıp apartman yapacaktım. çok beğendiğim bir ev buldum. esasen mal sahibi burayı satmaya karar vermiş ama bazı sorunlar(buraya dikkat!!) yüzünden şimdi kiralıyormuş. bizde ne güzel dedik. pazarlık ettik. emlakçıda sözleşme yaptık , evde tadilata başladık. evde tadilat sırasında eve birileri geldi. bilir kişi imiş. evde inceleme yaptılar gittiler. bende onlardan sorunun ne olduğu sordum. mal sahibinin borcu sebebi ile banka ile mahkemelik olduğunu ve evin değeri için bilirkişi oluşruturulduğunu anlattılar. ben dava numarası falan aldım. avukat arkadaşıma danıştım. ne yapalım dedim. bana söylediği şu oldu;
"sen korkma , satış olsa bile satıştan sonra seni 6 aydan evvel çıkaramazlar. şu bu, 1 yılı bulur. sen zaten 1 yıllığına bu eve geçtin, evin bitince buradan şıkacaksın, sorun etme..." dedi.

bizde sorun etmedik. ev icra yolu ile satıldı. satın alan kişi yine mal sahibinin bir adamı idi. mal sahibi , allem edim kallem edip arttırmaya bir şeklide kimseyi sokmayıp , kendi adamına bu evi aldırmış. nasıl olduğunu konuya yakın olanlar bilir her halde...

işte olay şimdi başlıyor;
eğer icra yolu ile ev satılmış ise ve içindeki kiracı sözlemesini tapuya kaydettirmemiş ise, veya icra mahkemesi sırasında bir şekilde mahkemeye bildirmemiş ise(kiracı nereden bilsinki bu mahkemeye kiracı olduğunu bildirmesi gerektiğini!!) , icra yolu ile evi satın alan kişi evin içindeki kiracıyı 15 gün içinde tahliye edebilir !!!!!! 15 gün. 16 değil...
yıkıp apartman yaptığınız ev henüz bitmemiş , içine geçemiyorsunuz. yeni ev bulup kiralamak (3-5 ay için) bir ton zahmet ve masraf. vs. vs...
zaten o sıralar ciddi maddi sıkıntılar içindeydim. yani hayatımın en zor dönemiydi.
ama ne yaptıysam ettim, sorunun üstesinden geldim. evi satın alan mal sahibi hemen satıp parayı cebine koymak istiyordu. evi alacak kişide evi kiracısız istiyordu. ben evi alacak kişi ile görüşüp tahliye taahüdü vs. işlemler ile evi satın almasını sağladım. o işten kurutulduk. ama bende öldüm bittim.

hiç bir suçunuz yokken , maddi sıkıntılar içindeyken , biri size gelip 15 gün içinde çıkman lazım, hemde icra yolu ile , şakası yok derse... neler hissedersiniz ? benim hissettiklerimi hissetmemek için , siz siz olun , bir yeri kiralarken ;
1- tapuya gidip durumunu öğrenin
2- tapuya kira sözleşmenizi bildirin
3- emlakçılara ve ev sahibine güvenmeyin
4- bu tip durumlarda sadece tek yerden bilgi almayın. her yere , herkese sorun. sona başınız ağrımasın.

Sn.sadivarol;
Teşekkürler.
Sizin başınıza gelenleri anlatmayı en başta yapsaydınız,
Bize önce bir deve buldurup,sonra kazma kürekle hendek kazdırmasaydınız,
deveyi kazılmış hendeğin yanına getirtip nasıl atlanılacağını öğrettirmeseydiniz,en azından işte hendek işte deve nasıl atlatırız bunu buradan diye sorsaydınızda sizin bildiklerinizden bizde faydalansaydık ne olurdu?

Ne oldu sınıfı geçtikmi?

Alıntı:

---

ekircali rumuzlu üyeden alıntı

Sn.sadivarol;
Teşekkürler.
Sizin başınıza gelenleri anlatmayı en başta yapsaydınız,
Bize önce bir deve buldurup,sonra kazma kürekle hendek kazdırmasaydınız,
deveyi kazılmış hendeğin yanına getirtip nasıl atlanılacağını öğrettirmeseydiniz,en azından işte hendek işte deve nasıl atlatırız bunu buradan diye sorsaydınızda sizin bildiklerinizden bizde faydalansaydık ne olurdu?

Ne oldu sınıfı geçtikmi?

---

sn. ekircali
bence polemiğe hiç gerek yok.
olaya yanlış pencereden bakıyorsunuz.
sizin pencernizden bakarsak, "evet , sınıfı geçtiniz".
benim penceremeden bakarsanız ;
benim amacım kendi sorunumu anlatmak değildiki... yeri geldiği için anlattım ve okuyanlar faydalansın istedim. kaç kişi bu sorunu yaşadı veya kaç kişi böyle bir sorunla karşılaşacağını biliyor?
ben zaten bu sorunun nasıl üstesinden geleceğimi yaşadıklarım ile öğrenmiştim. fakat sadece bu sorunu nasıl aşacağımı bilmek yeterlimidir ? sizin ilk mesajınızda verdiğiniz bilgiler bana yeni kiralama işlerimde faydalı olmayacakmı ? orada bir sürü benim bilmediğim ve dikkat etmem gereken bilgiler var. bunu önceki mesajımdada size teşekkür ederek bildirmiştim. dikkat etmemişsiniz her halde...
bu yazdıklarımızın tümünü okuyan insanlar faydalanmayacaklarmı ? bu forumun amacı nedir ?

Alıntı:

---

sadivarol rumuzlu üyeden alıntı

sn. ekircali
bence polemiğe hiç gerek yok.

---

:deli: :deli: :deli: :deli:

Alıntı:

---

sadivarol rumuzlu üyeden alıntı

eğer icra yolu ile ev satılmış ise ve içindeki kiracı sözlemesini tapuya kaydettirmemiş ise, veya icra mahkemesi sırasında bir şekilde mahkemeye bildirmemiş ise, icra yolu ile evi satın alan kişi evin içindeki kiracıyı 15 gün içinde tahliye edebilir !

---

İlk kez duyuyorum. Bunun yasal dayanağı nedir?

Evi iktisap eden kişi, 1 ay içinde ihtiyacı olduğuna dair ihtar çekerse 6 ay içinde tahliye davası açabilir. Bundan daha hızlı bir tahliyenin söz konusu olabileceğini hiç duymamıştım.

Alıntı:

---

merttek rumuzlu üyeden alıntı

İlk kez duyuyorum. Bunun yasal dayanağı nedir?

Evi iktisap eden kişi, 1 ay içinde ihtiyacı olduğuna dair ihtar çekerse 6 ay içinde tahliye davası açabilir. Bundan daha hızlı bir tahliyenin söz konusu olabileceğini hiç duymamıştım.

---

ben tam olarak hangi kanunun kaçıncı maddesi gibi bilgileri bilmiyorum. ama aklımda bir tek "11" diye birşey kalmış 11. maddeminidir nedir ?

ama esasen bu durum hukuken mantıklı bir durum.
siz icra yolu ile bir ev satın alıyorsunuz. ama evi boş zanndiyorsunuz. bir gidiyorsunuzki evde bir kiracı var.
evi kaptıran eski mal sahibi bu tip hileli yollara başvurarak eve hemen birilerini (yada kendini) kiracı sıfatı ile yerleştirebilir. normal durum söz konusu olsa , yani icra yolu ile satılmasa biliyorsunuz en erken 6 ay ile 1 sene arasında kiracıyı çıkartabilirsiniz. işte evi icra yolu ile kaptıran ev sahipleri bu tip hileli yollara başvuramasın diye bu tip bir kara alınmış , anladığım kadarı ile. bencede doğru bir karar. ama bu kara beni zamanında çok zor duruma düşürdü... o başka.
forumdaki hukukçu arkadaşlar bu durumun hukuki açıklamasını ve hangi madde, karar vs. olarak açıklayabilirler.
benim bilgim bu kadar.

İlgili maddeleri aktarıyorum:

MADDE 132 - Alacak bir taşınmaz ile temin edildikten sonra borçlu o taşınmaz üzerinde alacaklının rızası olmaksızın bir irtifak hakkı yahut bir taşınmaz mükellefiyeti tesis ederse bu tesis alacaklının hakkına tesir etmez ve alacaklı taşınmazın o hak ile birlikte veya o haktan âri olarak artırmağa çıkarılmasını isteyebilir.
taşınmaz haktan âri olarak satılıpta bedeli alacaklının alacağından fazla çıkarsa o hakkın takdir edilecek kıymeti ödenmek üzere bedelin fazlası hak sahibine tahsis edilir.
İpotek yapılmış olan taşınmazı borçlu alacaklının rızası olmaksızın başkasına kiraya verir ve keyfiyeti tapuya tescil ettirirse bu tescil ipotekli alacaklının hakkına tesir etmez.
Bu hüküm haczedilmiş olan taşınmazlarda da caridir.


TESCİL İÇİN TAPUYA TEBLİĞ VE ZORLA ÇIKARMA

MADDE 135 - Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için (134) üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır.

Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.


Açıklamak gerekirse; 135.maddenin uygulanmaması için kira sözleşmesinin, ipoteğin tesis edildiği tarihten önce ve resmi şekilde (noterde onaylanmak suretiyle) yapılmış olması şartı aranacaktır.

Kira kontratı noter huzurunda yapılmadıysa, ancak ödenen aidat makbuzlarında yazan isimden vs. kiracılık akdinin 3-4 yıldır sürdüğü, yani haciz konmadan çok önce başladığının ispatı mümkün olmaz mı?

Kötü niyetli bir ev sahibi bu maddeyi kullanarak çok rahatlıkla kiracıyı tahliye ettirebilir anladığım kadarıyla. Muvazaalı bir işlemle birisine borçlanır, alacaklı taraf haciz koydurup sattırır, (ve satın alır) ardından 15 gün içinde tahliye.