%50 Hisseli Dükkanda Kiracı ile Anlaşmazlık

İyi çalışmalar,

Babamın vefatından dolayı amcam ile 1/2 hisseli olan dükkanı bana intikal etti. Dükkanda 10 seneden beri aynı kiraci var. Dükkan, çok işlek bir cadde üzerinde ve maddi değeri yüksek. Kiracı babam ile arasını çok iyi tutarak, senelerce dükkanda ederinin yarı fiyatına oturmayı başarmış. Diğer hissedar olan amcam ise babam ile muhatap olmak istemediğinden ve paraya fazla ihtiyacı olmadığından o da kira artışı ile ilgilenmemiş.

Kiracı ile görüşüp, artık eski devrin kapandığını, normal şartlarda kira bedeli ne ise ona yakın bir fiyatta oturması gerektiğini belirttim. O da kiranin az olduğunu kabul etti ama benim istediğim fiyatı da veremeyeceğini belirtti. Bu arada kiracılık döneminde bizim dükkana 3-4 dükkan ileride 1 milyon tl'ye dükkan satın almış bu kiracımız. Kiracı dün amcamla görüşüp, durumunun çok kötü olduğunu, eğer biz istersek dükkandan çıkabileceğini ama çıkarsa yerine kiracı bulunamayacağını esnafın durumunun çok kötü olduğunu belirterek, amcamı korkutmuş. Amcam da neredeyse zam yapmadan devam etmesine razı olmuş, adam yaşlı seksen küsür yaşında zor yürüyor, piyasadan ve ticaretten artik bi' haber. Altı ay sonra rahmetli babam ile yapılan sözleşme sona eriyor. O kiracının kalıp gitmesi benim umrumda değil açıkçası. Sizce o hangi yolu izlemem gerekir.

1-) Amcam benim imzam olmadan, sözleşme düzenleyip kiracının kalmasını sağlayabilir mi ? Bu sözleşme geçerli olur mu ?

2-) Benim kendi payım için kira artışı isteme hakkım var mıdır ?

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. "
(TBK 347) Yani kira sözleşmesinin süresi doldu, sözleşmeyi yenilemezsek kiracı çıkarabiliriz diye bir şey yok.
Ancak, 10 yılını dolduran kiracıyı 11. yıl dolmadan en az 3 ay önce ihtar çekmek koşuluyla çıkarabilirsiniz.

Bugünkü ekonomik durumu da göz önüne alınca kiracının yapabileceği maksimum zam oranına ikna ederek o kiracıyla devam etmek en mantıklısı.

Alıntı:

---

Yusuf Selçuk ATEŞKAN rumuzlu üyeden alıntı

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. "
(TBK 347) Yani kira sözleşmesinin süresi doldu, sözleşmeyi yenilemezsek kiracı çıkarabiliriz diye bir şey yok.
Ancak, 10 yılını dolduran kiracıyı 11. yıl dolmadan en az 3 ay önce ihtar çekmek koşuluyla çıkarabilirsiniz.

Bugünkü ekonomik durumu da göz önüne alınca kiracının yapabileceği maksimum zam oranına ikna ederek o kiracıyla devam etmek en mantıklısı.

---

Cevap için teşekkürler, 1/2 hissem olan yerde tek başına ihtar çekip çıkarma hakkına sahip miyim ?

Bunun için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir. Amcanız yüzde 50, siz yüzde 50 hisseye sahipseniz, pay ve paydaş eşitliği var.

Bu durumda TMK 691 gereği mahkemeye başvurarak hakimden hakkaniyete uygun bir karar vermesini; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atamasını talep edebilirsiniz.

İhtar 10 yıl dolduktan sonra ve 11. yıl dolmadan en az 3 ay önce, 12. yıl için kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini bildirmek için çekilirse tahliye bakımından anlam ifade eder.

10. yıl dolmadan çekilen ihtar anlam ifade etmez.
10. yıl dolduktan sonra çekilen ihtarın üzerine 3 ay eklediğinizde elde ettiğiniz tarihin içinde bulunduğu kira döneminden bir sonraki dönem için anlam ifade eder.

Bu ihtarı amcanızla birlikte çekmeniz gerekir.

Alıntı:

---

HernanCrespo rumuzlu üyeden alıntı

Cevap için teşekkürler, 1/2 hissem olan yerde tek başına ihtar çekip çıkarma hakkına sahip miyim ?

---

ilk sözleşme 2006 yılına ait, 10. yıl dolmuş görünüyor. Konudan anladığım şu; nasil ben tek başıma ihtarname gönderemiyorsam, amcamın da tek başına imzaladığı kontrat geçersiz olur.

Alıntı:

---

HernanCrespo rumuzlu üyeden alıntı

ilk sözleşme 2006 yılına ait, 10. yıl dolmuş görünüyor. Konudan anladığım şu; nasil ben tek başıma ihtarname gönderemiyorsam, amcamın da tek başına imzaladığı kontrat geçersiz olur.

---

Amcanızın bundan sonra imzalayacağı kontrat geçersiz olur.
Ancak kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez. Sizin de ifade ettiğiniz gibi 2006 yılından beri devam eden bir kira sözleşmesi var. Bu yazılı sözleşme bir şekilde ortadan kaldırılsa bile 10 yılı aşkın süredir tahsil ettiğiniz kira var.
Kirayı bir kez bile kabul etmekle sözleşme kurulmuş olur.

Yani kiracının amcanıza yeniden bir sözleşme imzalatması gereksiz.

10 yılın dolması nedeniyle ihtar hakkınızı birlikte kullanmazsanız sözleşme kiracı kendisi çıkmadıkça ilelebet devam eder.

Alıntı:

---

Yusuf Selçuk ATEŞKAN rumuzlu üyeden alıntı

10 yılın dolması nedeniyle ihtar hakkınızı birlikte kullanmazsanız sözleşme kiracı kendisi çıkmadıkça ilelebet devam eder.

---

Bu kısmı tam anlamadım, ilelebet derken ?

Pay ve paydaş çoğunluğuna sahip olarak çıkarma yönünde ihtar çekmezseniz, pay ve paydaş eşitliği halinde mahkemede yönetim için kayyum yetkisi almazsanız, kiracı kendisi çıkacağını bildirene kadar kira sözleşmesi birer yıllık sürelerle kendiliğinden yenilenir. Kiracı vefat ettiğinde mirasçılar aynı işi devam ettiriyorsa, mirasçıları da halef olarak kira sözleşmesine taraf olurlar. Kiracı ve o öldükten sonra mirasçıları kirasını düzenli ödedikçe bu böyle ilelebet devam eder.

Alıntı:

---

Yusuf Selçuk ATEŞKAN rumuzlu üyeden alıntı

Pay ve paydaş çoğunluğuna sahip olarak çıkarma yönünde ihtar çekmezseniz, pay ve paydaş eşitliği halinde mahkemede yönetim için kayyum yetkisi almazsanız, kiracı kendisi çıkacağını bildirene kadar kira sözleşmesi birer yıllık sürelerle kendiliğinden yenilenir. Kiracı vefat ettiğinde mirasçılar aynı işi devam ettiriyorsa, mirasçıları da halef olarak kira sözleşmesine taraf olurlar. Kiracı ve o öldükten sonra mirasçıları kirasını düzenli ödedikçe bu böyle ilelebet devam eder.

---

Tek başıma ihtarname çekemiyorum,

Sözleşmeye imza dahi atmasam bile, sözleşme bu koşullarda devam edecek,

Kayyum yetkisi almakta etik olmaz amcama karşı,

Sanırım en mantıklısı kendi payım için kira artış davası açmak olacak.

Kira artışı için açacağınız kira tespit davası için de pay ve paydaş çoğunluğu gerekir.
Tek başına yapabileceğiniz tek şey, kiracı sizin payınıza düşen kirasını ödemez veya eksik öderse, ödenmeyen kısım için icra takibi yapmak ve alacağınızı tahsildir.
Bu durumda temerrüt oluşsa dahi tek başınıza temerrüt nedeniyle tahliye davası açamazsınız.

(Daha doğru bir ifadeyle, bütün bu davaları açmasına açarsınız ama reddedilir, kaybedersiniz.)

Alıntı:

---

Yusuf Selçuk ATEŞKAN rumuzlu üyeden alıntı

Kira artışı için açacağınız kira tespit davası için de pay ve paydaş çoğunluğu gerekir.
Tek başına yapabileceğiniz tek şey, kiracı sizin payınıza düşen kirasını ödemez veya eksik öderse, ödenmeyen kısım için icra takibi yapmak ve alacağınızı tahsildir.
Bu durumda temerrüt oluşsa dahi tek başınıza temerrüt nedeniyle tahliye davası açamazsınız.

(Daha doğru bir ifadeyle, bütün bu davaları açmasına açarsınız ama reddedilir, kaybedersiniz.)

---

Size göre benim yapabileceğim en mantıklı hareket ne olur ? Amcamı ikna etmekten başka bir seçenek görünmüyor sanırım.

İlk mesajımda en mantıklısını söylemiştim:

Alıntı:

---

Yusuf Selçuk ATEŞKAN rumuzlu üyeden alıntı

Bugünkü ekonomik durumu da göz önüne alınca kiracının yapabileceği maksimum zam oranına ikna ederek o kiracıyla devam etmek en mantıklısı.

---

Alıntı:

---

Yusuf Selçuk ATEŞKAN rumuzlu üyeden alıntı

İlk mesajımda en mantıklısını söylemiştim:

---

Dükkanın gerçek kira bedeli 6000 TL, kiracının 4000TL'den 1 kuruş dahi fazla veremem beyanatı var. Şu an 3500'e oturuyor.

Son iki yıldır yaşanan ekonomik kriz nedeniyle pek çok kişi kirasını ödeyemez hale geldi.
Eskiden büyük hava paraları verilerek zor bulunan dükkanlar şimdi boş kalıyor.

4000-4500 tutturabildiğinize razı olun.
Amcanız da hayat tecrübesiyle bu kiracı çıksa bile 6000'den kiracı bulunamayacağını, bulunsa bile 3 ay sonra ödeyemez duruma geleceğini tahmin ediyor.

Dükkanda yapılan iş ne?
6000 kirayı verebilmesi için (çalışan sayısına bağlı olarak) bir veya iki günde o kadar ciro (kar değil, satış) yapması gerek.
Bu devirde ayda 90-180 bin ciro yapabilecek pek az yer kaldı.

Ayda 60.000'in altında ciro yapıyorsa, kazandığından çoğunu size kira olarak veriyordur.

Alıntı:

---

Yusuf Selçuk ATEŞKAN rumuzlu üyeden alıntı

Son iki yıldır yaşanan ekonomik kriz nedeniyle pek çok kişi kirasını ödeyemez hale geldi.
Eskiden büyük hava paraları verilerek zor bulunan dükkanlar şimdi boş kalıyor.

4000-4500 tutturabildiğinize razı olun.
Amcanız da hayat tecrübesiyle bu kiracı çıksa bile 6000'den kiracı bulunamayacağını, bulunsa bile 3 ay sonra ödeyemez duruma geleceğini tahmin ediyor.

Dükkanda yapılan iş ne?
6000 kirayı verebilmesi için (çalışan sayısına bağlı olarak) bir veya iki günde o kadar ciro (kar değil, satış) yapması gerek.
Bu devirde ayda 90-180 bin ciro yapabilecek pek az yer kaldı.

Ayda 60.000'in altında ciro yapıyorsa, kazandığından çoğunu size kira olarak veriyordur.

---

Yaptığı iş, kuruyemiş-baharat. Ben o kadar yaptığına eminim.

Yeni kira dönemi başlamasından örneğin 2 ay önce bir ihtar göndererek kira bedelinin emsal dükkan kira bedellerine uygun şekilde belirleneceğini, yeni dönem kira bedelinin 6000Tl olarak geçerli olacağını bildirin.
Sonra yeni kira döneminde belirttiğiniz kira miktarı ödenmemişse, dükkanın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde kira tesbit davası açarak, o çevredeki kira miktarlarına göre bir bedel belirlenmesini sağlayabilirsiniz.

Erdoğan Bey,
Bunu yapabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu ile dava açması gerekiyor.
%50 hisse sahibi tek başına bunu yapamaz.

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Yeni kira dönemi başlamasından örneğin 2 ay önce bir ihtar göndererek kira bedelinin emsal dükkan kira bedellerine uygun şekilde belirleneceğini, yeni dönem kira bedelinin 6000Tl olarak geçerli olacağını bildirin.
Sonra yeni kira döneminde belirttiğiniz kira miktarı ödenmemişse, dükkanın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde kira tesbit davası açarak, o çevredeki kira miktarlarına göre bir bedel belirlenmesini sağlayabilirsiniz.

---

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Yeni kira dönemi başlamasından örneğin 2 ay önce bir ihtar göndererek kira bedelinin emsal dükkan kira bedellerine uygun şekilde belirleneceğini, yeni dönem kira bedelinin 6000Tl olarak geçerli olacağını bildirin.
Sonra yeni kira döneminde belirttiğiniz kira miktarı ödenmemişse, dükkanın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde kira tesbit davası açarak, o çevredeki kira miktarlarına göre bir bedel belirlenmesini sağlayabilirsiniz.

---

Evet ama amcam buna yanaşmayacaktır. Yusuf beyin söylediğine göre, %50 hissem olduğu için dava açabilme yetkim yokmuş.

Alıntı:

---

Yusuf Selçuk ATEŞKAN rumuzlu üyeden alıntı

Erdoğan Bey,
Bunu yapabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu ile dava açması gerekiyor.
%50 hisse sahibi tek başına bunu yapamaz.

---

Bu durumda , diğer hissedarın da tek başına taşınmazın tamamını kiraya verebilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu aranır demektir.
Pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmamış olmasına rağmen diğer paydaşlar itiraz etmemişlerse kira sözleşmesi geçerli olmakla birlikte, değişen diğer yeni paydaşın yeni kira dönemi için bu duruma itiraz etme hakkı doğmayacakmıdır?

Bu gayrımenkuli, ilanihaye ortak mı kalacak?
İzale-i şuyu yoluna gitseniz?

Daha önce de yazdığım gibi tahliye sebepleri oluşmadıkça kira sözleşmesi birer yıllık süreler ile kendiliğinden yenileniyor, ancak 10 yılı dolduran kiracıyı en az üç ay önce ihtar çekmek kaydıyla 11. yıl sonunda tahliye etmek mümkün. (TBK 347/1) Tahliye sebeplerinin oluşması halinde ise tahliye davası ise paylı mülkiyette ancak pay ve paydaş çoğunluğuna sahip paydaşlar tarafından açılıyor. Kira tespit davası için de yine pay ve paydaş çoğunluğu gerekli.

Paydaşın kiracı aleyhine tek başına yapabileceği tek şey ödenmeyen kira için icra takibi.

Bu durumda diğer paydaş(lar)ı karşınıza almaktan başka bir yol yok.
Pay ve paydaş eşitliği halinde yönetici kayyum atanması için, pay veya paydaş bakımından azınlık durumundaysanız ortaklığın giderilmesi için mahkemeye başvurmak seçeneklerinin her ikisi de diğer paydaşları karşınıza almak anlamına geliyor.

İzale-i şuyu derken dava açmak son çare. Ondan önce konuşarak anlaşarak da yapılabilir

Alıntı:

---

Stj.Av.Yusuf Selçuk Ateşkan rumuzlu üyeden alıntı

Tek başına yapabileceğiniz tek şey, kiracı sizin payınıza düşen kirasını ödemez veya eksik öderse, ödenmeyen kısım için icra takibi yapmak ve alacağınızı tahsildir.

---

kiranın tamamı amcaya ödeniyorsa, diğer (miras sonucu intikal olan) pay için, icraya verse, kabul olur mu?
mesela...kontrat amca ile yapılmış ve amcanın hesabına yatıyor tamamı

kiracı açısından bir suç bir hata yok, ama amca ile yeğen anlaşamadı mesela, yeğende kiracıyı huzursuz etmek yolunu sececek, bu durumda kendi payını ayrı bir hesaba istemek için ihtar çekmesi yeterli mi? yada direk icraya verebilir mi?