Dış cephe sıvası ve boyası

15 daire ve 10 dükkanın bulunduğu apartmanın yöneticisiyim.Bu akşamki toplantıda 10 daire sahibi ve 5 dükkan sahibinin katılımıyla dış cephenin kötü durumda olduğu ve acilen sıva ile boyanın yapılması gerektiği kararını aldık. Bu karar dış cephenin sıva ve boyası için yeterli midir?(Dış cephe gerçekten kötü durumda.)
Bu karara katılmak istemeyen kat malikleri için hukuki yönden ne gibi önlemler alınabilir?
Böyle güzel bir site için tüm hukukçu ve hukuk severlere saygılarımı ve teşekkürlerimi sunarım.

Sayın alikara,
Forumu biraz araştırırsanız sorunuzun cevabını aynıyla bulursunuz.
Buna rağmen aklınıza takılan olursa sorabilirsiniz.

Esenlikler,

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre;
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.

Toplantı yeter sayısı olan kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplantı yapılmışsa karar geçerlidir ve bu karar toplantıya katılmayanlar dahil bütün kat maliklerini bağlar.15 kişi ile sayı bakımından yeter sayı sağlanmış bulunmakla beraber, arsa payı bakımından da çoğunluk sağlandıysa toplantıda alınan kararlar geçerlidir.

Yine aynı kanuna göre; Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

İlginiz için çok teşekkür ederim.
Benim kafamı karıştıran apartman yönetim planımızda da bulunan "Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça; anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde,bubölüm maliklerinin ortak rızalarıyla , anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir." maddesidir.
Saygılarımı sunarım.

Alıntı:

---

alikarakara rumuzlu üyeden alıntı

İlginiz için çok teşekkür ederim.
Benim kafamı karıştıran apartman yönetim planımızda da bulunan "Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça; anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde,bubölüm maliklerinin ortak rızalarıyla , anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir." maddesidir.
Saygılarımı sunarım.

---

Bu hüküm sizin toplantınızla alakalı değil. Başak Şahin'in dediği gibi, çoğunluk sağlamışsınız belirttiğiniz rakamlara göre büyük ihtimalle arsa payı çoğunluğu da vardır sanırım. İşe başlayabilirsiniz.Kolay gelsin!

Sayın alikarakara,

Bu herşeyi değiştirir.
Yönetim planındaki madde esastır. Yani oybirliği ile alınmış bir karar olmadan yapamazsınız.

Esenlikler,

Değerli cevaplarınız için çok teşekkür ederim.
Sayın Kemal Asım MANSUROĞLU, oybirliği derken tüm daire sahiplerini kastediyorsunuz değil mi?(Eğer öyleyse yapacak bir şeyimiz kalmıyor.Bir apartman sakini iletişime tamamen kapalı.)
Ayrıca belediyenin bu konuda herhangi bir baskısı olabilir mi?(binanın dış görünüşünün çirkinliği vs.)
Saygılarımla.

Sayın alikarakara,
Yönetim planınızdaki madde çok açık.
Tüm kat maliklerinden kasıt, mesken veya işyeri ayırımı yapmaksızın tüm maliklerdir.
Daha kolay bir yol ise, yönetim planında değişiklik yapmaktır.
Bunun içinse tüm kat maliklerinin 5/4 ünün rızası gerekir.
Bu sayı yasanın emredici hükümlerinden olup mutlaktır.
Değişiklik, toplantı usullerine göre yapılacak kat malikleri kurulunda görüşülerek yapılır ve değişiklik kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir.
sözkonusu tescil kütüğün beyanlar hanesinde gösterilmek sureti ile yapılır.
Değişiklik, önceden tescilli olan yönetim planına da işlenir.

Esenlikler,

Aşağıda kısaca bir Yargıtay Kararını yazacağım. Bu karar, ne yapmanız gerektiği konusunda size fikir verecektir.
"... kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını, titizlikle korumaya mecbur olup, bu bağlamda taşınmazın üzerindeki anayapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bulunduğunun fennen saptandığı durumlarda bütün kat maliklerinin muvafakatı olmasa dahi, bunlardan birisinin, güçlendirmenin yapılmasını diğer kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığı ile hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir."Y 18. HD E. 2002/9327, K. 2002/10816, T. 5.11.2002

Alıntı:

---

Av.Esin Kılıç Erdoğan rumuzlu üyeden alıntı

Aşağıda kısaca bir Yargıtay Kararını yazacağım. Bu karar, ne yapmanız gerektiği konusunda size fikir verecektir.
"... kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını, titizlikle korumaya mecbur olup, bu bağlamda taşınmazın üzerindeki anayapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bulunduğunun fennen saptandığı durumlarda bütün kat maliklerinin muvafakatı olmasa dahi, bunlardan birisinin, güçlendirmenin yapılmasını diğer kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığı ile hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir."Y 18. HD E. 2002/9327, K. 2002/10816, T. 5.11.2002

---

Sözkonusu Yargıtay Kararının konumuzla doğrudan ilgili olmadığını düşünüyorum.
Şöyle ki :
Bu kararda yönetim planından hiç sözedilmemektedir. Demek ki konu yönetim planı olmayan veya yönetim planında ilgili husuta madde bulunmayan bir bina ile ilgili olarak genel yasa ve uygulamalara göre ele alınmıştır..
Anayapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bizim olayımızda sözkonusu değildir. (olsa bu kadar önemli husus dile getirilirdi)
Diğer ifade ise 42. madde kapsamındaki faydalı değişikliği vurgulamaktadır.
K.M.K. madde 19 da kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını, titizlikle korumaya mecburdurlar ifadesi
(Değişik: 13.04/1983-2814/8 md.) Kat malkilerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrı menkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz………ifadesi ile devam etmekte olup,
Bu hususlar uygulamada K.M.K.madde 42 ile karıştırılmakta ve çatışmaya sebep olmaktadır.
Zira madde19 da tüm kat malkilerinin oy birliği gerekirken, çok benzer konuları kapsayan madde 42 de oy çokluğu yeterli görülmektedir.
Sözkonusu Yargıtay Kararı bu çelişkiye açıklık getirir mahiyettedir.
Yönetim planında açıkça madde bulunan böyle bir hususta (yasaya aykırılık olmadığı sürece) Yönetim Planı hilafında karar alınamaz, alınsa da geçerli olmaz.

YARGITAY KARARI :
Ortak yerlerden elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin yapılması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri kararı yeterli sayan 634 sayılı kanunun 42. maddesinden farklı olarak, yönetim planında getirilen oybirliği ile karar alınması kuralı geçerlidir.
(Y.18H.D.,02.10.2000 T., 2000/7792 E., 2000/9818K.)

Esenlikler,

Sayın alikarakara,
Bahsettiğiniz yönetim planı maddesinin demek istediği; "Kat maliklerinden herhangi birinin, yönetim planı kararı olmadan, kendi isteğiyle ortak bölümlerin bir yerinde boya,badana,inşaat,onarım vs. yaptıramayacağıdır.Bunun gibi,kendi bağımsız bölümünde de ana gayrimenkule zarar verecek işler yapamaz. Örneğin kolon, kiriş kırmak gibi. " Yani burada kastedilen, ana gayrimenkulde onarım, tadilat türünden bir iş yapılacaksa, buna bütün kat maliklerinin rıza göstermesi gerektiği değil, kat maliklerinin bu işlerde keyfi hareket edememesidir. Bu hüküm Kat Mülkiyeti Kanunu 19. maddesinin 2. fıkrasında da yer almaktadır.

Yeterli çoğunlukla karar almışsanız, bir engel yoktur.

Değerli arkadaşlar,
Tekrar ediyorum. Yönetim planına uymak zorunludur.
Yönetim planındaki "Kat maliklerinden herhangi birinin" ifadesi sadece bir kişiyi vurgulamaz.
Kat maliklerinden herhangi birinin ifadesi
Kat maliklerinden herhangi beşinin
Kat maliklerinden herhangi onunun
veya kat maliklerinin şu kadarının ifadesinden farklı değildir.
İster biri, isterse çoğunluğu yönetim planında bahsedildiği gibi,
Tüm kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar olmadan,
boya, badana, sıva vs. yapamaz diye düşünüyorum.....

Esenlikler,

Yönetim planı tüm kat malikleri ve onların haleflerini BAĞLAYICI bir SÖZLEŞMEDİR. Değişmesi için de tüm kat maliklerinin 3/5 nin talebi gerekir. Bunun dışında tüm malikler yönetim planındaki vecibelere uymak zorundadır.

Alıntı:

---

Kemal Asım Mansuroğlu rumuzlu üyeden alıntı

konu yönetim planı olmayan veya yönetim planında ilgili husuta madde bulunmayan bir bina

---

Yönetim planı olmayan bina yoktur. Tapu siciline kayıtları bile yapılamaz.

Yönetim planı kat mülkiyetli veya kat irtifaklı gayrimenkullerin olmazsa olmazıdır. Yönetim planlarının tapuya tescili de zorunludur.

Yukarıda yönetim planının bağlayıcı olduğu hususunu ek bir bilgi olarak verdim. Ancak yanlış anlaşılmaya mahal vermemek için yorumum şudur;

Foruma yazılan yönetim planındaki maddenin ANAGAYRIMENKULÜN TOPTAN boyanması ile ilişkisi yok. Bu madde "kat maliklerine" keyfi ve bağımsız olarak bir yere veya bölüme işlem yapamazsın diyor, binanın toptan boyanması ile ilgili değil. Örnek, koridora kulübe yapamazsın, kendi koridorunu kırmızıya boyayamazsın ...

Şayet yönetim planında ANAGAYRIMENKULÜN bakımı, onarımı ile ilgili bir düzenleme var ise ona bakılır. Yok ise Sayın Başak Şahin'in de belirttiği üzere, genel kurulda karar verilir. Tekrar ediyorum sayın üyemiz tarafından eklenen yönetim planı maddesi binanın boyanması ile ilgili değildir. Zaten dikkat ederseniz yönetim planındaki madde "kat malikleri..." kelimesiyle başlıyor. Genel kurul veya yönetim demiyor. Bu madde aslında kat maliklerinin özen borcunu ifade etmekte. Anagayrimenkulün korunması ve bakımı ise çok farklı.

Sayın ilgililer,
Yönetim planı elimizde ancak binanın yapıldığı tarihte(1983) hazırlandığı için bina bölüm bölüm üç kişinin üzerine görünüyor(toplam 15 daire 10 dükkan).Sonunda da sadece bir kişinin imzası var.Dairelerin çoğu el değiştirmiş durumda.
Birinci çözüm yolu olarak yeni yönetim planı oluşturup söz konusu madde yerine -yarıdan bir fazla çoğunluk ile dış cephe sıva ve boyası yapılabilir- yazmayı düşünüyorum.Fakat KMK nda da aynı madde var.
İkinci olarak Belediyeye rica edip apartmana, çevreye görüntü kirliliği verdiği gerekçesi ile yazı yazmalarını istemek.
İnanın kafam iyice karıştı.
Saygılarımı sunarım.

Sayın alikarakara;
Kara kara düşünmenize gerek yok, o maddenin sizin binanın boyanması ile ilgili kararınızla bir alakası yok. Arsa payı çoğunluğunu da toplantıda sağlamışsanız gönül rahatlığıyla boyayabilirsiniz.

Alıntı:

---

Av.Duygu Tekay rumuzlu üyeden alıntı

Yönetim planı olmayan bina yoktur. Tapu siciline kayıtları bile yapılamaz.

---

Aşağıdaki açıklama Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tetkik Hakimi T. Murat Pulak'ın
Kat Mülkiyeti Kanunu / YÖNETİM PLANI YOKLUĞU başlıklı açıklamasından aynen aktarılmıştır.

"K.M.K. nun 12 ve 14. maddeleri gereğince bir taşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken, Yönetim Planı yapılıp tapuya tescil ettirilmesi gerekli ise de herhangi bir sebeple yönetim planı yapılmadan da kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş olabilir.
Böyle bir durumda ise taşınmazın Yönetim Planı yoktur."
Ayrıca :

YARGITAY KARARI :
Kat irtifaklı anataşınmazda, yönetim Planının bulunmaması kat irtifakı hükümlerinin uygulanmasına engel değildir.
............
(Y. 18 H.D., 30.04.1998 T ., 1998/2574 E., 1998/4626 K.)

YARGITAY KARARI :
Yönetim Planının yapılmamış olması, geçerliliğini yitirmiş olan irtifak hakkı sözleşmesinin uygulanmasını gerektirmez.

Pratikte de bildiğim o kadar çok Yönetim Planı olmayan taşınmaz var ki...

Esenlikler,

Dış cephe boyası ve apartman ortak giderlerinin arsa payına göre mi yoksa eşit olarak mı bölüneceğini öğrenmek istiyorum.

Not: Yakıt parası ve bu güne kadar yapılan apartman masrafları arsa payına göre yapılmıştır.

Teşekkürler.

Sayın tugrul coşer,

Yönetim planında başkaca madde yoksa, arsa payına göre.

Esenlikler,

Alıntı:

---

alikarakara rumuzlu üyeden alıntı

İlginiz için çok teşekkür ederim.
Benim kafamı karıştıran apartman yönetim planımızda da bulunan "Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça; anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. ,,,

---

Yönetim planına neden takıldınız? Binanın dış cephe rengini mi değiştirmek istiyorsunuz? Zaten bu yukarıda yazılan bölüm kat mülkiyeti kanununun ilgili maddesi; yönetim planına oradan kopyalanmış. Yönetim planında yazılmasına gerek bile yok.

Binanın sahipi kat malikleri olasada Bina'nın Tasarımını değiştirmek icin mimar'dan izin alınması gerekir. Her onune gelen her değisikligi yaptıgı bilim ve sanatsal gercekler gorulmedigi icin kentlerimiz her gecen cirkinlesmektedir.

Sayın K.asım Mansuroğlu ve Başak Şahinin dikkatine.
Aynı parsel içinde 6 blok bulunmaktadır.Site K.M.toplantısında tüm blokların mantolanması ve boyanması ile ilgili karar alınmıştır.Site 188 arsa paylıdır.yönetim planında tadilat ve ilaveler için k.m.kurulunun oybirliği gerekir diyor bu durumda 1- yasanın ek-3c maddesine göre ilgili blok kat maliklerinin karar alması
gerekmezmi.
2- 6 bloktan 2 blok kat malikleri (boyaları iyi durumda olduğundan )
bu karara karşı çıkmaktayız.K.M toplantısına katılınmadığı için gönderilen K.M
toplantı kararlarına süresi içinde iadeli posta ile itiraz etmişlerdir.Ancak yönetim
icra takibi başlatmıştır.itiraz edildi.
3- Site K.M kurulu tutanağında boya hariç diğer tüm maddeler oybirliği ile
boya ise oy çokluğu ile kabul edildi denmiştir.toplantıya 96 K.Maliki katıldı denmiştir.yarıdan bir fazla 95 oy açıkça yazılmamıştır.
4-genel kurul kararları deftere yazılması şart değilmidir.Daha sonra düzenlenen tutanağın deftere yapıştırılması yasalmıdır.