1/2 ortak hisseli fiziken de bölünmüş iki dükkanda tapu ayrıma

iyi günler,

Tamamı babama ait olan 400 m2 dükkan 25 sene önce %50si ihtiyaç sebebiyle satılmıştı. Satışından sonra 400 m2 dükkan araya duvar çekilerek fiziken de ayrılıp iki farklı dükkana dönüştü. Bölünen dükkanlardan birine 39/A olarak ayrı bir kapı numarası alınıp müstakil elektrik ve su aboneliği yapılıp bu zamana kadar bu şekilde kullanıldı. Babamın satış yaptığı hissedar kendi dükkanında ticaretini yapıyor, babamın da kendi kiracısı var ve o da ticaretini yapıyor. Ancak bu günlerde babamın 1/2 hissedarı kendi payını satmak için emlakçıya vermiş. Tesadüfen bir tanıdığımız müşteri olmuş ancak hisseli olduğunu duyunca diğer ortağın babam olduğunu öğrenmiş. Emlakçı tanıdığımıza satılan dükkanı alınca izaley-i şuyu davası açıp yan dükkanı da alıp kendi dükkanına katabilirsin eğer almayacak olursan alıp bu şekilde yapacak müşterim haber bekliyor demir. Satılan tarafı almayı maddi açıdan bizi zorlayacağı için düşünmüyoruz. Babama ait olan dükkanı kurtarmak adına tapu ayırma davası açsak ne gibi senaryolarla karşılaşırız.

Teşekkür ederim.

Ayıramamak gibi tek bir senaryo finaliyle karşılaşırsınız.

Hisseli yer kafanıza göre ayırabileceğiniz bir şey değil.Nadir durumlarla (evvelinde tapu da ikiye ayrılabileceği ona göre parsellendiği bazı belediyelerdeki araziler) olabilir bir şey bu.Öyle olmasa zaten hisseli tapu diye bir şey kalmazdı çünkü tek tapu çok değerli hisseliye göre herkes tek tapu yapardı yerini ancak bu nadir olan bir şey zaman zaman arsalar için.Belediyeden sorgulamanızı tavsiye ederim.Ancak sizin oraya ortak olarak ön alım(şufa) hakkınız var.Eğer sizin bilginiz haricinde birine satış olursa şufa hakkınızı kullanarak tapuda gösterilen rayiç bedel ödenerek 3. kişiden mahekeme kararıyla siz alabilirsiniz.Eğer satışta vergi kaçırmak amacıyla satış bedelini düşük gösterir az harç ödeyim derlerse bahsi geçen yeri çok daha uyguna siz alabilirsiniz.Kolay gelsin.

Engin Bey cevabınız için teşekkürler, peki diğer hisse sahibi ile babam arasında rıza-i taksim sözleşmesi yapılsa ileriki bir zamanda diğer ortağın hissesini satın alacak şahsın izaleyi şuyu yapmasının önüne geçilmiş olur mu? yani rıza-i taksim sözleşmesi ile müşterek mülkiyet ilişkisi ortadan kalkmış mı oluyor?

Hisseli tapu sahipleri kendi aralarında toplanarak, kimin hangi bölgenin sahibi olduğuna karar verebilmekte, yapılan anlaşmanın sonuçları ise tarafların ortak kararı ile yazılı bir belgeye de dökülebilmektedir.Tarafların yer ayrımında imzaladıkları sözleşme rızai taksim sözleşmesidir ve sadece o tarafları bağlar. Aslında gerçek tapu kayıtlarında hala hisseli tapudur ve hissesini satmak isteyen hissedar önce diğer hissedar(lar)a teklif eder, diğer hissedar(lar) satın almak istemezse, dilediği herhangi birine satabilir. Rıza i taksim sözleşmesi bu işleme engel olmaz.

Bu dükkan eğer bir bina altında değil, müstakil yapı şeklinde ise,
proje değişikliği yapılarak belediyeden ruhsat alınarak yapılabilir.
Bir bina altında ise, proje değişikliği ve tüm kat maliklerinin eksiksiz kabulu ile 2 ayrı dükkan yapılabilir.

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Hisseli tapu sahipleri kendi aralarında toplanarak, kimin hangi bölgenin sahibi olduğuna karar verebilmekte, yapılan anlaşmanın sonuçları ise tarafların ortak kararı ile yazılı bir belgeye de dökülebilmektedir. Tarafların yer ayrımında imzaladıkları sözleşme rızai taksim sözleşmesidir ve sadece o tarafları bağlar. Aslında gerçek tapu kayıtlarında hala hisseli tapudur ve hissesini satmak isteyen hissedar önce diğer hissedar(lar)a teklif eder, diğer hissedar(lar) satın almak istemezse, dilediği herhangi birine satabilir. Rıza i taksim sözleşmesi bu işleme engel olmaz.

---

Erdoğan Bey teşekkürler, rızai taksim sözleşmesi yüzde elli hisseli iki hisse sahibinden biri satış yaptığında yeni satın alan şahsın izaleyi şuyu davası açmasına/açamamasına etkisi olur mu?

Herhangi bir sebeple ( satış veya miras yoluyla ) yeni sahip olan kişinin ortaklığı sonlandırma davası açma hakkı her zaman vardır, rıza i taksim sözleşmesi sadece o sözleşmeye imza atan kişilerin ortak olan şeyi kullanım şeklini kendi aralarında belirlemesidir.

teşekkürler, yeterince açıklayıcı oldu, önceki sorumun da cevabını almış oldum.

- - - Güncellendi - - -

Erdoğan Bey, Bir Hukuk Fakültesine ait yüksek lisans bitirme tezinden alıntı yapıyorum;

Kanunumuz, müşterek mülkiyet sona erdiren özel bir sebebi daha hükme bağlamıştır. Medeni Kanun Madde 627. ve 628. maddeleri "taksim" diye adlandırdığımız bu özel sebebi düzenlemektedir (Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 136)

Ortaklığa son verilmesindeki nihai gaye, paydaşların müşterek mülkiyet sıfatından müstakil hak sahibi durumuna geçmeleridir. (Aybay, Aydın, Müşterek Mülkiyette Taksim, İstanbul 1966, s.7)

Taksim, müşterek mülkiyet ilişkisinin ya tarafların aralarında anlaşarak yaptıkları rızai bir işlemle, ya da mahkeme kararı ile sona erdirilmesidir. Her paydaş, taksim işlemi ile; müşterek eşya parçalara bölünmeye müsait ise payını bölünerek aynen değilse, satılarak bedelini nakden alır ve böylece toplu mülkiyetten ferdi mülkiyet ilişkisine geçilmiş olur (Gürsoy/Eren/Cansel, Türk Eşya Hukuku, 2. Bakı, Ankara 1984, s.420)

Özetle; müşterek maliklerin aralarında anlaşarak yaptıkları taksime "rızai taksim", mahkeme kararıyla yapılan taksime de "kazai taksim" adı verilmektedir. Yenilik doğuran bir hak olarak kabul edilen taksim hakkı, tek başına kullanılmakla müşterek mülkiyet ilişkisini sona erdirmez. Öteki paydaşlar için taksimi gerçekleştirme borcunu doğurur. Taksim yapıldıktan sonra ise müşterek mülkiyet ilişkisi tamamen ortadan kalkacaktır (Gürsoy/Eren/Cansel, s.422; Akipek II, s.38; Oğuzman/Seliçi, s.294; Aybay/Hatemi, Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1981, s.150)


sondaki; rızai taksim her iki taraf arasındaki müşterek mülkiyet ilişkisini ortadan tamamen kaldırır cümlesinden hareketle satış ve veraset yoluyla rızai taksim devam eder anlamı çıkmaz mı acaba?

Yan yana kayıtlı 2 dükkan vardır örneğin numaraları 39/A ve 39/B , ,
biri 190mt2 dir tapu kayıtlarında diğeri 210mt 2 sir, yada ikisi de aynı alana sahiptir ama biri köşedir diğeri içerdedir vs.
Her 2 dükkan da 2 kardeşe babalarından miras kalmıştır, tapuda her iki dükkanda da hissedar olarak Ahmet 1/2 ve Mehmet 1/2 diye kayıtlıdır, yani A dükkanın yarısı ve B dükkanın ayrısı Ahmet in , diğer yarıları da Mehmet in.
Neresi kime aittir belli değil resmi olarak.
Ahmet le Mehmet kendi aralarında bir paylaşma sözleşmesi yaparlar kullanımları için.
Ahmet A dükkanı kullanmaya başlar işyeri olarak, Mehmet B dükkanını kiraya verir, bu konuda anlaşmışlar , bu şekilde taksime rıza göstermiştir her ikisi de, ama tapu kayıtlarında hala A ve B dükkanı her ikisi adına kayıtlıdır.
Bir zaman sonra Mehmet B dükkanını kiracısına satmaya karar verdiğinde öncelikle Ahmet e satın almasını teklif etmesi gerekir resmi kanallarla . Ahmet satın almayacağını belirtirse aynı resmi kanalla, Mehmet kendi hissesini satar B dükkanındaki ( aynı şekilde A dükkanındaki hissesini de satabilir çünkü ortak hissedardır)
. Sonuç olarak düllanı satın alan kiracı K , A dükkan sahibine gidip ;
ben bu dükkanın yarısının sahibiyim ve seninle ortak istemiyorum ya bana hisseni sat yada benim hissemi satın al bu işi bitirelim deme hakkına sahiptir her zaman. ( Mehmet in rızası Mehmet varken geçerliydi ve Ahmet le Mehmet i bağlar, artık Mehmet yok, geçerli bir kullanım takisimi sözleşmesi de kalmamış demektir).
Ya da boyle bir durum olsaydı, Ahmet B dükkanındaki hissesini Mehmet e devrederdi, Mehmet te A dükkanındaki hissesini Ahmet e devrederdi hiç bir sorun olmazdı zaten.
Sizin durumunuzda resmi kayıtlarda A ve B dükkanı yok anladığım , tek bir dükkan var ve sonradan kayıt dışı olarak bölünmüş, o şekilde kullanılmaya başlanmış.
Yapılacak bir rızai taksim sözleşmesi tapudaki vasfı değiştirmediğinden, her 2 hissedardan herhangi biri herhangi bir anda izale i şuyu davası açma hakkını kullanabilir.
A

Erdoğan Bey çok teşekkürler size zahmet veriyorum ama şöyle bir sorum olacak;

tapuda dediğiniz gibi tek dükkan görünen ama fiziki olarak ayrılmış ve biri satılmış, alan kişi tarafından müstakil olarak işletilmekte. Bu iki dükkan mimari olarak müstakil yapı şeklinde yani bir apartman veya site altında bulunmamakta olup belediyeden tapunun müstakil tapuya çevrilmesi için görüştüğümüzde mimari proje müellifi tarafından mimari projesinin tadil edilmesi ve ruhsatların yenilenmesi gerektiğini belirttiler.

Proje müellifi mimar ile görüştük kendisi de yapının yaklaşık 40 yıllık olduğundan mimari proje tadilatı sırasında karot alınması vb. süreçlerde belediyeden sorun çıkarabilecekleri ve ruhsat verilemeyebileceği yada neredeyse sıfır inşaat ruhsatına yakın çok büyük masraf çıkabileceği ifade edilince mimari proje tadilatı ve ruhsat yenileme yapılmadan rızai taksim sözleşmesi yapılarak bu sözleşmeyi tapuya tescil ettirip müşterek mülkiyetten müstakil mülkiyete geçiş yapabilir miyiz?

Proje tadilatı olmadan o isteğinizi gerçekleştirebilmenizin bir yolu yok.